房山项目物业服务费用评估报告终板.docx
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房山项目物业服务费用评估报告终板
聚豪苑（四期）山水华府项目物业服务费用
评估报告
编号：
HG-FY-SC-2011-002
华刚兴业物业服务评估监理XX
二零一一年六月二十三日
评估报告声明
评估报告摘要
评估报告正文
一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者1-2
二、评估目的2
三、评估对象和X围2
四、评估原则2-3
五、评估依据3-4
七、评估方法4-5
八、评估工作实施过程5
九、评估结论及争议说明5-6
十、评估限定条件6
十一、评估作业日期6
十二、评估报告日期6
十三、评估人员及职责分工7
十四、评估机构及评估专家签章7
评估报告附件
附件一物业服务费用测算技术报告【含物业项目基本情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】
附件二评估项目确定的物业服务标准
附件三项目建议书批复
附件四项目总平面图
附件五规划意见书
附件六规划设计方案复函
附件七建设用地规划许可证
附件八建设工程规划许可证
附件九国有土地使用证
附件十建筑工程施工许可证
附件十一建筑物名称核准证
附件十二项目物业区域划分说明
附件十三委托方组织机构代码证
附件十四委托方经办人XX复印件
附件十五委托方证照复印件
附件十六委托方资质证书
附件十七评估机构营业执照
附件十八评估机构资质证书
附件十九物业服务评估委托书
附件二十评估资料签收单
评估报告声明
一、我们在执行本物业服务费用评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资料由委托方提供并经其签章确认，所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们出具的评估报告，没有以预先设定的标准作为评估结论。
五、我们依照《市物业服务费用评估规X（试行）》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
聚豪苑（四期）山水华府项目物业服务费用
评估报告摘要
编号：
HG-FY-SC-2011-002
重要提示
以下内容摘自评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告全文。
华刚兴业物业服务评估监理XX于2011年5月30日受汇豪实业投资XX的委托，根据《市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《市物业服务费用评估规X（试行）》（京建发〔2010〕391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对聚豪苑（四期）山水华府项目的前期物业服务费用标准进行了评估。
本项目物业服务等级标准为一级。
本次评估所采用的评估方法为：
以运营成本法为主导、市场比较法为参考。
在评估过程中，华刚兴业物业服务评估监理XX评估人员对评估项目按照物业服务评估规X要求，履行了必要的评估程序，具体包括：
对委托单位提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。
同时，根据评估项目的特点，进行了必要的市场调查与征询，等等。
在实施了上述评估程序后，聚豪苑（四期）山水华府项目在评估基准日2011年6月23日的物业服务费用市场总价为：
￥2,190,274.77元/年；其物业服务费用测算单价见下表：
物业服务费用评估结果汇总表
评估基准日：
2011年6月23日
单位：
人民币元
序号
项目类型
收费面积
全年费用
单价
（㎡）
（元/年）
（元/㎡·月）
1
高层住宅
48712.39
1,393,086.79
2.38
1
多层住宅
35547.77
797,187.98
1.87
评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为一年，即自评估基准日2011年6月23日起，至2012年6月22日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
评估专家签章：
XX
签章
X玉昭
柴艳平
华刚兴业物业服务评估监理XX
（盖章）：
二零一一年六月二十三日
聚豪苑（四期）山水华府项目物业服务费用
评估报告
编号：
HG-FY-SC-2011-002
华刚兴业物业服务评估监理XX于2011年5月30日受汇豪实业投资XX的委托，根据《市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《市物业服务费用评估规X（试行）》（京建发〔2010〕391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对聚豪苑（四期）山水华府项目的前期物业服务费用标准进行了评估。
现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者
（一）委托方
委托方：
汇豪实业投资XX
法定代表人：
梁汝明
联系：
90280
地址：
市房山区窦店镇窦大路68号
（二）评估机构
