普通法地产权体系.docx
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普通法地产权体系
第一部分土地上的权益 PartOne. Interestsinland
第一章 反向占有 ChapterOne. AdversePossession
I.占有和所有权 PossessionandOwnership
A.所有权以外的占有 Possessionapartfromownership
通常，占有土地的人就是土地的所有人，或者是基于土地所有人的同意而占有土地（如租赁人），但也可能有人占有了土地，但他却既不是土地的所有人，也不是基于土地所有人的同意。
（在本部分下文的说明中，Olga均是指登记中表明的财产的所有人，而Paul指不是所有人但占有该财产的人）。
说明：
Paul得到了1号土地的土地转让书（deed），但却错误地搬到了2号土地上。
在此例中，Paul所有1号土地，而占有（非所有或非经所有人的同意）2号土地。
说明：
Paul得到了1号土地的土地转让书，也占有了1号土地，但事实上这份土地转让书的生效是有瑕疵的，（或者，在产权链中的更早的一份土地转让书的生效是有瑕疵的），因此Paul不是土地的所有人，尽管他已经占有了它。
（PAGE2）
说明：
Paul得到了1号土地的有效的土地转让书，也占有了它，但他建篱笆时错误地侵占（encroach）了2号土地5英尺，并沿此篱笆建下了自己的房子。
在此例中，Paul占有但并不所有这5英尺土地。
说明：
Paul擅自占地（squatter），他知道自己对所占据的财产没有所有权，只是希望真正的所有人不会做什么，并打算待到自己被逐出（evict）为止。
B.与所有权无关的占有的后果 Consequencesofpossessionunconnectedtoownership
在我们的法律体系中，“占有”一直是一个重要的概念。
古老的“保有（Seisin）原则”更多地是与占有相联系而不是与所有（关于保有，见第二章，第30页）。
在普通法中，占有人，即使并不是所有人，仍具有一定的法律地位，占有本身就是与一定的权利和义务联系着的。
1．占有人的义务——（被）驱逐 Liabilitiesofapossessor-ejectment
如果占有人并不是财产的所有人，真正的所有人出现后就可以对他提起收回地产占有权之诉（anactionofejectment），要求恢复占有并赔偿损失。
收回地产占有权之诉是一种恢复权利人的占有的诉讼办法，在其中，原告不仅要证明他自己确有占有的权利，还要证明被告对其的（错误的）占有，即被告剥夺了原告的占有。
如果被告并非占有此财产，而只是偶然地侵入（trespass）了它，（PAGE3）那么只可能成立侵犯（赔偿）之诉（anactionfortrespass）而不是收回地产占有权之诉。
2. 占有人的权利 Rightsofapossessor
虽然占有人对其财产没有所有权，并须受所有人的驱逐，但对于世界上的其他人，他却享有保持其占有的权利。
（“现实占有，败一胜九”——指占有人在诉讼中总占上风，译者）。
如果另有人剥夺了其占有，占有人有权将其驱逐，恢复自己的占有，前者不能以占有人事实上不是所有人为理由进行抗辩，（除非他能同时表明自己就是所有人或者通过所有人主张权利）。
说明：
Paul依照其相信为有效的土地转让书进入1号土地，后来他被Rachel赶走，剥夺了他的占有，Paul遂对Rachel提起收回地产占有权之诉。
在审理中，Paul发现他的土地转让书是有瑕疵的，事实上并没有转让（convey）给他1号土地的任何权利，但他仍会胜诉，因为Paul在Rachel进入之前已和平地占有了这块土地。
换言之，Paul胜诉不是因为他是一个（相对于Olga而言）错误的占有人，而是因为他是Rachel之前的占有人。
3．占有：
既有权利，又有错误 possessionasbothrightfulandwrongful
非基于所有权的占有可以对抗世界上的任何人（除了所有人），同时又受制于所有人的驱逐，所以这种占有既有“权利”又有“错误”。
所有权经常被用作一种权能（ability）来实施对他人的排除，在这个意义上，占有人已经是一个99%的所有人了，因为他能对其财产排除（PAGE4）除了所有人以外的世界上的任何人。
C．占有的期间 thedurationofpossession
