某某县棚户区改造项目实施方案.docx

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某某县棚户区改造项目实施方案

某某县棚户区改造项目实施方案

为改善棚户区居住环境，完善城市公共服务功能，促进经济社会发展，加快推进集中成片棚户区和城中村改造，XX县人民政府决定对XX片区进行棚户区改造，实施房屋征收，该片区为城中村。

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《XX省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《XX市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《XX县国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，制定XX片区的棚户区改造实施方案如下：

一、指导思想

深入贯彻党的十九大和中央城镇化工作会议精神，全面落实国务院决策部署，坚持走以人为核心的新型城镇化道路，以改善群众住房条件为根本出发点和落脚点，加快棚户区改造和配套基础设施建设，推进社会和谐发展。

二、工作目标

全面动员，合理分工，确保XX片区棚户区改造任务圆满完成，顺利实现被征收人安置选房，努力为棚户区改造工程中涉及的群众创造良好的生活环境。

三、征收目的

棚户区改造

四、房屋征收范围

XX片区：

XX路以东、东门街以西、清泽路以南、郓州大道以北；

五、征收实施部门、单位、期限

1、征收人：

XX县人民政府

2、征收部门：

XX县住房和城乡建设局

3、征收实施单位：

XX县城市房屋征收办公室

4、征收实施期限：

20XX年9月15日至20XX年3月20日。

六、产权、面积、用途的认定

1、被征收房屋的产权以《房屋所有权证》、《土地使用权证》载明的产权人为依据，经查档核实后确认。

权属证书与产权人档案、登记簿记载不一致的，以产权档案、登记簿记载的产权人为准。

2、被征收房屋的面积是指建筑面积，以《房屋所有权证》载明的建筑面积经审查确认后确定。

未办理《房屋所有权证》但已取得《建设工程规划许可证》的房屋以规划许可的建筑面积和房产测绘机构实际测量的建筑面积中，数额小的建筑面积为准。

3、土地面积以《土地使用权证》载明的使用权面积经审查确认后确定。

4、被征收房屋的用途以《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》一致载明的用途为准。

不一致的以上述顺序靠前的证件载明的用途为准。

七、补偿安置政策

征收补偿实行房屋货币化安置或单一货币补偿。

（一）补偿：

1、按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的合法建筑面积、区位、用途、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施以及土地等因素，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

由具有相应资质的房地产价格评估机构，通过市场调查，确定相应区位新建多层住宅房屋房地产评估比准价。

被征收住宅房屋的容积率为0.7，按房屋的评估价值给予纯货币补偿、货币化安置或者实物安置。

被征收住宅房屋的容积率低于基准容积率的，对选择纯货币补偿的，按被征收房屋合法实有建筑面积评估补偿；对选择货币化安置或实物安置的，扣除不足基准容积率部分的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。

被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋的权属资料、可确权书证或者有关部门调查、确认为依据，依法给予纯货币补偿、货币化安置或实物安置。

对高出基准容积率部分且没有权属资料、可确权书证或者有关部门调查、确认的房屋，由规划、国土、城市管理部门出具认定意见，不予补偿；被征收人在规定期限内主动配合拆除的，按每平方米380元的标准给予补助。

合法住宅房屋沿主次干道用作营业用房，取得营业执照、税务登记证，并有连续一年及以上纳税申报记录，且房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致的，根据营业年限适当提高相应补偿标准。

一年以上三年以下（含三年）的，在临街底层房屋原评估价的基础上提高30%；三年以上的，在临街底层房屋原评估价的基础上提高40%。

沿城市主次干道、属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

2003年（含2003年）以后新开道路，住宅房屋改为营业用房的，按住宅安置。

征收规划条件中有容积率控制的开发建设的房地产、经规划部门批准建设的多层单元楼房（总层数为4－7层）以及符合《XX县国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条、第二十七条规定的房屋，在评估补偿价值时不作容积率修正。

征收符合《XX县国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条、第二十七条规定的房屋，与产权调换房屋层数有差异的，可适当调整楼层差价。

2、空闲的合法土地使用权人为自然人的：

对选择纯货币补偿的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后给予补偿；对选择实物安置的，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。

院落外集体土地（耕地）执行城市规划区内补偿标准。

空闲的合法土地使用权人为法人的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后只给予纯货币补偿。

3、办公用房、工业厂房、仓储、公益基础设施及达不到测绘规范要求的房屋、简易房、夹层、棚房等按成本法评估确定补偿价格。

4、被征收人只有一套住宅房屋，且建筑面积低于46平方米的，房屋征收部门应当按照最低保障面积46平方米对其进行补偿。

5、房屋征收范围确定后，严禁突击装饰装修，征收范围确定后的违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。

