南京高端别墅项目市场情况分析总结.docx
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南京高端别墅项目市场情况分析总结
南京高端别墅项目
市场情况简介
汉舍·中国
2009年5月
第一章南京别墅市场分布简析
根据目前南京别墅在售及前期具有一定影响别墅地理位置特征，在区域相对集中基础上对于南京别墅项目分部区域进行总结，并根据不同区域自然条件特征寻求南京别墅分布；
第二章南京别墅市场定位研判
不同区域别墅由于定位的不同，造成了别墅售价及客户的巨大差异，结合南京目前重点别墅项目市场定位的差异，寻求不同区域内别墅的共性，为服务项目寻求准确市场定位提供充足依据；
第三章南京别墅市场价格分析
别墅市场由于消费群体的特征差异以及项目本身定位差异在价格上拉开较大的空间，从最便宜的远郊百万级别墅到300万左右主要别墅价格区间甚至千万级拥有独特资源的顶级别墅，其价格存在一定通性，研究后对于项目定价提供一定的市场依据；
第四章南京别墅开发企业概览
别墅的开发与开发企业的企业特质具有一定的关联，对于别墅项目具有深刻认识并能够有效整合优质团队的开发商在别墅品质打造方面必然拥有其他项目所难以比拟的优势，不同的团队对于项目的打造也会产生重大影响，通过对于南京在售别墅团队整合特点寻求关键所在；
第五章南京城中区域重点别墅介绍
针对目标项目处于城中板块之特性，对于目前南京市场在售及售罄城中别墅项目中较有影响力或具有一定代表性的项目进行情况简介，对于项目今后定位提供市场实际参考。
第一章南京别墅市场分布简析
依据目前登记在售别墅的主要分布区域来看，南京的别墅市场依据不同地理位置主要可以分为以下四大板块：
✓主城板块：
主城区域，城东区域，仙林区域，河西区域
✓新区板块：
江宁区域，浦口区域，六合区域
✓郊县板块：
溧水区域，高淳区域
✓外地板块：
镇江句容等···
从别墅的主要分布区域来看，除了城中区域依靠成熟的生活配套为基础外，其他区域的别墅都或多或少拥有独特的自然资源，虽然从位置上及生活配套上来看与主城的别墅难以比较，但是独特的山水资源成为吸引客户最主要的手段，再加上其相对低廉的价格使得各项目都对于城中的别墅消费群产生了足够的吸引力。
由于别墅用地的叫停以及越来越稀缺的主城别墅供应量，新城、郊县的别墅凭借价格及资源优势取得了良好的销售成绩，特别是新区的别墅以仙林区域为例，在招商地产、栖霞地产等国内知名地产企业以及本地实力开发商的介入，已经成为别墅市场的主要消费区域。
南京别墅主要分布区域及规模简图
地区
项目名称
产品类型
项目规模（套）
备注
城东
钟山美庐
独栋
40
2008年5月中旬推盘
双拼
54
2008年5月中旬推盘
钟山高尔夫
独栋
100
2000万起
河西
紫檀雅居
联排
22
含公寓社区
六合
华欧友好城
联排
44
含公寓社区
溧水
森湖溪谷
独栋
300（估算）
2008年6月公开发售
联排
200（估算）
句容
新湖·仙林翠谷
（仙林大学城以东）
独栋
13（一期）
共5期开发，254412平方米
联排
300（一期）
世外边城
独栋
308（估算）
二期会所4000平方米
项目位置及产品类型与主城区及新区有较大差异
地区
项目名称
产品类型
项目规模（套）
备注
江
宁
国信·秦淮绿洲
联排
106
一期交付
三期规划未定
叠加
60
雷丁TOWN
联排
214（估计）
远郊性质
翠屏国际城
独栋
46
尾盘
双拼
56
联排
99
复地朗香别墅（三期）
独栋
5
共计410套
双拼
106
联排
132
鲁佩特庄园
双拼
24
远郊性质
叠加
152
城开·汤山公馆
叠加
404
远郊性质
联排
合院
玛斯兰德·上院
独栋
134
共计500套
双拼
45
爱涛·猗水园
独栋
74
2002年已经开始销售
联排
230
奥斯博恩
独栋
7
双拼
4
联排、叠加
天目水秀府
独栋
6（共计11幢）
双拼
28
地区
项目名称
产品类型
项目规模（套）
备注
仙
林
依云溪谷
