土地估价报告写作案例技术报告.docx
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土地估价报告写作案例技术报告
土地估价技术报告
项目名称：
南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估（南宁市）
受托估价单位：
广西某某土地评估有限责任公司
土地估价报告编号：
（桂）某某（2009）（地估）字第000号
土地估价技术报告编号：
（桂）某某（2009）（地技）字第000号
提交估价报告日期：
2009年*月*日
关键词：
南宁市
出让（补地价）
广西某某土地评估有限责任公司
二○○九年
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估。
【注1】
二、委托估价方
单位名称：
南宁市国土资源局；
单位地址：
南宁市东宝路3号；
联系人：
***；
联系电话：
0771-***。
三、受托估价方
机构名称：
广西某某土地评估有限责任公司；
机构地址：
南宁市***；
资质等级：
全国范围内从事土地评估业务;
机构注册号：
A200845008;
法定代表人：
***；
联系人：
***；
联系电话：
0771-***。
四、估价对象
估价对象为南宁AB房地产开发有限责任公司开发的“AB小区”项目用地，位于南宁市***路与***路交汇处，地号***，批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价土地面积3647.95平方米；宗地实际开发程度为宗地外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同）、宗地内“在建工程”。
本次估价范围不包括地上建筑物、附着物。
五、估价目的
经南宁市规划管理局、南宁市国土资源局批准，估价对象调整了容积率及商业、住宅的建筑面积比例，现用地单位正在向南宁市国土资源局申请办理相关的用地手续。
根据南宁市有关规定，土地使用条件改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前后土地出让金收金的差价。
为此，南宁市国土资源局特委托广西某某土地评估有限责任公司对估价对象使用条件改变前后的国有建设用地使用权价格进行评估，目的是为南宁市国土资源局核定估价对象补交土地出让收金差价提供价格参考。
六、估价依据
1.国家有关法律、法规和行政规章
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》；
（3）《中华人民共和国城乡规划法》；
（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
（5）《协议出让国有土地使用权规定》。
2.地方有关法规和政策规定
（1）《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》；
（2）《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》；
（3）《南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知》（南府发[2008]65号）；
（4）《南宁市人民政府关于印发<南宁市已出让土地补交出让金管理办法>的通知》（南府发[2005]83号）；
（5）广西壮族自治区、南宁市人民政府制定的其他有关政策规定。
3.采用的技术规程
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
（2）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。
4.委托估价方提供的有关资料
（1）南宁AB房地产开发有限责任公司（***宗）范围现状权属示意图、占地权属列表；
（2）《国有土地使用权出让合同》[南国土合字（2003）第***号]及其第一次、第二次《补充协议》；
（3）《国有土地使用证》（南宁国用（2008）第***号）;
（4）《建设工程规划许可证》及《建设工程规划许可证附件》（2006第***号）；
（5）《施工红线图》等委托估价方提供的其他材料。
5.受托估价方掌握的有关资料
（1）南宁市城市土地调查成果资料；
（2）南宁市社会经济统计资料；
（3）南宁市城市总体规划资料；
（4）南宁市土地出让、转让和房地产开发、交易等资料数据库。
6.估价人员实地勘察、调查所获取的资料
（1）《土地评估现场调查表》；
（2）其他影响地价的区域因素和个别因素资料；
（3）估价对象所处区域房地产开发等交易资料。
七、估价基准日