被征收房屋室内外装饰装修的价值给予一次性包干补偿。

补偿标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米230元计算。

被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定支付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，房屋征收部门可向公证机构办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

对装饰装修包干补偿费用有异议的，由当事人提出书面申请，经评估机构认定后，按照现行市场价格结合成新以质论价据实补偿。

6、征收补偿资金存入房屋征收部门指定的监管账户，专户储存，专款专用。

7、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋产权不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

（二）安置：

1、货币化安置：

货币化安置地点：

棚改居民通过交易服务平台自主选购具备预售条件的存量商品住房，或政府通过购买服务、委托代建回购、政府采购等方式筹集的定向安置房源。

选择货币化安置的，享受《XX县棚户区改造货币化安置实施方案》、《XX县棚户区改造货币化安置被征收居民选购商品房实施补贴办法》规定的有关优惠政策。

货币化安置政策：

（1）对于选择货币化安置自由购买商品住房的棚改被征收居民，政府给予被征收区块房屋评估均价（不含装饰装修价格）30%的货币化安置补贴购房，同时享受每平方米230元的税费减免优惠。

选购商品房大于应安置面积的，依照应安置面积计算补贴和税费优惠，小于应安置面积的，依照选购商品房的面积（含储藏室面积）计算补贴和税费优惠，货币化安置补贴、税费减免优惠连同房屋评估价值一并计入“购房券”。

（2）被征收居民安置高层住宅的，奖励面积按照本房地产评估均价计入购房协议与购房券金额。

（3）被征收居民选择的车库、车位，不在安置范围内，自行与开发企业谈定价格，其价款可以以购房券金额相抵扣。

（4）建筑标准及户型面积与所选小区相一致。

2、住宅房屋实物安置：

建设安置楼房，强化工程项目的质量监督和监理，严格按照国家规范和安置协议进行建设。

（1）安置房面积的选择按应安置面积“就近套靠”的原则予以安置。

（2）安置房为高层住宅的，安置平均价为该区块住宅房屋房地产评估价值的平均价格。

均价楼层和楼层差价根据层高合理设定，地下车位价格为安置平均价；储藏室价格为安置平均价的80%。

（3）安置楼建筑标准及户型面积：

与本类似楼房预售标准一至。

安置房户型建筑面积约为120-140m2/户。

3、安置房选择办法：

选择选择货币化安置或实物安置的，以签订征收补偿协议后，搬迁完毕（有效使用证件齐全的空闲宅基地，以签订补偿协议后清障完毕）经验收合格交房先后在安置房源中及时选房，不及时选房影响后续选房的，其后验收号可依次选房。

具体丈测登记、签订房屋征收补偿协议、房屋腾空交房的时间及选房事宜，另行通知。

4、补偿资金差价结算：

选择安置房屋的被征收人其房地产补偿款暂不支付，待安置楼房交付时结清差价。

（三）搬迁和临时安置补偿费标准：

1、搬迁费：

按照被征收房屋合法建筑面积每平方米10元的标准一次性补偿。

对选择纯货币补偿的，以被征收房屋合法实有建筑面积为依据按上述标准支付搬迁费；对选择货币化安置和实物安置的，以房屋合法建筑面积为依据按上述标准的二倍支付搬迁费，被征收房屋有承租人的，按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

需要搬迁设备的，根据设备拆迁、运输、调试等工序所需费用支付搬迁费。

2、住宅房屋临时安置费：

按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月8元计算。

选择纯货币补偿的，征收部门按被征收房屋合法实有建筑面积一次性支付被征收人3个月的临时安置费。

选择货币化安置和实物安置的，从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起按月计算被征收人临时安置费至安置房屋交付之月止。

超过《XX县国有土地上房屋征收与补偿办法》规定期限的，从逾期之月起按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月10元的标准计算。

被征收人选择货币化安置或实物安置且在规定期限内签订协议，被征收房屋合法建筑面积低于100平方米的，房屋征收部门应当按照100平方米支付临时安置费。

由征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。

3、停产停业补助费：

符合《XX县国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条、第二十七条规定，因征收房屋造成停产停业的，由房屋征收部门支付停产停业损失费，不再支付其临时安置费。

