长沙市酒店市场分析报告文案.docx
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长沙市酒店市场分析报告文案
瑞和地产水泵厂酒店项市场分析报告
湘地行顾问
二零零九年三月
（本策划报告之归湘地行所有，未经许可不得外传）
第一部分市经济与社会概况
1.1、市概况
1.1.1、市概况
，省省会，既是全省政治、经济、文化中心又是我国开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院公布的24个历史文化名城
市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积1.18万，总人口613万，其中市区面积556平方公里，常住人口199万人。
在国家公布的中国城市综合实力50强中，名列第19位
1.1.2、长、株、潭一体化，中心型城市发展加快
是中国“经济发达”的二十强城市之一。
长株潭三市通过一体化途径，以、株洲和三个大城市为核心，与包括星沙在的三市周边县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。
2007年3月政府工作报告指出，未来将突出推进区域性中心城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力——以城乡一体化规划和交通融合为纽带，认真做好城乡接合部和长株潭接合部控制性详规编制工作，加速县、望城县与主城区的融合，加快浏阳市、宁乡县与大城区的对接。
推进长株潭的城际对接和深度融合开办长株潭电视频道，增强对“3＋5”城市群的辐射互动作用。
提高卫星城镇和中心镇建设和管理水平。
年建成区面积扩大10平方公里，城市化水平提高2个百分点。
小结：
融城促进产业交流与发展、加速人口向核心城市集中。
将大大提高长株潭三市的城市化率。
1.1.3、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展
“一主”指中心城区，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团以为中心，行车一小时左右的围包括8个地级市、39个县级城市，总人口近4000万，是一个极具潜力的市场。
现有1个市级商业中心（五一广场），2个市级商业副中心（星沙和溁湾镇）10个区域性商业中心，30个社区级商业中心，对周边城市的辐射能力不断增强。
小结：
城市架构的规划与落实，功能定位各城区、组团，提速城市化进程，促动房地产经济发展。
1.2、市社会经济概况
1.2.1、基本经济技术指标解析
长株潭城市群经济发展阶段指标一览表
年份
三市市域GDP（亿元）
增长率
三市核心地区GDP（亿元）
增长率
2000年
1161.5
——
687.96
—
2003年
1580.3
——
974.25
—
2004年
1894.2
——
1100
—
2005年
2130
12.5%
1298
18%
2010年
3754
12%
2499
14%
2015年
5516
8%
4025
10%
2020年
7918
7.5%
6193
9%
根据规划推荐指标预测：
（1）规划长株潭区域整体生产总值（GDP）为近期2010年3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。
人均GDP规划到近期2010年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。
（2）核心地区生产总值（GDP）规划近期2010年达到2499亿元以上，GDP增长速度达到14%以上；到2020年增长为6193亿元以上。
（3）核心地区三次产业比例到近期2010年为9：
50：
41，2020年为5：
45：
50。
核心地区人均GDP规划到近期2010年为4万元人民币以上，到2020年达到8万元人民币以上。
1.2.2、国民生产总值增长情况
市GDP增长情况（单位：
亿元）
时间
城市GDP
同比增长
人均GDP
以户籍计算
同比增长
2002
812.9
12.7%
13747元
11.5%
2003
928.22
14%
15506元
12.6%
2004
1108.85
14.8%
18296元
13.4%
2005
1519.90
14.9%
23968元
13.9%
2006
1790.66
14.8%
27853元
13.3%
2007
2190.25
16.0%
34364元
23.4％
表2：