根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市已出让土地补交出让金管理办法>的通知》（南府发[2005]83号）第七条“涉及土地使用条件多次合法变更，土地使用权人未及时到国土资源行政主管部门申办补交土地出让金的，其土地估价基准日以历次批准变更的规划批文上载明的日期确定，分阶段估算应补交的出让金”的规定，本项估价以《建设工程规划许可证附件》（2006第0403号）的发证日期为依据，设定估价基准日为2008年10月10日。
【注2】
八、估价日期
2008年12月30日至2009年1月13日。
九、地价定义
根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的国有建设用地使用权价格定义如下：
1.估价基准日：
2008年10月10日；
2.土地用途：
批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价设定用途为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅）；【注3】
3.土地开发程度：
实际开发程度为宗地外“五通”，宗地内“在建工程”，设定开发程度为宗地外“五通”，宗地内“场地平整”；
4.土地权利状况：
土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整；
5.土地使用年限：
批准使用年限为70年（终止日期为2073年*月*日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为65.2年；【注4】
6.土地使用条件：
土地使用条件改变前、后总容积率分别为5.84和5.94（其中土地使用条件改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21）；
7.价格类型：
公开市场条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）。
综上所述，本项估价的地价内涵是指在公开市场条件下，在估价基准日2008年10月10日，设定土地用途为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅），土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地平整”，土地使用年限为65.2年，土地使用条件改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）。
【注5】
十、估价结果
经估价人员对影响估价对象地价的各因素进行充分调查和科学分析，遵循土地估价的基本原则和程序，采用适宜的估价方法进行了估价，估价土地面积3647.95平方米，得到估价对象在在满足地价定义条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）估价结果为：
（1）土地使用条件改变前（批发零售容积率0.26，城镇住宅容积率5.58）
估价建筑面积21288.12平方米；
平均楼面地价：
816.14元/平方米；
单位面积地价：
4762.70元/平方米（折合317.51万元/亩）；
总地价：
1737.4086万元（大写：
元整）；
（2）土地使用条件改变后（批发零售容积率0.73，城镇住宅容积率5.21）
估价建筑面积21665.12平方米；
平均楼面地价：
920.22元/平方米；
单位面积地价：
5465.15元/平方米（折合344.34万元）；
总地价：
1993.6603万元（大写：
元整）；
（3）补地价：
256.2517万元（大写：
元整）；
币种：
人民币；
估价结果详见附表：
《估价结果一览表》。
十一、需要特殊说明的事项
1.估价的前提条件和假设条件
（1）委托估价方所提供的资料是本项估价的重要依据，本项估价以这些资料的真实性和合法性为前提；
（2）《南宁市城市网格点基准地价成果》是本项估价的重要依据，本项估价以该成果的现势性和可靠性为前提；
（3）假设估价基准日的当地地产市场为公开、公平、公正的自由市场；
（4）假设估价对象作为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅）按规划条件得到最有效利用；
（5）本项评估是在本报告地价定义及假设条件限定下进行的。
2.估价结果和估价报告的使用
（1）本项估价采用的技术规程为中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》，估价报告根据该规程规定的格式撰写；
（2）根据国家有关规定，本估价报告经在估价方执业的不少于两名注册土地估价师签字，并经估价方盖章后发生法律效力；
（3）本估价报告和估价结果仅供委托估价方核定估价对象补交土地出让收金差价提供参考和依据，不能应用于除此目的之外的转让、入股、注资等其他用途；受托估价方不为委托估价方在估价目的界定范围以外使用本报告的行为负责；
（4）在土地利用条件和当地地产市场状况未发生重大变化时，本估价技术报告和估价结果自提交技术估价报告之日起半年内有效；
（5）本估价技术报告和估价结果的使用权归委托估价方，解释权归受托估价方。
