基本管理制度.docx

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基本管理制度

第一章品牌管理办法

总则

第一条置信公司经过四年的高速发展，品牌从无到有，由小到大。

但随着国内市场和国际化竞争的加剧，将这个新生的品牌保护好，真正发展成全国着名品牌、强势品牌是一项长期而重要的工作。

第二条置信品牌能提高企业的知名度、美誉度；增强企业的竞争优势；有效提升企业无形资产和综合价值；增加住宅产品的附加值和卖点，增强企业的自信心和凝聚力；提升企业的经营管理进入新的高度和境界；有助于企业资本经营（上市、基金组织及并购）；有利于寻找强有力的合作伙伴，实现双赢；有利于股东对企业的理解和支持；有利于实现企业的价值追求等。

第三条置信品牌不仅要成为企业或产品走向市场、走进消费者的桥梁与纽带，让消费者识别、记住、忠诚企业与产品，实现超值利润，而且要成为企业抗拒风险、化解风险的利器。

第四条实施品牌战略，做到品牌与品质、品级、品位、品德的统一，提升置信品牌的境界（品质指产品质量；品级指产品的档次等级；品位指产品与经营的文化格调；品德指服务理念）。

第五条贴近购房者心理需求，定位高远，塑造强势品牌不仅要表达产品功能，而且要有丰富的情感诉求点（帮助消费者表达自己的情感），确立品牌独特的竞争优势。

第六条在提升品牌的过程中，要始终坚持“产品领先”的原则；即技术、功能领先，质量领先，高附加值领先，发展趋势领先。

第七条品牌形象识别系统在技术设计上要具科学性、前瞻性、包容性、系统性。

品牌的文本识别（内刊、网站、品牌口号及电子刊物）要独具特色，充分体现品牌的形象。

第八条要主动利用品牌的辐射作用向相关行业扩展，增加收入，加快品牌的增值速度。

品牌发展与延伸必须具有可操作性和实效性，使品牌收益成为公司新的经济增长点。

第九条充分认识置信品牌的两面性，置信品牌带来了好的市场，加快了项目的开发速度，同时维护这个品牌的费用越来越高，保护和提升品牌越来越难。

高位品牌成为众矢之的，产品被抄、人才被狙、品牌被袭等现象很容易发生。

第十条品牌管理是基于建立、维护和提升品牌的手段、目的是要使企业的行为更忠实于品牌的核心价值，最终实现置信品牌的恒久增值。

细则

第十一条置信品牌是置信核心产业（住宅开发）和独特服务（置信生活方式、高品质的物业管理）的总概括，体现置信的核心能力和客户服务商誉，涵盖实业所有的项目开发。

第十二条置信品牌还包括注册商标、其他经营标识、经营运作规范和服务标准等外在表现形式。

第十三条置信品牌的本质是一种商业承诺，是置信文化的重要表现形式，建立、维护、提升品牌的过程就是孜孜不倦实践企业诺言的过程。

诚信是置信品牌的根本。

第十四条置信品牌的管理部门为品牌管理部（筹），直接负责置信品牌的塑造、使用和维护。

对公司的产品品牌和企业品牌负起责任。

通过适时的、适当的宣传，进一步丰富企业文化，统一企业品牌的使用等方式来巩固和提升置信品牌。

第十五条实业各公司在品牌形象推广活动中必须统一口径，区分不同的诉求对象，避免负面影响。

第十六条支撑品牌的是各公司开发的优秀项目，目前为丽都花园、逸都花园、芙蓉古城。

其他项目在经营状况没有根本改变前，不能进入品牌推广系列，不能使用置信品牌的名称和标识。

第十七条各级员工凡涉及置信品牌声誉的实际工作，必须站在维护品牌的高度约束自己，避免短期行为和法律风险。

第十八条各公司、各部门必须执行发展品牌方面的指导文件、标准、规范要求。

第十九条具体的项目设计、工程质量、营销方式、管理模式、广告宣传、商标管理、办公环境、员工素质、社会形象及物业管理、生活方式活动、商业地产管理等均为维护、提升置信品牌的重要环节。