评估机构：
华刚兴业物业服务评估监理XX
法定代表人：
黄足华
联系：
3
地址：
市海淀区北四环西路58号理想国际大厦B1层029室
（三）其他评估报告使用者
其他评估报告使用者应为业务约定书约定的使用者和国家法律、法规规定的国家有关部门、有关监管机构。
二、评估目的：
根据委托方承诺的物业服务等级要求及项目设备设施及建筑情况等，对聚豪苑（四期）山水华府项目物业费进行公开、公平、公正的评估，保障业主和开发建设企业、物业管理企业的合法权益，规X物业服务收费行为。
三、评估对象和X围
评估对象：
聚豪苑（四期）山水华府项目
评估X围：
聚豪苑（四期）山水华府项目的物业服务费用
基本情况如下：
名称：
聚豪苑（四期）山水华府
类型：
居住及居住公共设施
坐落位置及四至：
市房山区窦店镇窦大路甲8号
东至：
京石高速绿化带南至：
山水汇豪苑小区
西至：
窦大路北至：
燕都科技城
容积率2.0、绿化率35%、户数932户（一般用于住宅项目）；
面积分解：
占地面积:
57002.00㎡
地上建筑面积:
85100.16㎡
地下建筑面积:
9343.71㎡
收费面积:
84260.16㎡
使用面积:
85100.00㎡
四、评估原则
（一）委托人确定评估项目物业服务标准原则
物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。
（二）合法原则
委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。
（三）评估时点原则
评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。
五、评估依据
（一）主要法律文件
1．《中华人民XX国价格法》中华人民XX国主席令[1997]第92号；
2．《物业管理条例》国务院令[2003]379号；《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》国务院令[2007]第504号；
3．《市物业服务收费管理办法（试行）》京发改[2005]2662号；
4.《市住房和城乡建设委员会关于印发<市物业项目承接查验评估规X（试行）》《市物业服务费用评估规X（试行）》《市物业服务质量评估规X（试行）的通知》京建发〔2010〕391号
5．《市住房和城乡建设委员会关于印发<市物业服务第三方评估监理管理办法>的通知》京建发〔2010〕383号；
6．参考市物业管理行业协会发布的普通商品住宅物业服务成本项目。
（二）委托方提供的有关材料
1.项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；
2.项目物业管理区域划分说明；
3.项目物业共用部位、共用设施设备清单；
4.项目物业服务项目和等级标准；
5.评估需要提供的材料。
（三）评估人员及评估机构收集的有关材料
1．现场踏勘资料；
2．市场调查资料。
六、评估基准日和有效期
本次价格评估的基准日:
2011年6月23日
本评估报告有效期为一年，即2011年6月23日至2012年6月22日
七、评估方法
运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。
参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本的构成单项，物业服务成本包括以下内容：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业服务企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.不可预见费。
汇总物业服务成本的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润计算出评估项目的物业服务费用评估结果。
八、评估工作实施过程
序号
时间
工作内容
1
2011年5月30日
接受评估委托，签定评估委托协议，明确评估事项
2
2011年5月31日
至2011年6月2日
拟定评估作业方案
3
2011年6月3日
搜集整理同类项目资料
4
2011年6月4日至2011年6月10日
实地查勘评估项目，搜集整理项目资料
5
2011年6月11日至2011年6月17日
评估人员进行评估，确定评估结果
6
2011年6月18日至2011年6月22日
撰写评估报告
7
2011年6月23日
评估资料归档
九、评估结论及争议说明
1、评估结论
项目总建筑面积94443.87平方米，收费面积为84260.00平方米，物业服务标准为一级，物业服务费用测算评估标的市场总价为：
元/年；其物业服务费用测算评估标的市场单价价格为：
序号
项目类型
收费面积
全年费用
单价
（㎡）
（元/年）
（元/㎡·月）
1
高层住宅
48712.39
1,393,086.79
2.38
1
多层住宅
35547.77
797,187.98
1.87
2、评估过程中有关的争议：
■无□有
3、争议说明：
无委托单位盖章确认：
十、评估限定条件
评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在本评估报告设定的评估假设和限定条件下成立。
1、根据委托方提供用于支持评估目的相关资料进行分析及结论，委托方对所提供的评估对象资料的真实性、合法性、完整性和有效性承担责任。
