项目租金建议及收益预算.docx
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项目租金建议及收益预算
项目租金建议及租金收益预算
1.1租金定位依据
租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：
楼层因素
包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。
楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。
一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。
例如：
当一楼租金30元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右；四楼租金为11.7*（1-30%）=8.19元左右；五楼租金为8.19*（1-25%）=6.14元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。
配套组合因素
本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。
如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明：
Ａ.一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：
Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地区为Ａ类的８５％－９０％。
Ｂ.商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示，万国广场在家乐福开业后的租金上升25%左右，同样，知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。
Ｃ.根据商业操作惯例，面积（套内面积）越大，则租金越低，面积与租金是呈反比的关系，鼓励大中型店铺进入卖场经营，一方面，大中型店铺进场后投入较大，形象非常良好，能够整体提升商业项目的档次，同时管理起来较方便，另一方面，店铺单位面积增大了，则整体楼层的店铺数量会相应减少，这样能够有效地减少工作人员的劳动强度，节省人力物力财力。
商业业态因素
此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：
单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。
如，眼镜行业于商场内的普遍扣点为33%左右，此经销商租用本商业项目中20平米的店铺，经调研得知，其于本市其他店铺（与本商业项目存在可比性的）月营业额为10万元左右（店铺面积为100平米），则由此可知，我商厦为其提供的20平米店铺的租金为：
10万元/100平米*20*33%=6600元左右。
管理水平因素
经营管理水平是保障购物广场良好运作的关键，良好的经营管理要与商业的发展相吻合，适应经营者和消费者的需求，专业管理公司的加入可以保障租金的稳步提升。
现在大部分商业项目均打出了四统一原则，即“统一招商、统一管理、统一形象、统一物业”，此举可保证业主、商户、顾客的利益，同时也是销售及招商的题材之一，能够对销售及招商起到很大推动作用。
市场供应量因素
供求关系决定价格，这是政治经济学中一条重要理论，经市场调研可以看到，目前类似本商业项目的其他项目于天津市数量较多，同时于海光寺一带迫切希望的潜在业主数量亦很有限，显而易见，本年度商业地产市场的态势不容乐观，同时，前期部分商业地产项目因为盲目上马、急于融资等原因，已使商业地产在业主当中的口碑不甚良好，因此，大打价格战就成了今后一段时间商业地产之间的主要竞争手段。
1.2楼层业态月租金收益预测
根据本报告之项目业态分布定位表所显示，不难看出，我们并没有设定更多的零售业，转而以配套、特色餐饮、娱乐及文化消费为主，现将租金收益预测如下：
项目租售建议
主要销售方式及分析
目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：
自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，下面逐一展开分析。
自购自营
在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：
开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；
缺点：
上文提到，天津市商业地产目前呈多头竞争趋势，市场调控中供大于求，所以上述方式非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：
此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
纯租赁
商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：
开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责，同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理；
缺点：
回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：
此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
返租
在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：
为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：
所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。
经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
缺点：
在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。
而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。
试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。
而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
注意（如何规避风险）：
从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。
在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。
签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。
一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，假如开发商也无力或无心承担每年高达总销售额X%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。
更何况返租协议长达15年-20年，开发商是否存在难以预测。
对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。
如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：
A．开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。
B．核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。
C．在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。
这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
D．为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
E．商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。
而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。
据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001年为1.2%）、2.4%（2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。
具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。
F．重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。
G．租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。