第二十条建立强有力的品牌管理团队。

品牌管理与保护必须基于公司高层管理者的高度重视。

最高管理者是当然的品牌领袖。

第二十一条品牌管理部门负责提出品牌塑造方案并组织实施，并对各单位的执行过程进行监督。

具体进行品牌战略管理、商标管理、品牌延伸、产品形象管理、品牌运营规划及品牌的评估与增值设计。

第二十二条品牌在传播时要求步调一致，减少品牌传播投入浪费和不协调的传播活动。

第二十三条各开发项目须规定相应的品牌塑造任务，在营销过程中，楼书、售楼处、广告均要有意识的导入品牌识别系统。

第二十四条4-6年内，“置信”要成为四川省着名商标、中国驰名商标，对大型项目的名称和标识要进行注册保护。

第二十五条使用品牌标识不得改变图案、文字、不得超出使用范围。

第二十六条在使用活动中要控制风险，确保品牌保值、增值。

第二十七条对项目在品牌任务完成后，成绩突出的个人和单位要给予一定的奖励。

第二十八条对非特殊原因未能按计划完成品牌塑造任务。

品牌意识不强、工作不主动，使用不当，对盗用行为不制止，对品牌维护不力等都将进行处罚。

第二十九条量化置信品牌投入，品牌的成本包括广告投入、组织业主活动、产品领先投入（研究与开发、策划、设计）、高要求的产品质量控制等。

第三十条挖掘经营品牌的潜在收益，要让品牌带来更大的收益，争取很好的市场份额。

今后在输出置信品牌时要量化收益。

第二章信息化管理办法

总则

第一条为加强公司计算机设备的使用和管理，确保电子数据的安全和公司局域网、广域网的畅通，以及OA系统的规范使用，充分发挥公司办公自动化系统的效能，促进公司信息化工作的健康发展，特制定本办法。

