两权抵押贷款情况汇报.docx

两权抵押贷款情况汇报.docx

《两权抵押贷款情况汇报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《两权抵押贷款情况汇报.docx（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

两权抵押贷款情况汇报

两权抵押贷款情况汇报

篇一：

扬州市“两权”抵押贷款发展状况及政策建议

扬州市“两权”抵押贷款发展状况及政策建议

扬州市中心支行行长张强

一、扬州市“两权”抵押贷款总体情况和特点

20XX年开始，人民银行扬州市中心支行在扬州地区大力推进“两权”抵押贷款业务，做好政策引导和协调工作，目前已取得一定成绩，该项业务基本覆盖江都区、宝应县和仪征市。

主要特点：

（一）贷款增长较快。

20XX年5月末，全市土地承包经营权抵押贷款余额为1498万元，较年初增加500万元，预计到年末，余额将增至3158万元；5月末，全市农房抵押贷款余额为60万元，较年初增加60万元，预计到年末，余额将增至8000万元。

（二）混合担保方式占比较高。

土地承包经营权抵押贷款中仅以土地承包经营权做抵押的贷款余额为398万元，占比26.57%，包含土地承包经营权在内混合担保方式的贷款余额为1100万元，占比73.43%。

农房抵押贷款业务全部采用混合担保方式。

（三）开展“两权”抵押贷款业务的金融机构较为单一。

开展此项业务的金融机构全部为当地农商行。

（四）贷款用途单一。

土地承包经营权抵押贷款全部用于农业生产，农房抵押贷款全部用于农民购臵拆迁安臵房。

（五）利率相对优惠。

相关农商行发放土地承包经营权抵押贷款利率低于其整体贷款利率上浮水平，农户抵押贷款利率低于农户正常贷款利率上浮水平。

（六）抵押率高于一般贷款抵押率。

土地承包经营权抵押率为—1—

70%，高于一般贷款固定资产30%-40%的抵押率，农房抵押率为50%，低于一般住房贷款60%-70%的抵押率，但高于一般贷款固定资产抵押率。

二、“两权”抵押贷款试点工作中存在的困难和问题

（一）“两权”抵押缺少法理依据。

根据《物权法》相关规定，农村集体土地承包经营权和宅基地使用权及附着在上面的农民住房财产权是不可以设立抵押的。

但在党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中又肯定了“两权”抵押工作的正当性。

调查显示，扬州市土地承包经营权抵押是以县级政府出台管理办法的形式予以规范，农房抵押则是以乡镇政府出台管理办法的形式予以规范，而两级法院均未发布过与“两权”质押相关的司法解释，这为“两权”抵押贷款违约后的处臵工作带来法律障碍，也增加了银行业机构拓展该项业务的顾虑，阻碍了土地承包经营权质押贷款工作进一步发展。

（二）缺少风险补偿机制。

扬州市县乡两级政府均未设立“两权”抵押贷款风险补偿基金，也没有建立“两权”抵押变现渠道，导致：

一是银行出于风险控制的目的，不敢扩大“两权”抵押贷款规模或者处于观望状态；二是迫使银行在开办“两权”抵押贷款时要求提供附加担保；三是为将来资产处臵埋下隐患。

（三）“两权”价值评估机制不完善。

调查显示，土地承包经营权价值评估由农商行和当地农工办联合确认，农房价值则是参照农民拆迁安臵房购买价格确定。

由于缺乏稳定的可比参照价格，一般按照最低价值评估，一定程度上存在价值扭曲，打击了“两权”经营权人申办“两权”抵押贷款的积极性。

（四）部分土地承包经营权人财物制度不健全。

据承办金融机——2

构反映，很多土地承包经营权人缺乏专业管理经验，财务制度不健全，甚至缺乏基本的财务账簿，资金供需双方信息不对称，导致金融机构在贷前调查时，只能根据其现有经济规模进行简单分析、粗略估计，无法根据历史资料对其未来发展规模进行预测，从而提供合理的贷款资金支持。

（五）农户对“两权”抵押贷款需求不旺。

3月末，“两权”抵押贷款余额仅占涉农贷款0.02%，贷款需求不旺。

原因：

一是规模种植农户经过多年积累，已经取得一定的经营资本，基本能够维持其正常生产经营活动；二是“两权”抵押后存在“失地失房”风险，农民不愿向金融机构办理“两权”抵押贷款；三是“两权”抵押贷款手续与一般贷款相比较为繁琐，一部分农户宁愿选择相对简单的融资方式。