01-06年经济情况（单位：
亿元）
从上表与图可知，近年来，的城市GDP和人均GDP都保持了两位数以上的增长速度，2007年全市生产总值实现2190.25亿元,同比增长16％,较上年增速提高1.2个百分点。
2007年人均GDP达到34364元，同比增长23.4%。
GDP与人均GDP的快速增长反映了城市经济发展的活力。
1.2.3、社会消费品零售总额情况
社会消费品零售总额
时间
本年（万元）
上年（万元）
本期为上年同期％
本月
1-本月累计
本月
1-本月累计
本月
1-本月累计
2005年
2491909.8
24591200
2149420.6
21495814
15.9％
14.4％
2006年
2812773.5
28342204
2408710.9
24591200.2
16.8％
15.3％
2007年
10370300
2007年全市累计实现社会消费品零售总额1037.03亿元，累计增速达19.8%。
连续三年以超过14%的速度在递增。
说明零售商业消费仍是带动市经济增长的主要动力。
1.2.4、人均可支配收入与人均消费性支出情况
市人均可支配收入情况（单位：
元）
时间
人均可支配收入
同比增加
同比增长
实际增长（剔除物价因素）
2002
9021
813
9.9%
10.8%
2003
9933
912
10.1%
9.1%
2004
11021
1088
11%
7.6%
2005
12434
1413
12.8%
10.7%
2006
13924
1490
12%
10.8%
2007年
16153
2229
16％
10.6％
2007年，人均可支配收入为16153，同比增长16％，考虑物价因素，同比依然增长10.6％。
市城市居民消费性支出情况（单位：
元）
时间
人均消费性支出
同比增长
支出收入比
2002
7854
6%
87%
2003
8330
6.1%
84%
2004
9032
8.4%
82%
2005
9660
7.0%
77.69%
2006
10680
10.6%
76.78%
2007年
12288
15.1％
76.07%
备注
资料来源：
市统计局公报
2007年，人均消费性支出为12288元，同比增长15.1％，居民消费性支出占到收入的76.07%。
说明，是一个消费活跃的城市。
随着市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，人们对商业网点的布局、购物环境与商品质量提出了更高的要求。
1.2.5、城镇居民储蓄存款情况
城镇居民储蓄情况（亿元）
2004年
2005年
2006年
2007年
城乡居民储蓄余额
800.89
954.42
1093.04
1177.17
2007年，城镇居民储蓄存款1177.17亿元,比上年末增长7.7%。
说明潜在消费能力持续增强
1.2.6市的商业环境基本情况
目前市商业格局划分为几大级的话，大致可以分为：
一级商圈五一广场、黄兴南路以与由五一广场向四周扩展；二级商圈东塘、袁家岭、火车站；三级商圈溁湾镇、伍家岭。
市现代商业经历了几个阶段：
从上世纪90年代初至1998年先后出现了“五虎闹”、“三足鼎立”的局面，到90年代末，外资的平和堂商厦登陆，开启了外资登陆的先河，跟随而来的麦德隆、家乐福、普尔斯马特、沃尔玛等外资企业的入驻，以与今年大洋商业广场以产权式百货商场形式进入商业市场，从而使的商业竞争出现了国际化的特征，这同时标志着商业的发展进入了一个新的层次。
1.2.7旅游资源与旅游接待情况
市主要风景游览区有岳麓山、桔子洲、天心阁、烈士公园、月亮岛，世界之窗、海底世界，主要名胜古迹和中国革命纪念地有马王堆汉墓、岳麓书院、开福寺、侃寺、贾宜故居，"中共湘区委员会旧址"清水塘、自修大学旧址船山学社、省立第一师学校等。
现被列为省级以上重点文物保护单位的有45处。
到旅游，还有一个重要的参观游览点宁乡花名楼少奇故居。
少奇故居，距50余公里。
同时的旅游资源也十分丰富，主要游览点有昭山、雨湖公园、云门寺、岱子山新石器时代遗址与韶山和德怀故居等。
市近年来旅游市场稳步发展。
2005年全年全市接待国旅游者2687.94万人次，比2004年增长5.6%；接待境外入境人数30.65万人次，比2004年增长12.0%。
国旅游收入120.58亿元，比2004年增长28.5%；国际旅游外汇收入1.85亿美元，增长15.0%。
1.3、市宏观经济总结
作为省会以与“长珠潭城市群”融城中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市，有着灿烂辉煌的历史文化。