3.需要特殊说明的事项【注6】
（1）本项估价的有关资料来源于委托估价方及估价人员调查、收集和整理；
（2）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取；
（3）估价对象估价土地面积以《南宁AB房地产开发有限责任公司（***宗）范围现状权属示意图》记载的为依据；估价对象土地使用条件改变前的容积率、用途以《国有土地使用权出让合同》及其第二次《补充协议》、《国有土地使用证》上所载为依据，土地使用条件改变后的各用途的建筑面积以《建设工程规划许可证附件》上所载为依据；估价对象土地权属状况、土地使用年限以《国有土地使用证》记载为依据；
（4）在本估价报告和估价结果有效期内，如发生以下变动，则应重新进行估价：
①当地地产市场发生重大变化（如基准地价调整、出台重大地价政策）导致地价水平变动较大的；②土地开发程度、土地用途、容积率等用地条件发生重大变化导致地价水平变动较大的；③估价对象土地权利状况发生变动。
十二、土地估价师签字
注册土地估价师资格证书号注册号签字
******200445001232005450084
******982001362003450027
十三、土地估价机构
估价机构负责人签字:
广西某某土地评估有限责任公司
二○○九年一月十三日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况
（1）土地权属性质、来源及历史沿革：
估价对象为国有土地，南宁AB房地产开发有限责任公司（以下简称AB公司）于2003年*月*日以公开拍卖方式取得估价对象国有出让建设用地使用权，并签订了《国有土地使用权出让合同》，约定土地用途为城镇混合住宅（居住、商业、办公），容积率为3.5；后经南宁市规划管理局批准，AB公司于2008年*月*日与南宁市国土资源局签订《第二次补充协议》，将容积率由3.5调整为5.84，并办理了补交土地出让金手续，并于2008年*月*日取得了新的《国有土地使用证》；2008年*月*日，经南宁市规划管理局批准，将容积率由5.84调整为5.94，并改变了商业和住宅建筑面积比例，现AB公司正在办理有关的补地价手续，土地权属来源合法；
（2）土地座落：
南宁市***；
（3）地号：
***；
（4）图号：
琅头-D-1；
（5）用途：
城镇混合住宅用地（商业、住宅）；
（6）使用权类型：
出让；
（7）使用权面积：
3647.95平方米；
（8）终止日期：
2073年*月*日；
（9）宗地四至：
根据现场勘察，估价对象东临**路、南临建设用地，西临建设用地，西临**路；
（10）土地级别：
商业三级、住宅二级；
（11）《国有土地使用证》证书号：
南宁国用（2008）第***号；
（12）登记发证时间：
2008年*月*日。
2.土地权利状况
（1）土地所有权：
国有；
（2）建设用地使用权
①建设用地使用权类型为出让，南宁AB房地产开发有限责任公司于2003年*月*日通过拍卖方式取得；
②根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市已出让土地补交出让金管理办法>的通知》（南府发[2005]83号）等相关文件的规定，土地用途、容积率等土地使用条件的改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前、后土地出让金的差价；现经南宁市规划管理局批准，估价对象于2008年*月*日再次调整了容积率并改变了商业和住宅建筑面积比例，AB公司只有在办理相关补地价手续后方能取得合法的建设用地使用权；
（3）土地使用年限：
批准使用年限为70年（至2073年*月*日止），至估价基准日，剩余使用年限为65.2年；
（4）他项权利限制：
无。
3.土地利用状况
（1）土地利用现状
经现场勘察，至估价作业日期，估价对象宗地内已按规划建成1栋地上25层、地下2层的商住综合楼，其中地下1至2层为车库，地上1至3层为商铺，4层为架空层和住宅，5层以上为住宅，目前工程已封顶。
（2）土地规划条件
估价对象先后经历了三次规划，规划条件见表1。
表1估价对象规划条件一览表
规划时间
规划内容
第一次规划
（2003年*月*日）
第二次规划
（2006年*月*日）
第三次规划
（2008年*月*日）
批文类型
《国有土地使用权出让合同》
《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证附件》
批文号或日期
南国土合字[2003]第*号
2006第*号
2008第*号
批准部门
南宁市国土资源局
南宁市规划管理局
南宁市规划管理局
项目名称
-
商住综合楼
商住综合楼
实际用地面积
（平方米）
3647.95
3647.95
3647.95
规划建筑面积
（平方米）
住宅
-
20356.12
19005.81
商业
-
932
2659.31
办公
-
-
-
合计
12767.83
21288.12
21665.12
容积率
住宅
-
5.58
