鸿达生态农场开发可行性研究报告.docx
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鸿达生态农场开发可行性研究报告
第一章、总论
第一节、项目提要
第二节、建设内容
第三节、项目建设的指导思想
第四节、主要经济技术指标
第二章、规划原则
第一节、生态性原则
第二节、参与性原则
第三节、文化性原则
第三章、战略定位
第四章、规划理念
第五章、总体布局
第六章、规划构想
第一节、科技示范园区
第二节、农事体验区
第三节、花艺游赏园区
第七章、市场分析及销售设想
第一节、市场分析
第二节、目标市场
第二节、目标市场
第三节、销售设想
第八章、建设规模与产品方案
第一节、建设规模
第二节、产品方案
第九章、公共工程
第一节、供水
第二节、供电
第十章、环境保护
第一节、项目地区环境状况
第二节、建设项目环境的影响
第十一章、社会效益和经济效益
第一节、社会效益
第二节、经济效益
第三节、环境效益
第十二章、可行性研究结论
第一节、项目可行性研究结论
第二节、建议
第一章、总论
第一节、项目提要
一、项目名称：
鸿达生态农场建设项目
二、拟建设地点：
该生态农场拟建设在沈阳市辽中县冷子堡镇黄东村
三、项目建设单位：
辽中县鸿达淡水鱼养殖专业合作社
四、项目总负责人：
洪柏
第二节、建设内容
开发建设一家以种植业、养殖业为基础，发展集休闲、娱乐、山野情趣、运动、为一体的现实版QQ农场。
一、有改良荒塘30亩，每户最少租种100平米，可以种植自己喜欢的蔬菜，无公害，还可以观赏。
二、核桃树、板栗树几百棵，可以选定自己想要的树，挂上自己的名字，果子成熟后可以任意采摘，也别有一番乐趣。
三、鱼场养殖，进行立体养鸡，利用部分鱼场建设四周围栏，进行山鸡养殖，利用开阔的山场采取圈养与散养相结合的方法养殖土鸡和野鸡。
第三节、项目建设的指导思想
以党中央、国务院关于加强生态建设的精神为指导，以国家和地方生态环境建设规划为依据，紧紧围绕调整农业结构、建设社会主义新农村、脱贫致富奔小康这个主题，积极发展生态农场，建设生态经济模式、现代农业模式，创新农林业机制。
在项目建设上采取科学的管理手段和行之有效的管理措施及运营模式，使项目发挥最佳经济效益、生态效益和社会效益。
把项目建设成有前景、有特色、有市场的样板工程，真正成为当地增收获利、脱贫致富的典型示范工程。
第四节、主要技术经济指标
“全面繁荣农村经济，加快城镇化进程”，是党中央、国务院全面建设小康社会的重大任务。
它对带动农村社会、经济的发展具有十分重要的作用。
农业是国民经济的基础，农业、农村和农民问题是关系经济社会发展全局的重大问题，解决好“三农”问题始终是全党全国工作的重中之重，这是由我国的基本国情决定的。
没有农村的小康，就不会有全国的小康。
没有农村的现代化，就不会有全国的现代化。
同时，小城镇的崛起，亦极大地促进了农村经济的发展和繁荣，加速了城镇化进程，在实现社会进步，改变人们生活方式，提高农村居民的生活质量等方面发挥了重要作用。
在统筹城乡经济社会全面发展的同时，黄东村的经济发展和环境保护工作受到历届党委和政府的重视。
为加快该区域的经济结构调整的步伐，期间对农场进行考察，确定了项目目标。
第二章、规划原则
第一节、生态性原则
生态性是创造园区安静、适宜、自然的生产生活环境的基本原则，是提高园区景观环境质量的基本依据。
在保护利用的基础上，结合地方风格，正确开发现有资源，充分发挥生态作用，创造良好的生态环境。
第二节、参与性原则
应因地制宜营造良好的生境，开展一系列的可参与性的游赏活动，吸引游客广泛参与到园区生产、生活的方方面面，让游客更多层面地体验农村生活，欣赏农业景观，使游客陶醉于原汁原味的乡村文化氛围。
第二节、文化性原则
