广州芙蓉湖高端别墅酒店项目策划案例.doc

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《广州芙蓉项目开发定位策划方案概要》

报告一《上海北京别墅市场整体分析与启示》

第一部分、上海别墅市场整体分析

（详见《上海别墅市场整体调研分析报告》）

第一章、上海别墅市场发展板块分析解剖

1、上海的富人特性与别墅市场的关系；

2、上海别墅市场的外商率先启动特征（虹桥机场板块和“沪青平”别墅一条街）

3、上海浦东高级别墅群的生成来头和原由

4、上海松江别墅群的清晰板块特征特性

5、上海南汇别墅板块的低廉价命运

6、奉贤别墅板块的海景概念支持不足的长远寿命

7、淀山湖对上海未来别墅市场的拉动、期待

8、佘山别墅的中国顶级疯狂之梦

上海别墅市场发展板块分布分析图

奉贤别墅板块

松江别墅板块

佘山别墅板块

赵巷别墅板块

徐泾别墅板块

上海别墅分布图

虹桥别墅板块

南汇别墅板块

浦东别墅板块

一、“虹桥板块”分析

二、徐泾沪青平沿线——“别墅一条街” 分析

第五章、“松江板块”分析

三、“浦东板块”分析

四、“南汇、奉贤板块”分析

五、佘山顶级板块分析

世茂庄园

上海欢乐谷

月湖山庄

上海紫园

高尔夫郡

上海晶园

第二章、上海别墅市场发展特征分析解剖

一、上海富人特别多

二、上海富人是哪些人？

国际海外、企业CEO、富豪富人、商人权力寻租者、其它有钱人等。

三、上海别墅特别多、是五花八门的别墅，每年开发在几百万平米，销售在二三百万平米

四、上海别墅从三、五百万，到八百万、到一千来万、三五千万、一个亿、二点五亿——什么样的产品都有，上海别墅真敢做，上海别墅真实好赚钱。

1、原因是什么？

本质是什么？

2、结果能说明什么？

3、上海是什么？

4、上海的别墅市场可以复制吗？

第三章、上海别墅市场发展原因分析解剖

1、购买力具有；

2、需求具有；

3、市场具备；

4、但是是潜在，看你怎么挖掘

5、产品不在于高低，关键根据你的土地资源条件，寻求与制约于市场，否则落入平庸有可能会失败；

6、别墅开发的最大风险是定位不成功的风险；

7、别墅项目生与死，全在前期定位是否透彻、深度和成功；

8、别墅项目的来源与生死血脉

9、别墅是玩智力的项目，而不是金钱人力

第二部分、北京别墅市场整体分析

1、贡院六号、亚运板块、温愉河、大香山到大兴遍地开花的结果说明；

2、北京别墅与上海别墅的同与不同

3、背景别墅因在京城比上海含蓄，但内力毫不逊色而惊人

第三部分、北京与上海别墅给人的启示是什么？

1、中国富人特别足；

2、你造什么样的产品给富人，只要是好产品，他们会来；

3、你造什么样的产品取决于不是皮革而是山水、区位配套、体量的原材料；

4、别墅的四大系列资源决定了你产品的面世面和深度广度；

5、如果不具备你就千万不要胡扯，否则结果可能会失败涂地；

6、如果你是普通别墅资质就造普通否则会死得很难看的道理；

7、如果你是娘娘还要看，有没有顾客愿做皇帝的这个命运；

8、如果你资源实在太好，则毫不犹豫；如果你资源实在只是优秀、成本又很高、竞争又激烈、前途不明显，那你就格外要谨慎，因为你落入的是很尴尬的局面；

9、如果还不行，你就要好好想一想，怎么去突破，因为不突破死亡很危险。

报告二《广州别墅市场整体研究分析报告》

第一部分、大广州别墅市场的历史

市区豪宅、广园东、番禺、到花都的别墅市场历程解剖分析。

第二部分、大广州别墅市场的发展现状

第一章、广州别墅市场发展现状分析

一、市区板块：

结局尾声

二、番禺板块：

残货尚余、样房一统

三、增城板块：

未来看量巨大

（一）、本板块综合分析

大发展商在增城的项目规模都不小，个个是“巨无霸”。

到目前为止，规模最大的是“老盘”碧桂园凤凰城。