5.21
商业
-
0.26
0.73
办公
-
-
-
总容积率
≤3.5
5.84
5.94
建筑密度
≤26%
≤26%
≤26%
绿地率
≥35%
≥35%
≥35%
备注
①估价对象第二次规划已办理了补地价手续，因此我们仅评估第三次规划的补地价，即对土地使用条件改变前（第二次规划）和改变后（第三次规划）的状况进行评估；
②第二次、第三次规划建筑密度、绿地率参照第一次规划确定。
二、地价影响因素分析
1.一般因素
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
影响地价的一般因素主要有：
城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。
（1）城市资源状况
①地理位置：
南宁市位于广西南部，南临北部湾，背靠大西南，是大西南出海通道的重要枢纽城市，同时也是粤琼港澳及东南亚西进的理想门户。
湘桂铁路与南防、南昆铁路交会于此；以南宁为中心，由南宁至北海、柳州、河池、百色等地的高速公路网呈辐射状向外延伸；南宁机场开通的国际、国内航班每周已达近百次；水上可直航500吨轮船至广州、香港，水、路、空现代化立体交通网络已成规模，更加突兀了南宁市“出海大通道”的重要地位。
②行政区划：
2005年2月16日，广西壮族自治区政府正式就南宁市部分行政区划调整的有关事项发出通知，南宁市撤销邕宁县、城北区、永新区，设立西乡塘区、良庆区、邕宁区；扩大兴宁区、江南区管辖范围；将新城区更名为青秀区并扩大管辖范围。
行政区划调整后，南宁市辖区由原7县5区变为6县6区，行政区域面积22293平方公里，南宁市市区总面积从1834平方公里扩大为6559平方公里。
截至2008年初，南宁市全市总人口约650万人，其中市区人口约250万。
③自然条件：
南宁市介于东经107°45′～108°51′、北纬22°12′～23°32′之间，地处北回归线以南，属湿润的南亚热带季风气候，炎热湿润、雨量充沛，日照充足，太阳辐射强，年平均气温22.5℃，年降雨量1441毫米。
南宁市自然条件得天独厚，绿化覆盖率居全国城市前列，以“中国绿城”为城市的代名词。
是广西五大的旅游区之一，有青秀山、伊岭岩、大明山、龙虎山等旅游景点。
（2）房地产制度与房地产市场状况
①土地制度与地价政策：
南宁市1992年开始土地使用制度改革，目前土地有偿使用制度已全面步入正轨，2002年7月份以来，南宁市认真贯彻执行国土部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，经营性土地的出让方式已全面实行公开挂牌、招标、拍卖，市人民政府及其土地管理部门在土地出让、转让、企业改制、收购储备、征地拆迁、旧城改造等方面制定了一整套的地价政策，使城市土地经营效益得到了充分的发挥。
2005年8月1日，为加强国有土地资产的管理，规范已出让土地补交出让金管理行为，南宁市出台了《南宁市已出让土地补交出让金管理办法》，该办法的出台使得土地有偿使用制度得到进一步规范。
据统计，2007年南宁市通过“招牌挂”出让国有建设用地使用权共计36宗，出让总面积3408.721亩，总成交价为63.48亿元。
其中，挂牌出让20宗，出让面积3016.62亩，成交总价42.09亿元；拍卖出让16宗，出让面积392.098亩，成交总价21.39亿元；2008年第一季度出让国有建设用地使用权共计28宗，出让总面积1423.1420亩，总成交价为56883.8774万元。
南宁市于1995年首次公布了城区基准地价，并于2002年8月进行了第一次调整，现行的基准地价更新成果于2008年10月由市政府颁布执行。
②房地产市场：
作为南宁市支柱产业之一的房地产业，一直以来都保持比较平稳的发展态势，在当前市场体系比较健全的情况下，借“中国-东盟博览会”在南宁召开的东风，近几年南宁市的房地产市场更是得到了迅猛发展，特别是2007年，在住房需求旺盛、城市旧城改造和土地供应日趋紧张的三重作用下，地价水平总体上扬，“地王”屡屡被刷新，房价更是一路攀升，房地产市场空前繁荣。
尤其是下半年，整个房地产市场更是出现整体商品房价格大幅上涨的趋势,各城区普通商品房的房价平均上涨约800～1000元/平方米左右，呈历年来最大涨幅，平均涨幅达25～30%左右；根据南宁市房产部门的统计数据，2007年末南宁市的商品房平均售价为4042元/平方米，与2006年相比，涨幅高达35.8%；但进入2008年之后，特别是2008年下半年，随着国家对房地产业市场新一轮宏观调控力度的不断加强，许多相关的税费政策、金融政策相继出台，房地产业市场温度在逐步下降，房地产业价格有由原来的疯狂热涨、只升不降变为增幅锐减、部分区域价格下降的态势，甚至出现了“退地”现象。
在国家宏观调控及全球经济、金融市场萎缩的大背景下，2008年下半年，南宁市的土地成交量呈下降趋势，土地拍卖市场冷淡，出现了“流拍”和以底价成交的现象。
因此，通过国家新一轮的宏观调控政策，南宁市的土地市场正在朝着积极的方向发展，市场重归理性，可以预见在未来一段时间内南宁市房地产市场仍将处于平稳发展的阶段。
