住宅小区物业工程维修管理部工作内容.docx
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住宅小区物业工程维修管理部工作内容
住宅小区物业工程维修管理部工作容
住宅小区物业工程管理部职能和职责
部门名称
物业工程呢个管理部
直接上级
分管副总经理
下属部门
强电技工科、弱电技工科、水暖技工科、仓储科
部门性质
维护住宅小区工程设施、设备以及器材等。
管理职能
负责对住宅小区工程设施进行专职管理，并负责配套设施的养护与监控，对锁承担的工作负责。
部 门 职 能
1. 对住宅小区物业工程管理部门经理负责，并完成部门经理交办的各项任务。
2. 遵守国家有关配套设施设备管理运行等方面的法规、规以及安全规程。
3. 对住宅小区强电设备、弱点设备进行维护、管理、保修、保养等。
4. 每周负责对住宅小区所掌握的主控机房、中央监控室等设备进行检查。
5. 对配套设施、设备的技术资料、售后服务支持，做成档案保管。
6. 每月负责住宅小区住户的住宅用电计量的抄录、汇总上报收费组，然后再向供电单位上报电量，缴纳电费。
7. 负责制定住宅小区工程设施管理的各项规章制度。
8. 负责住宅小区工程设施的安全教育工作以及物业知识的培训。
9. 负责尽可能降低能源消耗，节约管理成本，尽可能达到节能环保小区的标准。
10. 负责向上级管理层提交物业工程管理部门的设备维修计划，维修工具、材料采购计划等。
11. 对住宅小区重要地点做好雨季防汛、风沙暴防工作，保证消防设备系统的稳定性和可靠性运行。
12. 负责住宅小区工程设施、设备改造、设备大修等情况的落实。
13. 积极配合住宅小区物业管理其他部门的工作。
岗 位 职 责
一、 住宅小区强电技工岗位职责
1. 协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2. 负责对住宅小区供电系统的养护维保操作，制订住宅小区供电设备的维修、检修计划。
3. 住宅出现供电故障之后，必须立即派出；谨记停电时，及时启动柴油发电机，保证强电系统的基本运作。
4. 负责住宅小区业主二次装修工程的监管工作。
5. 根据强电系统运行情况，制订切实可行的节能供电措施。
二、 住宅小区弱点技工岗位职责
1. 协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2. 负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、安保报警系统、广播系统等弱电系统的运行、养护、维修管理工作。
3. 根据实际情况，发挥弱点系统最大功用，开展弱电系统的增效改造工作。
三、 住宅小区水暖技工岗位职责
1. 协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2. 负责住宅小区给排水系统的养护、管理，保证各类管理畅通无阻，无严重的泡水、漏水、冒水、滴水等现象以及事故隐患。
3. 负责住宅小区空调系统的运行和养护工作，保证空调设备完好、无超标噪声和滴漏现象。
4. 按照规定，做好空调、给排水系统的养护工作，制订检修计划。
5. 根据住宅小区实际情况，实施节能计划，保证设备发挥最大功用，延长使用寿命。
四、 住宅小区仓储岗位职责
1. 负责管理住宅小区物业公司各类备用设备零件、技术文件说明书等的保管。
2. 负责处理住宅小区各类设施设备的售后联系、厂家服务等。
3. 物料存放整齐后及时入账。
4. 负责收集登记，正确及时地做出统计报表。
u 住宅小区物业工程管理部管理制度
1. 物业工程管理部管理制度
物业工程管理部管理制度
一、 接管验收制度
房屋配套设施的验收工作室设施转入使用的一个重要环节，对以后设施的管理和使用有着重要意义。
设施管理验收不仅包括对房屋附属设施的验收，还包括房屋设备的验收以及更新设备的验收。
物业公司对于设施的接管验收工作具体包括日常以及周养护容，月维修保养容，季度、半年、年度维修保养容等。
二、 值班制度
由于配套设施直接关系到业主生活的安定、和谐，因此，必须建立严格的值班制度，保障设施正常运行。
1. 值班人员必须坚守岗位，如果有特殊情况需离岗，必须请假，并有符合条件的人员替岗，不得擅自离岗，否则，造成的一切以外由值班人员承担。