2、评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，以继续使用为假设前提，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。
3、评估结论是评估人员对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见，评估结论受委托方提供的物业服务标准限制。
4、国家及地方现行法律、法规、财政政策、行业的经济环境、经济条件、市场情况不会有重大变化。
5、无其他不可抗拒因素造成的重大不利影响。
十一、评估作业日期
2011年5月30日至2011年6月23日
十二、评估报告日期
2011年6月23日
十三、评估人员及职责分工
XX
职责分工
备注
X玉昭
负责项目物业费用评估技术
测算报告
评估专家
柴艳平
黄足华
1、接受评估委托，签定评估委托协议；
评估机构人员
马卫飞
1、明确评估事项；
2、拟定评估作业方案；
3、组织评估专家及评估机构人员对评估项目进行实地查勘；
4、撰写评估报告；
评估机构人员
黄宇哲
1、搜集整理同类项目资料；
2、搜集整理委托项目资料
3、评估资料、报告归档
评估机构人员
十四、评估机构及评估专家签章
评估专家签章：
姓名
签章
X玉昭
柴艳平
华刚兴业物业服务评估监理XX
（盖章）：
二O一一年六月二十三日
附件一物业服务费用测算技术报告
聚豪苑（四期）山水华府项目
物业服务费支出明细表
高层住宅物业服务费支出明细表
序号
服务内容
全年费用
备注
（元/年）
1
管理服务人员工资、社会保险等
448,207.71
详见附表1
2
物业公用部位、共用设施设备的运行维护费
373,809.63
详见附表2
3
物业管理区域清洁卫生费
142,808.87
详见附表3
4
物业管理区域绿化养护费
9,682.01
详见附表4
5
物业管理区域秩序维护费
271,327.84
详见附表5
6
物业办公费用及管理支出
17,412.94
详见附表6
7
物业服务企业固定资产折旧费
11,405.13
详见附表7
8
物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费
2,601.53
详见附表8
小计
1,277,255.66
9
法定税金成本
51,968.35
5.50%
10
预计利润
63,862.78
5%
物业管理服务年费用合计（元）
1,393,086.79
物业费计费总建筑面积（㎡）
48712.39
物业管理服务费用折合月平米标准
物业类型
收费面积
单价
（元/㎡·月）
高层住宅
48712.39
2.38
多层住宅物业服务费支出明细表
序号
服务内容
全年费用
备注
（元/年）
1
管理服务人员工资、社会保险等
327,078.69
详见附表1
2
物业公用部位、共用设施设备的运行维护费
75,293.13
详见附表2
3
物业管理区域清洁卫生费
104,214.49
详见附表3
4
物业管理区域绿化养护费
7,065.42
详见附表4
5
物业管理区域秩序维护费
198,000.96
详见附表5
6
物业办公费用及管理支出
12,707.06
详见附表6
7
物业服务企业固定资产折旧费
8,322.87
详见附表7
8
物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费
1,898.47
详见附表8
小计
734,581.08
9
法定税金成本
25,854.74
5.50%
10
预计利润
36,729.05
5%
物业管理服务年费用合计（元）
797,187.98
物业费计费总建筑面积（㎡）
35547.77
物业管理服务费用折合月平米标准
物业类型
收费面积
单价
（元/㎡·月）
多层住宅
35547.77
1.87
附表1、员工工资明细表
部门
岗位
人数
月工资
月合计
年底双薪
月人工成本
年人工成本总计
总办
总经理
1
4,000.00
4,000.00
333.33
6,197.33
74,368.00
行政助理
1
2,400.00
2,400.00
200.00
3,718.40
44,620.80
财务
会计
1
2,400.00
2,400.00
200.00
3,718.40
44,620.80
出纳
1
2,300.00
2,300.00
191.67
3,563.47
42,761.60
客服
客服主管
1
2,600.00
2,600.00
216.67
4,028.27
48,339.20
客服助理
5
2,300.00
11,500.00
958.33
17,817.33
213,808.00
工程部
工程主管
1
2,600.00
2,600.00
216.67
4,028.27
48,339.20
维修技术人员
5
2,300.00
11,500.00
958.33
17,817.33
213,808.00
安保部
保安主管
1
2,400.00
2,400.00
200.00
3,718.40
44,620.80
合计
17
23,300.00
41,700.00
3,475.00
64,607.20
775,286.40
社保：
养老20%；医疗10%；失业1%；工伤1%；生育0.8%；住房公积金12%；共：
44.6%。