在收回地产占有权之诉中，如果原告是占有人，他只是要对被告主张自己是在先占有人（priorpossessor），则对其占有的期间并没有特别的要求，他只要先在那就行了，而无所谓先在了多长时间，（不过被告进入土地时他必须还在）；但如果被告是占有人，则他占有财产期间的时间问题在诉讼中却是有影响的，因为此种情况下应适用《时效法》的效力。
（thestatuteoflimitations）。
所有人或在先占有人之所以得到一个收回地产占有权之诉的有利诉因，是因为有人错误地占有了其财产，而与其他的诉因一样，一定时间过去后此诉因就会终止，（政府所有财产除外）。
所以如果一个人占有某财产的时间足够长，本有权驱逐他的人就会丧失此种权利。
说明：
Paul占有1号土地，后被Rachel剥夺其占有，《时效法》对收回地产占有权之诉规定的期间是10年，而这件事发生在11年前，Paul现在就不能再驱逐Rachel，收回此土地了，即使Paul自己的在先占有期间是持续了15年的，仍是如此。
说明：
7年前Paul占有了1号土地，2年后被Rachel剥夺其占有，《时效法》对收回地产占有权之诉规定的期间是10年，（PAGE5），虽然Paul占有的时间比Rachel短，仍能对其提起收回地产占有权之诉。
说明：
Paul占有1号土地11年，《时效法》对收回地产占有权之诉规定的期间是10年，因此，Olga就不能再对驱逐Paul，收回其土地了。
II．反向占有 adversepossession
A．期间和反向占有 Durationandadversepossession
前文已指出，非基于所有权的占有人可以对所有人以外的世界上的任何人保持其占有，上文的最后一个例子更表明，只要这样的占有持续的时间足够长，它甚至能对抗所有人，此时，占有人的99%的权利就成为100%的了。
而如果世界上的任何人都不能驱逐他，而且他能对任何侵入人提起收回地产占有权之诉，则实际上他现在就是财产的所有人（owner）了，也可以说他拥有了财产的所有权（title），因为他现在拥有了人们认为所有权能够给予其所有人的全部权利。
占有人现在成为一个成功的反向占有人。
反向占有并不是将原所有人的所有权转给反向占有人，而是通过消灭原存于占有性财产权（possessorytitle）中的那一个瑕疵，创制出占有人手中的一个新的、完整的所有权。
1．占有必须持续多久Howlongmustthepossessioncontinue
对反向占有，不同的法令规定了5至20年的不同期间，（PAGE6）某些特殊情况下甚至更长。
即使在同一个州内，因反向占有是否具有冒名所有权（coloroftitle）以及/或是否已纳税，期间都会不同。
在有些案例中，公共实体适用长于个人的占有时效。
（下文的说明中，都假定时效为10年）
2．附加 tacking
当占有人占有的时间还不满法令要求的期间时，有可能可以将其前手占有的时间附加上去，从而累加出足够的期间。
说明：
Paul从1960到1966年占有土地，然后将其转让给Rachel，Rachel从1966到1971年占有它。
依10年期间的规定，Rachel优于Olga，因为她能将Paul的6年附加于自己的5年，从而主张占有已达到11年。
a.当事人关系 privity
如果占有人和他/她的前手之间没有当事人关系，就不允许附加。
这表明占有人和其前手之间一定要以某种方式相联系，从而使他们的占有能被视为相连的。
说明：
Paul占有土地6年后死亡，将其留给Rachel其继承人，Rachel在此后占有它5年。
这两个期间可以附加，（PAGE7）因为在被继承人和继承人之间有当事人关系。
说明：
Paul占有土地6年后将其卖给Rachel，Rachel在此后占有它5年。
在让于人和受让人之间有当事人关系，因此这两个期间可以附加，（Paul并不享有该土地的“所有权”号可以转让给Rachel，但他有可转让的占有权益（atransferablepossessoryinterest），Rachel从他那买的就是此项权益）。
说明：
Paul占有土地6年后被Rachel剥夺其占有，Rachel在此后占有土地5年。
这两个期间不可以附加，因为Rachel的占有和Paul的占有毫无联系，Rachel不能基于反向占有获得土地的所有权，除非她再占有至少5年。
（理论上，Paul被剥夺占有时，Olga的推定占有立刻得以恢复，因此Olga对Rachel获得一项全新诉因，从剥夺时起有效10年）。
b．无冒名所有权时的附加tackingwhenthereisnocoloroftitle
如果所主张的当事人关系来自占有人和其前手之间的土地转让书，而该转让书却并不是争议中的土地的，通常仍认为只要占有人和其前手事实上都占有了该土地，他们之间有当事人关系。
说明：