2007年的GDP为2190.25亿元，在长珠潭一体化城市群当中排名首位。
湘地行观点：
Ø作为“长珠潭城市群”核心城市，巨大经济规模将吸引大批外来投资者，促使各商家更加积极开拓经济市场，促进了房地产市场的发展、商业消费需求的增加，也带动了中小型企业数量的增加，在写字楼、商业物业方面存在着较大的市场发展空间。
Ø近年市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们对商业网点的布局、购物环境与商品品质方面提出了更高的要求；
Ø城市居民城镇居民储蓄存款、可支配收入与消费购买能力的增强，为本项目开发建设、销售将带来利好，同时也为酒店的销售部分提升销售价格提供了保障。
Ø商业的全面发展，必将带动商务的快速发展、而酒店业作为商务市场的重要配套、也必将进入快速发展的阶段
第二部分酒店市场特征
随着经济的不断发展加上做为省会城市的影响，近几年酒店行业都在飞速的发展，版图也在不断的扩。
其中主要是以芙蓉路和韶山路沿线为发展的主要趋势
2．1、酒店的结构分析
酒店经营是与总体经济水平的发展密切相关的。
当总体经济处于不发达阶段，国游客通常很少，出门旅游的大多是国外游客，这时，为了接待这些国外旅游者，当地往往建造高档酒店。
随着经济水平的提高，国居民也开始出门旅行，同时，商务活动也渐渐多了起来，这时，除了高档酒店之外，中档酒店也开始进入市场。
当总体经济处于发达阶段，国居民出门旅行，往往成为家常便饭，尤其是便利的航空运输系统的形成，这时，经济型酒店大量涌入市场，普通大众也能享受酒店服务。
2.2、酒店的分布情况
区域分布特点：
集中分布于城市主干道
酒店现在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段，2000年以前酒店业主要以宾馆为主，主要集中在五一路和八一路沿线，随着经济的不断发展，尤其是工业和旅游业的发展，酒店业也不断完善，逐渐形成了规模效应。
2.2.1、五一路段是经济和商业的核心区域，人流量大、因此此路段酒店主要以经济型酒店为主，其中代表性酒店为7天连锁酒店和汉庭连锁酒店。
2.2.2、八一路段是的老的行政中心，也是老的经济中心，集中了省军区，省委等核心行政区域，此路段酒店主要是豪华酒店为主，其中代表性酒店为紫东阁华天、同天大酒店、中天大酒店等
2.2.3、芙蓉路段是近几年的商务发展的主要方向，路段沿线的酒店也是酒店的主要集中段，由于其独特的交通优势，带动路段沿线的商务的快速发展，因此此路段酒店由以前的豪华型酒店逐渐向以商务型酒店和经济型酒店转型，代表性酒店为：
南方明珠大酒店、君逸康年大酒店、新时空康年大酒店，芙蓉同发大酒店，财信商务酒店和莫泰经济连锁酒店
2.2.4、韶山路段虽然也是贯穿南北的又一主干道，但是酒店业近几年发展缓慢，酒店主要还是以豪华型酒店为主，其中代表性企业为通程国际大酒店、华天大酒店、上城军天大酒店等
2.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况
2.3.1、酒店物业规模分析
酒店名称
区域
星级
基地面积（㎡）
总建面（㎡）
容积率
建筑形态
海悦大酒店
雨花区
4
1354
10833
8
小高层
鑫都大酒店
雨花区
4
1913
22954
12
高层
五华酒店
雨花区
4
2995
38942
13
高层
紫东阁
芙蓉区
4
3189
38269
12
高层
海程大酒店
芙蓉区
4
2692
35000
13
小高层
万代大酒店
芙蓉区
4
4200
37800
9
高层
湘泉大酒店
芙蓉区
5
3900
43000
11
高层
通程国际大酒店
芙蓉区
5
4500
54000
12
高层
由上表可以看出、四星级以上的酒店一般基地面积都不大、但是容积率都比较高、根据酒店的自身定位以与其区域的不同，酒店的规模也不尽相同，一般在市中心区域、商务比较发达的区域，其建筑规模比商务中心外的酒店大，容积率也较高，四星级酒店的建筑基地面积一般在2500㎡—4000㎡之间，容积率一般也控制在9—12左右，总体规模也在35000㎡——45000㎡之间
2.3.2、酒店物业业态分布情况分析
酒店名称
星级
总建面积
写字楼比例
客房比例
餐饮比例
休闲中心比例
其它业态比例
神龙大酒店
五星级
60000
50.00%
32.61%
8.70%
0.00%
8.69%
新时空康年酒店
四星商务
58.75%
18.75%
12.50%
3.15%
6.85%
天玺大酒店
挂牌四星
6.70%
53.33%
10%
10%
19.97
五华大酒店