三、政策建议

（一）完善“两权”抵押的法律法规。

加快对农村土地承包经营权、农村住房财产权抵押的立法，从法律制度上规范“两权”抵押活动。

坚持“农地农用”原则，明确禁止耕地承包经营权人将农地用于非农领域，土地承包经营权抵押权人因抵押人违约而获得土地承包经营权后也不得将耕地用作他用。

加快新型农村集体土地承包经营权确权工作，使农民拥有合格抵押品。

（二）建立健全风险补偿机制。

一是建议地方政府设立“两权”抵押贷款风险补偿基金。

二是建立农业巨灾保险制度。

三是加快农村产权交易所建设，实现土地承包经营权在内的农村产权便捷流转。

四是建立土地经营权产生争议的仲裁机制。

（三）完善“两权”抵押价格形成机制。

一是加快建立“两权”抵押资产评估机构，由其进行专业的价值评估，保护抵押人权利。

—3—

二是吸收农业专家参与确定土地承包经营权抵押价格，更客观地评估流转土地的收益。

三是政府定期制定和发布“两权”抵押基准价格，维护抵押市场的价格稳定，使“两权”抵押贷款业务实现良性可持续发展。

（四）加大政策扶持力度，引导金融机构加大创新力度。

人民银行和金融机构监管部门可以通过专项信贷规划、支农再贷款和再贴现等货币政策以及降低监管指标要求等方式，加大对“两权”贷款承办金融机构的政策扶持力度。

同时，积极引导金融机构加大创新力度，一是针对农村涉农经济主体的特点，改变现行适用于城市工商业主体的生产经营和财务状况评价体系，形成适合于农村涉农经济主体的新型评价体系；二是适当拓展农房抵押贷款使用范围。

（五）加大业务宣传力度，优化“两权”抵押贷款流程。

针对目前农户对“两权”抵押贷款需求不旺的现状，金融机构应该加大业务宣传力度，并根据农村金融发展特点，不断简化“两权”抵押贷款流程，增加“两权”抵押贷款的可得性。

政府也要不断加大农民的社会保障力度，确保农民不因失地而失去生存保障，为“两权”抵押贷款工作开展破解社会稳定难题。

——4

篇二：

两权抵押问题与建议

一、推进农村土地制度改革中遇到的问题和困难

1.确权登记工作难度大，影响因素复杂。

一是资料不全。

在清理二轮土地承包档案时，大部分村找不到二轮土地承包资料，承包合同、承包经营权证件遗失。

二是面积不准。

勘测绘图面积与二轮承包土地面积存在较大误差，航拍影像图模糊不清，村组之间、农户之间土地的界限不明。

因事关农民个人切身利益，加之历史、政策、人际、观念等主客观因素影响，存在地块不实、四至不清、面积不准、面积不实等问题，矛盾隐患多。

三是调查不易。

由于农户大量外出务工，委托指界、签字一时难以找到合适的受托人,同时也存在因为担心调查工作不规范不细致、恐日后生纠纷而无人愿意受托的现象。

四是认识不清。

基层对两种确权模式存在模糊认识，政策界限不清楚，导致一些村组图省事、希望大面积简单地以确权确股不确地代替确权确地（:

两权抵押贷款情况汇报）。

但目前对确权确股不确地的具体做法没有一个明确的规程，确股范围、如何操作比较难以把握。

五是职责不明。

农户产权确认登记涉及部门多，办理手续复杂，所涉及的相关管理部门职责不明确，审批权限不清晰，确权登记操作制度严重缺失，导致农户产权的确权登记工作进度非常缓慢、效率低下。

2.农户流转土地缺乏积极性，思想上存在顾虑。

部分农户对土地流转政策有所误解，对土地的所有权、承包权、经营权认识不深，认为承包权就是所有权，流转出去就是放弃了所有权，或者怕今后土地政策调整，流转后将来因要不回而失去承包权，

缺少安全感。

部分农户小农经济意识仍然比较严重，怕担风险，小富则安，特别是20XX年国家全面取消农业税后，农民在获得土地承包经营权的同时，不用再缴纳农业税，还可以获得一定数量的农业补贴，导致“恋田”情结较为普遍，农民不愿对其土地进行流转而出现“惜转”现象。

