工业园区物业管理研究.docx
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工业园区物业管理研究
工业园区的物业管理
绪论物业管理行业是一个新兴的、发展的、具有丰富内涵的领域。
我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。
目前，全国物业管理企业已逾2万家，物业管理从业人员达200多万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等各类物业，管理物业面积已有数百亿平方米，物业管理已形成了庞大的市场基础，物业管理的市场化也逐步在启动。
在我国物业管理行业发展的20年中，积累了很多值得深思和总结的成功经验与不足的教训，在理论和实践上都有许多问题值得深入探讨。
工业园区的物业管理是全方位、多层次的管理。
首先要确立“以人为本、用户至上”的经营思想,即以人为服务主体,进一步深层次地研究服务主体的构成，再根据企业不同层次的生活和生产需求,确定物业管理工作内容、服务标准以及管理目标，从而逐步形成一个不断完善的社区化服务体系，使工业园区的物业管理工作不断提高，以适应形势的需要。
目前，我国工业园区的物业管理存在有很多问题。
从宏观上讲，国家物业管理的立法过多地针对住宅小区，工业园区的物业管理立法还不很完善；工业园区物业管理的市场化程度不高，专业性的物业管理企业较少。
从微观上讲，工业园区的设计不很完善，配套设施不很齐全，业主及物业管理企业对前期介入的重视程度不够。
因此，建立社区化的工业园区势在必行。
社区的概念是经过一个个阶段逐步演绎过来的，人们开始以群居的形式居住在一个大区域内，形成诸多大型居住区，从解决简单的居住问题到满足各种需求。
“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地”。
这本是《黄帝宅经》中的一句话，但它辨证地道出了居住形态发展史中人与住宅关系的一种概括。
工业园区的主要功能是满足企业的生产需要，但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。
也就是说，我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套，建立社区化的工业园区。
一、工业园区物业管理的现状分析
1、工业园区的概念
工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。
2、工业园区物业管理的现状
（1）工业园区物业管理立法不完善
随着城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。
社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规范，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。
我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系。
但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。
而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。
那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。
而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。
例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。
又如，对于发生了市场纠纷，比如业主欠缴费用，规定的也很含糊，只是说物业管理公司有追偿的权利，但对于如何追偿，追偿不到怎么办？
再如，业主高空抛物，把下面的车辆砸坏或人砸伤，应该由谁来赔偿？
小偷偷业主的钱、财、物，应该由谁承担责任等等，都没有具体的规定或说明，使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。
作为物业公司催不到费用，只好采取停水停电的办法，这是违法行为，那么违反哪一条法律法规，也不是很明确。
如业主的车辆被盗，也只是说物业公司要承担一定的责任，但如何承担责任，在什么情况下应该承担，什么情况下不承担，也没有明确法律法规。
虽然可以按照停车发票作为保管合同法来推定承担责任，那么物业公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地，车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿，那又该怎么办。
公共专用基金谁来支付这笔款项呢？
到目前为止，还没有一家开发商向住宅管理部门划拨这笔款项，即使开发商有这种想法，也不知道把这笔款项划拨到什么地方。
我们应当承认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉，特别是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。
由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出发点不同，可能会在工作中引发各种冲突。
对此除了及时沟通、消除误解外，还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。
对于工业园区物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。
至今，尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。
在司法实践中，涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。
此外，由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理。
（2）工业园区的市场化程度不高
目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。
这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。
我们可以预测，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。
到2010年末，全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。
所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。
当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种：
①通过公开招投标占领市场
这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。
这是物业管理市场化最根本的方式。
但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。
②通过协议招标方式占领市场
这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。
一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。
目前，在物业管理市场上，这种方式比较常见，而且项目数目较多。
③通过自建自管方式拥有市场
这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。
这是目前非常普遍的一种现象。
这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。
由于工业园区的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理。
（3）规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面
从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。
比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火。
（4）工业园区的配套设施不够完善
我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。
无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。
3、工业园区物业管理的发展状况
（1）我国物业管理行业发展状况
现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。
从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题：
①
以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平方米。
②
企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。
③由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：
一方面
“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。
仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。
从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。
（2）工业园区物业管理发展状况
从国内市场来看，随着我国城镇化步伐的加快，工业园区的建设不断加强，工业园区的物业管理市场也日趋发展成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化，工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。
从国际市场来看，随着我国加入wto，大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接影响，使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。
wto带来的是公平竞争的市场环境。
如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇，因此必将出现“与狼共舞”的格局。
工业园区的物业管理企业也将出现三个层面，一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现；二是独资的国外物业管理企业进军中国，企业迎来“洋管家”；三是国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为“老外”服务。
二、社区化工业园区的物业管理模式
1、工业园区物业管理基本思路
（1）树立“以人为本、用户至上”的服务思想
不可否认，“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护，这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。
我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。
这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。
物业管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。
物业管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。
高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。
因此，物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。
（2）确立工业园区物业管理的基本经营模式
工业园区的物业管理面对的是企业，如果服务质量不高，将影响政府的招商引资工作。
因此，如何建立一种较为完善的管理模式，对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。
现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种：