是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。
此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。
当然，这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。
对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。
带租约销售
商铺采取带租约销售模式，向投资人承诺前N年每年X％的租金回报。
而且，这一模式是由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，从而减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。
优点：
统一招租可以避免零散出租造成的互相压价，也可以控制租赁的节奏，另外，由于经济合同为三方合同，即商户是与业主签署，开发商只起到中介作用，这样做可有效地转移矛盾，节省解决客诉等烦恼。
缺点：
同上所述，此方法对开发商的整体商业要求非常高，如果因为商业经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的现象出现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。
注意：
典型案例参考万达商业广场。
回购（地产类信托）
最新的销售方式，同样采取统一经营管理，以出售方式销售商铺的北京某科贸电子城，在今年初推出了"地产类信托"产品。
即是把6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售，单位售价7万元，并且在四年合同到期后必须由开发商回购。
对于这一创新的销售手段，该项目总经理表示，目前运行还算比较顺利，现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念，扩大该类产品的认知程度。
对于是否会与银行进行合作，加入银行的理财计划，通过金融机构的介入为类信托产品增信，其透露，目前与银行的合作还处在初级讨论阶段，预计需要投入大量的细节设计工作。
优点：
比较快速回笼资金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投资者的资金将项目炒热，将地段升值；缺点：
无形中增加了开发商的压力，需要开发商准备二次招商及销售，但彼时开发商的销售难度就会大减，因本身已较第一次销售时成熟许多。
招商租赁/销售方式及策略
4.1 业内项目招商商户分析
黄金比例一般认为商业项目的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：
18：
30，并称之为黄金比例，业内人士也都比较认同。
当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守，那就是：
商业项目首先是一个卖场，购物功能应占到至少50％的比例。
如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。
过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。
迪斯尼的娱乐做得最好，但95％的游客只去过一次。
所以，商业项目首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。
以大带小就是用核心主力店来带动次主力店和中小商家。
核心主力店对商业项目的成败起着决定性的作用，它决定了商业项目的品牌形象、主力客户群、人流量和物流、人流动线。
案例如明发商业广场的招商：
首先从核心主力店开始启动，按照核心主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家"这样一个顺序来进行的。
比较目前国内商业地产较为成功的大连万达，其配合的商家主要是沃尔玛、欧倍德、时代华纳、百盛百货、灿坤3C等，也采用以大带小的策略发展整个购物中心的商业生命力。
商业大盘的大体量和复合性使主力店的招商成为项目成败的关键。
为了保证招商的成功，明发商业广场每一种核心主力店都洽谈3家以上的商家，其商业价值在于以世界500强一流零售企业带动巨大商机。
明发商业广场在主力店选择上非常慎重，均需是世界一流的零售企业才能是明发商业广场的主力店目标客户。
放水养鱼大型购物中心尚在成长阶段时；
其次制订合理而具有灵活性的租金策略，是招商成功及后期运营的有效杠杆。
对物业拥有者来说，从开发商和业主的角度，总希望租金能尽量高一些，而商家则希望租金低一些，免租期长一些，避免风险。
如何来协调这一矛盾呢？
事实上，开发商、业主与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。
成功开业、持续经营才是各方共同的根本利益所在。
市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。
从这一点出发，明发商业广场在洽谈主力店租金时采用了多种双赢的合作及租赁方式，既能降低商家的经营初期成本，又能使发展商分享经营后期的业绩增长；对于中小商家，则采用以与主力商家相互带动，及合理的业态规划等方式吸引其入场。
再次统一规划是为了合理组织人流、引导和促进消费。
在明发商业广场，百货、超市因为经营品项不同，可以互补，因此均设置在A区，超市占据一层部分和地下层，百货占据一层部分和二、三层；邻近大卖场的商铺设置一些冷饮店、速食店，让顾客休息放松；B区建材主力店外围的商铺全部规划为与主力店相辅的家居用品店；C区主题凸显娱乐、休闲，因此设置了影城、美食城、娱乐城、夜总会等消费目的性较强，强调夜间消费，并能让顾客滞留时间较长的业态；D区内廊拥有东南亚风情广场、仿古船、摩天轮等核心景观、视野开阔、动线流畅、展示面极佳，因此设置为环球名店廊（品牌旗舰店）。
4.2 租赁优惠策略及招商条件
购物中心零售空间的租金可以分类如下：
基本租金：
每一平方尺承租空间承租户所支付的金额。
有效租金：
将基本租金及百分比租金（以议定的一百分比的营业额支付给业主合并一起计算。
全额租金：
基本租金，百分比租金及其它附加的费用。
基本租金：
基本租金可以通过很多角度看待。
一般而言，基本租金有不同程度的应用与变化：
·持平式租金：
承租户于特定租赁期间仅支付一定金额的租金，例如：
每平方米1200／年，为期十年。
·渐增式租金：
于租赁期间，每特定年限就按议定金额或方式逐渐增加租金，例如：
十年租约前三年每平方米3600元／年，中间四年每平方米4000元／年，而后三年则每平方米4100元／年。
·渐减式租金：
这种模式很少见，部份发生在旧有租约，例如：
当年营业额在12000000元以下时按营业额5%支付租金，而年营业额在12000000元至15000000元间，则支付4%，而到15000000元至20000000元则支付2．5%。
·百分比租金：
按营业额支付一定百分比租金而在一定时限后，将此金额转成基本租金（联营抽成）。
·免租金：
适用于吸引热门零售商进驻，因此在租赁第一年得以免租金，而将此部份在未来租赁年限以其它方式反映的。
·按物价指数调整基本租金：
基本租金每年按消费者物价指数的变动加以调整。
百分比租金:
百分比租金是在承租户按其所承租范围所支付的标准，在基本租金之上额外附加的租金，百分比租金是依据承租户年营业总额的百分比，按与业主约定的百分比收取的。
百分比租金的收取，其比率差异变化可以非常大，依照进驻购物中心的业种而不一样，例如，对于毛利较低的酒商其百分比率可能是2%，而对于毛利较高的娱乐场其抽成百分比率可达15%。
装修补贴:
装修补贴有时是为了使租赁条件更加吸引人而将其纳入租约协议中，它是由业主补贴（或不补贴）可能进驻的承租户，完全依据业主认为购物中心需要这一零售商的程度而定，标准形式的装修补贴条款包括：
·无补贴：
这是用以表达承租户除租赁空间范围外没有任何补贴的另一种说法，承租户须自行负责装修店面所需的一切成本。
·代垫补贴：
通常是运用在美食街，由于业主整体先行装修所有摊位，而由承租零售商在未来承租期中除基本租金与百分比租金外，另行摊还。
·完全补助：
业主负责所有装潢，承租户只要将其商品置入展售即可开始营业。
·部份补助：
租赁空间局部已由业主完成，补助金额与方式则按两者间的租赁契约履行。
·由百分比租金折减：
业主同意部份装修支出可由其百分比租金折减，而其营业额从什么标准起可开始折减，则端视两者间的协议。
租赁期限
租赁期限是指某一特定租约持续有效的时间，而期限的长短端视特定承租户的业种及业主与承租户的协商。
以一般性的实务而言，业主期望租赁期限可以愈短愈好以免他们被租约束缚太久。
租金折扣或任其空置
在某些情况下，尤其当经济情况不佳或竞争特别激烈时，购物中心业主有时不得不降格以求达成非其所愿达成的任何可能的协议。
一般业主运用的措施以达成协议避免面对空置的方式包括：
·降低租金。
·不收取租金。
·仅收取百分比租金。
·仅支付分摊费用（公共区域及其它费用分摊及所使用的水电空调费用）。
·延迟支付租金（承租户在开始时可以不必支付租金或仅支付分摊费用，在协议的时间后分期支付）。
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