3.土地流转机制不完善，制约了有序流转。

一是流转程序不规范。

农村土地流转大多是农户间自发进行的，相当一部分仍然采用口头协议进行土地流转，并没有签订具有法律效力的合同来规范双方的权利和义务；有的虽然签订了合同，但存在手续不规范、条款不完备等不足，给以后的纠纷处理留下隐患，也增加了土地流转的随意性和不稳定性。

二是连片规模流转难。

江西属丘陵地带，山地面积多，不少地区地势不平且耕地分布比较分散，地块很难集中连片。

同时，承包户种植的承包田来源于多个农户，协调整合难度较大，不方便管理和集中连片进行机械化作业，生产经营成本较难控制，规模效益不高，造成了一些农户承包地难以流转而抛荒。

三是流转市场不健全。

土地流转的市场机制、监管机制尚不完善，大部分地区土地流转信息体系尚未建立起来，土地流转双方信息有效对接机制也未形成，土地资产的价值还不能得到合理评估，土地价值不能充分显现。

同时，缺乏土地流转相关专业人才，乡镇村级政府组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理等方面还不能发挥应有的作用。

二、推进“两权”抵押贷款中遇到的问题和困难

1.抵押物价值难确定，缺乏科学准确的评估。

农村土地长期归集体所有，期间没有进行有效的流转和买卖，土地价值没有得到很好体现；农民住房分布范围广，地理位置、交通条件、发展状况千差万别。

农村土地承包经营权和农民住房产权都没有形成完善的交易市场且交易不活跃，没有可供参考的对照物，也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系和标准，仅凭相关技术人员以土地租金及地上种养物的价值或个人经验来确定抵押物的评估价值，主观意愿成分较大，容易产生道德风险。

且在“两权”抵押贷款业务中，金融机构往往凭借强势地位，倾向于就低估值，农村土地承包经营权和农民住房产权价值难以得到公允体现。

2.抵押物不易处置变现，影响了其可接受程度。

省内各县虽然成立了流转中心，但主要局限于提供土地流转信息，方便供需见面，对交易后使用权的产权登记有效性和经营权人的保护措施和权益维护没有通过出台相关规定办法来约束，也没有形成成熟的农民住房、农村土地经营承包权等产权市场交易机制和流转平台，影响了农村产权上市流转交易。

而且银行在进行抵押产权处置时，农民房屋交易和土地流转受到较多的法律和制度限制，交易难、难变现现象突出。

如按照相关法律法规，集体土地上房屋只能在本村组内转让，由于村组内都是熟人，碍于情面，一般不会去接手。

一旦发生贷款不能偿还的情况，在处理抵押房产时，处置抵押的农村住房并变现将非常困难，直接影响了金融机构开展农房抵质押贷款的积极性。

3.缺乏风险分担和补偿机制，金融机构信心不足。

农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款的发放对象多为农户、经营大户，贷款用途也主要是农产品生产、加工和销售等，但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大，未来收益存在较大不确定性，而目前水稻、粮、棉、油、能繁母猪等农业保险水平太低，难以帮助农户有效抵御各种农业风险，一旦由于灾害出现欠收、或农产品价格出现大幅波动，极易造成银行贷款风险，导致农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款风险居高不下，在缺少农村风险分担补偿机制，缺乏农业产业风险准备金、救灾补助、贷款贴息、政策性农业保险等扶持政策的情况下，金融机构往往心存顾虑、信心不足，发放农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款的主动性、积极性不高。

二、推进农村土地制度改革和“两权”质押贷款试点的政策建议

1.放宽农民宅基地流转和抵押限制。

在有效避免农民因流转或抵押宅基地，而导致丧失居所情况出现的前提下，可以考虑从两个方面入手，放宽农民宅基地流转和抵押限制。

一是放宽范围。

对于已在城市、乡镇购房置业，原宅基地已非其生存必须的农民，允许其在提交相关房产证明后，流转或抵押宅基地。

二是设定期限。

宅基地使用权是一种特殊的用益物权,现行法律没有限制宅基地使用权期限,建议参照我国《物权法》关于土地承包经营期限为30年、50年或70年的有关规定，立法规定实现

抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用的最长期限（比如10～30年），进一步确保抵押人不会永远失去宅基地使用权，同时保护了债权人的合法权益。

