销售百问设计工程物业景观.docx
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销售百问设计工程物业景观
销售百问
目录
销售百问0
一、项目背景资料4
1．项目名称？
4
2．地理位置？
4
3．周边主要建筑物？
4
4．周边主要交通干道？
4
5．发展商简介及开发过的项目？
4
6．建筑设计单位及曾设计过的知名作品？
资质等级？
（商务部）4
7．园林景观设计公司及知名作品？
资质等级？
4
8．施工单位及以往项目？
资质等级？
（商务部、工程部）4
9．监理公司及以往监理项目？
资质等级？
（商务部、工程部）5
10．项目用地性质？
土地使用年限？
起止时间？
（档案室核对土地使用证）5
二、项目概况5
1、占地面积，总建筑面积，地上、地下建筑面积，住宅、商业、办公建筑面积？
（设计部）5
2．容积率？
建筑密度（覆盖率）？
绿地率？
总户数？
（设计部）5
3．车位数量及分布？
（设计部）5
4．楼幢编号及用途？
（设计部）5
5．各楼层数及层高？
（设计部）5
6．住宅每栋一梯几户？
（设计部）（按楼栋号编写）5
7．楼宇结构形式？
（设计部，对框架剪力墙的优势进行阐述）6
8．各楼栋的主要朝向及各户主要朝向？
6
9．各楼栋间距？
6
10．本项目有哪几种户型？
各户型建筑面积多大？
6
11．大门、阳台是否允许安装防盗网？
（计部）6
12．外、内墙的厚度是多少？
楼板厚度为多少？
（设计部）6
13．走廊照明系统？
（设计部）6
14．阳台、露台、入户花园及带地下室户型面积如何计算？
（设计部，根据户型予以标注）6
15．门窗材料、窗户采用何种玻璃？
玻璃厚度多少？
（设计部）6
16．电梯品牌？
速度？
载客人数/台？
是否所有电梯到地下车库？
（设计部）7
17．小区内是否人车分流？
（设计部）7
18．地下室几层？
作何用途？
（设计部）7
19．小区有无备用发电机？
台数？
功率？
（设计部）7
20．小区智能化设施有哪些？
（设计部）7
21．小区设备用房位置在哪里？
有何设备？
（设计部）7
22．小区的会所位于何处？
面积为多少？
有何功能？
7
23．有线、宽带、天然气的接入布置情况？
7
24．厨房烟道的设置？
7
25．小区有无设置消防水箱（水池）？
在哪里？
（设计部）7
26．项目外墙材料、颜色？
保温材料？
外墙外保温还是内保温？
（设计部）8
27．电源配置是否设置一户一表？
是否分段计时计费？
是否远程抄表？
（设计部）8
28．卫生间及厨房的防水标准？
（设计部）8
29．是否同层排水？
（设计部）8
30．怎么解决高层供水？
（设计部）8
31．阳台采用什么栏杆？
（设计部）8
三、建筑及规划设计8
1．建筑风格及特点？
（设计部）8
2．户型设计特点？
（设计部，要求代理公司根据提供户型资料深化）8
3．小区有多少个出入口？
（设计部）8
4．小区的人流、车流如何划分？
（设计部）8
四、发展商承诺9
1．物业管理费的承诺标准？
（物业公司）9
2．管道天然气是否赠送？
9
3．入伙能否出示竣工验收证明？
9
4．单元内哪些结构可变更？
9
5．是否为精装？
装修标准？
装修公司？
（设计部）9
6．项目可否外销？
9
7．内销、外销银行是否指定那一家？
9
8．房款付款方式有几种？
9
9．是否提供公积金贷款？
9
10．办理房产证的时间？
费用？
9
11．小区建筑如何进行白蚁处理？
10
13．.项目外围的规划路多久修建，由谁修建？
（设计部）10
答：
本项目外围城市道路已修建使用10
14.地下停车场是否与住宅一起交付使用？
何时交付使用？
10
15.哪些楼号的1楼房屋配有地下室，地下室是否计算面积，客户是从户内进入还是从户外进入10
16、82平米户型的可变空间是否有上下水管道上下水？
10
17、小区设计的排烟管道方式？
10
18、入户大堂及地下车库入户大堂的装修标准？
10