第二条计算机系统的安全保密管理，实行源头控制、归口管理、责任落实的原则。

第三条置信实业行政部主管公司计算机系统的安全保密工作，同时指定专人承担计算机设备管理工作。

第四条凡使用公司使用计算机网络的工作人员，都应遵守本办法。

保密原则

第五条未经许可，外单位及个人均不得使用公司计算机及网络设备。

第六条除相关责任人外，其他人不得在因特网上发布与公司有关的资料和信息。

第七条公司工作人员不得用装有公司保密资料、有关文件的光、磁介质在其他单位的计算机设备、网络上进行操作。

第八条公司的所有员工必须对自己的OA系统登陆口令和密码保密。

第九条公司的远程工作站应严格遵守远程站操作的有关规定。

安全管理

第十条未经许可，非计算机机房工作人员不得随便进出计算机房。

第十一条计算机房属公司工作重地，严禁吸烟、喧哗。

第十二条计算机工作人员分门别类管理光、磁介质和资料，标明密级标志，按时归档。

第十三条公司工作人员应严格按照规范操作计算机，不得随意安装或删除计算机软件，严禁擅自拆卸或安装计算机设备。

第十四条未经许可，公司工作人员不得将外单位的光、磁介质在公司计算机设备、网络上使用，防止计算机病毒的传播和扩散。

第十五条公司工作人员必须爱护计算机设备，确保计算机设备的整洁，不得有危害计算机设备的行为。

不得在计算机旁放置磁性物件、水杯、烟灰缸；不得带电拔插各种电缆和辅助部件；下班后应及时关机，并切断计算机和相关设备的电源。

第十六条计算机出故障或需要更换配件时，应填写《计算机处理确认单》、《计算机配件及耗材审购单》交公司行政部统一办理。

使用要求

第十七条公司的INTERNET帐号用途严格限定。

第十八条上班时间所有员工不得浏览与工作无关的网站。

第十九条上班时间不得网上聊天、玩在线游戏以及视频点播。

第二十条不得下载网上来历不明的软件。

计算机病毒防治

第二十一条公司行政部负责计算机病毒的防治、检查和清除工作。

第二十二条各部门应利用网络杀病毒软件定期清除本部门计算机硬盘、软盘上的病毒。

对发现的新病毒或不能清除的病毒，应及时向公司行政部通报情况。

第二十三条各部门新购、借入、借出后归还或经维修后的计算机及存储设备在使用前必须经过杀病毒处理，无病毒方可使用。

第二十四条禁止在公司计算机上自行安装游戏及与工作无关的各类软件。

第二十五条计算机有病毒不报告、不清除，造成严重后果，或故意制造计算机病毒进行破坏的部门和个人，将视情节轻重追究其责任人的行政、经济或刑事责任。

处罚规定

第二十六条凡违反以上规定，造成窃密、泄密和损坏者予以行政处罚，按《过错责任制》层层追究领导者及经办人的责任，触及刑律者，依法追究刑事责任。

第二十七条各公司部门责任人为计算机系统网络安全管理工作第一负责人。

附则

第二十八条本办法由置信实业行政部负责解释。

第二十九条各公司可依照本办法制定有关规定。

第三十条本办法自发布之日起施行。

第三章财务管理制度

总则

第一条置信实业财务管理制度是根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》、《企业财务通则》、《房地产开发企业会计制度》等规章制度，结合企业实际情况而制定。

目的在于规范和加强实业财务会计管理工作，保障财务人员依法行使职权，发挥财务工作在公司现代化管理中的反映、监督、服务、指导、协调、预测、分析、考核作用。

第二条本办法是规范实业内各公司的会计核算程序和财务管理工作的管理办法。

第三条各公司按照本办法规定，结合自身的开发经营特点和管理要求，制定具体的适合本公司的财务管理办法和实施细则，报公司总经理批准后执行。

第四条实业内各公司财务部门的职能

1.认真贯彻执行国家有关的财务管理制度。

2.建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。

3.确保财务会计数据信息能真实、及时、准确、完整反映公司经营情况和财务状况。

4.提供董事会决策层所需要的财务资金、成本、费用、预算等。

5.积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。

6.厉行节约，合理使用资金。

7.合理分配公司收入，及时完成需要上交的税收及管理费用。

8.完成上级交给的其他工作。

财务管理体系

第五条财务管理组织机构

实业实行统一领导、分级管理的内部财务管理体制。

实业内各公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。

各公司设置独立的财务机构，实行独立核算，但经营、财务由实业统一管理。

领导职责及岗位职责

第六条公司领导人会计工作的领导职责

1.领导财务部会计人员和其他人员执行《会计法》。

2.保证会计资料合法、真实、准确。

3.保障会计人员的职权不受侵犯。

第七条财务总监的领导职责

1.监督各公司执行国家各项财经方针、政策、制度、遵守财经纪律。

2.考核各公司经营成果，财务计划，预算计划的执行完成情况，建立经济活动分析，建立内部绩效评价体系。

3.合理组织、提高各公司财务部工作效率，提高财务人员业务素质，充分发挥财务理财职能，提高公司经济效益。

第八条财务总监的职责、权限

（一）职责

1.直接领导财务部参与对经营计划决策的审查执行。

2.考核公司经营成果，建立内部经济责任制。

3.制定财务预算计划并组织实施。

4.合理组织财务分工，促进公司财务管理水平的提高。

5.建立与中国房地产二十强企业相适应的会计核算体系。

（二）权限

1.参加公司重要经营管理会议。

2.签署公司的财务计划、信贷计划、会计报表。

3.有权制止公司发生的不符合财经政策、纪律的行为。

第九条财务主管职责及范围

1.办理银行按揭，收集各银行单据交回财务部，协调各银行资金关系，确定资金流动方向及储备资金的银行，并保持与会计主管的步调一致。

2.收集及复核各项目收银员岗位的日报表及相关的财务收据，交财务部进行会计核算。

3.建立和选择投资组合、公司融资，从而在控制风险的同时获得令人满意的回报。

4.建立纳税与财务决算分析体系，讨论可能产生的影响，制定纳税计划，尽可能减轻企业纳税负担。

5.建立预警系统，关注企业合并及收购计划与财务问题。

对其原因和途径加以分析和讨论，关注公司发生财务危机及可能造成公司破产的各种迹象，以便及时采取措施。

第十条会计人员的职责

1.按照国家财务制度的规定，认真编制并严格执行财务计划、预算。

遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，合理使用资金。

2.按照国家会计制度的规定，记帐、算帐、报帐，做到手续齐备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月结。