2. 按照设施操作规程以及岗位责任制度的要求进行操作，密切注意所掌握设备的运行情况并做好相应的运行记录。
3. 设备遇到故障时，值班人员必须马上报告管理层，并通知厂家以及维修人员维修。
4. 接到业主的报修通知时，应当迅速安排维修人员进行处理，并做好维修记录。
5. 就餐时间，须做轮值工作，保证岗位有人在岗。
三、 交接班制度
做好交接班工作，是对值班工作的辅助。
交接班人员必须提前10分钟做好交接工作，并在值班登记本上签字。
1. 交接容包括：
1） 查看设施运行记录。
2） 检修设备状况，清点仪表、工具等。
2. 出现以下情况不得交班：
1） 在事故处理未完成时，不得交班。
2） 交班人员尚未到场或者遇接班人员酒醉、神志不清等情况时，不得交班。
四、 报告制度
建立报告制度可以让管理层及时了解设备运行情况以及维修管理情况，有下列情况需要作出报告：
1. 设备出现故障或者需要停机检修。
2. 零部件需要更换修理。
3. 设施操作人员需要暂时离岗。
4. 设施操作人员加班、请假、调班等。
5. 设施需要开展整改工程。
6. 设施运行方式发生改变。
五、 工具领用保管制度
1. 个人领用工具时，应根据实际需要和工种类别填报申请，经批准后，到仓库办理领用手续。
2. 工具发生丢失、损坏时，应当向管理层说明原因，由于人为因素造成工具损坏时，应当按工具价值赔偿。
3. 工具老化，可向管理层申请报废，并重新办理工具领用手续。
六、住宅小区工程设施安全操作管理规定
1. 所有的机电操作，必须按照国家有关安全操作规程操作，在操作人员安全第一的前提下，保证设备正常运行。
2. 新上岗人员必须经过严格技术培训之后，才能上岗。
3. 配置安全操作用品，并认真保管，不得草率、马虎大意。
4. 工作场所禁止抽烟、喝酒以及做与本职工作无关的事情。
5. 非工作人员，不得随意进入设备操作房。
6. 设备出现异常时，必须及时处理。
7. 电气设施发生故障，应严格遵守停电、验电、检修、检查程序，确认故障排除之后方能送电。
8. 严禁将金属物、工具等遗留在设备上。
熟悉触电、身体伤害等各种意外事故的急救方法。
2. 物业工程设施档案和物业技术人员管理制度
1） 管理好物业工程设施时关系到物业是否能够保值增值以及也只切身利益的大事。
物业管理人员必须发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。
2） 物业工程设施须实行档案管理制度，对设备的原始档案必须归档、汇总、登记造册，以便查考，为设备的完好使用以及安全使用提供方便。
以下资料须归物业工程管理部建档管理：
a） 设备系统的资料，如竣工图、构造图等。
b） 设备系统原始发票、收据、用户手册以及售后服务卡等。
c） 设备系统中重点部位的拍照资料及相关注释。
3） 建立设备管理考核制度，奖赏分明，调动员工工作积极性。
a） 建立设备管理考核、督察制度。
b） 对设备管理定期、不定期抽查、考核。
4） 建立ISO9001质量管理体系：
a） 建立机房管理制度。
b） 建立供、配电管理制度。
c） 建立设备维修制度。
d） 严格各项管理制度，做到责任到岗、任务到人、用科学化的管理提高设备管理水平。
5） 对于住宅小区物业工程设施管理在做到“三好、四会、五定”。
a） 三好：
即是设施要用好、修好、管理好。
b） 四会：
即是对设施使用、会保养、会检查、会排除故障。
c） 五定：
即对设施进行润滑、通风、清洁、检修时，做到定点、定人、定岗、定时和定责。
6） 住宅小区工程设施在设备管理上，必须坚持安全第一，降低耗能。
a） 遵循“安全、经济、；合理、实用”的原则。
b） 尽可能采用节能、经济适用且品质优良的材料，修旧利新。
c） 培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。
d） 设施操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，做好必要的防护工作。
住宅小区配套设施管理最基本和最重要的要保证配套设施体系的安全运行，包括用户使用安全和操作人员操作安全。
e） 加强安全意识，防止意外发生，做好宣传工作。
7） 提高物业管理服务质量。
a） 坚持“物业管理服务第一”的意思，培养职业道德和责任心。
b） 保证配套设施岗位上有专业操作人员，做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训。