19、127平米和82平米的具体赠送面积是多少？
10
五、物业管理11
1、物业管理公司是那一间？
公司简介？
曾管理过的知名物业？
（物业公司）11
2、管理服务费标准是多少？
从何时开始执行？
（物业公司）11
3、管理费包含的服务内容？
（物业公司）11
4、是否要收取管理费押金？
物管费的标准标准多少？
（物业公司）11
5、是否要收取水电费周转金？
标准多少？
（物业公司）11
6、是否要收取装修押金？
垃圾清运费？
装修监管费？
标准多少？
（物业公司）11
7、缴费是否“一卡通”？
指定哪一间银行受理？
（物业公司）12
8、公共水电如何分摊？
（物业公司）12
9、室内的电话、有线电视、宽频网络、天然气等系统如何办理开通？
（物业公司）12
六、交通及配套12
1．周边幼儿园12
2．周边小学12
3．周边中学（要求代理公司再行落实详细，并对收费情况、报名情况等都需要落实）12
4．周边大学12
5．周边超市、菜市12
6．周边医院12
7．周边金融机构12
8．周边休闲娱乐及餐饮场所13
9．项目自身配套（设计）13
10．到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间（车程）13
10．公交车运行情况13
一、项目背景资料
1．项目名称？
（发展部）
答：
2．地理位置？
（发展部）
答：
项目位于中国·成都·国际城南麓山大道2段
3．周边主要建筑物？
（发展部）
答：
雅居乐花园、麓山国际社区、复地御香山
4．周边主要交通干道？
（发展部）
答：
项目周边的预计2014年开通的新成仁路南延线（万安段），扩建的麓山大道，预计2013年开通的红星路南延线，政府规划的地铁一号线（南延线）终点麓山站
5．发展商简介及开发过的项目？
（发展部）
答：
海昌集团成立于1992年，历时20年，已发展成为以船舶运输、石油贸易、商业旅游、以及房地产开发运营为主的大型企业集团，地产开发具有国家三级开发资质，目前已布局全国，在北京、天津、上海、大连、广州、青岛、成都、重庆等14个省（市）和地区都有具代表性作品。
6．建筑设计单位及曾设计过的知名作品？
资质等级？
（设计部）
答：
世纪中天国际建筑设计有限公司。
甲级。
7．园林景观设计公司及知名作品？
资质等级？
（设计部）
答：
北京北林地景园林规划设计院有限责任公司。
甲级。
奥运公园、龙湖·香醍漫步、上海植物园等。
8．施工单位及以往项目？
资质等级？
（工程部）
答：
四川华企建设工程有限公司。
一级资质。
9．监理公司及以往监理项目？
资质等级？
（工程部）
答：
四川华凯工程项目管理有限公司。
甲级资质。
时代广场、喜年广场等。
10．项目用地性质？
土地使用年限？
起止时间？
（档案室核对土地使用证）（开发部）
答:
住宅（70年），商业（40年）。
起止时间：
2010年12月30日——2080年12月30日
二、项目概况
1、占地面积，总建筑面积，地上、地下建筑面积，住宅、商业、办公建筑面积？
（设计部）
答：
规划建设净用地面积为346224M2；规划总建筑面积为822231M2，其中地上建筑面积为584030M2，地下建筑面积为236311M2；住宅建筑面积为557538M2，商业及配套建筑面积29182M2，办公（物业）建筑面积为2150M2；
2．容积率？
建筑密度（覆盖率）？
绿地率？
总户数？
（设计部）
答：
该项目容积率：
2.0；总建筑密度：
24.86%、；住宅建筑密度17.15%绿地率：
30.50%；总户数为1712户。
3．车位数量及分布？
（设计部）
答：
机动车位共计1458个（含住宅和商业），地上车位为0个，地下车位1458个。
（2层地下停车场设计）
4．楼幢编号及用途？
（设计部）
答：
整个项目楼栋一共16栋。
（13栋住宅，3栋商业）北为消防通道，东、西、南入口均为入口，顺时针（1号楼王为基准）进行楼栋编号。
以中间洋房为圆心，顺时针由小圆扩至大圆。
5．各楼层数及层高？