（3）产业政策
作为广西的经济中心，南宁市扶持一、二产业的发展，重点发展商贸、房地产等第三产业。
根据广西及南宁制定的贯彻西部大开发政策的有关规定，南宁市对房地产业实行了一系列的土地供应、房产结构政策，主要有：
在落实“国六条”两个70%的政策上，对新建住房供应结构比例采取“总量控制”和“项目平衡”相结合的原则；在土地出让上，建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，采取招标拍卖挂牌的方式进行土地公开出让；把个人住房消费贷款的利率优惠对象严格限定为购买一套住房及自住者的个人。
（4）金融政策
为保持房地产市场健康、持续、稳定的发展，避免房价大起大落的关键，国家相继实行了一系列金融调控政策，以保证房地产市场的“常态化”运行，主要表现在：
一是适度放松从紧的货币政策，下调个人住房公积金贷款利率,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，给予进一步优惠的贷款政策，如降低贷款利率和首付款比例，而对房地产开发贷款的控制，实行宏观控制、分类指导，因地制宜控制贷款规模；二是减免房地产交易环节的契税、印花税、土地增值税等流转环节税收，同时地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；三是对城市低收入家庭提供廉租住房和经济适应住房，金融机构积极扶持实物配租、廉租住房租赁补贴、棚户区（危旧房）改造等特定政策，促进社会和谐发展。
（5）城市规划与发展目标
根据南宁市城市近期建设规划（2006-2010年），将南宁市城市规划与发展目标概括如下：
①城市性质：
南宁市为广西壮族自治区首府，自治区的政治、经济、金融、文化、信息中心，我国西南出海通道的枢纽，并将以建设区域性国际城市为新目标，建设成为现代化宜居城市。
②城市发展方向：
以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。
③城市交通运输和道路规划：
加快推进大容量的轨道交通建设，建成环形放射式快速环道的框架。
④近期建设规划：
“一主两副多核”的沿江串珠式的“多中心”城市空间体系，向东─完善凤岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区；向西─加快相思湖新区建设步伐；向南─提升江南片区，启动建设五象新区。
（6）社会经济发展状况
①城市经济布局：
东面作为行政、办公、居住区；南面在传统工业基地的基础上，以经济技术开发区为重点，谋求更大发展；西面、北面则以高新技术产业开发区和相思湖新区为中心，发展成为以高新工业和大学教育为主新城区；市中心作为传统的商业中心，将加快“退二进三”的改造步伐。
南宁市已初步形成了良好的城市经济布局。
②城市建设：
改革开发以来，南宁市城市建设发展迅猛，城市规模不断扩大，城市投资环境大大改善。
特别是自2001年市政府提出了全面改造城市建设“136”（即一年小变化、三年中变化、六年大变化）工程目标以来，一大批城市道路、桥梁、广场等重点工程的相继完工，使南宁市的城市面貌更是日新月异，超出了“三年中变化”的目标要求。
③社会经济发展水平：
2007年全市生产总值首次突破1000亿元，达到1062.99亿元，比上年增长17.1%，全市人均生产总值达15685元（折合2147美元），首次突破2000美元。
其中，第一产业增加值158.62亿元，增长7.5%；第二产业增加值367.33亿元，增长21.1%；第三产业增加值537.04亿元，增长17.3%。
三次产业的比重由上年的15.44∶34.17∶50.39调整优化至14.92∶34.56∶50.52。
第一产业比重下降0.52个百分点；第二产业比重上升0.39个百分点，第三产业比重上升0.13个百分点。
三次产业对经济增长的贡献率分别为6.8%、42.2%和51.0%，分别拉动经济增长1.2、7.2和8.7个百分点。
全年完成全社会固定资产投资560.22亿元，比上年增长25.27%，其中，完成城镇固定资产投资517.92亿元，增长27.02%。
在城镇固定资产投资中，基本建设投资212.74亿元，增长17.97%；更新改造投资103.52亿元，增长28.16%；房地产开发投资187.46亿元，增长34.79%。
2007年，全市城镇居民人均可支配收入11877元，比上年增加1684元，增长16.52%；城镇居民人均消费性支出7882元，增长7.9%；农民人均纯收入3453元，比上年增加420元，增长13.85%；农村居民人均消费性支出2204元，增长18.25%。
全市在岗职工年平均工资24602元，比上年增长20.53%。
城乡居民住房条件继续改善，城镇居民人均住房使用面积25.3平方米，农村居民人均居住面积33.07平方米。
（7）“中国-
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