四星商务
38942
51.85%
18.52%
11.10%
15%
3.53%
君逸康年大酒店
挂牌四星
15.38%
50%
7.69%
11.55%
15.38%
由上表可以看出、酒店物业不是单纯的靠客房出租来经营、业态一般由写字楼、客房、餐饮、休闲中心等组成，其业态分布由其功能定位决定。
一般的酒店里、写字楼部分占据大部分比例，大概比例占到总面积的50%左右，而客房虽然作为其重要组成部分、但是所占比例在20%—30%之间，而餐饮部分作为其重要配套，一般面积占总面积的10%—12%,休闲中心比例大概在10%—15%之间，其他配套的业态还包括：
会议室、小便利店、洗衣房等等。
2.3.3、酒店物业客房配比情况分析
类别
名称
星级
建筑形态
总套数
主要房型
标房
套房
面积
套数
比例
面积
套数
比例
神农大酒店
5
高层
375
35—40
188
50%
70—80
132
35%
君逸康年大酒店
4
高层
238
35—40
110
46%
55—60
95
40%
天玺大酒店
4
高层
216
25—30
100
46%
55—60
80
37%
海悦大酒店
4
小高层
88
20—23
30
34%
35—40
58
66%
鑫都大酒店
4
高层
324
20—23
162
50%
45—50
130
40%
五华酒店
4
高层
140
28—30
42
30%
55—60
42
30%
紫东阁
4
高层
700多
30—33
350
50%
35—40
245
35%
海程大酒店
4
小高层
115
25
70
60%
35—40
28
25%
富丽华大酒店
4
高层
222
20—22
137
60%
40—45
57
25%
南方明珠国际大酒店
4
小高层
266
20—22
126
47%
35—40
52
20%
亚华大酒店
4
高层
147
25—28
74
50%
45—48
45
30%
酒店的客房一般由单间的标准客房和套房组成，而由于酒店的不同自身定位与装修不同，标准客房又分为单间、标准间、豪华间、网络休闲间、麻将间等；而套间又分为标准套间、豪华套间、行政套间、商务套间等，一般来说标准客房和套房之间的比例为1.8：
1
2.4、酒店物业总结与发展趋势预测
2.4.1酒店市场总结
Ø总体经济水平持续发展、带动酒店市场在未来几件来的快速发展
Ø酒店现在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段
Ø酒店物业业态一般由写字楼、客房、餐饮、休闲中心等组合而成,客房比例一般不超过50%。
Ø酒店中客房一般由标准客房和套房组成，客房数量在220—260间左右，标准客房和套房的比例为1.8：
1
Ø酒店的基地面积在2500㎡—4000㎡之间，容积率一般也控制在9—12左右，总体规模也在35000㎡——45000㎡之间
2.4.2、市酒店市场发展趋势预测
◎酒店现在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段，逐步形成“积聚效应”。
◎高档酒店、商务酒店、经济型酒店等构成了市酒店市场多元化产品的竞争格局。
◎商务型酒店在发展潜力较大。
◎芙蓉路沿线将成为商务型酒店发展的主要路段。
◎各功能酒店其自身配套将越来越完善。
第三部分酒店物业市场定位建议
4.1、项目概况：
地块特征：
地块形状总体较为平整，整体走向呈现为东西走向，且地块东侧临芙蓉南路快速干道，地块与芙蓉南路之间有一定高差。
社区规划配套：
停车位、社区会所、幼儿园、商业裙楼与绿化广场等。
项目现况：
地块现为水泵厂居民生活区用地，除中间一栋居民楼外观较新之外，南北两侧建筑外观均显得较为旧，项目北侧不远处设有一加油站。
4.2、项目SWOT分析
4.2.1、项目优势分析
项目区位优越，交通便利
项目位于城市主干道芙蓉中路，二环以，附近城市地铁2号线（火星大道站）规划。
项目位于芙蓉中路“高档楼宇经济带”规划区段，商务价值高
项目位于芙蓉中路核心位置，该区段“高档商务楼宇经济带”定位，处于天心区与雨花区的交界位置，周边紧临中央政务区、侯家塘商圈，商务价值高，极具发展潜力。
项目两面临街，使商铺有很好的展示面，有利于未来商家经营。
项目旁侧规划有城市地铁出入口；
城市地轨2号线规划，金色大道站出入口邻近本项目。
4.2.2、项目劣势分析
拆迁成本高，拆迁难度大，致使开发成本高，亦将面临高额的成本压力；
项目所处区域，非传统商业区，商业基础相对较为薄弱；前期人气难以聚集
项目地处棚户改造区，项目形象不佳
4.2.3、项目机会分析