（设计部）
答：
多层：
（1号楼8层），户型为C型、C1型；层高3m
小高层：
（2、3、4、5、6、7、8、9共11层），户型为D型、D1型；层高3m
高层：
（10号楼26层、11号楼32层、12、13号楼34层），户型为A型，11号楼为B型；层高2.9m
商业多层：
（14号楼5层、15号楼3层、16号楼2层），层高4.2m
6．住宅每栋一梯几户？
（设计部）（按楼栋号编写）
答：
一梯两户（1、2、3、4）多层，（5、6、7、8、9）小高层；
三梯十八户（11）公寓；
三梯十户（10、12、13）公寓。
7．楼宇结构形式？
（设计部，对框架剪力墙的优势进行阐述）
答：
1~13#楼为剪力墙结构，14~16#楼为框架结构。
8．各楼栋的主要朝向及各户主要朝向？
（设计部）
答：
1、2、3、4、6、7、10、11、12均为南北朝向，5、8、9、13均为东西朝向。
9．各楼栋间距？
（设计部）
答：
10、11、12基本满足日照间距，其余楼栋略低于1:
1.2日照系数，不能满足日照要求。
10．本项目有哪几种户型？
各户型建筑面积多大？
（设计部）
答：
A型在10、12、13号楼；35平米—61平米。
B型在11号楼；约42平米—51平米。
C、C1型在1、2、3、4号楼；约89平米—121平米。
D、D1型在5、6、7、8、9号楼。
约86平米—88平米。
11．大门、阳台是否允许安装防盗网？
（物业公司）
答：
待定。
12．外、内墙的厚度是多少？
楼板厚度为多少？
（设计部）
答：
高层：
11——300mm,内200mm；
10——均200mm；
12——250mm,内200mm;
13——均250mm；
小高层、多层：
1、2、3、4、5、6、7、8、9号楼均为内外墙厚200mm；厨卫大部分100mm，少部分200mm。
楼板厚度：
大致为120mm，与房间的跨度有关。
13．走廊照明系统？
（设计部）
答：
普通照明结合应急照明。
14．阳台、露台、入户花园及带地下室户型面积如何计算？
（设计部，根据户型予以标注）
答：
高层——阳台算半面积（阴影部分2/1），无露台、入户花园、地下室等；
小高层——5号楼带入户花园（不计面积）、阳台（半面积），无露台；
6号楼带入户花园（不计面积）、阳台（半面积）；无露台；
7号楼带入户花园（不计面积）、阳台（半面积）；无露台；
8号楼带入户花园（不计面积）、阳台（半面积），无露台；
9号楼带入户花园（不计面积）、阳台（半面积），无露台。
多层——1、2、3、4号楼带入户花园（不计面积）全地下室（留采光井、楼梯—全计面积），阳台（半面积）无露台；
以上面积最终以测绘单位核对为准
15．门窗材料、窗户采用何种玻璃？
玻璃厚度多少？
（设计部）
答：
断桥铝合金、中空玻璃、厚度5mm+9mm+5mm
16．电梯品牌？
速度？
载客人数/台？
是否所有电梯到地下车库？
（设计部）
答：
奥的斯。
多层——1.5m/s，商业——1m/s，（小）高层——2m/s.至地下车库
17．小区内是否人车分流？
（设计部）
答：
人车完全分流
18．地下室几层？
作何用途？
（设计部）
答：
1层，局部2层。
停车场和设备用房。
19．小区有无备用发电机？
台数？
功率？
（设计部）
答：
有，1台，柴油发电机备用。
20．小区智能化设施有哪些？
（设计部）
答：
楼宇对讲系统、闭路电视监控系统、电子围栏系统、消防自动报警系统、火警电话、数字电视网络系统、小区综合布线系统、停车库只能管理系统、adsl宽带等。
21．小区设备用房位置在哪里？
有何设备？
（设计部）
答：
在地下室车库。
开闭所室、变压器室、低压配电室、发电机房、2次供水设备房、消防泵房、防排烟设备用房、弱电间。
22．小区的会所位于何处？
面积为多少？
有何功能？
（设计部）
答：
无。
（考虑设置具有会所功能的商业区域）
23．有线、宽带、电讯、水、电、天然气的接入布置情况，有无地暖、新风等系统？
（设计部）
答：
均到户，自行开通。
