北辰东郊和平地产项目市场分析报告.docx
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北辰东郊和平地产项目市场分析报告
HTP浩天地产策划
前言
第一部分
北京别墅市场整体分析
年北京别墅市场供应分析
⏹别墅供应量分析
⏹别墅区域分布分析
⏹别墅产品体系分析
⏹别墅区环境体系分析
年北京别墅市场需求分析
北京别墅客户群构成
北京别墅客户群特征
年北京别墅市场租售情况分析
⏹别墅销售价格走势趋于平稳
⏹别墅市场平均价格以市区为中心向外递减
⏹出租型别墅数量不断增加
2021年北京别墅市场发展趋势分析
短期内别墅供应量有限
别墅需求将会有明显增长
高品质精品别墅将在市场中占重要地位
联排（TOWNHOUSE）别墅等经济型别墅将在2021年占据别墅市场60%以上的分额
第二部分
北京东北部别墅整体市场分析
北京东北部别墅市场现状概述
北京东北部别墅市场需求分析
北京东北部别墅市场区域环境分析
北京东北部别墅市场销售状况分析
⏹租售价格分析
⏹销售情况分析
北京东北部别墅市场配套设施分析
年北京东北部别墅精装修市场分析
年北京东北部别墅市场未来发展趋势分析
第三部分
北辰东郊和平项目市场定位建议
本案优劣势分析
⏹优势分析
⏹劣势分析
北辰东郊和平项目市场定位建议
前言
北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建设的别墅项目过多，造成市场不太景气。
由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。
1998年仅有几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化吸收阶段。
紫玉山庄、碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。
第一部分北京别墅市场整体分析
一、北京别墅市场供应分析
1、别墅供应量分析
从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。
由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000—2022年新开发别墅项目明显较往年有所增加。
据统计分析，2022年底新开盘别墅项目有12个，原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目16个，新增别墅现房供应量约为120万平方米，4000套别墅单位。
其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约50万平方米，1700套别墅单位。
潜在供应量约有40万平方米（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括烂尾别墅项目有7个和未正式推出的岛上别墅。
2021年别墅市场供过于求的局面将进一步加剧。
2、别墅区域分布分析
据统计分析，到2022年底为止北京市共有别墅项目约122个，总建筑面积约900多万平方米，3万多套别墅单位。
北京市别墅主要集中分布于东北部、北部、西北部，这三个区域占北京市别墅供应的60％以上，东部及东南部地区，南部及西部地区别墅分布零散且相对较少。
附表—1.2022年北京市别墅项目区位分布
区域分布
数量
（个）
占北京别墅项目
总体数量百分比（%）
东部、东南部
32
26
东北部
34
28
北部、西北部
44
36
南部、西南部
8
7
市区
4
3
∙东北部别墅是别墅建设最早，开发规模最大的地区。
配套设施齐全，环境和设计档次较高，京顺路和首都机场高速路连接使馆区和东部CBD，别墅以外销为主。
另外，一些新盘如泉发花园、铁营花园新村等，在知名度较高的成熟别墅区周边开发，既可以保证其良好环境景观，又节省了大量的区外环境开发成本。
∙西北部别墅占据“上风上水”的优势，别墅开发的规模仅次于东北部地区，早期开发的别墅以高档外销别墅为主，如玫瑰园、朝凤山庄、龙城花园等。
∙北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅个性设计无明显特色。
2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅一期的热销，使得北部别墅市场整体销售情况转好。
∙东部及东南部别墅主要分布在通州区、北京经济技术开发区。
最近燕郊开发一批新的别墅项目，如东邻华堂高尔夫俱乐部的圣得花园、和安名人录，在环境和设计方面独具特色，成为别墅市场新的亮点。
∙西部及西南部别墅项目最少，多数为早期开发项目。
市区内的东湖别墅、怡龙别墅、御京别墅等，虽名为别墅，但公寓占很大比例，且别墅价格昂贵，多为出租。
3、别墅产品体系分析
2022年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型别墅占据了市场的主导地位。
2022年12个新盘别墅中，均价在7000元／平方米以下的项目有10个，这样在一定程度上大大拉低了别墅价格与客户购买力的差距，成交情况逐渐活跃起来。
2000年年底以前，多数人提起别墅还因其“天价”望而却步，2022年就有较多购房者选好了“物美价廉”的经济型别墅。
2022年12个新盘别墅中，在四环和公路一环之间的别墅项目有竹溪园三期和京香花园二期，竹溪园为高档外销别墅，而京香花园为尚不具备合法产权经济型别墅。
随着四环沿线大规模绿化带的建成，2021年将会有大量的TOWNHOUSE在该区域内建成销售。
沿首都机场高速路和京通快速路分别有香江花园、泉发花园、铁营花园、格林庄园、圣得花园、和安名人录和东方比华利等新盘入市，这些别墅以独立式别墅为主。
由于机场路附近的三个项目尚不具备合法产权，在环境和设计风格方面反而比不上京通路附近的三个项目。
在此类区域，精品别墅将成为别墅开发主流。
远郊区县的新盘别墅有位于怀柔县的龙山新新小镇。
随着远郊区基础设施条件的改善，远郊特别是风景区的精品别墅将会在长期内逐渐畅销。
4、别墅区环境体系分析
别墅区的环境包括：
别墅区外围环境、区内园林环境以及别墅室内装修装饰环境。
