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顺驰太阳城策划全案（DOC49页）
引言——————————————————第2页
第一局部项目总体概略——————————第3页
第二局部法律及政策性风险剖析——————第7页
第三局部市场剖析————————————第8页
第四局部项目素质剖析——————————第23页
第五局部总体开展设想——————————第27页
第六局部太阳城2期开发建议———————第30页
第七局部经济可行性剖析—————————第35页
引言
顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑寓居区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大寓居区，在天津市住宅开发市场上占有无足轻重的位置。
顺驰太阳城项目起步区住宅修建面积25万平方米、2期规划住宅修建面积27万平方米，由我公司独立开发，关于前期5、6、7、9、10五个地块的开发，我公司曾经与天津市安居工程办公室达成协作意向。
太阳城项目全部建成后，住宅修建面积将到达140万平方米，其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。
太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极端重要的位置，其成功运作将使顺驰开展公司的开发规模急剧扩展并使企业在项目筹划、产品创新、操作手腕、工程树立、销售推行等各方面的才干都失掉飞跃式的提高。
顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来庞大的现金流量并完成住宅及运营性公建项目的可继续性开发。
第一局部项目总体概略
一．天文位置
顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。
〔见天文位置图〕
二．地块现状
顺驰太阳城项目共包括12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。
各地块的用地状况详见下表：
〔单位：
公顷〕
太阳城用地状况表
项目
地块总面积
红线内用地
路途用地
1号地
18.24
15.56
2.68
2号地
18.77
16.78
1.99
3号地
12.66
11.05
1.61
4号地
18.82
16.34
2.48
5号地
21.41
19.20
2.21
6号地
15.00
12.77
2.23
7号地
10.76
8.73
2.03
8号地
11.77
9.59
2.18
9号地
5.23
4.34
0.89
10号地
7.47
6.85
0.62
16号地
4.92
3.69
1.23
25号地
3.61
3
0.61
总计
148.66
127.90
20.76
目前地块内土地曾经平整，无不良地质状况。
地块周围及区内的主要路途曾经修好，外侧有围墙与外界分隔。
三．交通状况
该项目天文位置优越，周边路途四通八达，距中环线2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。
卫国道规划红线宽度70米，是衔接郊区与天津机场及京津高速公路的城市主支线。
东真理道红线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯串后可直通河北区中心位置。
寓居区内另有两条主要路途为天山北路与贺兰路，红线宽度均为30米，现已建成，向南直通万新村寓居区。
太阳城地块西侧紧邻规划中的西北半环——昆仑路段，目前西北半环黑牛城路途段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程估量3至5年内完成。
西北半环建成后将极大地缓解郊区西北部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济开展。
2002年市政府将投资改造河东区的基础路途设备。
位于卫国道以南的两条城市主干路途——程林庄路与张贵庄路的改造工程，方案于2002年相继开工。
程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的〝世纪小道〞，方案年底完工。
改造完成后，将使河东区的交通状况失掉基本性的改动，并使周边市容市貌以及人文环境都失掉清楚的改善。
规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。
为迎接2020年北京奥运会，地铁2号线工程估量2005年开工兴修，2020年以前投入运用。
地铁2号线的兴修将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。
目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路途为：
668路丽苑至水上公园
907路丽苑至大同门〔丁字沽〕
847路丽苑至王顶堤
640路丽苑至一中心医院
827路丽苑至劝业场
四．周边环境
从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，西南侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有一局部在消费，自然环境普通。