2.允许家庭承包的土地承包经营权用于抵押。

一方面，当前农村居民的收入来源已实现多元化、依赖于家庭土地承包经营权的种植收入在农村居民家庭收入中的比重日益下降，外出务工收入或其他经营收入成为主体。

因此，对于大多数农村居民家庭来说，即使因为抵押权实现而失去土地承包经营权，也不会对农村居民生活造成难以承受的太大冲击。

另一方面，通过抵押土地承包经营权，可以使农村家庭盘活闲置资产，获得宝贵的发展资金，有利于推动农民创业增收。

3.推动土地确权与颁证。

统筹各方力量，加大资金、技术、人员投入，推进农村土地权益确权工作。

摸清农村各类土地现状，并建立土地管理台账，锁定现状，并实现动态监管。

明晰集体土地所有权的主体、行使代表和成员资格，完善集体土地处置和收益权能，细化集体土地用益物权，赋予农民更加充分而完整的土地承包经营权、宅基地使用权，并颁发统一的农村土地承包经营权、使用权证书和房屋所有权证书。

4.搭建规范的农村产权流转交易平台。

制定统一、科学、公开、透明的交易规则，明确交易平台、交易流程的监督管理部门及具体管理职责、手段，为农村产权流转和交易双方提供中介服务，规范引导各方参与农村产权交易；通过竞价、协议转让、

篇三：

详解农村“两权“抵押贷款

详解农村“两权”抵押贷款试点

20XX年8月24日，《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》公布。

指导意见决定，由中国人民银行会同中央农办等11部门，组织开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（“两权”）抵押贷款试点。

为何要开展”两权“抵押贷款试点？

开展农村“两权”抵押贷款试点是党的十八届三中全会提出的明确任务，是我国农村土地制度改革和农村金融体制改革的重要制度创新。

当前，我国正处于由传统农业向现代农业转变的关键时期，农村土地经营权流转明显加快，发展适度规模经营是现实选择，传统农户和家庭农场等新型农业经营主体对盘活“两权”存量资产存在现实需求。

近年来，在地方政府及有关部门组织推动下，金融机构采取多种灵活方式，因地制宜探索开展农村“两权”抵押贷款业务，部分地区制定了制度办法，积累了经验。

但是，各地“两权”抵押贷款业务标准不一、做法不同，缺乏完善的法律法规及制度保障，需要通过改革试点逐步完善。

慎重稳妥开展“两权”抵押贷款试点，是适应农业现代化发展、适度规模经营和新型城镇化的现实需要，有利于盘活农村土地资产，增强农村土地资源效能，推进农村金融产品和服务方式创新，为农村金融注入新活力，提高农民贷款的可获得性和便利性，促进农业现代化加快发展。

试点主要围绕以下五方面稳步推进：

一是赋予“两权”抵押融资功能。

加强制度建设，引导和督促金融机构始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革试点的出发点和落脚点，落实“两权”抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性。

二是推进农村金融产品和服务方式创新。

金融机构要结合“两权”的权能属

性，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度。

三是建立抵押物处置机制。

允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物，完善抵押物处置措施。

对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

四是完善配套措施。

试点地区要加快推进确权登记颁证，做好“两权”价值评估，建立完善农村土地产权交易平台，建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，健全农村信用体系。

五是加大扶持和协调配合力度。

在货币政策、财政政策、监管政策、保险保障等方面，加大扶持和协调配合力度。

在保护农民合法权益、尊重农民意愿的前提下开展

试点地区的选择有哪些条件？

试点过程中如何保障农民合法权益？

”两权”抵押贷款试点以县（市、区）行政区域为单位。

农村承包土地的经营权抵押贷款试点，主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展；农民住房财产权抵押贷款试点，原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。

试点地区需要满足确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，农村信用环境较好，配套政策较为健全等条件。

党中央、国务院多次强调农村土地制度相关改革要在保护农民合法权益、尊重农民意愿的前提下开展。

为保护农户的合法权益、防范试点潜在风险，指导意见提出了四个方面的要求：

一是明确“两权”抵押贷款由农户、家庭农场、农民合作社等农业经营主体自愿申请，保证农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。

二是强调要坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。

三是强调要支持农业适度规模经营，鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。

四是要求试点地区政府采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。