关于房产税改革的思考.docx

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关于房产税改革的思考

关于房产税改革的思考

摘要

房产税是国家调控房地产市场经济的有力杠杆，也是构成我国税制体系的重要组成部分。

近年来，随着我国经济和房地产市场的蓬勃发展，个人私有财产特别是房地产的地位得到不断提升，但是随着房价持续上涨的压力以及现行房产税制缺陷的暴露，开征房产税调控房价的呼声日益高涨。

开征房产税是自2003年以来一直是国家财政改革的热点问题，目前的最佳选择是以房产保有税制的改革为契机，扩大房产税征税范围，推进房产税制的发展。

关键词：

改革，房价，房产税，调控，财政

绪论…………………………………………………………………………………………………3

第1章导论………………………………………………………………………………………3

1.1房产税的研究背景和意义…………………………………………………………………3

1.1.1房产税改革研究的背景……………………………………………………………………4

1.1.2房产税改革研究的目的…………………………………………………………………………4

1.1.3房产税改革研究的意义…………………………………………………………………………5

1.2房产税收的理论基础及研究现状………………………………………………………5

1.2.1房产税收的理论基础…………………………………………………………………5

1.2.2国外研究状况………………………………………………………………………7

1.2.3国内研究状况………………………………………………………………………8

1.3房产税研究的内容及方法………………………………………………………………10

1.3.1研究内容……………………………………………………………………………10

1.3.1研究方法……………………………………………………………………………11

第2章我国房产税制评析……………………………………………………………………11

2.1我国房产税制的历史及现状……………………………………………………………11

2.1.1我国房产税制的历史沿革……………………………………………………………11

2.1.2我国房产税制的现状…………………………………………………………………13

2.2我国开征房产税的原因和问题…………………………………………………………13

2.2.1开征房产税的原因……………………………………………………………………13

2.2.2房产税制设计存在的问题……………………………………………………………14

2.2.3房产税制基础环境相对较差………………………………………………………16

第3章我国开征房产税分析及建议……………………………………………………………16

3.1理论界的三种观点及其分析…………………………………………………………16

3.2完善我国房产税的建议………………………………………………………………17

3.3稳定房产市场的其他措施……………………………………………………………17

结论…………………………………………………………………………………………18

参考文献……………………………………………………………………………………19

致谢………………………………………………………………………………………20

关于房产税改革的思考

绪论

为积极探索适合我国房地产发展国情的房产税制以及有效可行的征纳税机制，目前房产税对抑制房价的作用并不理想，房产税的征收成果也不令人满意，房价上涨下跌在很大程度上还是取决于宏观调控的政策，但房产税的征收在我国这样一个以社会主义市场经济为背景的国道下，它不但是保证房地产业健康发展的重要手段，而且也是维护市场和社会公平和谐，保证国家财政收入的重大举措和改革。

第1章导论

1.1房产税的研究背景和意义

1.1.1房产税改革研究的背景

目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。

2013年的“两会”对抑制房价上涨呼声达到了历史的最高，对全国政协提案数目统计显示，直至2013年有超过一半的经济类提案关注房地产及相关领域，这种巨变向既定的税制提出了挑战。

而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。

这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。

房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。

要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。

房产税收是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的相关税收。

但随着房地产业和市场经济的发展，我国房产税收体系暴露了诸多问题，主要表现为以下几个方面：

（一）我国房产税收入状况

　　我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。

该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。

征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。

当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。

　　改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。

1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模。

任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束，前瞻性的考虑只能是推测性的，房产税税制也是如此。

应该承认，1986年设置的房产税在较大程度上还是起到了预期作用。

尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管，房产税收入增长还是相当可观的。

然而也必须看到：

伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税税制的弊端日渐突出。

这些弊端不仅削弱了房产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。

（二）现行房产税征税范围状况

经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。

现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。

其主要表现有三点：

一是20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90%，这些购房者大部分属于中、高收入阶层。

高收入者购房本质上是财富形态的转换。

因此，免除房产税实际上是国家放弃了调节收入分配的一种手段。

更何况转轨时期高收入阶层成员的财富积累一定程度上是非规范运作的结果。

如果这些财富以资金形态存在，政府很难直接调节，以房产形式存在，政府调节完全可以有的放矢。

二是转轨时期伴随着工业化的推进，农村城市化程度不断提高，特别是在经济发达地区，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。

摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模自然膨胀很快。

因此，房产税收入增长失去了一大块稳定税源。

三是我国近年来已经进行了公有住房制度改革。

通过改革，原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了变化，改革之后的公房已不是房产税税制制定时的公房。

特别是现在已明令允许公房上市，一些公房业主甚至已把公房当做商品来出售或租赁。

显然，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。

1.1.2房产税改革研究的目的

（1）房产税的主要目的是筹集地方财政收入

实施房产税改革，是完善我国财政税收体制的一项重大工程。

从中央及财税部门的改革动机看，改革具有完善财政体制、加强财产税法制的目的，同时，制度改革还被赋予调节贫富差距的功能。

理论研究认为改革房产税为主的财产税法制，将有利于完善可持续的地方财政收入体制。

（2）房产税被政府作为抑制房价、防止房地产过度炒作的政策工具

首先，房产税作为宏观调控政策的手段。

房产税对购买行为产生一定的影响。

我国房地产市场发展到今天的状况，既有地方政府为筹集财政收入而力推的因素，可以遏制消费者的盲目消费。

因此房产税改革从根本上遏制房价快速上涨的局面。

其次，调节贫富差距。

房产税负担对高收入者提高比例，房子越多负担的税费也越高，从而改变社会贫富差距两极化现象。

1.1.3房产税改革的意义

（1）理论意义

首先，改革房产税制有助于构建合理的地方税体系，进而给地方政府提供稳定的财政收入来源，为地方政府调节地方经济提供有力的税收政策工具，从而规范中央和地方财政的关系，实现真正意义上的“分税制”财政体系。

只有这样才能使地方政府逐渐摆脱对土地出让金这类预算外收入的依赖，实现地方公共财政的可持续发展。

其次，改革房产税制有助于填补我国财产税制的空白，使我国政府能够真正地履行收入分配职能。

通过扩大现有房产税的征收范围，对财产保有环节征税，从而有力地调节个人收入分配差距。

（2）现实意义

鉴于房产税制改革将在我国下一步税制改革中处于重要地位，其成功与否将影响到我国新一轮的财税体制改革，以及在国民经济中已处于支柱地位的房地产业的健康发展。

1、有利于稳定房地产市场预期

与交易环节一次征收不同的是，房产税是只有持有，就需每年征收。

这就要求购房投资者必须考虑今后的持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策，也有助于形成理性的需求。