c） 对员工做好“传、帮、带”工作，对设备进行现场操作，知道相关人员，使员工能够适应岗位要求。
3. 物业工程管理部业主装修申请管理制度
1） 住宅装修，业主首先要向物业公司提出装修申请，并由住宅小区客户服务部受理：
a） 由住宅小区拟装修业主或者装修施工方填写装修申请表，向住宅小区客户服务部递交房屋产权证、装修合同、装修公司资质证明、营业执照、施工材料清单以及施工材料合格证的复印件。
若非住宅小区业主本人提交装修申请，还必须出具一份由业主授权的装修委托书。
b） 拟装修业主或者装修施工方，还应向工程管理部提交装修图纸，业主装修如需动墙体者，必须经过工程管理部的审核。
c） 客户服务部为拟装修业主和装修施工方办理垃圾清运费（必须）以及装修保险（可选择）。
d） 工程管理部需要向装修施工方说明具体装修的注意事项。
e） 原则上不允许装修人员留宿在住宅小区，如需留宿，须有住宅小区拟装修业主签署的担保书，为其担保。
2） 工程管理部负责审批拟装修房屋的设计图纸以及进行装修管理：
a） 工程管理部必须按照国家相关规定，严格审核图纸，确保图纸符合规。
审核通过后方可装修。
b） 工程管理部图纸审核不合格，应对装修图纸作出整改意见，由装修施工方和拟装修业主协商修改，直至审批合格为止。
c） 工程管理部必须坚守职业道德，严禁马虎了事。
d） 工程管理部在装修开始后，应当做好巡视记录，对违反装修规定事项以及可能对住宅小区造成设施设备和环境破坏的行为进行监督纠正，如有不听规劝者，保留追究法律责任的权利。
4. 物业工程管理部业主装修验收管理制度
1） 房屋装修完毕，业主以及施工方必须向物业工程管理部以及客户服务部提交房屋装修竣工申请书。
2） 工程管理部和业主、装修施工方对房屋室装修情况进行验收。
3） 验收结束后，物业工程管理部须针对验收过程中存在的问题，填写装修竣工验收单了，督促装修施工方作出限期整改。
4） 物业工程管理部对房屋验收通过之后，在装修竣工验收单上签字确认。
5） 物业工程管理部要对业主在装修过程中损坏的配套设施进行按价赔偿。
6） 将装修竣工验收单交由物业公司总经理进行审核签字，同时财务室退还装修施工方的押金并为之办理临时出入证的退证手续。
7） 物业工程管理部对物业装修施工负有监督、督促的职责。
8） 装修施工方以任何理由破坏配套设施或者违反规定进行装修，物业工程管理部都有权终止其装修行为。
u 住宅小区物业工程管理部管理表格本
一、 配套设施登记表
配套设施登记表
序号
名称
型号/规格
单位
数量
所在位置
附带资料编号
责任人
备注
二、 配套设施工程维修、保养记录表
配套设施工程维修、保养记录表
单位：
年 月 日
项目
地 点
保养时间
费用
保养量
完成日期
维修养护容
维修养护结果
备注
三、 配套设施工程维修养护审批记录表
配套设施工程维修养护审批记录表
单位：
检查日期：
工程序号
维修养护项目
工程造价
计划竣工日期
工程责任人
审核人
备注
四、 公共配套设施接管验收卡
公共配套设施接管验收卡
接管验收时间：
设施名称
是否存在问题
存在问题简述
备 注
验收人：
移交人：
五、 配套设施定期保养项目一览表（室外）
配套设施定期保养项目一览表（室外）
类别
周期
序号
检查容
室外公用设施养护
1~2年
室外各类围墙护栏
1.5年
灯杆刷漆1次
每年
1
行车道路刷黄漆1次
2
网球场
3
游泳池每年4月份全面清理、修补1次
半 年
1
对易锈蚀雨、污水井盖刷1次黑漆防锈
2
路灯
3
车栅、车架
4
值班室、岗亭
5
车位线、禁停线和标识重刷1次
6
路障刷漆1次
7
室外消防栓
8
垃圾屋、池、中转站（含垃圾屋门锁）
每 季
垃圾车、垃圾桶
每 月
喷水池
每 周
儿童游乐设施
注 平时如发现问题，也应及时维修。
六、 配套设施定期保养像没有一览表（本体）
配套设施定期保养像没有一览表（本体）
类别
周期
序号
检 查 容
本体公用设施养护
8年
1
马赛克外墙面清洗1次
2
室外喷涂墙体、墙面喷涂1次
5年
1
石条砖、瓷面砖墙体、墙面
3~4年
1
室楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂1次
2
顶棚全面保养、粉刷1次
3
楼梯、扶手全面修补、刷漆1次
4