Paul依一个说明2号土地的土地转让书占有1号土地6年，然后以同样的说明对Rachel做成土地转让书，Rachel依其进入1号土地并在此后继续占有它5年。
Rachel应被允许将这两个期间附加，尽管他们之间的联系实际上是指向2号土地的土地转让书。
在对1号土地的占有上他们仍有当事人关系。
（PAGE8）如果Paul是依一个说明1号土地的土地转让书占有了1号土地和2号土地的一部分，并以同样的说明对Rachel做成土地转让书，Rachel将得到1号土地的所有权，也应被允许将Paul对2号土地的占有期间与自己的附加。
B．占有应具备的行为要件——标准actsofpossessionrequired-standards
有些州的法令规定，只有在时效期间实施了一定行为后，如耕种、圈地或居住于土地上，行为人才有资格成为反向占有人，但大部分州都没有这样的规定，任何占有行为本身，只要具备正确的要素都可成立反向占有，时效期间中的任何行为，只要表明了行为人事实上已占有了该财产，那么达到规定的期间就能成立反向占有。
至于哪种行为会构成占有，并没有特定的规则，一般应用的标准是看占有人实施的行为在过去是否会构成被所有人驱逐的行为。
偶然的侵入只能构成侵犯行为，而不是被驱逐，所以如果只有这种行为，即使符合法令规定的期间要求，侵入人也不能成为反向占有人。
但是，大部分法院更愿意采用比较直接的要求，使用这样一些词语来描述这些行为，如“公开表明了与土地性质相符的一种控制”，（PAGE9）或“类似财产的一般所有人会采取的”。
1．纳税 paymentoftaxes
有些州的法令规定，占有人对其占有财产不纳税就不能成为反向占有人；另一些州中，纳税会缩短成立反向占有的期间要求，（通常伴随有占有人的冒名所有权）。
这样规定的理由是因为所有人能够通过查阅纳税纪录，发现是否有潜在地危险发生反向占有；或者是因为人们认为擅自占地人不应该能通过反向占有取得土地，而确实相信自己是土地所有人的非擅自占地人就会纳税。
因此，纳税恰恰是一种恰当的占有行为。
a． 两方当事人都纳税时的处理whenbothpartiespaytaxes
在有纳税要求的州中，反向占有人必须符合此规定；但企图消灭反向占有的威胁的所有人并不必须。
只要反向占有人纳了税，他就符合了规定，即使所有人同时也纳了税仍是如此。
（不过有些州中规定，要取决于哪一方纳税在先）。
（PAGE10）
b．边界争议 boundarydisputes
在边界争议的案件中，争议的那一条土地并未分开纳税，相邻的两方都交纳了税额审查员开给他们的税单，此时关于纳税的规定就会引起麻烦。
也许任一方，甚至税额审查员都不知道争议土地究竟是基于哪一方征税的，因此对这种案件的最明智的办法是完全忽略纳税的规定。
C．占有的要素 therequiredqualitiesofpossession
尽管法令中很少明文规定，但各地的法院都要求占有是“公开的、众人皆知的、可见的、现实的、相反的、排他的、连续的、未被打断的、敌意的和主张权利的”，或至少具有这些形容词的一部分。
举证责任一般由预先假定的反向占有人承担，证明其占有具有这些形容词中该司法管辖区域要求的所有那些。
从严格的技术角度讲，任何使占有人在时效期内承担被驱逐的义务的占有都可能在时效届满后导致成立反向占有，因此，不应该对占有提出上述这些形容词的特别要求，除非要用它们来表示占有必须是真实的，（即可诉讼的），或者至少是能使占有人主张在先占有从而（PAGE11）驱逐后来的侵入人的。
事实上，在大部分案件中，许多形容词起的不过就是这一功能。
1． 公开的——可见的open-visible
通常，公开或可见这一要求只不过是用另一种方法来表述，要成立反向占有的占有必须是真实的。
偷偷摸摸的占有实在并不是占有，仅仅证明其曾秘密地进入这块土地，就能在对后来的侵入人的收回不动产的诉讼中支持自己的主张是在先占有人，这实在是令人怀疑的。
真正的占有人对待财产一般就象所有人做的那样，并对其在那的占有留下物理的证据；因此有些案例中说，其占有必须“合适”或应有永久的占有记号。
2．众人皆知的 notorious
“众人皆知的”要求很少与“公开的”分开表述，但其功能有轻微的差别。
按规定，所有人不知道反向占有的情形并不能延长诉讼时效，其理由就在于“众人皆知”是反向占有的一个要素。
只要占有人实施了众人皆知的占有，即其行为使所有感兴趣的人都能知道，他就做了一切应做的。
（PAGE12）占有人相信他自己所有其占有的财产，不可能指望他去通知一个从未听说过的所有人自己的占有，相反，所有人有义务定期检查其财产。
说明：