中国投资者偏向于投资房地产还有许多其他原因，尤其是他们目前从银行含蓄获得的实际回报率为负值。

通过房产税可以准确、快捷、方便地调节房子的使用属性和投资属性，适当地降低其投资属性。

但要降低房地产投机的吸引力，不仅仅依靠房产税，也不能起到明显的作用，还需要和其他政策配合。

2、有利于弥补地方财政的不足

中央政府对房地产的严厉调控再次证明土地财政是不可持续的财政收支方式，开征房产税可以帮助地方政府脱离土地财政模式。

对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。

据统计，2010年我国住房存量为152亿平方米，按照当年房价计算的价值约为60.2亿元。

假定30%适用于房产税，税率为1%，则可增加财政收入约1806亿元，这对于地方来说是一笔可观的收入。

试点城市把这笔收入将用于保障性住房建设等方面，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。

3、有利于促进社会公平和资源合理利用

我国收入分配的差距越来越大，房地产市场也体现得尤为明显，而房价上涨又进一步拉大了贫富差距。

征收房产税一方面可以调节财富分配，实现社会公平；另一方面土地和房产也是重要的社会资源，征收可以促使高收入者减少对住房的需求，实现社会资源的节约。

开征房产税可以增加房子的使用属性，更合理地分配社会资源，让那些真正需要住房的人有房可以住。

特别是在中国这样一个地少人多的国家，应该可以通过开征房产税基本消除房子的投资属性，让房子成为一个完全的使用品，从而达到促进社会公平和资源合理利用。

1.2房产税收的理论基础及研究现状

1.2.1房产税收的理论基础

财产税中的财产概念一般包括土地、住宅之类的房地产以及银行存款、有价证券等类的动产。

而与房产相关的税收制度属于财产税类，因而在公共经济学文献中，关于房产税收制度的相关理论研究也就包含了财产税的理论基础研究中。

（1）受益原则论

税收原则论是税收理论的重要组成部分，受益原则是重要的税收原则之一。

西方学者对房地产税独有情钟的原因之一是房地产税能够很好地体现受益原则。

因房地产所在区域，由地方政府提供的公共服务和公共设施资本化入房地产价值中。

也就是说，房地产的价值不仅受其物质属性（如建筑面积、地块大小、质量、状况、房间数目）影响，同时也受所在地段、公共安全、城市基础设施等的影响。

同样的房子在不同地段的价格相差甚远。

由于政府为土地所有者（我国的城镇土地归国家所有）提供了土地财产、权利的安全保护，包括国内治安、消防和国防安全保护等，从而保证了土地能够顺利地为其所有者（或使用者）带来经济利益或其他利益，作为受益者理应为此付出一定的代价。

所以，从这个意义上讲，房地产税收是土地持有者对从政府那里获得利益的一种支付。

特别是政府提供的各种公共设施日益完善，使土地持有者的房地产价值得到不断提高，从而获得额外的收益。

从房地产税收的实践来看，许多国家都将房地产税当作地方性税收，作为地方公共支出资金的重要来源之一，都是在一定程度上支持了受益原则这一理论基础。

简而言之，受益原则实际上包含两层含义：

一是政府部门提供了公共服务，不论房地产价值是否得到提高，产权所有者均应为支付一定的费用作为报酬；二是由于政府部门提供的公共服务保证了房地产产权的实现或提高了房地产的利用价值，公共主体理应对其所有者课征一定比例的赋税，以满足公共支出的需要。

房产税受益率的机制是：

政府通过公共设施或公共服务的投入改善了社区的质量，如教育质量的提高。

这样居民愿意出更高的价格购买同样的住宅，从而使房屋的价格增加，基于价值的房产税收收入也会提高，从而政府将有更多的资金用于公共设施和服务的投资。

因而，尽管居民支付了较高的房产税，但是他们同时也享受了更好的公共设施和服务。

总之，房产税是受益税是基于：

首先，房地产价值与当地政府公共服务水平呈正相关关系，从而使基于房地产价值的税收负担与地方政府支出水平和公共设施及服务成正比，因而体现了谁受益谁纳税的原则；其次，受益程度与市场价值成正比分配，即受益程度与房地产应纳税额成正比，其机制是将政府公共开支被资本化入房地产价值中，即价值相同，接受公共服务程度相同的住宅，房地产应纳税也应相同。

（2）财政收入说

“财政收入说”主要适用于社会经济发展的早期阶段，特别是以农业经济为导经济形式的封建社会。

因为封建国家庞大的政府支出需要有稳定的税源作保证。

财产税作为封建国家主要的财政收入来源，在财产品种有限和土地私有制下，成了房地产课征各种税赋构成了财产税体系中最主要的税种。

因此，在较早时期开始征收房地产税收的主要依据是满足国家财政支出而筹措财政收入。

简单地来说，“财税收入说”认为，土地和房屋作为早期社会的两类主要私有财产，对其课税具有税基稳定、税源广阔的优点，是国家财政收入的可靠来源。

事实上，不仅在社会经济发展的早期阶段，即使在高度发达的现代经济社会里，以财政收入为目的而课征财产税的作法也很多。

此时的房地产税不再是为了维持国家支出，而是作为一种地方税用以满足地方政府提供地方公共产品或服务为目的，这与受益原则不谋而合。

国内目前对房产税讨论激烈，但中国现阶段有的房产税其本质上的意义与国际上所理解的房地产税（物业税）有所不同。

一般，国外讲的房地产税指的是存量税。

而在中国，房地产税收收入主要来自交易和流通环节，固然一方面是由于我国房产税制的担缺陷原因，另一方面则是近几年中国房地产业迅猛发展，为我国开征真正意义上的房产税奠定了雄厚的经济基础，现阶段利用房地产税收增加财政收入已有了广阔的经济前提，因此，房产税应成为地方政府的主要税收来源。