占地约8000亩的翡翠绿洲目前也已开发近半，而占地约3000亩的紫云山庄尽管开发已多年，但仍土地储备充足。

新项目中，金地集团在永和镇的金地荔湖城项目，目标用地有5000多亩，目前已正式征地3700亩；

合生集团新塘项目占地至少也有5000亩；

和黄集团的荔城项目占地3000多亩；

恒大集团在中新镇的项目占地约430亩；

而新世界除了目前已开发到第8期的新塘新世界（占地425亩）外，还在临近的增城陈家林拿下占地近27万平方米的新地块。

另祈福集团在增城拿地，从该集团开发作风来看，其增城“目标项目”规模很大。

（二）、价格分析

增城别墅的价格大多是6000-10000元/平方米，

四、花都板块：

较力正当其实，竞争楼盘扎堆

（一）、本板块总体分析

1、板块综合分析

一直以来，花都区房地产以零星的单体楼为多，成片的小区开发较少，因此被业界戏谑为“只有星星没有月亮”。

近来年，花都在经济高速增长及新机场搬迁带动下，交通网络及市政配套得到巨大改善，广阔的发展前景以及良好的山水生态环境优势，吸引了众多大品牌地产商纷纷进驻，占地千亩以上的大盘、名盘不断亮相花都，为花都房地产市场注入了巨大活力。

别墅的大量推出，使花都别墅市场的竞争越来越激烈，发展商不得不打造出独有优势的竞争产品，金碧御水山庄以环境和价格取胜，广州后花园以生态自然风情取胜，雅宝新城以其配套取胜，南航碧花园则以服务和环境取胜，枫丹雅居别墅除了价格吸引外，其室内私家泳池也是获得买家认同的一个亮点；而雅居乐·雍华庭新一期“花样巴黎”别墅组团产品丰富，风格多元，包括了独立花溪别墅、联体别墅、四孖别墅等三种类型、八款户型。

其中，雅居乐集团独创的四孖别墅首次登陆花都市场。

雍华廷别墅以其产品和地理位置取胜，她是市区中心唯一的高品质别墅，吸引了许多花都私企老板。

　　不可否认的是，花都真山真水的原始自然生态环境，是建别墅的理想用地，随着拥有私家车的人士的不断增多，距离不再成为问题，对别墅的需求有了很大的拉动，这也是近来在花都亮相的名盘、大盘中，其别墅产品占到相当一定的比例的原因。

2、板块区位交通分析

交通便利是近年来到花都置业的广州人中的一大要素之一。

实际上，从广州到花都国际机场之间的道路网，无论从道路密度、道路种类及长度都比广州到番禺要优越得多。

广州到番禺33公里，而到花都仅22公里；广州到番禺没有高速公路，只有快速干线；到番禺有地铁无轻铁，更无铁路，无火车站及货运中转站。

　　按广州公路主枢纽总体布局规划，设在花都的主枢纽站场将有3个，即新机场货运站、花都客运站和花都货运站。

另外，京珠高速公路也已通车，新机场高速公路开始运行，而衔接广州地铁二号线、直达新机场的城市轻铁将穿过花都。

广州还考虑从白云区修建一条汽车专用线与新国际机场连接。

京广线上的广州北站也将成为广州铁路客货运输枢纽站之一。

未来将有6条公路线，一条轻铁线，一条铁路线，一条航线把广州与花都紧密连接起来。

　　目前从广州到花都，机场高速公路将与广花一级公路、广花高速干线等连成一片，而规划中的轻铁、新扩建的火车北站将花都与广州北部联系在一起。

为让机场高速公路与市中心区交通更加便捷、方便，同时还将延长华南快速干线，新增两条市区－机场捷径，拓宽九处机场高速入口，完成机场高速“最后一公里”。

现在，从广州到花都只需20分钟，大的市政交通配套设施完善，再加上各大楼盘所开通的小区巴士，人们往返花都，将更加便捷和方便。

3、新机场因素

　　在花都楼市掘得金矿的雅居乐雍华廷，其副总经理郎梅分析认为，新机场的腾飞属于整个广东，任何国际大机场对经济的带动都是比较大的，以前香港与广州的货物吞吐量相比，香港占89％，广州只占到5％，从2001年开始，广州与香港各占50％，机场客运量将带动大量的物流，如亚泰物流集团的总部已搬进新机场，还有联邦快递等一些国际型大公司也将搬至其中，这些公司的进驻，对花都经济的拉动不可小觑。

