写字楼市场分析.docx

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写字楼市场分析

写字楼策划方案

（一）

创业型写字楼

市场分析

一、概述：

支撑写字楼租金水平的因素，无非包括物业品质、软硬件服务、区位以及物业附加值等。

在写字楼物业本身的差距越来越小的前提下，区位和物业附加值更多地影响着租金水平的高低。

对于中小创业型企业而言，在交通环境相对完善的前提下，其它区位因素和物业附加值都是可以忽略不计的，因此，中小创业型企业选择办公场所时，最关键的还是要考虑办公物业的租金水平、相关配套、周边交通以及区域内政府的优惠政策等因素。

二、中小创业型企业的特点

每个企业有着不同的特点，而这些特点又恰恰决定了它们在选择办公场所时的主要考察因素。

因此，在探索中小创业型企业如何选择办公场所之前，需要先找准中小创业型企业的特点，通过对特点的分析，得出中小创业型企业选择办公场所时所需要考察的因素。

1．资金短缺，支付能力相对较差

创业型企业的共同点就是开业初期，各种费用都要统筹考虑，而且其启动资金规模有限，因此，决定了这些企业的支付能力都相对较差，并且租金支付的持续能力不高。

这一点是影响中小创业型企业选择办公场所所必需考虑的最为关键的一个因素。

2．组织结构简单，员工人数基本控制在10人以内

中小创业型企业的性质决定了其在创业初期的组织构架比较简单，且不完整，很多后勤部门的功能暂时被搁置，这就使得其企业内的人员构成以创效益型人员为主。

因此，这些企业的人员规模都比较小，人数基本在10人以内。

3．产业特点比较清晰，多为高科技产业和新兴产业

在当前的产业结构体系中，适合于创业的产业，多为创意或者创新型产业，其中以高科技产业和新兴产业为主。

这就决定了这些企业的经营产品特点比较清晰，且无需过多的产业积淀，倚重于创业团队的创意和技术。

另外，一些以再学习和再教育的培训产业也在逐渐兴起，并被众多创业型企业所实践。

4．产品以概念、技术为核心竞争力，服务式企业特征明显

计算机时代来临之后，概念型和技术型产品成为众多创业者尤其是高智商人群创业的突破口，这决定了他们的产品需要其他企业和机构来应用，再生产，才能够实现其产品的社会价值。

因此，这些中小创业型企业的服务对象多以企业和机构为主。

5．产业特性，决定了该类企业的发展非常迅速

由于高科技产业和创意型产业不需要过多的生产资料，一旦其产品得到市场的认可，其将会呈现几何倍数的增长速度，届时企业的规模，无论从资金上，还是员工人数上来看，都会迅速膨胀。

6．缺乏企业文化的积淀，企业稳定性较差

由于是属于创业型企业，这些企业缺乏健全的企业决策机制和管理机制，潜在的决策和管理问题将始终威胁着企业的生存状况。

稍有不慎，企业就会走向失败。

因此，中小创业型企业可谓是，风险和机遇共存的最佳结合体。

三、中小创业型企业对办公场所的需求特点

中小创业型企业是一个特殊的群体，除了自身有着鲜明的特点之外，它们对于办公场所的需求同样和众不同。

结合对中小创业型企业的特点进行分析所得出的结论，对其的办公需求特点总结如下：

1．物美价廉的办公物业，始终受到中小创业型企业的青睐

受限于启动资金短缺的情况，中小创业型企业都将租金以及物业管理费视为其选择办公场所的第一考虑因素。

以最少的资金，获得最大的利益，是其追求的目标。

因此，物美价廉的办公物业，既能够满足其办公需求，又能够达到节约经营成本的目的，自然会受到中小创业型企业的青睐。

2．单元面积在30-100平方米之间的办公物业，符合中小创业型企业的需求

由于中小创业型企业的租金承受能力有限，且其员工人数较少，决定了该类企业对办公面积的需求有限，根据人均10平方米的计算标准，该类企业的办公面积需求大约在30-100平方米之间。