无地暖、新风。
24．厨房烟道的设置？
（设计部）
答：
成品烟道且出屋面。
25．小区有无设置消防水箱（水池）？
在哪里？
（设计部）
答：
地下消防水池、顶层消防水箱。
26．项目外墙材料、颜色？
保温材料？
外墙外保温还是内保温？
（设计部）
答：
入户门厅为石材（暖色性）、面砖（暖色性）。
外保温，中空微珠保温砂浆。
27．电源配置是否设置一户一表？
是否分段计时计费？
是否远程抄表？
变电站的位置？
电梯机房的位置？
（设计部）
答：
是、是、是（刷卡充值）。
变电站位于地下室。
电梯机房位于顶层。
28．卫生间及厨房的防水标准？
（设计部）
答：
1.2mm厚聚合物水泥基防水涂料。
29．是否同层排水？
（设计部）
答：
是
30．怎么解决高层供水？
（设计部）
答：
分区供水.三层以上为变频加压供水（小区分共分为中1、中2和高区三个区段），其中，1--3层为市政供水、4—11层为中一区、12—23层为中二区、24层以上为高区。
物业代收水费
31．阳台采用什么栏杆？
（设计部）
答：
待定（铁花栏杆）。
三、建筑及规划设计
1．建筑风格及特点？
（设计部）
答：
新古典主义ARCDECO装饰艺术风格
2．户型设计特点？
（设计部）
答：
户型设计方正紧凑，动静分区明确。
注重厨卫设计，所有户型均自然采光、通风，尽可能缩短用水部位之间的距离，用合适的尺度布置厨房和卫生间设备，提供生活阳台，厨卫简洁适用。
户型设计在争取最好的景观朝向，同时保证开发密度的前提下，采用浅进深、大面宽的设计手法，因地制宜，保证了每户的朝向、景观、采光和通风，造就田园般的美好居住环境，提升居住品质，吸引成熟置业群体，形成良好的开发节奏。
同时，围合组团式、南北向为主的高层布置方式减小了城市对住区的干扰，且又有效地开放了城市界面，塑造良好的楼盘形象。
3.小区景观水系采用哪种方式净化？
类型？
（设计部）
答：
水净化系统、循环净化系统（通过水泵）
4.小区园林特点？
是否坡地？
植物描述？
（设计部）
答：
采用一轴多面布局，形成多个组团。
缓坡。
整个园区内多使用五重植物体系，形成从草坪——地被——灌木——小乔——大乔的层次过渡。
既满足了一层的私密性有能达到小区内部绿化的层次感。
植物配置：
骨架乔木主要采用了：
皂荚、银杏、朴树、香樟、楠木、黄葛树等、日本女贞、小叶榕庄头等。
中层乔木类主要为：
桂花、蓝花楹、乐昌含笑、天竺桂、广玉兰、小叶桢楠、小叶榕、水杉、春树、无患子、红叶李、栾树等。
小乔木类主要为：
腊梅、红梅、紫薇、丛生木槿、垂丝海棠、铁梗海棠、紫玉兰、白玉兰、丛生花石榴、木芙蓉、象牙红、南洋杉、红枫、紫荆、丛生香泡、琵琶、碧桃、红叶碧桃、樱花、铁树、曼陀罗、旅人焦等。
地被灌木类主要为：
红继木、海桐、鹤望兰、花叶良姜、朱蕉、马尾铁、观音草、吉祥草、麦冬、茶花、佛顶桂、冬青、大叶黄杨、金边黄杨、海栀子、洒金珊瑚、肾蕨、春鹃、夏鹃、西洋鹃、南天竹、茶梅、红花六月雪、棕竹、八角金盘、春羽、龟背竹、金叶女贞、小叶女贞等等。
竹类采用了：
琴丝竹、黄金竹、刚竹、黄金竹。
5．小区有多少个出入口？
（设计部）
答：
4个出入口。
6．小区的人流、车流如何划分？
（设计部）
答：
车辆直接进入地库。
四、发展商承诺
1．物业管理费的承诺标准？
（物业公司）
答：
待定。
2．管道天然气是否赠送？
（开发部）
答：
是。
3．入伙能否出示竣工验收证明？
（工程部）
答：
由工程部出具竣工验收证明。
4．单元内哪些结构可变更？
（设计部）
答：
结构均不能变更。
5．是否为精装？
装修标准？
装修公司？
（设计部）
答：
否。
清水
6．项目可否外销？
（窦东波）
答：
申请中
7．内销、外销银行是否指定那一家？
（窦东波）
答：
待定。
8．房款付款方式有几种？
（窦东波）
答：
按揭，一次性。
9．是否提供公积金贷款？
（窦东波）
答：
不办理。
（封顶后考虑）
10．办理房产证的时间？
费用？
（窦东波）
答：
待定。