但从现场实践调查状况看，上述不利要素的影响主要是心思上的，实践影响不大。
首先，左近的工厂近几年经过关停并转，大多曾经不再消费，如今对周边的环境影响不大；其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有矮小树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久的未来将改造为地下暗河，届时，将彻底消弭此河对该地块的影响；另外，作为天津城市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在停止，2002下半年改造完成后，将成为太阳城周边的一条美丽的景观河。
从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村寓居区。
卫国道一侧由于人口相应增加，路途两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了一些平均售价在2500元/平方米左右的项目，一定水平上带动了区域内人文环境的改善。
五．周边生活配套设备
太阳城项目周边的生活配套设备主要包括：
Ø商业：
太阳城起步区2#地东侧的商业街；位于天山路上的万新村寓居区的商业中心，包括大荣超市、麦当劳快餐店等。
Ø教育：
丽苑小学、天津八中、太阳城起步区3#地内的双语幼儿园等。
Ø交通：
位于丽苑一期的公交总站以及太阳城起步区的公交车站。
Ø公园：
16#地块的儿童公园——〝欢乐谷〞；位于卫国道沿线的〝新世纪•重生活•新天津〞主题雕塑公园；丽苑一期两万平方米寓居区公园。
Ø文娱：
位于25#地的社区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育文娱设备。
Ø其他：
丽苑一期派出所；位于4#地内的局。
六．土地价钱
依照我公司与天津市安居工程办公室签署的土地协议，太阳城2期4#、8#地块区分按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。
第二局部法律及政策性风险剖析
一．协作方式及条件
（一）太阳城项目的土地协作方为〝天津市安居树立开展总公司〞，附属于天津市安居工程办公室，有较强的政府背景。
在项目开发进程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。
（二）协作方式：
协作方担任依照现行政府同意的详细规划停止征地、垫土及小区外市政基础设备大配套工程的树立。
二．法律性风险评价
太阳城项目为天津市重点政府工程之一，土地协作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续完全，简直不存在法律性风险。
三．与二期相关的规划调整效果
原规划中在贺兰路一侧，预留有100米宽远期开展用地贯串地块南北，假定不变为开发用地，那么太阳城项目规划的全体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。
四．政策性风险评价
由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案的做法，所以二期在停止规划调整时义务较重，规划局也要求先期停止控规调整，因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时经过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵一定的操作风险。
第三局部市场剖析
一．天津市住宅市场剖析
（一）市场回忆
近几年，天津市一直把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并经过一系列控制市场供应、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大增加了天津房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场基本坚持了安康、动摇、平衡、快速的开展势头。
九五时期，天津市实施了大规模的危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房分配制度革新的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对抚慰住宅市场需求发生了积极的影响。
2000年住宅市场销售量约630万平方米，第一次超越了当年新开工面积和当年完工面积。
2001年，住宅市场继续坚持动摇的增长，全年商品房销售面积到达660万平方米。
纵观天津市近几年的房地产开展历程，我们可以断言，在今后的5至10年内，天津市住宅市场将继续坚持继续、安康、稳步增长的开展趋向。
（二）住宅市场以后特点
从天津市房管局得知，2001年天津市住宅市场继续坚持良好的开展态势，住房消费继续增长。
全市商品房成交660万平方米，成交金额166.81亿元，区分比上年同期增长4.76％和7.07％，其中团体购置商品房比例为９８．３％。
依据天津市房管局对往年上半年各类房屋买卖状况剖析，天津市住房市场出现以下几个特点：
1．价钱小幅上升。
去年居民购置3000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了1.5个百分点，其中每平方米3000元～3500元价位的商品房购置量提高了5.8个百分点，3500元～4000元的商品房比上一年提高了21.4个百分点。