①通过委托方式进行物业管理
这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。
主要表现为：
一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。
一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。
②通过顾问方式进行物业管理
这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。
这种管理主要表现在：
一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。
③通过合作方式进行物业管理
这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。
这种情况一般是：
一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。
（3）建立社区化的工业园区
社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。
社区化工业园区的建立主要考虑以下因素：
①确定人口适宜容量
一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。
②充分考虑地域要素和社会心理要素
所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。
工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。
所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。
社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。
工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。
③研究工业园区内各入驻企业需求
不同的企业对工业园区的需求各不相同。
在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。
④完善物业配套设施
由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。
因此，必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。
⑤加强精神文明建设，建立工业园区的社区文化
工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明建设。
我们应该倡导“文明家园,和睦共创”
的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展，实现园区企业一家人的“大家庭”理念，创造一种特色的社区文化。
随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。
企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量。
物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。
特别是进入wto后，在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。
要想生存与发展，企业就必须千方百计降低企业营运成本，千方百计提高服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。
工业园区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。
发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高工业园区物业服务质量的满意度。
工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。
如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等。
2、工业园区物业管理的特点及难点
（1）工业园区物业管理的特点
①工业园区内标准厂房的产权形式多元化。
②大多数工人的素质较低。
③厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。
④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。
⑤升降机使用频繁,损耗较大。
⑥工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高。
⑦厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高。
⑧公用地方及走火通道经常堆放杂物。
（2）工业园区物业管理的难点
①由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。
②险情。
因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致带来结构的变化，险情出现难以预料。
而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。
③
消防点多面广。
厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。
④功能特殊。
由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。
3、建立工业园区物业管理组织机构
工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规范化管理。
组织机构的职能有：
①负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；
②统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；
③协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；
④负责整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；
⑤负责建立房屋修缮基金并设立专项账目；
⑥制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法的执行情况和工作进度。
4、工业园区物业管理的前期介入
（1）从法律角度看物业管理前期介入
前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。
由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。
同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。
物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。
物业管理企业因此受到损失也常见。
物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。
实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。
目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。
无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费。
（2）工业园区物业管理前期介入的重要性
尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。
我前文所提到的工业园区物业管理中所遇到的种种难题，与物业管理企业前期介入没能深入有很大关系。
如果物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段能够介入其中，不但能在接管物业后迅速投入到正常的运行状态中，而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部门建立良好的工作关系，理顺服务渠道。
5、工业园区物业管理的接管与验收
由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。
因此，在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。
对于接管验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题。
物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；同银行联系，解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题。
6、工业园区的日常物业管理
（1）房屋管理
工业园区内的厂房管理，主要是确保房屋结构完好和安全使用。
因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。
施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。
因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见。
（2）设备管理
为了保证工业园区各企业生产的正常进行，必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。
同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护工作等。
因此，必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理：
①
载货电梯的管理。
电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。
为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。
为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。
②
工业供水供电管理。
工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。
同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。
同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。
③
公共管网的维修养护。
这方面的工作较为繁杂。
比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。
因此，对公共管网的维修养护十分重要。
（3）消防管理
①认真学习消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；
②
负责消防监控中心的日常值班。
消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。
要对整个工业园区进行消防监控,并做好值班记录。
值班人员要忠于职守,认真工作。
对部门经理和公司负责人,应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作,对有问题的及时进行整改。
③
严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。
专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比；定期对业主或物业使用人的生产场所进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。
④负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。
⑤管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。
⑥
组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,
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