Paul住在1号土地上的一栋房子中，1号土地实际上是Olga的，但Paul确信自己是房子的所有人，周围邻居也都知道Paul住在那，但Olga住在别处，不知道这个情况。
时效届满后，Paul就会成为反向占有人，因为他没有告诉Olga此情况并没有过错，相反，是Olga的过错没能检查其财产。
说明：
Paul的房子侵入了Olga的土地，Olga不知道，虽然Olga一直没有检查其财产，Paul仍能成为反向占有人。
（底土占有）一人可反向占有另一人土地下的（即在地表下的）财产，即使所有人无法看见它。
在其占有的地方，占有是相当公开和众人皆知的，唯一的问题只是所有人不知道占有是在他/她的土地之下，不过基本上，这种情况与所有人不知道邻人的房子越过了自己的土地边线的情况没有什么不同。
说明：
Paul开了一个洞（或一个煤矿），挖隧道通过Olga的土地，这些行为都是公开的，不过Olga不知道隧道经过自己的土地，但这一事实并无影响，Paul仍能得到此洞的反向占有。
3．现实的（以及可推定的）actual（andconstructive）
“现实的”这一要求只不过意味着反向占有必须是真实的占有，（PAGE13）其主要功能是要对应于推定占有（constructivepossession）。
推定占有中缺乏真实的占有，仅有推定占有本身是绝不能发展为反向占有的，因为驱逐只能对真实的占有人实施。
说明：
20年来，Paul一直主张他对Olga的土地有所有权，但从未真正踏足于上。
因此，Olga不受任何时效法的限制，因为她从未能够获得诉因对Paul提起收回地产占有权之诉，只有当Paul事实上占有她的土地时，Olga才能提起收回地产占有权之诉。
仅仅主张对土地享有权利与占有它是不同的。
（Olga可能对Paul的主张提起了确权（actionofquiettitle）之诉，但那不是占有之诉）
a. 推定占有和冒名所有权constructivepossessionandcoloroftitle
如果基于一份具有冒名所有权的土地转让书进入了一块土地，并在事实上反向占有它，而该土地转让书包括的土地范围比这块事实上占有的土地要大，则反向占有人最终取得所有权的财产的范围可能比他实际上反向占有的多。
说明：
Paul有一份对5英亩土地的无效的土地转让书，他进入了这片土地并居住在其中的1英亩上，对其他4英亩什么也没做。
10年后，Paul将取得对这全部5英亩土地的反向占有，（如果Paul围着这5英亩建了篱笆，他可能成为这些土地事实上的占有人，虽然他没有建，）但他的土地转让书上的边界起到了篱笆的替代品的作用。
有些州规定，Paul对其土地转让书必须诚信（goodfaith）地相信它是有效的，上述规则才能适用。
还有些州则规定，该土地转让书必须登记以产生冒名所有权的作用。
b. 推定占有和在先占有constructivepossessionandpriorpossession
上述由于冒名所有权导致的土地的扩大，也适用于在先占有人对自己的保护。
（PAGE14）因此，事实上仅占有1英亩土地，但因冒名所有权享有5英亩土地的人能够将后来的侵入人从这5英亩上的任何一处驱逐。
c. 推定占有的限制limitationsonconstructivepossession
如果仅为推定占有的那块土地是单独所有的，或事实上占有的土地并非是反向占有的，
或冒名所有权的范围不包括争议中的土地时，上述规则不适用。
说明：
1号土地和2号土地事实上分别属于Olga和Owen，而Paul有一份对它们的无效的土地转让书，Paul事实上进入并占有了1号土地。
他永远不会成为2号土地的反向占有人，因为Owen从未能获得诉因对他提起收回地产占有权之诉。
说明：
Paul有一份对1号土地和2号土地的土地转让书，其中对1号土地的有效，而对2号土地的无效，（因为让与人只对1号土地有所有权，但他确信自己也所有2号土地，并做出意思表示（intend）将它们都转让给Paul）。
Paul在事实上仅占有了1号土地。
Paul不能对2号土地主张反向占有，因为他并没有反向占有任何东西。
他对1号土地的占有并不是反向的，因为他确实对其有所有权；而且他从未占有过2号土地。
说明：
Paul有一份对1号土地的土地转让书，但他错误地进入了2号土地，但只占有了它的一部分。
他不能对2号土地的其它部分主张推定占有，因为他的土地转让书只是1号土地的，不对2号土地提供冒名所有权，Paul只对他占有的那部分2号土地取得反向占有。
（在此，土地转让书是否有效并无影响，因为它是关于1号土地的，而争议的问题是2号土地的）。
（PAGE15）