3.按照银行制度的规定，合理使用贷款，加强资金管理。

4.按照经济核算的原则，定期检查，分析财务计划、预算的执行情况。

挖掘增收节支的潜力，考核资金使用效果，发展并揭露经营管理中的问题，及时向公司决策层反映。

5.按照国家会计指定的规定，妥善保管会计凭证、帐薄、报表等档案资料。

6.遵守、宣传、维护国家财经制度和财经纪律。

第十一条会计人员的权限

1.有权要求单位有关部门、人员认真执行国家财经纪律和财务会计制度；如有违反，会计人员有权拒绝付款，拒绝报销或拒绝执行，并向领导报告。

2.有权参与本单位计划、预算的编制，参加有关经营管理会议。

3.有权监督检查本单位有关部门的财务收支、资金使用和财产保管，收发、计量、检验等情况。

第十二条会计人员应当正确履行职责和行使国家赋予的权利，既要坚持原则、执行制度、有利于公司发展，又要实事求是。

会计人员应经常向有关人员宣传、解释财经税收方面的方针、政策、法规、制度，讲明道理。

会计人员应避免主观片面，防止滥用职权。

第十三条为保证会计人员在各岗位中正确履行职责，根据公司经营发展需要分别设置财务外勤岗位、销售出纳岗位、出纳岗位、会计岗位、审核岗位，并分别制定岗位责任书。

第十四条财务部和其他职能部门的关系

财务部和其他各部门作为构成公司的组成部分，两者互相联系、共同协作，各斯其职，各负其责，促进公司不断发展。

财务部对其他职能部门是服务、指导、监督、协调关系。

其他职能部门有义务和责任及时向财务部提供相关经济业务活动的信息、符合财务制度规定的凭证、报表等依据。

财务处理程序

第十五条会计核算的组织形式

公司帐薄组织，记帐程序和记帐方法采用科目汇总表核算形式进行会计核算。

第十六条会计科目的设置和使用

会计科目的及其明细科目的设置，按照《房地产会计制度》划分为资产、负债、损益、成本类。

第十七条会计科目及其明细科目的使用，遵照《房地产会计制度》执行，并根据公司情况设置相应的会计科目。

第十八条会计凭证的要求、格式、审核要求

1.公司采用计算机填制记帐凭证，采用经财政部批准的用友软件标准格式。

2.会计人员根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。

3.记帐凭证必须具备的内容：

填制凭证的日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员、稽核人员、记帐人员、会计主管签字或盖章。

第十九条凭证传递程序

会计人员收到原始凭证时，初审凭证手续是否齐备，经济业务数量、金额、时间是否准确，根据符合规定的单据，填制凭证，输出机制记帐凭证。

涉及资金收付时，有关人员凭机制会计凭证交出纳办理付帐业务。

每日终了，审核人员应按照规定对记帐凭证进行审核并确认。

第二十条会计核算包括设置会计科目，填制和审核凭证，复式记帐、登记帐薄，成本计算，财产清算，编制报表等七种方法。

第二十一条会计帐薄

1.公司按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐薄。

会计帐薄包括总帐、明细帐、日记帐和其他辅助类帐薄。

现金日记帐和银行日记帐采用订本式帐薄，必须逐日结出余额。

每一项会计事项，一方面要记入有关的总帐，另一方面要记入该总帐所属明细帐。

2.经批准实行电算化后，公司须应用计算机实行自动登帐，对用计算机打印的会计帐薄必须连续编号，经审核无误后装订成册，并有记帐人员、复核人员、会计主管的签字或盖章。

3.公司应每月对会计帐薄记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或个人等进行相互核对，保证凭证相符、帐帐相符、帐实相符、帐表相符。