2．住宅改善型消费添加，居民对大户型的商品房需求削弱。
购置单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点，其中购置单套面积在100平方米～120平方米商品房同比提高了4.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了4.34个百分点。
经过几年的开展，目前天津市住宅市场正在从以价钱竞争为主逐渐转变为产品质量竞争和品牌竞争。
3．金融支持力度加大，居民存款购房看法增强。
2001年，全市商业性和公积金住房存款余额初次超越房地产开发存款余额，占整个消费存款余额的86%，存款购房比例达71％。
此外，2001年天津住宅市场清楚特点是，私产房屋上市买卖增多，其中表现最为清楚的是房改房和商品房再上市量增大。
这说明，随着天津市居民生活水平的不时提高，以前购置商品房和房改房的家庭末尾进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。
（三）住宅市场未来开展走势
1．政策支持力度不时加大。
从2001年政府公布的一些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。
由于住房消费是启动内需的重要要素，所以为了进一步推进住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年天津房地产市场的有效增长。
2．市场利好音讯
2001年，中国参与WTO、成功申办奥运会，以及存款利率下调等一系列音讯，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好音讯，将会对未来房地产市场发生很大影响。
3．房地产价钱将稳中有升。
随着城市用地的日趋增加，土地价钱会不时攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价钱稳步上升。
4．改善型需求不时增长。
有资料显示，2000年底全市人均寓居面积为13.8平方米，还有十分大的上升空间。
随着支出水平的提高，人们对寓居温馨性、良好的寓居环境、富无情味的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的继续增长。
5．住宅树立的郊区化倾向。
首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不时扩展，市中心住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求；其次，郊区的房地产价钱相对较低，寓居环境较好，少数为寓居新区，规划、房型、生活配套设备规范高，是吸引改善型需求的主要缘由；再次，随着私家车的不时普及，市中心住宅的位置优势将不时弱化，相反，近郊住宅由于路途交通状况良好，区位价值会不时提升。
6．市场竞争格式开展趋向
近年来，房地产市场出现了一定水平的市场集约化的开展态势，房地产市场以及一些与房地产市场相关的产业异常兴盛，市场开展趋向主要表现为以下几个方面。
Ø房地产市场的不时开展，不时成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。
Ø应用大规模土地资源实施大盘开发，经过合理规划、有效应用土地资源提供环境优美、配套完善、寓居气氛浓郁的住宅区。
Ø随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型寓居形式已悄然兴起。
Ø随着市场的不时成熟，市场竞争曾经末尾从质量、户型、环境等规范举措的竞争逐渐转化为以生活方式、寓居理念等为代表的自选举措的竞争，曾经出现了体育产业、旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产形式。
二．区域市场剖析
（一）区域市场概述
顺驰太阳城地处河东区与河北区的接壤处，内行政上附属于河东区。
这两个区的全体开展水平落后于战争、河西、南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。
河东区居民支出水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。
从2000年起，河东区商品房销售量曾经由过去的天津市第二位跃居第一位。
近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了河东临近郊区地域的房地产开发，构成了东站后广场、十一经路、六纬路沿线地域房地产的开发热潮。
河东区距离市中心较远区域的项目大少数层次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。
河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于距郊区中心肠带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。
河北区虽然经济开展水平普通，但其购置力不容小视，从1997年—2001年这5年的开展状况来看，河北区的市场生长速度要高于河东区，其与河东区商品房买卖量的差距也在逐渐增加，但从两区各价位间成交量的比拟来看，河北区主要集中在高档产品市场，这也能说明，河北区的市场处于刚刚启动的阶段，购置力尚未完全成熟。
