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投资意向书

湖北银兴投资管理有限公司

商业文化MALL项目投资意向书

电话：

（业务部）0086—27—59840567

0086—27—59840678

传真：

0086—27—59720455

电子信箱：

insun_investment@

2012年

目录

第一部分公司主要业务及发展方向

第二部分项目投资介绍

第三部分资源优势

第四部分经营模式

第五部分项目实施流程和进度控制

第六部分项目后期管理

第一部分公司主要业务及发展方向

我司致力于文化产业以及商业地产的投资，从事城市商业文化Mall的建设和经营，已在武汉、黄石、黄冈、荆州、咸宁、随州、当阳等地成功实施多个商业文化Mall和星级影院项目，目前各个项目运行良好，深受所在地政府及广大消费者赞誉，取得了较好的经济效益和社会效应。

已签约多个地级市商业文化MALL城建设项目，正在实施的鹤壁项目是河南省服务业重点工程，投资总额为5亿元，项目以商业、文化产业为主体，自持80%物业，携手世界500强之首零售业巨头沃尔玛，按照省会级城市标准，投资豫北地区最大的沃尔玛超市，吸引世界500强连锁餐饮巨头百胜集团投资24小时营业的肯德基门店，设置河南省地级市最大的五星级影城、河南省地级市首家儿童体验馆、大型商务KTV、亲子乐园、精品百货等优质业态，共同打造真正意义上集文化、休闲、购物消费于一体的综合性娱乐休闲购物中心。

我司决定抓住服务业发展和文化产业振兴的机遇，大力推广文商结合模式，面向全国拓展文化产业及商业地产投资业务。

计划利用5年的时间，在全国范围内选取经济相对发达、市场发展前景好的二、三线城市，联手沃尔玛、家乐福、肯德基等国际巨头共同实施15-20个商业文化Mall项目。

通过商业文化MALL的建设和持有经营，力争成为全国二三线城市文化休闲、三产服务业的市场领先者。

公司将以做贴近民众的企业为目标，以投资经营商业文化MALL为手段，通过文化休闲产业和商业的良性互动，创造社会价值，并实现企业自身价值。

第二部分商业文化MALL项目投资介绍

一、项目的投资要求

商业文化Mall项目建设选择在人流较为集中、交通便利的地段，占地为100-200亩。

商业文化Mall建设规模约为100000平方米，建筑、设备、装修和营运的投资额度约为6亿元人民币。

与之配套的酒店、特色步行街、写字楼、住宅等建筑规模约为200000平方米，投资额度约为5亿元人民币。

总投资额度为11亿元人民币。

二、项目功能布局

商业文化Mall项目体现复合型功能定位，主要包括以下几个部分：

1、星级电影城组团。

按照现代国际星级标准设置多厅多功能大型3D数码影城，配备7～12个电影放映厅，按照高标准层高建设，配置高档音响、放映设施、灯光、座椅和中央空调，并纳入院线进行专业化管理。

2、品牌商贸企业组团。

按照省会城市标准，联手世界500强沃尔玛、家乐福、中商集团等国际国内知名品牌商业集团共同投资连锁商业，提升城市服务业档次和功能。

3、品牌餐饮组团。

组合世界500强餐饮巨头百胜集团、国际国内中西简餐品牌公司、特色小吃等餐饮业态，呈现层次丰富、口味多样的餐饮区域，满足不同消费者需求。

4、关联休闲娱乐组团。

即以量贩式KTV、电玩、健身中心、教育培训、动漫等休闲娱乐业态组团。

5、儿童体验组团。

重点开发儿童体验馆、亲子乐园等儿童休闲娱乐项目，寓教于乐，提供给儿童休闲娱乐的场所，提升儿童娱乐品质。

6、符合城市需求的公共物业组团。

设置酒店、特色步行街、写字楼和住宅，以满足项目地需求。

7、物业配套设施组团。

主要包括休闲广场、停车场，并设置临街观光电梯、主广场液晶显示屏和消防通道。

三、项目效益评估

1、社会效益。

项目完成后，将在当地成功引进多家世界500强企业，并建设国际标准星级电影城，能够有效积聚当地商业氛围，促使当地服务业发展，提升城市功能，促进产业结构优化升级,提高文化产业档次，满足群众文化娱乐、休闲购物的综合需求。

同时，还能够提供大量工作岗位，促进当地社会的稳定和繁荣。

2、经济效益。

项目将会产生长远的经济效益，形成城区经济新的增长点，对项目地的GDP有明显的拉动作用，在创税的同时，扩大了税基。

3、创建文化产业发展新模式。

在新的历史时期和经济条件下，通过引进新的投入、运营和管理机制，并实行文商结合，充分发挥文化产业的社会效益和经济效益，实现市场运作、股份经营、政府收税、群众受益的新格局，从而在项目所在地乃至全国起到示范带头作用。

4、提供以加速城镇化为依托的城市功能调整的蓝本。

在向环保生态城市稳步迈进的同时，城市功能的调整已提上议事日程。

本项目以完善城市功能、提升城市品位为目标，以文化休闲产业链投资和经营为基础，以国际国内旗舰商业为两翼，文商结合、文商互动，为新一轮城市化发展提供蓝本。

第三部分资源优势

一、产业投资管理优势。

湖北银兴影业投资管理有限公司自从投身于文化产业以及商业地产以来，已在武汉、黄石、黄冈、荆州、咸宁、随州、当阳等地成功实施了多个商业文化Mall城和星级影院项目，总结了文商结合模式，整合了国际国内商业巨头资源，积累了文化商业地产投资经验，得到了各级政府、建设单位和当地市民的充分肯定和高度赞誉。