对选择货币补偿的，按每平方米每月10元的标准一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费。

对选择房屋产权调换的，按每平方米每月10元的标准，从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起，按月计算停产停业损失费至产权调换房屋交付之月止，一般不超过30个月。

确需延长过渡期限的，从逾期之月起按每平方米每月15元的标准计算。

被征收房屋承租人的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元的标准一次性支付。

对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且符合《XX县国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条、第二十七条规定的，按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。

停产停业损失费按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元的标准计算。

被征收房屋有承租人的，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

对停产停业损失补偿有异议的，提出异议者可提供上年度全年纳税凭证经由当地税务部门测算确定。

（四）补助和奖励政策：

被征收人选择货币补偿或实物安置且在规定时间内配合完成入户调查评估、签订补偿协议、腾空房屋交钥匙并验收合格的，按期搬迁的，可给予一定的补助和奖励。

在规定时间内配合完成房屋调查登记、签订补偿安置协议、腾空房屋交钥匙并验收合格的，每户给予10000元的补助和奖励。

现金奖励在被征收人腾空房屋交钥匙并经验收合格后一次性支付。

征收个人住宅，被征收人选择货币化安置或实物安置，在规定时间内配合完成房屋调查登记、签订补偿安置协议、腾空房屋交钥匙并验收合格的，给予被征收人宅基地面积20%的安置价购买安置房的奖励；被征收住宅房屋的容积率超过90%的不再奖励；奖励20%剩余部分，不准转让不准买卖。

安置面积除奖励外再超出的部分以市场价计收。

征收个人住宅，被征收人选择安置小高层或高层住宅的，给予以下补助和奖励：

1、每户（套）被征收合法实有建筑面积在90（不含）平方米以下的，奖励12平方米安置面积；

2、每户（套）被征收合法实有建筑面积在90（含）平方米以上144（不含）平方米以下的，奖励10平方米安置面积；

3、每户（套）被征收合法实有建筑面积在144（含）平方米以上的，奖励7平方米安置面积。

选择实物安置的，此项奖励按相应评估均价计入房地产评估价值，选择货币化安置的，同时还享受安置补贴和税费减免优惠政策。

被征收住宅应严格按照房屋所有权证或土地使用权证计户，没有办理有关登记手续的，按自然形成的院落或成套住宅计户。

未在规定时间内配合入户调查评估、签订补偿协议、腾空房屋交钥匙、验收合格、按期搬迁的，取消所有奖励。

（五）房屋征收服务费和房屋征收评估费的提取标准：

依照郓政办发〔2014〕31号有关规定执行：

1、房屋征收项目服务费提取标准：

被征收项目在200亩以下的按评估总额的1.2%收取，200亩以上的按评估总额的1.0%收取。

2、房屋征收项目评估费收取标准：

根据项目土地面积确定收取标准，土地面积在100亩以下的按照项目评估总额的3.5‰收取；100亩至300亩之间的按照项目评估总额的2.5‰收取。

集体土地上房屋征收相关费用参照以上标准执行。

（六）其他事项

1、安置房屋的质量在保修期间按国家规定执行。

2、其他未尽事项按《XX县国有土地上房屋征收与补偿办法》、《XX县国有土地上房屋征收评估办法》执行。

八、资金筹措

XX县XX片区棚户区改造项目涉及改造量1879套，拆迁房屋总建筑面积206690平方米，采取货币安置方式，包含单一货币化安置和统筹购买安置，其中单一货币补偿1315套，统筹购买存量房564套。

总投资93889.79万元，其中：

单一货币化安置补偿款59680.85万元；统筹购买安置购房面积75540平方米，购房价款26852.8万元，找补差价款1342.64万元；拆迁补偿费用（奖金、搬迁费、临时安置费）4176 万元；建设期利息1837.5万元。

该项目总投资93889.79万元，其中项目建设资金中的75000万元（占项目总投资的79.88%）申请银行贷款，其余18889.79万元（占项目总投资的20.12%）为县财政自筹，从土地出让收入中解决。

九、组织领导

为确保XX片区棚户区改造项目的顺利实施，县政府成立了棚户区改造项目指挥部，由县级领导任指挥长，有关职能部门主要负责人任成员。

指挥部从房管局、住建局、财政局、物价局、审计局、开发区、办事处等职能部门和中介机构抽调人员组成业务工作组，负责被征收户的安置意愿调查、丈量核实、协议签署、组织挑选房源、找补差价的兑付等一系列工作。