残疾人保障金：
约2%。
共：
46.6%。
高层年费用（元/年）：
448,207.71
多层年费用（元/年）：
327,078.69
附表2、物业共用部位、共用设施设备运行维护费用
项目
分项
计算过程
每月费用
每年费用
高层住宅每年费用高层系数：
0.5781
多层住宅每年费用多层系数：
0.4219
月份
每月费用
台/项数
元/台.月
电梯维保年检费
保养费
12
17
350.00
5,950.00
71,400.00
71,400.00
0.00
年检费
1
17
800.00
1,133.33
13,600.00
13,600.00
0.00
配件费
12
17
20.00
28.33
340.00
340.00
0.00
给排水系统维护费
高区生活水无负压供水设备
12
2
80.00
160.00
1,920.00
1,920.00
0.00
上下水管网
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
污水泵（4kw）
12
62
20.00
1,240.00
14,880.00
8,602.41
6,277.59
消防设备维护费
室外消火栓泵
12
2
30.00
60.00
720.00
416.25
303.75
室内消火栓泵
12
2
30.00
60.00
720.00
720.00
0.00
喷淋泵
12
2
50.00
100.00
1,200.00
1,200.00
0.00
管网及阀门
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
消防设施
12
1
50.00
600.00
346.87
253.13
火灾自动报警系统
12
1
500.00
6,000.00
6,000.00
0.00
消电检
12
1
1,623.75
19,484.96
19,484.96
0.00
消防探头清洗
12
100
40.00
333.33
4,000.00
4,000.00
0.00
配电系统
低压柜
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
照明维修维护费
12
1
600.00
600.00
7,200.00
4,162.46
3,037.54
供配电线路
12
1
400.00
400.00
4,800.00
2,774.97
2,025.03
弱电系统及设备维护费
视频监控
12
300.00
300.00
3,600.00
2,081.23
1,518.77
门禁对讲
12
1
400.00
400.00
4,800.00
2,774.97
2,025.03
公共设施日常维修费
房屋本体
12
1
300.00
300.00
3,600.00
2,081.23
1,518.77
屋面防水
12
1
300.00
300.00
3,600.00
2,081.23
1,518.77
道路及铺装
12
1
200.00
200.00
2,400.00
1,387.49
1,012.51
园林小品
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
雨水及沟渠
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
接上表
小计
14,238.75
170,864.96
148,842.76
22,022.19
项目
周期/月
个/次数
元/m2/点.月
每月费用
每年费用
高层每年费用
多层每年费用
避雷检测年检费
12
14
70.00
163.33
1,960.00
1,133.11
826.89
水质检测费
6
2
21.67
281.67
3,380.00
3,380.00
0.00
压力表等年检费
6
5
50.00
66.67
800.00
462.50
337.50
小计
511.67
6,140.00
4,975.61
1,164.39
合计
14,750.41
177,004.96
153,818.37
23,186.59
项目
数量
功率
（kw）
合计功率
（kw）
运行
时间
运行
系数
电费标准（元/度）
全年用电
（度）
月费用
（元/月）
年费用
（元/年）
高层年费用
（元/年）
多层年费用
（元/年）
公共照明
景观照明
1
13.92
13.92
24
0.15
0.4883
18290.88
744.29
8,931.44
5,163.26
3,768.17
公共区照明
1
12
12
24
0.1
0.4883
10512
427.75
5,133.01
2,967.39
2,165.62
电梯
电梯用电
6
9
54
24
0.2
0.4883
94608
3,849.76
46,197.09
46,197.09
0.00
11
8.8
96.8
24
0.2
0.4883
169593.6
6,901.05
82,812.55
82,812.55
0.00
智能化用电
火灾自动报警系统
1
1.5
1.5
24
0.6
0.4883
7884
320.81
3,849.76
2,225.54
0.00
电子监控中心
1
0.5
0.5
24
0.6
0.4883
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