从河北区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项目对市场的拉动。
（二）区域市场现状
针对顺驰太阳城项目，对周边项目停止了市场调查。
从所调查的项目中选取15个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广场、河东与河北接壤地域、六纬路沿线、真理道沿线、卫国道沿线、程林庄路沿线这几个区域，项目概略如下：
项目称号
修建方式
销售均价
〔元/M2〕
修建面积
〔万M2〕
新月花苑
多层、局部高层
2600
2.7
万兴花园
多层、小高层
2500
3.5
红顶花园
多层和别墅
起价2550
7.3
恋日景色
四层半
2800
总18
朗晴居
多层砖混
2300
3.7
柏丽花园
多层砖混
3300
6
2020先锋社区
板式高层
4000
——
嘉海花园
点式高层
3200
总60
美日阳光
点式高层
未定
6
万春花园
多层、高层
3600
13.5
丰盈新苑
多层砖混
3200
3.6
汇和家园
多层砖混
3400
11
大通时兴花园
四层半
3100
13
金湾花园
大局部多层
2200
21
中环花园
多层砖混
2500
5
（三）重点项目引见
Ø万春花园
此项目属中高档项目，是周边区域比拟富有特征也是较为成功的楼盘，由中海地产操作，典型香港式的设计作风，清爽靓丽。
该项目一期以多层为主，高层为辅，销售状况很好。
二期、三期那么全部为点式高层，二期曾经收盘，其销售状况普通，值得继续关注。
Ø金湾花园
项目总修建面积21万平米，地处河东公园西侧。
外有公园，内有大面积的花园绿地，环境较好。
金湾花园凭着较佳的天文位置、适中的销价、良好的大社区环境取得了骄人的销售业绩，多层局部18万平米完成销售率100%，客户主要为河东区居民。
这说明此区域有一定的购置力，规模大、素质相对较高的项目对市场有很强的吸引力。
Ø恋日景色
该项目位于卫国道以18万平米的大型社区、4层半低层低密度的规划设计、3万平米的主题花园、1万平方米水景花园、双语幼儿园为主要宣传卖点，笼统清爽秀丽。
恋日景色的前身为帝旺温泉花园，之前销售简直处于停滞形状，经过筹划公司的重新包装后于2001年3月重新收盘，销售良好。
（四）市场综述
综上所述，区域市场具有以下几个特点：
1．新项目迭出，项目素质正在不时提高。
2．高素质项目吸引了少量战争、河西区的居民前来购置。
3．随着河西、战争、南开居民的迁入，人文环境逐渐好转。
4．路途交通开展迅速，出行十分便利。
5．新房上市量增幅大于市内其他各区。
6．价钱仍是居民选择住宅的最大影响要素。
三．区域市场消费者行为剖析
目前河东区的大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场、卫国道沿线及富民路左近地域。
修建方式上多以多层住宅为主，特征项目不多，产品方式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。
天津市经过多年的开发历程，河西、南开等原先热点区域经过几年来高强度、大规模的开发，开展空间已显局促。
现河西区除梅江寓居区、梅江南寓居区以及尚未开发的双林寓居区外，郊区周边区域已无大宗可开发土地。
南开区除局部城区的拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发曾经出现了不同水平的郊区化倾向。
随着河东区城市开发进程的加快，区内中心部位土地基本开发终了，开发重点逐渐向城市中心开展。
河东区衔接中心郊区与滨海新区，是郊区通往经济开发区、机场、北京的交通枢纽，是政府实施城市久远开展规划的热点区域，市场潜力庞大。
河东区的市政基础设备树立也高于河北、红桥，我们有理由置信，在未来的几年中，河东区将取代河西、南开之后成为天津市第三个开发热点地域。
从2000年和2001年5月的商品房成交量的静态散布图就能看出：
河东区2001年商品房成交量已是各区之首。
（一）旧寓居区调查剖析
我们经过对河东区一些大型旧寓居区的调查，可以看出。
1．目前消费者对商品房的购置力相对偏低，从1999年至2001年5月河东商品房各价位成交量静态散布图来看，2000元/平方米至3000元/平方米的产品市场认可率最高，2000元/平方米以下的产品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的产品市场需求较少。
可接受的房价总款多集中于30万元以下，支付首付款的才干及还款才干也偏低。
2．居民处置住房困难或许改善寓居条件是购房最主要的目的。
市场调查中消费者购房是为了〝处置住房困难或改善寓居条件〞这局部人群比例区分为了34%和29.5%，说明大局部消费者对更高层次住宅的要求不是很高。
旧区居民购房缘由表示图
3．除价钱要素外，消费者更关心的是环境及地段。
调查说明，环境及地段的关注水平区分为36.5%和20.5%，关于其它诸如物业管理、开发商实力、小区设备不甚关心。
旧区居民对住宅产品各要素的关心水平表示图
经过总体数听说明，河东区老居民区的消费者购置才干偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，寓居条件要求不高。
（二）寓居新区调查剖析
经过关于河东区太阳城周边地域的新商品房的调查显示：