第二十二条会计报告

1.公司必须按照国家会计准则和房地产会计制度的规定和公司经营管理的需要，定期编制财务报告，包括会计报表和财务状况说明书。

2.会计报表包括对外报送的会计报表及公司内部管理会计报表体系。

第二十三条财务部应定期向各职能部门出具资金、费用、预算执行情况报告，以监督控制各部门经济活动，客观公正反映各部门经营业绩。

第二十四条定期清理各种存货、债权债务，对清理中的问题要及时进行处理，保证会计报表具有真实经济意义。

第二十五条每月报送财务情况说明书，说明公司本期经营情况、利润实现情况、资金周转、财务收支、税金交纳、各项财产物资的变动情况等。

处理；对清查中发现的财产管理制度和会计工作中存在的问题，应认真总结经验教训，及时加以改进。

财务收支审批制度

为了加强会计核算工作，增收节支，强化公司的内控，保证本公司健康、高效的发展，特制定本制度。

第五十条公司一切经济业务收支均按公司管理层及开发项目管理特点设置相应的审批程序、步骤、方法。

第五十一条对审批手续不全的财务收支，应当退回，要求补充、更正。

第五十二条对违反规定未纳入部门资金预算、管理费用包干标准的财务收支，财务部不予支付和报销。

第五十三条对违反国家统一的财政、财务、会计制度规定的财务收支，不予办理。

第五十四条对认为是违反国家统一的财政、财务、会计制度规定的财务收支，应当制止和纠正；制止和纠正无效的，应当向单位领导人提出书面意见请求处理。

单位领导人应当在接到书面意见起十日内作出书面决定，并对决定承担责任。

第五十六条签订工程合同、广告合同及其他类型的经济合同必须符合以下条件：

1.对方单位必须具备独立的法人资格，有必要的经济承担能力；

2.经过年检的营业执照正本复印件及经营许可证；

3.法人代码卡；

4.法定代表人经办，应出示法人证明书；

5.非法人代表经办，应出示法人授权委托书；

6.必须具备经济合同应具备的条款。

第五十七条每份合同或协议的授权、审批与签字范围如下：

1.1万元以内由部门主管或经理办理并签字。

2.1万元以上至10万元由部门主管或经理办理，且由分管部门的总经理签字。

3.10万元以上至50万元由主管或经理办理，由分管部门的总经理或法人代表签字，必要时参与商签。

4.50万元以上由经理或总经理办理，由分管部门的总经理或法人代表商签。

5.所有金额在5万元以上的工程款合同和金额在1万元以上的其他合同，均需当日值班律师签字后方能生效。

6.公司对外合同凡涉及合同金额应及时报财务部审核并备案。

第五十八条工程费用一律用转帐支票，付款金额在5万元以内由部门主管或经理办理，且由项目总经理（开发项目片区）签字；付款金额在5万元以上除由部门主管或经理办理且由项目总经理（开发项目片区）签字外，必须由公司董事长加签；每付一笔工程款将发票与工程支付凭据（应有工程监理、工程主管、预算员、总经办、项目总经理、董事长的签字）附上，到财务部办理结算。

第五十九条支付报帐方式除工程费用外的费用无论预支还是报销，金额在1仟元以上使用转帐支票。

若采用支票结算，按照每次结算的费用金额在5万元以内由项目总经理签字，在5万元以上由董事长加签。

若采用现金结算，每次结算的费用金额在1万元以内由项目总经理签字，在1万元以上由董事长加签。

第六十条除工程外的其他费用报销应填写《成都置信实业有限公司费用支付凭据》，附有发票、验收入库单和成批物资清单，经有关人员签字后，方能到财务部报销，且由各部门做好备查登记。

在填写《成都置信实业有限公司费用支付凭据》时，各部门经办人应按费用类别分别填写，费用单在粘贴时应对齐左上角，若有入库单据应单独粘贴。

第六十一条办理支付事项，不论金额大小、费用类型均实行一支笔审批制度，由公司总经理终审签字后方可在财务部办理相关手续。

第六十二条所有合同签定完毕，由经办人将合同或协议原件从合同或协议生效之日起三日内报到财务部，财务部收到合同或协议的次日起开始执行付款。

若无合同，财务拒绝付款。

成本核算制度

成本核算是会计核算的核心内容，为贯彻经济性原则，努力降低成本，强化成本管理，特制定本制度。

第六十三条成本核算对象

成本核算对象是开发项目

第六十四条成本核算的方法

采用品种法进行核算。

品种法是指按照产品品种归集生产费用来计算产品成本的一种方法。

在只有一种产品的情况下，全部费用都是生产该种产品的直接费用。

在有几种产品的情况下，归集费用后对间接费用作适当分配即可计算出各种产品的总成本和单位成本。

第六十五条成本核算程序

1.直接按开发项目设成本计算单。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和基建安装工程费属于直接费用，直接分项目计入“开发成本”科目。