现在，花都常住人口加外来人口达到100万人，按照一般的置业需求估算，只要其中1％的人购房，便可给花都楼市带来1万套房子的成交量。

新机场的正式搬迁，不仅是花都楼市升温的一个重要催化剂，更是一支强心针，它不仅使花都的区域形象得到进一步提升，也将使更多国内外人士，特别是商旅客人认识和了解花都，这都为花都楼市带来强劲的消费后劲，花都楼市将凭借新机场的利好而步入一个新的飞跃期。

到目前为止，已有金碧御水山庄、广州后花园、南航碧花园、雅居乐雍华廷、雅宝新城、枫丹雅居、合和新城、雅景湾等近10个主流楼盘进驻花都新机场板块，这些规模庞大、品质高雅的楼盘，以其优美的自然环境及高性价比吸引了不少广州人北上置业。

1、雍华庭

雅居乐集团开发的雍华廷，位于花都区新都大道南，属花都新市区中心的中高档住宅项目。

尽管每平方米售价高出市场均价30％，其一期9万多平方米仍在半年多时间内售罄，销售额达到3亿元。

推出别墅组团“花样巴黎”，占地达到20万平方米，单价约8000元／平方米－13000元／平方米。

不仅在价格上、在规模上、品质上、气势上，直逼番禺的华南板块。

2、金碧御水山庄

恒大集团开发占地2000多亩的金碧御水山庄销售势头也不遑多让，小区北部著名的芙蓉嶂风景旅游区域内，环抱400万平方米的天然水库，坐拥800万平方米王子山林，绿化率达80％以上。

其生态环境同样丝毫不逊番禺的华南板块。

3、广州后花园

4、南航碧花园

5、雅宝新城

6、枫丹雅居

（二）、本板块市场顾客分析

当广州市民依然将花都当成“郊区”时候，一批来穗就业的外地人和准备养老的老广们已经抢先一步到花都置业。

在一些休闲的度假型楼盘，广州人置业的甚至达到50%以上，花都的楼市从2003年每平方米1800多元的均价上涨到现在的每平方米3337元，在花都区政府边上的一个素质较高的楼盘洋房均价甚至已经超过了每平方米5000多元，别墅价格更是突破万元/平方米的大关。

有业内人士曾预言：

一场楼市大战即将在花都展开。

花都楼市会是广州的第二个番禺。

据了解，雅居乐雍华庭、雅宝新城广州市区的买家占二成，南航碧花园广州市区买家占三成，金碧御水山庄广州市区买家占七成，金碧御水山庄的业主中60％多来自广州市区，30％左右来自珠三角、港澳以及外省，仅不到10％是花都本地置业者。

而雍华廷的业主约有三分之一来自广州市区，三分之一来自珠三角或外省。

（三）、本板块别墅市场价格分析

1、花都楼价3年翻了一番，花都别墅价格突破万元/平米

花都区今年推出的别墅，价格集中在5200—7000元/平方米之间，在广州市别墅市场价格最低；从推货量来看，今年花都新推的别墅盘达到5个，推货量是广州最大的。

价格低加上货量大，选择性多，花都别墅将吸引更多买家，预计今年花都别墅的成交面积将超过番禺，成为别墅成交面积最大的一个区。

2、整体价格广州最低

从2003年初停止别墅类用地的土地供应以来，广州很多别墅都精耕细作，售价也保持在较高水平。

科学城即将推出的别墅项目，南湖在售的别墅项目，估计售价都在1万元/平方米左右，雅居乐即将推出的南湖别墅项目的价格则更高，预计在13000元/平方米左右。

从中地行的统计数字来看，去年番禺别墅价格达到了6608元/平方米，而今年番禺别墅的供货量有所减少，估计其价格仍会有一定提升。

　　和这些区域相比，花都别墅楼盘因为起步低，虽然价格也在提升，但增幅不大。

相关数据显示，去年花都区别墅成交均价只有3519元/平方米，属于经济型别墅；经纬物业提供的数据显示，今年花都别墅的整体价格集中在5200—7000元/平方米之间，虽然雅居乐的雍华庭别墅价格达到了1.1万元/平方米，新项目雍逸豪廷的价格可能会更贵，但其它别墅因为地段的因素，价格要比雍华庭低25—30%左右。

   同等产品，花都别墅的整体价格要比番禺便宜20%左右，例如花都区的联排别墅价格多在5500—6000元/平方米之间，独立别墅每平方米的价格多在6000—7000元之间，番禺联排别墅每平方米的价格多在7000—8000元之间，而独立别墅的价格多在1万元以上。

（四）、本板块别墅市场能量潜力分