（3）社会功能理论

首先，征收房产税收具有效率的社会功能。

一是征收房产税收能使得地方政府有独立自主的税收来源，提高了公共财政的效率。

独立自主的税收来源将地方政府的税收和财政支出联系起来，促使地方政府要做出正确的财政决策，以便最大化公共开支所带来的效益。

如果存在地方税收之外的其他资金来源，那么地方政府就需要和更高级政府就地方项目拨款多少和拨款形式讨价还价，从而地方公共服务的范围和水平很可能就取决于地方政府与更高一级政府之间的谈判，进而导致地方政府的财政开支决策常常受到外来的干预。

独立的地方政府公共财政开支促使地方政府在项目评议过程中充分考虑项目的成本与其能够实现的效益，提高地方政府决策的科学性。

二是征收房产税收可以大幅提高现有的土地资源利用率，实现土地资源的优化配置。

对房产征税，尤其是对房产保有环节的征税，既可以鼓励房产的流动，又能够刺激土地的经济供给，达到保护土地资源，优化土地利用结构，抑制土地投机的目的。

与此同时，通过对保有房产采取较高税率，也可以避免房产空置或低效利用，刺激房产交易活动，从而使房产各要素达到优化配置，促进房地产市场的可持续发展。

其次，征收房产税收不仅具有充分体现负税能力的功能，而且还具有均分土地财富、抑制不劳而获、消除社会贫困的社会政治功能。

负税能力论最初是由古典经济学家魁奈提出、后来逐渐被一些财政经济学者接受的一种观点。

该观点认为，土地及其改良物组成的不动产（房地产）是衡量一国人民负税能力的一个比较客观的标准。

在其他条件相同的前提下，私人拥有的土地财产或房产越多，其负税能力也越大。

不仅如此，财富本身可以给其所有者（使用者）带来购买力和安全感，从而减少其储蓄意愿。

而均分土地财富是房地产税收的一个典型的社会功能。

在西方公共经济学领域，把降低土地财富集中度、打击不劳而获的不良社会现象等社会政治目的作为包括土地、房屋在内的财富课税的一个重要理论依据。

征收房产税收能够一定程度上弥补所得税和商品课税的不足。

对那些收入较低和消费较少而财产较多的个人，通过所得税和商品税无法调节，可以通过房产税收来予以调节。

综上所述，从税收“横向公平”原则考虑，对财产课税并且课以重税是合理的，因而西方学者的这种观点是适用于房产税收的。

1.2.2国外研究状况　

目前，房地产税收是世界各国普遍都在征收的一种税。

世界上几乎所有国家税收制度都会涉及到房地产税，甚至在其税收收入中占有相当大的比重，但具体的征收制度却各有不同。

（1）美国：

“征收规范，因地制宜”

房产税是美国地方政府的一项税收，早在建国初期就已经开始实行，地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收。

美国征收房产税的主要目的是为了地方的各项服务和基础设施建设提供资金支持，而并不是作为调控房地产市场的主要手段，但在一定程度上对房地产供给和需求有间接影响。

其房产税的税率是由州和地方根据本地财政需要制定的，因此各地的税率高低不等，并随着时间的推移可进行小幅调整。

但总体而言，目前税率大致介于1%~3%之间。

例如洛杉矶房产办公室在每年的7月1日评估确定最新的房地产税税率，其主要调价的依据是当年一月前后的市场价格信息，税单则是在每年的11月1日通知并寄出，如果房主没有收到通知或税单，应该主动向政府去索取，不能以没有收到税单为理由而逃避纳税责任。

房地产税的缴税日期，每年分为两次，即当年的12月10与次年的4月10日之前，逾期未缴税会有10%的额外罚金，逾期三年未缴税会导致房屋被没收并拍卖。

美国的房产税以“宽税基，少税种”为基本原则，从税收的分布结构来看，美国重视对房地产的保有环节征税，而针对对流转环节的税收负担相对较轻。

在美国，对土地和房屋直接征收的是房地产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例，但各地方规定不一，从20%~100%不等。

除保有环节的税收外，还包括交易环节的税。

即房地产所得税，是对房地产或土地在经营、交易过程中，就其所得或增值收益课征的税收。

美国的房地产交易税税率为2%，在房地产买卖时缴纳。

（2）日本：

“评估征税，兼顾公平”