深入挖掘本地地方文化塑造农业观光园独特的文化内涵，并阐释原始农业文明、传统农业文明和现代农业文明的不同内涵，在旅游规划中发掘和培育农业观园的文化意义，提升其文化价值。
第三章、战略定位
本园区以现代农业为依托，以“生态农业、健康绿色”为经营特点，以现代科技、农业观光为特色，突出展示现代农业设施、新品种、新技术、经济果林、风景林、生态休闲等特色，建设休闲娱乐、风景游览、观光采摘、会议度假、品种展示、农业生产、科技研发、科普教育等多功能于一体的现代农业高新技术和生态观光庄园。
第四章、规划理念
根据现状，规划理念是回归自然，即游人的心理历程：
融入自然——品味自然—一回归自然。
利用植物、动物造景，生产为辅，充分体现农业之本源。
旨在营造这样的氛围：
即游人穿行于各种农业元素之间，体验农耕生活、了解农业文化、感受农业文明，在此过程中返璞归真，获得游览乐趣。
可以说，我们在做这样一种尝试，即以园中的植物、动物为本，因地制宜，同时营造各种景观使游人融人其中，与自然和谐共生。
游人在园中是游客，更是自然中的一员，既是参与体验者，又是主导这一切的“主人”。
我们希望提供休闲度假服务的同时，也能成为游人心灵的家园，回归人性的淳朴自然的场所。
第五章、总体布局
农业的发展经历了传统农业到现代农业的发展演变，经历了从刀耕火种到机械生产再到科技经营的漫长过程，规划方案的总体格局以农业发展为时间轴，将基地分为：
科技示范园区、农事体验园区、花艺游赏园区三个园区。
A科技示范园区：
产业开发、科技研究、科普教育。
B农事体验园区：
餐饮度假、农事体验、采摘垂钓、休闲观既光、陶艺参与。
C花艺游赏园区：
林木观赏、花卉欣赏、花艺游乐。
第六章、规划构想
第一节、科技示范园区
（1）引种驯化：
以良种驯化为主要功能。
植物的引种是指植物被移到自然分布或当前的栽培分布范围以外的地方进行栽培。
植物的驯化是指在引种过程中，人们利用植物的变异性和适应性，通过选择使之适应新的环境条件和改变对生存条件的要求。
进行引种驯化是为了引入一些国内外的优良蔬菜、花卉、果木品种，丰富本地栽培植物的种类以及发掘那些尚未利用的植物资源。
（2）特色蔬菜瓜果：
特色蔬菜区是集观赏、采摘、科普、教育一体的蔬菜展示区，又分为温室特菜区和露地蔬菜区。
特色瓜果区主要在日光温室内进行生产和栽培，温室内设置廊架，架下栽植攀援瓜果类，如小西瓜（CitndlusVuHgarisSchrad）、佛手瓜（SecluumeduleSwartz）、节瓜（Benincoshispidavar.clueh-qua）、苦瓜（Momordicacharantia）、丝瓜（LuffacylindricalRoemer）、水果黄瓜（Cucumissativus）、南瓜（巨人南瓜、彩条南瓜、微型观赏南瓜、泉水叮咚瓜）（Cucurbitamoschata）等，廊架旁分片种植哈密瓜（Cucumismelo）等；温室内设置休息亭、坐凳。
园内四季皆有景可赏、有果可摘，待果实缀满枝头，游人漫步其间，感受无穷的乐趣。
（3）组织培养区：
组培育苗具有很多优点，繁殖速度快、繁殖系数大；繁殖后代整齐一致，能保持原有品种的优良性状；可获得无毒苗；生产可按一定的程序严格执行，生产过程可以微型化、精密化，能最大限度发挥人力、物力和财力，取得很高的生产效率。
（4）种苗生产区：
在科技示范园建立种苗生产区，利用种子、种球、扦插等进行繁殖，在人工控制的条件下进行集约化生产，而且不受自然环境中季节和恶劣天气的影响。
（5）科技中心：
提供农业高科技研发的场所，多项农业科技合作的基地。
中心附有一个会议中心，为科技会议和产业洽谈提供会务场所，作为园区科技项目招商引资的窗口。
会议中心设立专门的招商引资宣传栏，主要介绍园区的概况、招商项目、合作事宜等。
（6）科普中心：
科技示范是农业观光的重要内容之一，引进新品种、新设施、新技术并运用到生产上展现传统农业随技的发展而变革的辉煌历程，提高观光园的科技内涵，增强园区的新颖性，让更多农民和城市居民了解农业的发展和新的科技成果。