目前，别墅区的整体环境不尽人意，不仅无法与国外精品别墅相比，与深圳、广州、上海等南方城市的别墅也存在较大差距。
多数别墅区外围环境较差，而且业主或客户直接感受到外围环境。
较差的外围环境直接影响业主对别墅的印象，从而降低客户对别墅的购买欲望。
别墅区内园林环境与私家花园的景观布置不能很好地融合，虽然某些别墅具有大面积的中庭花园和湖光水色，但私家花园的布置与整体环境格格不入，植被和花木的养护不利，使区内园林景观大打折扣。
别墅的室内装修装饰也差距较大，除少数高档别墅提供精装修外，其余别墅只提供初装修甚至是毛坯房。
别墅在居住物业中具有最高价值形态的特点，这样就要求开发商为客户提供菜单式精装修住宅，客户的文化品位和个性爱好可以通过内部装饰设计得到充分体现。
二、2022年北京别墅市场需求分析
1、北京别墅客户群构成
随着居民收入的增加和别墅价格的下降，别墅的需求量逐渐增加。
几年前还只能是高收入阶层享受的豪宅，通过99年以后的发展，现今已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。
目前，别墅市场需求结构日趋合理，主要可以分为以下几个层次：
∙由外资企业家、高层管理者、外交使馆人员等构成的国外购买需求，随着加入WTO的到来和经济更加开放，国外购买需求不断扩大。
这部分买家倾向于北京市东北部高档豪华别墅区。
∙从欧美留学归国创业人士。
随着经济政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，别墅的需求量也在增大。
由于工作与居所交通条件的制约，此类别墅买家更热衷于北京市西北部及北部地区的精品别墅。
∙财力雄厚的港、澳、台富商，由于在北京的经济社会关系，他们长时间滞留京城，形成对京城别墅较为稳定的需求。
这类人士更青睐于近郊区商住两用的别墅。
∙中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量，改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。
∙薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子构成的城市“中产阶级”，二次置业时多会选择四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅。
近几年来，别墅外销需求不断发展，别墅内销需求更是增长迅猛，积压的大量的别墅面积得到了消化，别墅现房租售率明显回升，据不完全统计约为80％左右。
随着新开发项目的价格走低，“中产阶级”日益成为别墅买家的主力，别墅总的购买需求将进一步增大。
2000年开盘的橘郡别墅和圣得花园的买家绝大部分是这部分“中产阶级”，其他新盘别墅的客户主要也是此类人士。
2、北京别墅客户群特征
北京市别墅的需求市场包括内销市场和外销市场两部分。
外销市场的需求对象包括：
外国使馆工作人员、驻华机构、三资企业高级管理人员和海外华人、港、澳、台同胞。
内销市场需求对象包括：
高科技产业造就的都市新贵、国内效益较好、实力雄厚的名牌企业、房地产业精英、演艺界名人、其他行业的京城富豪。
北京市别墅市
场需求呈以下特征：
（1）外资公司购买别墅占有外销别墅的较大比例，而且随着中国加入WTO的临近，国外驻京公司购买别墅有上升趋势。
如香江花园70％的别墅出售给SIMENS、ERICSSON、IBM、INTER、NOKIA、SONY、LG、VOLVE、MOTOROLA等极具实力的跨国大型公司，名都园、紫玉山庄、丽京花园等出售给国外公司的别墅也占有较大
份额。
（2）外国使馆人员也是外销别墅的重要买家。
北京市最早的别墅主要是由使馆官员购买或承租的，丽京花园的别墅多为美国、德国、法国、瑞典、日本、韩国的使馆官员购买，京润水上花园、嘉林花园等大部分高档别墅，都有超过半数的使馆人员买走。
在各个时期，高薪使馆人员都是外销别墅较为稳定的客户来源。
（3）港、澳、台同胞及外地驻京机构是购买外销别墅的新生力量。
随着香港、澳门的回归，来京经商的港、澳、台同胞数量不断增多，环境优美的城郊别墅是他们追求的目标。
外地驻京机构购买别墅的数量也有一定比例，并且逐渐扩大。
健翔山庄全部住户均为这批人士，北辰花园别墅、嘉浩国际同住别墅城也大部分出售给这类客户。
（4）别墅内销市场迅速发展。
90年代初期别墅并没有内销市场，随着人们收入的增长，对生活质量要求的不断提高，房地产业精英、IT产业新贵开始追求幽雅恬适的城郊别墅生活。
目前，内销别墅买家分为两类，一类是购买后自己居住，另一类是用于投资购买后出租以获得较高的租金回报。
随着经济形势的转好，加入WTO日益临近，住房按揭贷款的实施，第二类买主呈明显上升趋势。
三、2022年北京别墅市场租售情况分析
1、别墅销售价格走势趋于平稳
1992年底北京市第一个别墅项目——丽京花园落成并投入市场，当时售价为2400美元／平方米，创下了当时居住物业的天价。
1995年北京别墅大量竣工上市，在销别墅1万余套，价格仍居高不下，但平均售出率只有35％。
1997、1998年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度，价格出现下跌态势。
1999、2000年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到宏观经济环境形势不景气的影响，别墅需求也明显收缩，别墅价格依然有小幅下滑，别墅交易市场保持平淡。
1999年底到2022年底，价格基本保持平稳，升降幅度不大。
2、别墅市场平均价格以市区为中心向外递减
附表—2.2022年北京别墅主要分布区平均售价（元/平方米）
区域
销售价格
区域
销售价格
亚北—昌平
10647
机场路—顺义
13757
海淀上地
7211
经济开发区
6900
通州
4720
远郊
3328
市区
24485
大兴—丰台
10708
平均销售价格
9580
●2022年北京市别墅的平均售价约为人民币9580元／平方米左右。
●市区内别墅平均售价在3000美元／平方米左右，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为40
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