上、下雨污水管油漆1次
2年
1
楼顶铁栏、避雷带、公共防盗网油漆1次
2
木门、窗油漆1次
3
电子对讲门刷漆1次
1年
1
木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗
2
信报箱每年刷漆1次（根据需要）
3
房屋标识（栋号、单元号、楼层号）每年重喷写1次
4
设备房（水泵房、配电房、电梯房）刷漆1次
半年
水箱清洗1次
注 平时如发现问题，也应及时维修。
七、 配套设施定期检查项目一览表
配套设施定期检查项目一览表
类 别
周 期
序 号
检查容
本体公用设施维修养护
每 年
1
楼梯、扶手
2
墙体、墙面
3
顶棚
4
梁、柱、板主体
5
公共门窗
6
屋面隔热层、防水层（雨季前须另外检查）
7
楼板、地面砖
8
所有消防栓（秋季）
半 年
1
天面扶栏，避雷带
2
公共防盗网
每 季
1
散水坡、雨沿台、连廊
2
通风口
3
消防栓的开箱试水
每 月
1
水箱、水池
2
信报箱
3
上、下雨污水管
4
设备房（水泵房、配电房、电梯房）
5
消防栓
半 月
公用电器
每 周
电子对讲门
八、 业主装修违规记录表
业主装修违规记录表
序号
业主
装修公司名称
装修公司负责人
联系
业主负责人
联系
违规情况
违规事项（是/否）
1. 超越物业管理批准之权限装修。
2. 施工人员出入小区不佩戴出入证。
3. 施工现场未配备应由消防器材。
4. 使用化学药水气味影响周围用户。
5. 装修粉尘污染小区环境。
6. 不按规定清运淤泥。
7. 违规使用电梯。
8. 装修噪声影响周围用户。
9. 在洗手间乱倒污染物。
10. 开门施工影响周围用户。
11. 盗用电力。
12. 损坏小区设施。
13. 盗用小区物品。
14. 其他。
处理措施
处理结果
处理人：
备注
制表人：
审核人：
年 月 日
九、 住宅小区发电机运行记录表
住宅小区发电机运行记录表
小区名称：
年 月 日
设备编号
运行原因
累计运行时间
设备负责人
运行监护人
本次运行时间
开机前检查项目
柴油油位
机油油位
水箱水位
选择开关位置
输出开关位置
电瓶液位
记录项目
输出电压
AB：
BC：
CA：
输出电流
A：
B：
C：
频 率
转 速
电瓶电压
机油油压
机油油温
水 温
室温度
通风系统
及其响声振动
消防系统
照 明
停机后检查
备注：
十、 电梯故障维修报告登记表
电梯故障维修报告登记表
小区名称：
登记时间
报告人/记录人
故障电梯编号
位置及容
处理结果
完成时间
验证人
注 值班员接到报告及电梯日巡视发现的需要维修问题均要登记在此表中。
十一、电梯维修记录表
电梯维修记录表
小区名称：
楼号:
年 月 日
电梯编号
故障位置
开始时间
结束时间
维修人员
故障原因及容：
维修过程及安全措施：
维修人：
检定结论（含技术参数功能）：
检验人：
日期：
备注：
注 1.此表为参考表，也可以使用电梯分包单位的表格。
2.维修后，机电部组织人员验证检定。
十二、公共天线保养记录表
公共天线保养记录表
小区名称：
年 月 日
设备编号
责任人
维修人
项 目
保养情况及处理结果
备 注
楼层分支器、信号
夜壶终端板、信号
楼层与住户之间连线紧固
主放大器的输入信号
主放大器的输出信号
分支放大器的输入信号
分支放大器的输出信号
前置放大器的输入信号
前置放大器的输出信号
天线架完好情况
天线架的方向正确
十三、风机半年保养记录表
风机半年保养记录表
小区名称：
年 月 日
设备名称
设备编号
安装位置
审核人
责任人
型号
额定风量
额定功率
转速
维修人
保养记录
保养项目记录
机身、机座、控制箱外油漆及清扫
轴承润滑检查加油
全面坚固
电机端子箱端子全面坚固
主接触头
电机绝缘电阻
相与相：
相与地：
接地情况
运转电流
A相 B相 C相
运转有无异常声响及振动
运转半小时后手感电机温度
轴承温度
运转电压
指示灯
风阀
动作灵活、可靠（手动、电动）
手柄指示准确
温感元件安装正确
阀门安装牢固
投运半小时结论
备 注
十四、水泵系统月度保养记录表
水泵系统月度保养记录表
小区名称：
年 月 日
名 称
编 号
保养人
外表清洁
主电路螺丝紧固
审核人
保养记录
接触器触点
手动盘转
滴漏水检查
运转声响
轴承温升检查并补加润滑油
单向阀压力表
泵自动启停
泵手动启停
指示灯仪表
升级会员 