第二节、农事体验区
（1）农韵悠歌：
从风景林中辟出狭长区域，设置步道，引导次人口人流视线至湖心亭，同时以炎帝神农氏农耕文明为主线进行组景，以地雕和景柱展现农业文明由古至今发展的历程。
中部加宽作为集散广场，并与办公楼、专用停产场相连，到达便捷。
（2）平湖塔影：
疏浚现有湖泊，作为入口对景和迎宾区的主景，营造曲桥、湖心亭、葡萄长廊等内容，形成丰富的湖面景观，作为入口景观的序列。
（3）悠谷酒店、办公楼：
建筑面积分别为2500和700平方米，均为两层的坡屋顶建筑。
悠谷酒店内设计300平方米的大厅，以餐饮服务为主，主打农家特色菜肴。
以纯天然、绿色、无公害菜品款待顾客，除一部分原材料为园区内自产外，其他材料均由专供生产的基地供应，对购货渠道进行严格把关，确保食品安全和质量。
办公楼内设置独立的小型会议室，可以容纳50—100人。
（4）悠谷花溪：
利用荒塘中的现有田地，营造大面积花卉景观，作为入口轴线的发展。
湖泊景观——花卉景观——山林景观构成前中远的三重梯次景观，为景区创造深刻的入口印象。
花溪由几种色彩的放射状条带构成，宛如小溪从上游的水库流淌注人人口的湖中，有机地将两处水体景观衔接起来。
（5）竹栎生风：
利用山地现有的竹林和栎属植物，营造植物景观，为悠谷景观增添一分神秘，同时作为悠谷酒店的对景，使酒店顾客在品尝美食的同时，欣赏到花卉和竹林优美景观。
林中依山就势建造竹廊，作为散步休闲的歇脚之处。
第三节、花艺游赏园区
（1）清风碧水：
在上风方向的湖口建造荷兰风车，种植郁金香、风信子等球茎类花卉，阵阵清风掠过碧波，吹拂着芳香的花田。
风车成为花田的重要观景点。
（2）七彩花田：
主要繁殖人们生活中常见的彩叶植物和花卉品种，如紫叶酢浆草（Oxalistriangucv．Purpurea）、红花酢浆草（Oxanscorymbosa），迷你月季（Rosachinensisvar．Minima）、小花三色堇（Violatricolor）、四季秋海棠（Begoniasemperflorens五色椒（Capsicumfrutescens）、鼠尾草（Salviaofficinalis）、茉莉（Mirabilisjalapa）、香雪球（lobulariamaritima）等。
不同的颜色构成了七彩的魅力花田，每个花田里都配置与相应的花卉有关的雕像或者诗词，让游客感受到浪漫花卉生产景象。
（3）绿谷翠溪：
对河流采取自然式的设计，为园区边界保留—处充满自然野趣的乡间溪流。
采用卵石护坡，在缝隙种植植物。
同时在河流转折处布置石块，激起潺潺水声。
（4）荻影浮动：
在水库僻静之处养殖草鱼、鲤鱼、鲢鱼等多个种类供客人垂钓。
配合局部的景观改造和绿化，包括设置垂钓亭，添加一些服务设施，池塘堤岸边缘放置供垂钓者坐用的天然石块，修建相应的管理用房，配备管理人员，向游客出租渔具、遮阳伞、水桶和小木凳，形成一处天然的垂钓场所。
（5）芳香花园：
在临水的坡地上种植薰衣草等芳香植物，既可观景，又可养身，该园主题是园艺疗法，即利用植物的色彩、芳香味以及组景等对人体的影响来调节身心，达到身体各项机能的平衡。
向游人出售盆栽的芳香植物，用于家庭室内绿化。
（6）绿荫林苑：
“绿荫林苑”以发展成型苗木为主，主要培育一些市场上紧缺的大规格的苗木，如香樟（Cinnamomumcamphora）、雪松（Cedrusdeodara）、广玉兰（Magnoliagran-diflorLinn）桂花（Osmanthusfragrans）、银杏（Gink:
goaUlorLinn）、桂花（Osmanthusxfreemamifragrans）银台、叫真quA4刘、美国红枫。
第二节、基本情况
一、基本情况分析
通过研究和针对该地区各时期的各项专业规划对照，完全符合各专业规划的目标，尤其是实现这一目标与总体规划目标一致，与生态环境保护规划一致。