3．交通的便利性是中小创业型企业选择办公场所比较关注的问题之一

交通对于一个企业的发展有着至关重要的影响。

由于中小创业型企业大都属于外向型服务企业，便利的交通有利于其走出去，更好的拓展市场和有效的和客户沟通。

即便是创意技术类的企业，便利的交通也有利于其员工的上下班便利，有效的节约了企业的经营成本。

4．商务配套齐全的办公物业，解决了中小创业型企业组织结构不健全的弊端

中小创业型企业在启动之初，其内部的组织框架和功能必然是不健全的，很多职能难以实现，需要外部的条件来加以满足，如果所在的办公物业能够满足其商务配套功能，这将在一定程度上解决它们的困难。

5．资源整合性较强的办公物业，符合中小创业型企业的发展需求

第三产业的迅速发展，促进了社会分工的继续细分。

越来越多的创业型企业所赖以生存的产品，是一些经营已经成熟的企业的外包产品。

因此，周边产业集聚性较强，可供利用的资源较多的办公物业，成为中小创业型企业在物美价廉的前提下，所深入关注的问题之一。

6．租金支付方式灵活的办公物业，符合中小创业型企业自身发展的特点

由于中小创业型企业的资金有限，以及发展前景的不明朗等特点，决定了其租金支付的持续能力较差，对于写字楼租赁市场普遍遵循的支付模式，中小创业型企业普遍面临着压力，因此，相对宽松和灵活的租金支付模式，受到该类企业的欢迎。

7．政府引导性较强的园区，对中小创业型企业有着较强的吸引力

上海创业型企业的发展规模越来越大，引起了政府的关注，同时给予了众多的政策性引导和优惠，尤其是在一些高科技园区和创业园区，政府的优惠政策，已经吸引了众多的中小创业型企业的入住。

四、选择写字楼实例：

红色框内区域是我们日常办公有效区域

其它区域为共享区域

上图所示：

按照传统租房模式，如果我们的公司一共有10个员工，蓝色框内区域是我们日常办公有效区域，其他区域是被使用率极低的区域，这会导致：

1、我们不得不租用一个套内面积为85㎡（11.7m*7.3m）写字楼，按照比较好写字楼格式有70%的实用率核算，我们需要租用建筑面积为120㎡的办公空间；

2、为了准备一个能容纳10人开会的会议室，我们不得不在有限的空间里隔出20㎡，这个空间的使用率却是很低（每个月可能用到20——50个小时）；

3、为了公司的形象，不得不划出25㎡的空间作为前台区，即便这样仍然显得前台的空间局促；

4、要和一些客户或者供应商临时会晤，我们还得有一个15㎡会客区域；

5、前期的装修、网络布线和办公家私必不可少，将会是很大一笔投入；

6、常用设备（打印机、复印机、传真机和投影仪等）的采购，初期投入巨大；

7、得和管理处、工商、租赁等职能管理部门打交道，麻烦；

8、自己申请的宽带网络，除了增加企业成本外，如果网络出现问题，还得需要自己找一个有网络技术的人员和电信部门沟通处理，麻烦；

9、要命的是，刚租上一年，企业得到发展，在租期未满时需要扩大规模，不是提前解除租约损失押金，就分拆场地领导两头跑；

10、若因扩大规模导致搬迁新的办公场地，又得重新投入装修、家私等成本。

我们都知道，企业家手上必须有两把武器——利剑和砍刀。

利剑是您在市场中和竞争对手搏斗的利器，砍刀却是您在企业内部控制成本的法宝。

利剑所发挥的功效除了使剑人的水平之外，还受市场环境、竞争对手等多重因素的影响。

但是砍刀的功效如何却是完全掌握在我们自己的手里。

如果我们的销售额是11，成本是10，那么我们企业的净利润就是1；当我们利用手中的砍刀把成本降低10%即成本为9，那么我们企业的净利润就是2，我们的净利润增长率为100%。