独栋
9（推出4）
未来规划独栋数量未定总建筑面积16万平方米目前已经售出1.5万平方米
双拼
600（估算）
栖园
双拼
26
已售3.5万平方米未售18万平方米含景观公寓
联排
300
山水风华
联排
56
双拼
22
新城·尚东区
联排
4
汇杰文庭
双拼
76
联排
64
独栋
2
南京别墅区域特点
1.板块聚集；
南京纯别墅项目都因自然资源及土地开发原因形成了聚拢态势，目前已经形成的成熟别墅板块为：
三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块，汤山板块，卧龙湖板块（近期形成），非本埠板块。
板块发展时间较长，规模较为成熟的有三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块。
各别墅板块逐渐形成了各自的开发轴线，例如三山板块的将军路沿线，百家湖的沿湖线（利源、胜太、双龙、天元路），环紫金山沿线（环陵路、绕城环紫金山一线），老山的环山路沿线（沿山大道、环山路）,仙林板块仙林大道沿线。
三山板块的将军路沿线
以韩府山、翠屏山、将军山的三山为独特山景资源为主要卖点的沿将军大道两侧进行分布的别墅轴线是江宁区域最具有代表性别墅分布区域，该区域别墅借助山景以及日渐成熟的江宁区域的生活等方面的配套加上相对与主城较为接近的地理位置及便捷的交通在南京别墅市场占据重要地位，该别墅区域由于众多项目的共同营造已经成为别墅消费群体认可度较高的别墅分布轴线。
百家湖沿湖线—利源路、胜太路、双龙大道、天元路
百家湖沿岸的水景资源是该区域别墅获得认可的基础，由于该区域在江宁新城建设中处于较早开发区域，在市民中认可度较高，与老江宁中心较为接近较江宁其他区域相比生活配套等更加成熟。
环紫金山沿线—环陵路、绕城公路环紫金山一线
南京较早的别墅区域的辐射区域，紫金山对于南京特殊的意义以及拥有的良好山景等自然景观资源在该区域得到充分的体现，最早的帝豪花园等项目在市民中留有良好的口碑，钟山美庐等项目对于该区域近年来不遗余力的宣传，再加上钟山高尔夫的落户，使得该区域的别墅品质得到进一步的提升，并且出现千万级别墅，该区域为南京目前顶级别墅的集中地。
老山的环山路沿线—沿山大道、环山路
江北新城别墅聚集地，拥有良好的老山山景资源，附近虽然生活配套等较为缺乏，但是拥有独特的老山林场以及温泉等自然资源配套，使得该区域的别墅居住认可度不断提高，加上该区域的项目打造方面密度较低且产品具备较强个性，成为南京别墅市场的新贵。
仙林板块—仙林大道沿线
仙林大学城的不断完善以及交通等配套的成熟，使得区域的生活便捷度得到有效提高，再加上新近居民的居住需要以及仙林区域较为良好的空气质量以及人文气息使得该区域的别墅得到别墅消费群体的追捧，知名开发企业诸如栖霞建设、招商地产等项目获得了市场良好的口碑加上媒体对于该区域的不断意识强化，使得该区域成为新的南京别墅的重点分布区域。
从最近几个项目的销售情况来看，对于该区域的别墅市场得到了客户群体的有效认可并取得了较好的销售业绩。
2.土地供应聚集——新区聚集
目前可开发大规模土地，主要集中于新区，市场已售及在售别墅楼盘同样集中于南京江宁、仙林、浦口三个重点区域。
别
墅
项
目
集
中
区
3.自然条件聚集
江宁：
卧龙湖、百家湖、翠屏山、将军山、韩府山；
城东（仙林）：
紫金山、跑马场、灵山；
浦口：
老山、珍珠泉、温泉。
第二章南京别墅市场定位研判
1.别墅地段定位（主城＞江宁＞仙林＞浦口＞外埠）
南京由于历史及城市规划原因，位于城区之内的钟山风景区，地理位置及交通都非常便利，成就了南京东郊（钟山风景区）别墅处于市场领头地位的情况。
例如：
较早的帝豪花园、紫金山庄及近期的钟山高尔夫别墅。
后期南京的别墅依次在江宁、浦口、仙林、近郊落地，别墅呈现各片区同时发展（外埠价格低于城区）的势头。
别墅定位由于区域不同而产生了变化，最早的划分是江南、江北，江南又分为主城区、新区，随着产品及自然资源的不断升级、改造，对产品进行定位主要以主城中心通往项目地点的车程（时间及距离）及产品品质为标准。