2.应由各开发项目负担的间接费用，应先在各开发项目和公共项目归集，月底按一定标准进行分摊结转。

第六十六条成本分析

1.正确划分进入成本费用的界限。

计入成本费用的支出范围，大致如下：

（1）土地征用及拆迁补偿费。

（2）可行性研究、勘察设计、测绘、“三通一平”等支出。

（3）固定资产的折旧费、修理费、租赁费等。

（4）计入成本费用的职工工资，按规定比例提取的福利经费。

（5）出包建安工程支付的工程价款。

（6）劳动保护费、劳动保险费。

（7）差旅费、办公费、职工教育经费。

（8）税金。

（9）无形资产推销、业务招待费、技术开发费。

（10）广告费。

2.严格划分开发成本与期间费用的界限。

开发成本是企业在土地、房屋配套设施开发过程中发生的费用，是与企业某种产品开发经营有直接联系的费用支出。

而期间费用是反映企业生产经营活动中非生产性开支的经济指标，包括管理费用、财务费用和销售费用，它们不能计入开发成本。

3.严格划分开发成本的归属期，划分本期开发成本与后期开发成本。

严格按权责发生制及收入与费用相比配的原则确定开发成本的归属期。

4.将成本实际发生数与目标成本控制数进行比较，查明完成或未完成的原因。

成本控制制度

第六十七条成本控制执行程序

为加强项目工程成本控制，更合理的利用实业的整体力量，在全实业范围内实现最大程度的资源共享，经实业公司领导研究决定，将实业各公司的技术、预算、工程人才集中在一起，成立实业控制执行小组。

成本控制执行小组工作内容：

每月最后一周的周六下午，由工作召集组织召开全体组织参加的常务碰头会，分项目汇报成本控制情况，交流工作经验，并提出成本控制中存在的问题，由小组讨论解决方案，形成书面会议纪要，报送小组组长。

2.项目成本审查：

（1）在签订施工图设计合同阶段介入技术指标与与经济指标的制定。

（2）在小组会议决定的周期内抽样完成对项目施工图小样的审查，主要审查内容为建筑结构的含钢量、水泥用量等。

（3）如发现设计超过合同规定的控制指标的情况，在项目成本审查报告内提出整改意见，并与设计单位进行衔接沟通，限期修改。

（4）如无设计问题及经济指标超控制指标问题，该项目成本审查报告由控制小组组长签字后交实业董事会批准。

（5）在控制小组技术力量不足的情况下，经小组会议讨论决定并由小组组长签字同意，可以外聘人员进行审查工作。

外聘费用由被审查项目承担。

3.临时召集

如在实际工作中出现成本控制的突发事件，小组成员可向小组工作召集人申请召开临时小组会议。

4.违规情况督查

随时检查各公司开发项目工程成本控制情况，对未经成本审查而导致设计超标的违规情况进行原因调查和经济损失核算，并通过会议形式，依据公司处罚条例形成处理意见上报董事会。

项目成本审查基本流程图

配合设计

单位进行

通过审查未通过审查

施工图成本审查报告内容要点

1、必须写明审查时间、参与审查人员及分工、审查对象及乙方配合情况。

2、报告必须按下表填写对各结构类型施工图的技术指标审查情况：

结构类型

含钢量控制范围

（公斤/平方米）

水泥用量控制范围

（公斤/平方米）

内控标准

合同

实际

结论

内控标准

合同

实际

结论

多层砖混

多层框架

底框住宅

中高层框架

住宅

单层框架

商铺

双层框架

商铺

单层框架

汽车库

双层框架

汽车库