二、业态经营优势。

经营内容主要有六大主力店：

豪华五星级影城、国际连锁商业、精品百货、儿童体验馆、大型量贩式KTV、连锁餐饮；我司还将充分发掘投资地的公共物业需求，结合投资地的实际情况，打造以文化产业与购物休闲为一体的综合性城市地标。

三、定位优势。

我司的投资定位是在项目所在地投资一个标志性建筑。

1、建筑地标。

项目建筑的造型独特、规模适度，在当地具有地标意义。

2、文化休闲地标。

文化休闲娱乐业态在项目中占据重要比重，设置多厅多功能3D数码影城、大型量贩式KTV、健身会所、休闲茶餐厅、咖啡吧、大型电玩和公共停车场、公共绿地等设施，建成之后将是集文化娱乐、购物休闲为一体的综合场所，成为项目所在地的文化休闲地标。

3、品牌商业地标。

在项目中联手世界500强连锁超市，自营品牌百货，共同创建项目所在地新商业地标。

4、服务业聚集地标。

丰富的商业、文化休闲业态聚集在一起，创新经济增长模式，形成产业聚集地标。

第四部分经营模式

一、文商结合持有经营模式

我司在商业文化Mall城项目实施过程中始终坚持合作双方互惠双赢的原则，坚持社会效益和经济效益并重、长期效益和短期效益兼顾，坚持高起点规划设计；坚持在功能布局上实行文化和商业有机结合；坚持自持大部分物业，引进一流的商业管理团队，实施旗舰型综合物业管理，从而确保整个项目的可持续发展。

文商结合持有经营模式是将商业文化Mall城的文化组团和商业组团相结合，以商养文，以文促商，引导文化消费人群和商业消费人群的消费习惯，引爆消费需求。

二、楼宇经济模式

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。

它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。

因为占地少、污染少、产出高，有人形象地称“楼宇经济”具有新型财富效应。

我司拟投资的商业文化Mall，是楼宇经济概念的绝佳体现形式。

依托项目文化板块和商业板块持续稳定经营，提供给项目所在地相当数量的就业机会，提供给项目所在地持续稳定的税收收入。

楼宇经济模式将为项目所在地经济的可持续和和谐发展做出贡献。

第五部分项目实施流程和进度控制

1、信息采集：

业务部对市场反馈信息和公司信息库提供的资料进行综合评估，由业务部业务例会初步确定拟考察项目，由业务部负责人提请分管副总讨论。

2、考察审批：

根据业务部建议，由分管副总主持经营例会确定考察项目。

3、实地考察：

由业务部负责人带队组成考察小组考察项目，对项目所在地经济文化水平、文化产业以及商贸流通业状况、项目地周边情况等进行实地考察。

4、提交报告：

考察小组在考察完毕后将考察报告提交分管副总，由分管副总提请董事会进行讨论，确定候选投资项目。

5、邀请考察：

邀请候选投资项目所在地相关政府领导到我公司相关项目进行实地考察。

6、初步沟通：

在候选投资项目所在地相关政府领导实地考察基础上，双方就项目合作事宜进行初步沟通。

7、商业谈判：

上述项目获董事会立项批准后，正式开始《合同书》合作具体条款的洽商谈判。

8、正式签约：

《合同书》条款报董事会审批后，正式签约。

（时间：

自《合同书》条款报送董事会之日起二周内完成）

9、项目筹备：

按《合同书》约定完成商业文化Mall项目公司的注册工作；开始项目建设工程的设计招标、施工建设招标、设备招标、装修施工招标工作。

10、项目施工：

商业文化Mall项目工程施工及监管：

基建施工，水电施工，装修施工，空调、消防施工，设备安装调试，全部工程竣工验收合格；开始商业文化Mall各级员工的招聘和培训工作；开始正式开业前的所有准备工作。

11、商业超市和品牌商铺试营业。

12、影院试营业：

影院公司启动运营；电影院试营业。

（时间：

自电影院全部工程竣工验收合格之日起一个月内完成）

13、正式营业

第六部分项目后期管理

在各地选定的商业文化Mall项目相继建成并投入使用后，后期管理尤为重要。

一、文化产业管理。

文化产业经营项目依托成熟管理经验，制订统一的行业标准和执行规范，有效利用商业超市人气，服务地方经济建设，并创造良好的经济效益和社会效益。

二、商业超市管理。

充分发挥国际国内连锁商超的品牌效应，提高经营档次，采用先进的管理方式，设置丰富的经营项目，创造良好的经济效益。

三、公共设施和物业管理。

公共设施是商业文化Mall的重要组成部分，物业管理是文化产业和商业超市互动发展、良性循环的有效保证。

各项目建成后，分别设立或委托专业物业管理公司实施旗舰型综合物业管理和服务，并由我司统一制订行业标准和执行规范，统一对各项目进行协调和检查、督促、指导。