d. 推定占有的相互冲突conflictingconstructivepossession
所有权本身，不需要伴随任何实际的占有，也为其所有人提供推定占有，因此不在场的所有人能驱逐错误的占有人，因为他/她的推定占有被侵犯了。
所以有时不同当事人各自的推定占有主张之间会发生冲突，下面的说明表明了这些冲突如何解决：
说明：
Olga有40英亩土地，但她不在，Paul依对此全部40英亩的冒名所有权进入土地，不过事实上只占有了1英亩。
Paul将通过反向占有取得这全部40英亩，因为其推定占有的39英亩是与另1英亩的实际占有相联的，优于Olga的推定占有。
说明：
Olga有40英亩土地，实际上占用了其中的1英亩，Paul依对此全部40英亩的冒名所有权进入土地，不过事实上也只占有了1英亩（与Olga占有的不同的1英亩）。
Paul仅能通过反向占有取得这1英亩，因为其对其余39英亩的推定占有不及Olga对自己的38英亩的推定占有和对另1英亩的实际占有。
Olga的推定占有主张有其所有权和部分实际占有的双重支持，而Paul的仅有部分实际占有的支持，所以前者优于后者。
说明：
Olga有40英亩土地，但她不在，Paul依对此全部40英亩的冒名所有权进入土地，不过事实上只占有了1英亩，此后，Rachel也依对此全部40英亩的冒名所有权进入同一块土地，事实上占有了另1英亩。
Paul仅能通过反向占有取得39英亩（他实际占有的1英亩和没有人实际占有的另外38英亩），但他不能取得Rachel的那1英亩的所有权，因为后者的实际占有能击败其推定占有的主张。
如果Rachel待在那1英亩上足够长的期间，（PAGE16）她能取得这1英亩的反向占有，但不能主张对其余土地的推定占有，因为Paul的推定占有主张时间上比她的早，所以优于她的。
4．冒名所有权 coloroftitle
在反向占有中，“冒名所有权”是指打算却未能有效转让所有权的一份文书，最典型的就是无效的土地转让书。
如果土地转让书是有效的，受让人就取得真实的所有权，以所有人的身份主张权利，而反向占有总是发生在某人不是争议财产的所有人的情况中，他/她所据以主张权利的土地转让书总是无效的，但占有无效的土地转让书却可能有重要的后果，下文就对此进行讨论。
a.作为反向占有绝对要件的冒名所有权coloroftitleasanabsoluterequirementofadversepossession
少数州规定，没有冒名所有权就没有反向占有，仅仅是事实上占有财产而没有支持此占有的文书，什么也得不到。
b.会影响反向占有行为要件的冒名所有权coloroftitleasaffectingtheactsrequired
少数州规定，具有冒名所有权会使对财产的一般使用构成反向占有，而没有冒名所有权的时候，要构成反向占有必须实施更重要的占有性行为（如围以篱笆或在上耕种）。
c. 会影响反向占有期间的冒名所有权coloroftitleasaffectingthetimeperiod
少数州规定，如具有冒名所有权，则构成反向占有的占有期间（PAGE17）少于没有冒名所有权的。
d. 冒名所有权与敌意 coloroftitleandhostility
有些州规定，占有人具有冒名所有权就可推定他对所有人具有敌意，否则还需对敌意单独举证。
5．连续的——未被打断的 contiunous-uninterrupted
这些词语并没有固定的含义，通常可互换使用，有时毫无任何内容，而只是表明需为真实的占有。
“连续的”并不是说要恒久不变的，占有人不需要每一分钟都占有土地，许多成功的反向占有人只不过是季节性地使用土地（如放牧或打猎）。
在这些情况中，“连续的”只是指所实施的行为应是有规律的（即如放牧，则应每年的放牧季节都来此放牧）。
如果所实施的行为太没有规律，它们会被视为一系列没有联系的侵入行为，而不能等同于对所有人占有的剥夺。
还有，占有人抛弃了财产（即并无打算还要返回）后又返回，不构成对财产的连续的占有，时效法应从他再次进入土地时重新计算。
“未被打断的”最通常的含义是在时效期内，除了占有人以外，没有人非经占有人的同意占有过此土地。
（PAGE18）
说明：
Paul占有一片土地9年后，Rachel侵入，并在土地上待了1年，Paul不能依10年的时效规定主张反向占有，因为他的占有在9年时被打断了。
还可以这样解释也能得出同样的结果，Paul不是排他地（exclusive）（见该项）占有了10年，或者简单地说，Paul没有实际占有10年。
说明：
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