此刻，产品的价值衡量标准除品质外，功能是另一主要（第一居所、第二居所、第三居所…）评定标准，功能越趋近第一居所，项目定位也越趋向于高价位。
2.别墅品质定位（容积率越低别墅性质越纯粹）
别墅社区
容积率
社区
历史
环境
配套
钟山高尔夫
0.15
纯独栋
民国
钟山陵
索菲特、高尔夫球场
森湖溪谷
0.21
纯别墅
现代
溧水农业园
酒店
世外边城
0.245
纯别墅
现代
森林农场
多功能会所
鸿信·山河水
0.3
纯独栋
现代
老山森林公园
温泉
新湖·仙林翠谷
（仙林大学城以东）
0.38
纯别墅
现代
宝华山森林公园
多功能会所
复地朗香别墅（三期）
0.39
纯别墅
前朝
牛首山森林风景区
多功能会所
玛斯兰德·上院
0.39
纯别墅
现代
翠屏山风景区
城市周边配套
钟山美庐
0.4
纯别墅
民国
范钟山、国际赛马场
多功能会所
天目水秀府
0.43
综社区
现代
范牛首山、翠平山
城市周边配套
国信·自然天成
0.43
综社区
南朝
老山森林公园
商业、会所
爱涛·猗水园
0.48
综社区
现代
高湖、牛首山、翠屏山
城市周边配套
国信·秦淮绿洲
0.53
综社区
现代
东山镇
城市周边配套
翠屏国际城
0.545
综社区
现代
翠屏山风景区、环湖
城市周边配套
依云溪谷
0.6
纯别墅
现代
仙林新区
多功能会所未来公建
香山湖一号
0.6
综社区
现代
珠江镇
江浦周边配套
别墅社区
容积率
社区
历史
环境
配套
雷丁TOWN
0.65
综社区
宋朝
火山地址公园、定林寺
未来公建
奥斯博恩
0.67
综社区
现代
南京航空港附近
商业街、公园
山水风华
0.7
综社区
现代
人工景观
多功能会所
未来公建
汇杰文庭
0.7
综社区
现代
灵山北麓
多功能会所
未来公建
栖园
0.75
综社区
现代
人工景观
南京外国语学校
鲁佩特庄园
0.876
综社区
现代
湖熟镇湖熟村
多功能会所
新城·尚东区
0.9
综社区
现代
人工景观
多功能会所
未来公建
容积率一直是考量别墅档次的一个重要指标，通过以上罗列目前南京主要在售别墅的容积率结合项目的售价等特征，我们可以看出容积率对于项目价格及品质等方面的重要影响，目前南京品质价格几乎达到千万级水平的钟山高尔夫项目的容积率仅为0.15，这也是该项目可以高售价的一个重要原因，与之相比平民别墅的容积率几乎达到0.7左右，单就容积率方面就可以看出项目之间品质的差异；另一方面也不可忽视的就是别墅的内部配套，钟山高尔夫的索菲特酒店及标准18洞高尔夫球场都开创了南京别墅的先河，使得项目的综合竞争力得到极大提升。
第三章南京别墅市场价格分析
地区
项目名称
产品类型
面积
价格
备注
城东
钟山美庐
独栋
400-460
22000
双拼
390
18000
钟山高尔夫
独栋
700-1100
30000
－
河西
紫檀雅居
联排
330-380
15000
－
六合
华欧友好城
联排
173
5000
远郊
溧水
森湖溪谷
独栋
190-270
7000-9000
远郊
联排
－
－
句容
新湖·仙林翠谷
（仙林大学城以东）
独栋
280
10000
远郊
联排
230-280
7500
世外边城
独栋
280-320
9600
远郊
江宁
国信·秦淮绿洲
联排
248
9200
－
叠加
184-200
雷丁TOWN
联排
205-230
9500
远郊
翠屏国际城
独栋
600
22000
－
双拼
260-360
－
联排
200-300
－
项目名称
产品类型
面积
价格
备注
复地朗香别墅（三期）
独栋
808
20000
双拼
280-304
15000
联排
240-304
12000
鲁佩特庄园
双拼
远郊
叠加
190-210
3400
江
宁
城开·汤山公馆
叠加
108-142
5900
联排
160-201
9000
合院
221
14932
玛斯兰德·上院
独栋
365-540
20000