在金融危机下，您的企业和竞争对手比的就是成本控制，或许在我们帮助下您每年为租用办公场地节省50000元的成本，正是您战胜竞争对手的关键所在！

俗话说“一分钱难倒英雄汉”，20000元也许就成为您创业初期成败和否的关键！

如果您的企业（以3人公司计）在办公场地的成本投入上每年减少20000元，这个资金作为企业的流动资金，又将带来多大的经济效益呢？

服务型办公室及行政资源配套的商务中心涵盖了三大服务领域：

1、为企业客户提供即租即用型办公室的空间平台；2、为企业客户提供配套行政资源的服务平台；3、为企业客户提供强大支援商务活动的信息平台。

经过多年的实践运行，创富商务已构筑成一套完善的服务体系，如下图所示（字体较小，请放大比例审阅）

我们的目标是让我们的客户把全部精力放到主营业务中去，其他的由我们来完成！

     宽敞明亮的前台

配备齐全的会议室

豪华的客户接待区    

1、在我们所提供的服务型办公室里，您所要支付租金的区域仅仅是您和您的员工日常办公的办公区和经理办公室（蓝色框内），若以10人的公司计，需要支付租金的租用面积将会降低50%以上；

2、您可以在不支付额外成本的情况下拥有宽敞明亮的前台区域，

3、我们将为你配备最为专业的前台行政人员，您可以节省掉相应人工成本；根据美国人力资源协会的核算，你聘请一个月薪为2000的员工，公司因为办公空间、办公设备、社保、日常工作成本和其他等投入，增加的成本为5倍即10000元。

据统计，在中国的就业环境中，附属于每个员工的投入也将不低于1.5倍，即您需要为月薪2000的员工支付5000元/月的成本；

4、我们为您在全国五大城市配备了近50间可以容纳10-20人的会议室，而这是无需您掏出一分钱来建设的；

5、您也不需要在新办公地点开张之前，先掏出一大笔钱进行装修和家私采购；

6、我们为您和您的员工配备了必备的办公家私和常用办公设备（打印机、复印机、传真机和投影仪等），当天签订租赁合同，当天就可以开展业务；

7、我们不但为您提供了免费的宽带上网；而且即便是网络有了问题，也不再需要您亲自烦恼，因为我们有专业的网络维护工程师；

8、你也不必亲自去和管理处、租赁所、工商所等职能部门交涉了，因为有我们的专业管理团队作为您的行政部门；

9、我们所提供的服务型办公室租期灵活（3个月即可起租），随着您公司的发展，您几乎不用付出额外的代价就可以在现有的基础上扩大或者控制自己的办公场地，同时避免了您因为搬迁给您的客户或供应商带来的麻烦。

1.比较背景：

我们以深圳地区10人规模的办公型企业（非制造业）白手起家为例，准备租用普通甲级或环境较好的乙级写字楼。

在传统的办公场地租用模式下需要租用建筑面积为120㎡的场地（假定为毛胚房），初始的装修包括隔墙、天花、地板、洗手间、前台、茶水柜、消防工程、空调工程等，办公家私投入包括购买办公桌、办公椅、沙发、洽谈台等家私，办公设备的投入包括打印机、复印机、传真机和投影仪等。

2.比较明细表：

项目

传统办公场地

服务型办公室

比较

装修投入

一次性投入100000

0

一次性节省100000

办公家私投入

一次性投入10000

0

一次性节省10000

办公设备投入

一次性投入12000

0

一次性节省12000

租金

单价60，月租7200

10人套间

五项费用全包

8000/月

每月节省1780

管理费

8元/㎡月,每月960

空调费

8元/㎡月,每月960

水电费

3元//㎡月,每月360

宽带费

ADSL企业版每月300

前台文员

每月薪水2000

免费提供专业服务

每月节省2000

网络维护

兼职薪水500

免费提供专业服务

每月节省500

租赁合同

自己跑租赁所登记，交税费

免跑省心，租金含税费

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联系管理处

企业自己联系，自己交费

不用企业自己面对

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