　　在日本，房产税属于地方性税收，由地方政府来征收，采用普通的征收方式。

在中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，具有较大的自主决定权。

但针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产，列入“固定资产税”的对象加以征收。

其用途也主要用于地方教育，卫生及基础设施等公用事业。

　　日本房产税的课税范围较广，固定资产税中房产税的课税对象是城乡各地域上的纳税义务人所拥有的房屋，包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，除去减免规定之外，凡是能增加房屋使用价值的附属物均在课税范围之内。

房产税的计税依据是作为征税对象的房屋估定价格。

估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价。

为保证税负稳定和

　　简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一次。

在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等，一般不重新估价。

估价当年为基准年，计税依据按基准年度的评估额为准。

每三年对房屋进行估价，使税收能按照房屋的实际价值来征收，并体现出税收的公平与简化。

1.2.3国内研究状况

国内税收理论界对视房产税收改革问题的研究成果有很多，主要有以下几个部分：

（1）关于房产税收课税对象的界定

从2003年中共十六届三中全会正式提出“分步实施税收制度改革”起，我国启动了相对1994年分税制改革而言的新一轮税制改革。

在新一轮税制改革方案中对房产税改革的表述是“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

吴俊培（2006）认为应对房产普遍征税，即认为所有房产都是征税对象，也就意味着对现行免征房产税的非盈利组织和政府公共部门房产也要征税。

高培勇（2009）认为物业税不过是房地产税的另一种称谓，尽管使用的是“开征”一词，但至少在概念层面上，物业税并非一个新的税种。

简单地讲，是指直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。

今后我国物业税课税范围的改革方向应是：

逐步将房产产权明确的部分事业单位房产、城镇居民自有住房和农村经营性房产纳入物业税的征税范围。

（2）对房产税制改革的功能定位和意义的讨论

首先，关于房产税制改革是否影响房价的功能定位。

由于提出房产税制改革是在这么一个房价飞涨，调控房地产市场政策又不断出台的敏感时机，因而房产税制改革对房价自然会产生一定的波动影响。

所以，在目前房价高居不下的情况下，通过房产税制改革能够为政府调控房价提供有力的税收政策工具，从而平抑房价，抑制房地产过度投机。

其次，关于房产税制改革有助于构建地方税体系和调节个人财富和收入分配差距的功能定位。

房产税作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入。

地方政府获取财政收入形式的改变，有助于规范政府行为。

多数经济学家都从完善地方税税系，为地方财政提供支柱税源和重新分配社会财富，调节居民之间的贫富差距角度论述了房产税制改革的意义。

认为在中央集权制的现实背景下，不仅地方政府的税收立法权问题提不上议事日程，而且，各种转移支付被当作了平衡地方政府收支的主要途径，也使地方主体税种之事难以为关注点。

因而，提出结合中国现行税制体系中尚无“名副其实”的财产税的事实，改革房产税制最大的意义在于通过对财产这一存量因素的实施税收调节从而充分发挥税收的调节贫富差距的作用。

（3）关于房产税制改革的路径和建议的讨论

现阶段大部分学者认为房产税制改革之路存在重重障碍，因而改革房产税制应着力解决好以下几方面的问题：

第一、关于房地产产权的争论

有关专家认为物业税实施难根源在地权：

土地公有，向个人征收物业税法理不通；也有人对此持否定意见，认为政府征收物业税凭借的是政治权力，与所有权无关。

也有人认真为我国目前不存在开征物业税的产权制度障碍，因为我国《物权法》对物权已经进行了明确的规定，土地使用权属于物权。

进而针对我国房地产产权管理现状存在的问题，提出了开展房地产产权登记普查、逐步统一城乡房地产产权管理制度政策建议。

第二、关于改革计税依据的讨论

关于改革房产税收的计税依据，理论界主要有两种方案，“大方案”认为应该合并现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税和土地出让金，开征统一的物业税；“小方案”认为物业税只是合并房产税、城镇土地使用税、土地增值税，不包含土地出让金。

一方面，学者们对于是否将土地出让金纳入税基存在争论。

另一方面，我国现行的房产税收制度既存在着税种繁多、重复征税的现象，同时又存在着流通轻保有的问题，表示应该减少房地产交易环节税收，在房地产保有环节开征物业税。

目前，我国房产税是以房产的原值或租金收入为计税依据。

学者普遍认为应当建立起以房产评