联排
200-300
16000
爱涛·猗水园
独栋
384
18400
奥斯博恩
联排
独栋
280
11000
双拼
230-260
6500
联排、叠加
230-260、150-200
5500
天目水秀府
独栋
200-300
14000
双拼
200-300
14000
区域
项目名称
产品类型
面积
价格
备注
浦口
国信·自然天成
独栋
400
8000
双拼
300
联排、叠加
200-300
香山湖一号
独栋
200-315
11000
合院
200-315
10000
联排
190-315
9000
鸿信·山河水
独栋
400-500
10000-11000
仙
林
依云溪谷
独栋
750
20000-20000
双拼
217-266
16000-18000
栖园
双拼
380
21000-21000
联排
140-270
14000-16000
山水风华
联排
140-200
14000-15000
双拼
210-220
18000-18000
新城·尚东区
联排
280-410
11000-12000
汇杰文庭
独栋
320-365
20000-20000
双拼
360
12000-13000
联排
分区域别墅类型统计简表
地区
产品类型
面积
价格
备注
城东
双拼
390
18000-18000
独栋
400-1100
22000-24000
河西
联排
300-380
15000-15000
江宁
叠加
108-210
3400-9200
联排
200-304
5500-16000
合院
221-221
14932-14932
双拼
200-360
6500-15000
独栋
200-808
11000-22000
浦口
联排
190-315
9000-9000
合院
200-315
10000-10000
独栋
200-500
8000-11000
仙林
联排
140-315
9000-9000
双拼
200-315
10000-10000
独栋
200-500
8000-11000
分类别墅总计表
地区
产品类型
面积
价格
备注
合计
叠加
108-210
3400-9200
－
联排
140-380
9000-16000
－
合院
200-315
10000-14932
－
双拼
200-390
6500-18000
－
独栋
200-1100
8000-30000
－
从以上对于南京目前主要项目的统计情况来看，江宁区域为目前别墅集中度最高的区域，而从价格来看，明显城东项目的售价更高，从目前了解的情况来看，南京目前最高端别墅也主要分布在该区域。
钟山高尔夫通过索菲特酒店的引进，以及标准18洞高尔夫球场的设置，再加上独特的紫金山山景资源，在前期帝豪花园别墅奠定的良好市场区域认可度的基础上，该项目取得了很大的成功；另一方面，目前开始销售的钟山美庐项目则在前期做足了项目的铺垫工作，将整个项目的开发思路、开发构想、经验借鉴等方面都通过各种形式对于外界进行传递，并根据南京当地的城市特色最终确定以民国建筑风格为主体的建筑构想，通过长时间的积累也使得目标可群对于项目保持了较高的关注度取得了另一种方式的成功。
第四章南京别墅开发企业概览
地区
项目名称
开发公司
城东
钟山美庐
马会置业有限公司
钟山高尔夫
苏宁房地产开发有限公司
河西
紫檀雅居
南京建瑞房地产开发有限公司
六合
华欧友好城
南京华欧舜都置业有限公司
溧水
森湖溪谷
南京德文房地产开发有限公司
句容
新湖·仙林翠谷
江苏新湖宝华房地产开发有限公司
世外边城
江苏惠洪集团
江
宁
国信·秦淮绿洲
江苏省国投
雷丁TOWN
南京天印房地产开发有限公司
翠屏国际城
中惠房地产开发有限公司
复地朗香别墅（三期）
复地房地产开发公司
鲁佩特庄园
南京绿野房地产开发有限公司
城开·汤山公馆
南京城开集团
玛斯兰德·上院
金陵置业有限公司
爱涛·猗水园
爱涛置业房地产开发公司
奥斯博恩
金力房地产开发有限公司
天目水秀府
江苏范亚房地产开发有限公司
东郊小镇