1．新迁进居民无论是在支出、学历，还是职业层次上都要清楚高于老区居民。
2．新迁进居民的寓居面积为80-120平方米者居多，超越旧区居民60平方米以下的寓居面积。
3．新迁进居民对所寓居小区的总体感受普通，并未到达最正确寓居要求，说明稍好的产品仍有宽广的市场空间。
4．新迁进居民有更多的购房阅历，除了关心环境外，关于开发商实力的关注清楚高于新居民小区的消费者，购房更趋理性化。
再次购房关注要素表示图
（三）丽苑一期居民调查剖析
我们还重点对丽苑一期的居民做了详细的调查，以了解这局部消费者购置行为的发生缘由，以利于我们更直接有效的掌握市场。
1．丽苑一期的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。
2．购房缘由以改善寓居条件为主，丽苑一期的环境是吸引他们选择的主要缘由，同时也是他们引以为豪的最主要的要素。
客户购房最主要的缘由表示图
3．丽苑一期目前存在的最大的效果，依然是交通方便，周边生活设备不完善，关于工程质量和物业管理也颇有微词。
客户对丽苑目前不满意的中央表示图
4．这局部消费者十分看好丽苑地域未来的开展前景，坚信自己选择的正确性，并以为丽苑地域有开展潜力。
对丽苑开展前景的心思预期表示图
（四）详细消费意向剖析
经过我们对市场调查，以及抵消费者购置住宅消费行为的剖析，我们不难抵消费者的住房消费意向得出如下结论。
1．少数居民对自身现有寓居条件都有不同水平上的不满意，都有改动现状的良好愿望，自身的消费才干以及房屋价钱是制约购房行为发生的主要要素。
2．每平方米2000元——3000元的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值开展水平不同而有所差异，25万——30万元的住宅最受市场欢迎。
3．天文位置是影响购置行为的重要要素，城市近郊区是理想的寓居区域，倾向住在市中心或近郊区的人比重很小。
4．由于目前消费者所反映的商品房效果多集中于质量效果以及兑现承诺效果，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。
5．由于河东区开发商素质良莠不齐，居民在选择购置时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目遭到追捧，从这一点看来，大规模项目的开发在该区仍属空白。
6．存款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐丢弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。
7．修建方式上传统的多层住宅仍受消费者的喜爱，居民对低密度住宅的认可水平在降低，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，修建结构也以砖混结构为主，框架结构的接受水平较差。
8．环境是住宅永久的卖点，除价钱内在房地产各要素的关心水平上，景观环境不时是消费者最为看重的。
9．户型选择上平层仍是广阔消费者的首选，错层、跃层等富于变化的方式经常被曲解为高层次房屋的意味。
10．物业管理受注重的水平在消费者购房时思索的各种要素中比重有所添加，说明消费者末尾注重入住后的小区管理和生活效劳了。
11．由于目前市场上供应的商品住宅绝大局部为毛坯房交工，所以从装修规范上看毛坯房仍是消费者的第一选择，但对平装修的要求日趋剧烈。
12．消费者对寓居区或小区的各种配套设备越来越注重，其中关乎生活质量的基本生活效劳设备和交通设备在消费者停止购房选择时倍受关注，而对一些适用性功用不佳的智能化设备兴味不大。
13．对人文环境的追求，择邻而居，成为局部高层次消费者购房思索的重要要素，而这种追求越是在层次高的小区显现的越清楚。
经过上述我们对天津市总体市场及顺驰太阳城相关区域市场消费行为剖析，我们以为随着天津市经济的继续开展，居民购置力也将逐渐提高，加之河东区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，顺应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很大的市场空间。
第四局部项目素质剖析
一．项目优势
1．太阳城项目规模大，总修建面积超越100万平方米，各种功用规划完备，二期项目依托于大社区，有利于营建良好的寓居气氛。
2．太阳城起步区将于2003年6月入住，目前销售状况良好，其良好的市场笼统将对二期发生庞大的示范效应。
3．紧邻城市迎宾快速路、外环线、京津高速、天津机场，交通出行便利。
未来随着西北半环的改造、真理道的贯串、地铁2号线的兴修，项目周边的交通状况会失掉更大水平的改善。
4．地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无严重污染源，自然环境较好。
5．顺驰太阳城项目为政府一致规划的大型住宅工程，市政大配套设备完备。
6．顺驰集团开发事业的良好表现，优势品牌支持。
二．项目优势
1．与周边项目相对比，土地本钱较高，付款压力大。
2．地处城郊结合部，属经济不太兴旺区域，目前区位价值市场评价较低。
3．地块位于太阳城中心位置，由于地块南侧的真理道尚未打通，与通往郊区的主干路途——卫国道距离较远，不利于现场的笼统展现。
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