而且有效地利用荒山坡地，和动用当地劳力，同时推动未来城镇建设，作为特有的休闲娱乐的“氧吧”。
依托生态农场，可使林业保护与生态旅游相结合，成为一条生态景观区。
该项目的实施，将推动该地区走出一条科技含量高、经济效益好、无资源消耗、无环境污染、人力资源优势得到充分发挥的新型农业现代化路。
第三节、项目建设背景与必要性
一、建设背景
由于有闲置山地一块，为促进收入，利用闲置土地资源以及原有设施设备，开发建设一家以种植业、养殖业为基础，发展集休闲、娱乐、山野情趣、运动、为一体的生态农场，以丰富沈阳市区人们业余生活、周末以及节假日的休闲娱乐。
我们将依照国家政策、地方规定以及规章制度合理规划、合法经营该农场项目，将闲置土地重新利用，看护好土地资源并利用建设地现有生态农业资源，结合环境优势，合理配置资源。
农场内实现资源循环利用，走“低碳经济”经营路线。
更好地响应环保政策，促进农家乐文化的发展。
现实生活在城市的人们，工作生活压力越来越大，劳动越来越少，乐趣也越来越少，回味的地方也越来越少是项目建设的背景之一。
在网络“开心农场”里种菜、偷菜已经成为众多网民的时髦追求是该项目建设的背景之二。
网上偷菜显然已成为“忽如一夜春风来”的另类“时尚”，从儿童到成人到老人，从普通城市居民到高级城市白领，“上着闹钟看着表，争分夺秒把菜找”。
“你偷菜了吗？
”成为“吃了吗？
”的问候语和好友见面的戏谑语。
“偷菜一族”高达数亿人，虚拟农场火了各个网络社区游戏，但网络游戏终归不是正途，当“偷菜”影响了正常的工作、家事、学业、交友酒不再为人们所青睐。
但一颗需要减压、向往绿色、向往自由的心已经被调动起来谁来安抚？
生态农场的建设适应了人们需要减压、需要排遣寂寞、向往绿色环保、向往自由空间的要求，因此具有广阔的发展前景。
二、建设的必要性
一是可持续发展的需要。
石关村以前只是一些闲置的地皮，但随着人们健康意识的觉醒，市场竞争更加激烈，所有的农业企业的效益有下降趋势，为了使农场更有活力、更有优势，在农场里，搞起了循环有机养鸡，种植核桃树，增加了经济效益，但即使这样，要想立于不败之地，除要做大做强畜牧养殖以外，还需结合当地地形地貌、自然环境进一步扩大老规模，拓宽业务范围，以增强企业的竞争力和担风险能力。
因此，建设立体生态种养殖项目，以满足人们多层次、差异性的需求。
建设之初，该项目就按绿色环保的宗旨发展，通过加强和规范管理，加大科技投入，使农业生态养殖发展的有条不紊，提高了企业的效益，也增强了企业的实力和竞争力。
总之，强化养殖，拓展种植，开展观光旅游，可以提升企业市场竞争与抵御风险的能力，这对企业来说，既是可行的，也是企业可持续发展的必然。
二是适应当代消费者需求的需要。
石关村生态农场正在开发阶段，为了适应当代消费者的需求，除了强化种植业和养殖业以外，还需调整企业的产业结构，进一步发挥当地的潜能，该地处于群山环绕的环境中，自然优势十分明显，因此，必须全面优化现有的存量资产和发挥资产优势，特别是要增强企业的竞争力与抵御风险的能力。
立体生态种养殖项目的建设，有利于提升市场竞争与抵御风险的能力。
这对抵御风险的能力大有裨益，也可以通过政府农业部门的窗口加强宣传，以展示其形象与实力，意义重大。
三是提高农业生产资源利用率的需要。
黄东村生态农场由于地处郊区，周边优美的环境和丰富的自然资源没有得到很好的利用，造成了资源的浪费，同时单一的养殖业生产，生产成本也难以降低。
生态农业示范基地项目的建设，充分利用当地的环境和资源，开展特色种植和养殖业，利用养鸡、养鸭等产生的粪便作为种植业的肥料，不仅可以保护环境，也降低了生产成本，同时，开展农业观光旅游，既提高企业的经济效益，也提高了企业的知名度和市场竞争力。
第四节、项目建设的有利条件
一、选址地区原材料供应优势