百胜麒麟（南京）发展有限公司
地区
项目名称
开发公司
浦口
国信·自然天成
江苏省国信
香山湖一号
金盛田房地产开发有限公司
鸿信·山河水
江苏开元集团
仙林
依云溪谷
招商房产
栖园
栖霞房地产公司
山水风华
仙林房地产公司
新城·尚东区
新城创置房地产开发有限公司
汇杰文庭
南京交通置业有限公司
山居十六院
南京广电房地产开发有限公司
标红为南京当地市场开发3个项目以上的
通过枚举目前南京主要在售别墅项目开发公司的名称，我们发现目前南京认可度较高的别墅项目多半是由具备良好企业背景及别墅类物业开发经验的公司所开发的，而且对于在别墅类物业开发积累了一定经验的开发商所开发的项目中我们可以发现各自企业开发中的亮点，而且这些企业无一例外都具有良好的资金与社会背景等通性，这也是由于别墅项目开发对于企业资金、人力、精力等方面的要求所决定的。
第五章南京主城重点别墅情况简介
中海·凯旋门
项目地址：
鼓楼区中山北路政治学院向北80米
开发商：
南京中海房地产开发有限公司
项目指标：
绿化率：
36%
体量：
三栋共20套联排别墅
户型与面积：
联排别墅180㎡～200㎡，户型均为四房三厅三卫（含地下车位和储藏室）
销售状况：
认购1套，成交4套
交楼标准：
毛坯房
销售价格：
总价在350万—450万/套
天正湖滨花园
项目地址：
鼓楼区中央路399号
开发商：
天正集团南京置业公司
主要指标：
建筑面积：
1万㎡，绿化率36%
体量：
30套联排别墅
户型与面积：
联排别墅360平方起,赠送三重庭院,两个室内停车位
销售状况：
成交13套
交楼标准：
毛坯房;
销售价格：
618万/套起
汇锦国际
项目地址：
建邺区月安街
开发商：
南京金基通产置业有限公司
主要指标：
绿化率：
40%
体量：
68套联排别墅
户型与面积：
联排别墅面积为230-270平米
交楼标准：
毛坯房
销售状况：
别墅开盘时间延迟至09年下半年
锋尚国际公寓
项目地址：
下关区小桃园1号
开发商：
南京锋尚房地产开发有限公司
主要指标：
绿化率：
36%
体量：
别墅为沿南北区地块河边红线每25米一户，地块面积25米*20米、北区7块、南区6块共13块。
别墅采取现场定制方式，既根据客户要求在提供的图纸中选定后再施工
户型与面积：
独立别墅 300㎡～700㎡
销售状况：
南区基本售空，北区开盘时间未定
交楼标准：
精装修房
销售价格：
50000元/㎡，总价在1500万—3000万/栋
观园翔龙
项目地址：
鼓楼区虎踞路26号乌龙潭公园内
开发商：
江苏银翔房地产开发有限公司
主要指标：
占地面积约8700平米，住宅建筑面积7366.11平方米
容积率0.87，绿化率：
52.6%
体量：
由12栋三至四层的中式风格的别墅式公寓组成，其中01至04栋为四层电梯高级洋房，05至12栋为三层别墅式高级公寓，共有住宅37套
户型与面积：
26种户型，开间进深比1.2：
1，层高3米，全部南北向。
物业类型有一层两户、一层一户的叠加别墅及双拼别墅
销售状况：
售罄
交楼标准：
毛坯房
销售价格：
总价在200万—400万/套
熙南里
项目地址：
白下区南捕厅
开发商：
南京城建历史文化街区开发有限责任公司
主要指标：
占地面积约8073平米，住宅建筑面积5880平方米
容积率0.72
体量：
21套
户型与面积：
250-280平米
交楼标准：
毛坯房
销售价格：
预计售价在4万元/平米
其他：
Ø宅基地面积400平米左右，其中集中花园面积50-120平米；
Ø地上两层，局部三层，地上一层层高3.6米，二、三层层高3.0米；
Ø3间卧室，包括2个主卧室，一个次卧室；
Ø每层均配备一个公共卫生间；
Ø起居室面宽7.5米-8.5米；
Ø一层：
门厅（15㎡），客厅（38㎡），厨房（16㎡），餐厅（20㎡），公共卫生间（6㎡）
二层：
主卧（15㎡），卫生间（5㎡），主卧（40㎡，包含更衣室6㎡，卫生间8㎡）
三层：
主卧（50㎡，包含更衣室8㎡，主卫12㎡）
升级会员 