11．小区建筑如何进行白蚁处理？
（设计部）
答：
按国家规定进行白蚁防治（两次防治）。
13．.项目外围的规划路多久修建，由谁修建？
（设计部）
答：
市政规划。
14.地下停车场是否与住宅一起交付使用？
何时交付使用？
（设计部）
答：
地下停车场是分期实施，一期交付使用时，地下停车场未全部完成，停车场是否与住宅一起交付使用需与工程部协商决定
15.哪些楼号的楼房屋配有地下室（或半地下室），地下室（或半地下室）是否计算面积，客户是从户内进入还是从户外进入？
（设计部）
答：
1——4号楼设有全地下室，计全面积。
从户内进入。
16.6米层高的户型的可变空间是否有上下水管道上下水？
（设计部）
答：
有。
17、小区设计的排烟管道方式？
（设计部）
答：
自然排烟（地库、高层为机械排烟）。
18、入户大堂及地下车库入户大堂的装修标准？
（设计部）
答：
单元入户门：
石材门套，不锈钢古铜色门；
电梯：
茶色铜雕花镜、茶色不锈钢电梯外套；
壁灯：
长形金属壁灯；
墙面：
白玉兰石材；
信报箱：
不锈钢古铜色；
入户门：
钢制防盗门；
空调百叶：
身咖啡色，厚度1.4mm；
私家花园：
石材门柱，铁艺门，柱头灯为铝合金灯；
建筑外观：
红钻石材、干挂。
增加建筑的厚重感、无色差、增加安全度。
阳台：
铁艺栏杆，壁厚2.0mm；（一般的1.5mm）
玻璃：
夹胶玻璃（不易碎、类似于汽车挡风玻璃，确保安全性。
两层钢化中间夹一层夹胶玻璃）
哪种户型有赠送面积，具体赠送面积是多少，位于什么位置？
（设计部）
答：
待定
五、物业管理
1、物业管理公司是那一间？
公司简介？
曾管理过的知名物业？
（物业公司）
答：
金科物业。
一级资质。
2、管理服务费标准是多少？
从何时开始执行？
（物业公司）
答：
2.4元高层、3.0元洋房。
交房，预收3个月管理费。
3、管理费包含的服务内容？
（物业公司）
答：
1、公共设施设备的日常运行、维护维修管理费用。
2、公共区域的卫生保洁、绿化维护、秩序维护管理费用。
3、停车场的运行管理费用等。
4、是否要收取管理费押金？
物管费的标准标准多少？
（物业公司）
答：
否。
5、是否要收取水电费周转金？
标准多少？
（物业公司）
答：
无
6、是否要收取装修押金？
垃圾清运费？
装修监管费？
标准多少？
（物业公司）
答：
无。
无。
0.1元/洋房、0.08/高层。
7、缴费是否“一卡通”？
指定哪一间银行受理？
（物业公司）
答：
是。
8、公共水电如何分摊？
（物业公司）
答：
不分摊。
9、室内的电话、有线电视、宽频网络、天然气、自来水、电等系统如何办理开通？
（物业公司）
答：
自行进行相关开通。
六、交通及配套
1．周边幼儿园（营销）
答：
北湖幼儿园、理工幼儿园等
2．周边小学（营销）
答：
龙潭中心小学校、桂林小学、成都市华林小学
3．周边中学（营销）
答：
石室中学北湖校区、七中嘉祥、成都38中
4．周边大学（营销）
答：
成都理工大学
5．周边超市、菜市（营销）
答：
六合生活广场，同乐大型农贸市场、红旗超市、SM沃尔玛超市、总部新城商业
6．周边医院（营销）
答：
成华区六医院、誉美医院
7．周边金融机构（营销）
答：
中、农、工、建等各大银行的分支机构及储蓄所都分布在项目周边
8．周边休闲娱乐及餐饮场所（营销）
答：
北湖生态休闲区、四川熊猫基地、动物园、SM广场、伊藤洋华堂建设路店
9．项目自身配套（设计）
答：
商业、物管用房、全民健身广场、游泳池、
10．到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间（营销）
答：
城东客运站5公里、北站5公里（10分钟）、市中心9公里（20分钟）、机场25分钟
11．公共交通交路网运行情况（营销）
答：
14路、534路、20路、112路、86路、532路等均可到达项目附近
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