农场南昌市高新区天祥大道阳门村，在周边约200米半径范围内，有居民区，还有新建地铁，其余均为空旷的农田或耕地。
当地有市政自来水供应，交通便利。
第七章、市场分析及销售设想
第一节、市场分析
一、简述
随着社会经济的迅速发展，人们的生活水平逐步提高，“倡导绿色餐饮，打造品质生活”是当今社会人们追求的生活方式。
无公害绿色食品已成为日常生活中的首选，同时，美化生活、休闲娱乐在日常生活中的比重越来越大，当前，本地区绿色食品的生产，美化生活、休闲娱乐的方式和场所远远不能满足市场需求，无公害有机食品市场上供不应求。
本项目主要是通过立体生态方式开展特种种养殖生产，全部生产过程实行有机化，不使用任何促进动植物生长和病虫防治的化学制品，另外，在种养殖的品种选择上，也力求“土”、“野”，改善人们的饮食结构和品质，产品投入市场后，将会受到人们极大的欢迎。
在立体生态种养殖的同时，因地制宜地结合基地的特点，在不破坏环境的前提下，开展观光旅游，为人们提供休闲娱乐的场所，利用园区自然生长的蔬菜果品及土家禽等无公害绿色食品为游客提供餐饮，还提供自助、自主餐饮活动，游客可以自己在采摘蔬菜果品，可以自己猎捕土家禽，自行烹饪。
高品质的绿色食品，加上灵活的营销方式，将为本项目拓展广阔的市场。
二、市场需求量简要分析
由于现在生活节奏较快，人们每天工作很累，长时间生活在大都市，远离了农村的生活，心情得不到很好放松。
并且，大城市的环境不好，每天面对来来往往的车和人，心情会很压抑。
现在有了生态农场，可以租下一块地，在闲时可以来郊区感受一下田园生活，放松一下，自己可以种植自己喜欢的菜，可以采摘果子，回到家就可以用自己种植的菜做饭，绿色无污染。
在种菜过程中，身体也得到锻炼。
所以，我认为市场需求量应该很大，现在很多人都处于亚健康，适当的在郊外锻炼，也是一件好事。
开发生态农场，有百利而无一害。
第二节、目标市场
一、按人群划分
我们农场的目标群体为需要减压的人群、需要排遣寂寞、向往绿色环保、向往自由空间的人群，对菜市场的蔬菜不放心的妇女人群。
二、按区域划分
由于该农场位于沈阳市郊区，主要目标市场是市内五区，此农场距离沈阳市中心约50公里，离辽中县约20公里，有公交直达农场门口。
第三节、销售设想
一、销售设想
有荒塘30亩，每户最低限度可租用100平方米，在自己的地上可以种植任何可以种植的蔬菜，还有核桃树、板栗树也可以租种，在自己的树上挂上自己的名字，果实成熟以后可以自己吃也可以拿去卖。
二、销售策略
产品策略：
在产品的规划设计上，尽量做到针对性与完整性的统一，针对不同层次目标客户群，组合设计产品，通过挖掘卖点，提升形象，有效刺激潜在客户群。
最终让我们的产品得到市场的拥护和喜爱，形成高认可率，引爆沈阳市场。
因此，在产品规划设计上，注重顾客不同的需求，尽可能的满足顾客度需求。
价格策略：
建议100平米租用一年的租金为1000元，种子、肥料等自己解决。
一年后可以续租。
渠道策略：
通过各种渠道宣传农场，把农场推销出去，让更多的人了解生态农场。
促销策略：
对于租地的顾客，可以优惠出售种子，而对于连续租地的顾客，可以给予价格上的优惠。
三、销售战略
生态农场市场营销几乎一片空白，既没有专业的市场分工，也没有专业的销售团队，开发商既承担了建设的责任也承担了销售的任务。
在现有的市场上缺乏广告语、农场的包装及销售单页的印做，置业顾问缺少统一的制服。
随着市场被逐步激活，地价越来越高，这是一个供需基本平衡，需求依然旺盛的市场。
只要牢牢抓住机遇，银企合作、化解风险、获得双赢、共同发展，金融业和房地产业完全可以共同为蒙城整体经济的发展做出贡献。
四、产品销售费用预测
农场建设初期，由于需要修葺屋舍等各种工作，还有初期宣传费用，所以相对盈利不是很高，初期宣传费用定在50万元以内，而土地可以定价在1000元每平米，项目总体投入应控制在1000万元以内。
第八章、建设规模与产品方案