“长珠潭城市群”、“两型社会”的实施，将带动天心区、雨花区的经济发展，给项目发展带来契机
“长珠潭城市群”作为全国的重点改革试点项目，必将得到政府的大力支持，将吸引众多的投资进入，给项目发展带来契机。
为了改善城中村落后、紊乱的居住现状，使更多人拥有一个舒适、优雅的生活环境，尤其是做为对外展示的形象窗口—芙蓉路沿线，政府部门在未来的几年将加大力度改善路段周边的居住形象。
而本项目位于芙蓉路的中心地段，其形象已与芙蓉路沿线整体形象格格不入，项目的改造将在改善这已现状，从而带动走边经济的发展。
项目所处区域，近几年一直受到开发商和购房者的青睐，随着本项目、以与其他楼盘陆续开发入住，必将产生巨大的消费潜力，为项目写字楼部分提供重要的消费支持。
4.2.4、项目威胁分析
的投资型空置面积有所增加，竞争加剧
区域项目开发投资型物业面积较多
面对现周边同时期项目（1.5公里以）大建筑设施几近雷同的商业功能定位，近20万平米的商业营业用房的未来上市量，部分商业用房的业态不太明朗，所以短期，错位经营难以形成，将对项目产生直接的竞争压力。
侯家塘商圈是成熟的商圈，已形成了比较固定的消费群体；本项目距离侯家塘商圈不到2公里，在人气方面很难在短时间超过侯家塘，消费者的购物习惯在短时间也很难改变。
受宏观调控政策综合影响，房地产投资增速与住房需求增速将受到双向挤压
银行利率政策的滞后影响将逐步显现，将部分遏制投资需求。
4.2.5、项目劣势与威胁的规避
通过对项目SWOT的分析，我们了解了项目的优劣势以与项目所面临的机会威胁。
对于项目的优势与机会，在未来定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁，应主动采取措施去规避。
以下是我行对项目劣势与威胁的规避措施：
项目位于市棚户区改造围，大力改造城中村现状，应响应政府号召，抓住政策机遇，努力改善项目现有居民的居住现状。
项目商业部分以尽量满足项目自身需求为目的，同时尽量满足周边居民的区域消费需求，既要改善居民的生活条件，同时也满足项目与项目周边的消费需求。
4.3、酒店物业整体市场定位建议
4.3.1、项目整体定位的主要依据：
市场基础
长珠潭城市群的整体规划
项目发展与项目区域的整体规划息息相关，政府对“长株潭一体化”的规划中，将吸引了大量企业与资金进入、以与人口的增长。
作为连接长、株、潭三市的主干道，政府将大力改造周边的居民居住形象。
物业价值最大化
为达到一类地块：
80%90标准，项目定位要满足于项目价值最大化。
要实现项目的价值最大化，需要项目从产品定位上满足功能完善、结构合理，尽可能地提升项目的市场价格，以实现项目综合效益的最大化。
项目美誉度的需要
如何塑造项目的美誉度，改善项目目前的形象，扩大在的影响力，这将是项目整体定位必须考虑的。
生态天心的区域定位
4.3.2、水泵厂酒店项目规模建议
通过上述部分分析、结合市场需求、以与区域未来将成为长株潭三市中心点这一未来发展趋势，建议项目规模为
基地面积在2500㎡—3000㎡之间，总体规模也在30000—35000㎡之间。
4.3.3、水泵厂项目形象档次定位：
通过上述市场分析与物业定位，根据项目分析结论，本项目拥有未来城市中心地段优势、交通便利、规模优势以与企业实力优势；同时，项目周边的酒店物业档次，鉴于对地块价值判断，我们认为本项目适于开发。
四星风情生态商务酒店
4.3.4、酒店物业的业态定位
通过对酒店物业的业态调查与分析，结合本项目位置将作为长株潭三市融城的重要核心区域这一特殊地理位置，同时芙蓉路作为商务中心这一现状，我们认为酒店物业的液态适合为
写字楼+客房+餐饮+休闲于一体的综合物业形态，且酒店客房控制在220—260间围，写字楼部分所占比例在52%左右、客房部分所占比例在20%左右、餐饮部分所占比例在10%左右、休闲中心比例在12%左右、其他业态所占比例在6%左右。
4.3.5、酒店客房组合建议
通过对多家酒店的调查与分析，酒店的客房一般由单间的标准客房和套房组成，鉴于以后该地段的核心地理位置，我们认为：
标间和套房比例控制在1.5：
1~2.0:
1之间
小结
项目处于天心区与雨花区的交界位置，南接省级核心政务区、北临侯家塘商圈、东有东塘商圈、地处商业消费圈，商务价值高，极具发展潜力，且随着芙蓉中段“高档商务楼宇经济带”定位，区域围近几年来，芙蓉路沿线房地产发展较为成熟，项目以南片区南二环，开发项目有新芙蓉之都、中远公馆、巧克力空间、蓝调国际，这些项目主要以商住公寓定位，商务氛围逐渐形成
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