第一节、建设规模
根据现状，规划理念是回归自然，即游人的心理历程：
融入自然——品味自然—一回归自然。
利用植物、动物造景，生产为辅，充分体现农业之本源。
旨在营造这样的氛围：
即游人穿行于各种农业元素之间，体验农耕生活、了解农业文化、感受农业文明，在此过程中返璞归真，获得游览乐趣。
可以说，我们在做这样一种尝试，即以园中的植物、动物为本，因地制宜，同时营造各种景观使游人融人其中，与自然和谐共生。
游人在园中是游客，更是自然中的一员，既是参与体验者，又是主导这一切的“主人”。
我们希望提供休闲度假服务的同时，也能成为游人心灵的家园，回归人性的淳朴自然的场所。
（一）有坡地50亩，每户最少租种100平米，可以种植自己喜欢的蔬菜，无公害，还可以观赏。
（二）核桃树、板栗树几百棵，可以选定自己想要的树，挂上自己的名字，果子成熟后可以任意采摘，也别有一番乐趣。
（三）山场养殖，进行立体养鸡，利用部分山场建设四周围栏，进行山鸡养殖，利用开阔的山场采取圈养与散养相结合的方法养殖土鸡和野鸡。
第二节、产品方案
一、交通状况
本区域的交通、道路网络较为完善，有公交车在区域内经过。
并且道路平整，私家车也很方便。
二、道路与运输
道路修整的一般，但对于一般的运输还是可以应付。
三、绿化
由于位于郊区，环境很好，农场在山地，绿化方面不是问题。
第九章、公共工程
第一节、供水
随着近几年城市房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善，黄东村的水电气网络从根本上得到改善。
本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。
第二节、供电
通讯条件良好，周边有小区，学校，信号很好。
第十章、环境保护
第一节、项目地区环境状况
本项目位于近海珍珠湖的成熟板块，同时随着城市的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。
因为近几年城市房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体在消费者心中的认可度较高。
综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。
总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。
第二节、建设项目环境的影响
建设地在山地，环境很好，而修建的生态农场是以环保为前提的，鸡粪可以用作肥料，对环境不会产生大影响。
而农场也是以种植为主，可以说是保护环境，农场中的核桃树、板栗树也间接为绿化做贡献。
所以说，此建设项目对环境保护很有帮助。
第十一章、社会效益和经济效益
第一节、社会效益
一、对贯彻落实国家、省、市的农业产业化政策有重大意义
二、调整产业结构带动农业发展
三、有利于其他行业的发展
四、增加结业机会，保障社会安定
第二节、经济效益
通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。
第三节、环境效益
本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。
本项目具有良好的环境效益。
第十二章、可行性研究结论
第一节、项目可行性研究结论
项目具有良好的土地资源和区位优势，有良好的自然环境气候条件，有完善的供电、交通和通讯设施。
农场主要以农业为主，休闲娱乐为辅，独具特色的农场拓展中心具有一定的市场潜力，农场经营的技术要求不高。
综上可知项目具有良好的可行性。
第二节、建议
⑴、该项目建设，必须配套建设污水处理和垃圾处理系统
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