地产项目投资策划.docx

1、地产项目投资策划地产项目投资策划投资策划是属于前期策划部分，以市场调研、政府相关批文、设计方案、开发商对前期工程的设想和建设工程计划为基础，具体地说需要知道规划的各项经济技术指标、房地产产品类型及售价、施工进度及融资方案。投资策划解决的是在法律允许、技术允许和经济上允许的情况下选择最佳的开发方案，确保项目实现最大程度的盈利可能性。其重要意义在于避免项目出现投资决策偏差和失误。1、投资策划报告选择市场调研报告的主要有简要摘录宏观市场分析和地块周边区域及地块本身的SWOT分析，在数据方面主要是确定产品的价格、销售比例和销售时间。销售分期比例计划表项目年度或季度销售比例单价面积(平方米)总价(万元)

2、营业税及附加(万元)商品住宅（万平方米）小计备注：均价(加权)商业店面（万平方米）备注：均价(加权)合计2、政府相关批文。主要是确定各项技术经济指标。主要有：土地面积及地价成本、产品类型及建筑面积配比、高度、建筑密度、容积率、公建设施及配套设施状况、缴交政府相关费用情况等。主要经济技术指标情况表项 目面积（平方米）用地面积建筑占地面积总建筑面积其中 住宅；店面：密度容积率绿地率地下室建筑面积未计架空层面积未计车库面积计算人防面积全投资财务净现值全投资财务内部收益率资本金内部收益率投资利润率投资净利润率3、工程建设进度。工程完成的工程量与建设周期、分期实施的每期的总量。以季度或半年为单位。工程建

3、设进度与费用投入计划表季度或年度1季度2季度建设期建设费投入比例(不含地价)其它4、融资方案。资金缺口通过金融机构融资的数额。投资计划与资金筹措表 单位:万元项目合计1季度2季度3季度4季度1项目总投资1.1开发建设投资1.1.1土地费用1.1.2建安费用1.1.3前期工程费1.1.4公建及辅助设施费用1.1.5管理费用1.1.6销售费用1.1.7财务费用1.1.8不可预见费1.2经营资金2资金筹措其中:用于投资用于还款2.1资本金2.2借贷资金2.3预售税前收入2.4其他收入5、投资成本估算表。项目投资成本估算表项目金额（万元）所占比重均价（元/平方米）说明1.土地成本2.建安工程费3.前期

4、费用3.1规划设计费3.2咨询费3.3三通一平费3.4地质勘探费3.5建筑设计费3.6规划测量费3.7设计审图费3.8监理费3.9招投标预决算3.10新型建材发展基金3.11散装水泥专项基金3.12工程质检费3.13规划配套费3.14人防设施费4.公用及辅助设施费用4.1给水4.2排水4.3供电4.4其他管线4.5道路4.6绿化及园景4.7环卫设施5.开发费用5.1管理费5.2销售费用5.3利息及手续费6.不可预见费总计备注6、房地产状况分析应分析社会经济发展状况、政府调控、市场竞争、地块状况。政府调控包括宏观措施（土地政策、金融政策、税收政策和产业政策）和微观措施（地方政府出台如社会保障性用

5、房和规范交易秩序）。市场竞争分析着眼点在供需状况、竞争性楼盘分析、消费者状况。7、分析方法。（1）算售价。用市场比较法。选择类似竞争性楼盘的35个均价分析。待测算售价竞争性楼盘比较案例价格交易日期情况修正系数容积率修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数使用年期修正系数 9180 =90001.021.001.001.001.00（2）通过租金算售价。用市场比较法（用竞争性楼盘的租金修正出待算楼盘租金）和收益还原法（通过每年租金算出售价）。售价现值=年净收益/报酬率1-（1+报酬率）-尚可使用年限或售价现值=年净收益/报酬率1-（1+报酬率）-出租年限+售价/（1+报酬率）-出租年限（3）算地

6、价。用剩余法（假设开发法）。地价售价建安费专业费管理费销售税金销售费用利润购买土地契税例1 某城市拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3和6，销售税金与附加为销售额的5.5，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49。设购买土地的最高报价为X。计算时

7、，开发过程中发生的资金按均匀投入。(A)用现金流折现法进行估价因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15。(1)开发完成后价值现值200001.23500(1+15)263516068元6351.61万元(2)销售税金与附加现值6351.615.5349.34万元(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值200001.21500(136)(115)3412.17万元(4)购买土地应缴纳税费现值0.03X(5)所以用现金流折现法估价的土地价格6351.61349.343412170.03XX2514.66万元(B)用传统方法进行估价(1)开发完成后价值200001.2350084000000

8、元8400.00万元(2)销售税金与附加8400.005.5462.00万元(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费200001.21500 (136)39240000元3924.00万元(4)购买土地应缴纳税费0.03X(5)投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。投资利息1.03(15.49)23924.00(15.49)3924.001.03215.430.1162(6)开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51(近似值)开发

9、利润1.03(1+9.51)23924.00(19.51)3924.001.03373.170.2052(7)土地价格。8400.00462.003924.00(215.430.1162)(373.170.2052)0.032537.70万元现在我们将传统方法中代表资金收益的投资利息与开发利润合为一项，总收益率按等价于折现率的15计算，那么：投资利息与开发利润之和1.03(1+15)23924.00(115)3924.001.03588.600.3322代入上述土地价格得2514.61万元。除去计算误差后，完全一致。例2商住、酒店成本模拟（1）商业部分投资收益成本分析。在商住综合用地的招牌挂中

10、，商业开发的收益相对于成本有较大优势，尤其是在大的居住小区开发商业，其潜在的商业价值易被挖掘。商业的开发利润较高。开发商业只是利润多或少的问题，低于10%投资回报率的可能性较低，在缺乏规划设计资料情况下，不作进一步分析。（2）住宅部分投资收益成本分析。在商住综合用地的投资机会分析中，存在3种可开发情况：商业赚钱，住宅赚钱；商业赚钱，住宅保本；商业赚钱，住宅亏本，但商业赚的钱超过住宅亏的钱。商业受小区开发规模、居民消费能力、交通条件、规划的可开发面积和土地增值税核算的影响，开发商更倾向于保守的第2种开发模式，因目前住宅需求较旺，对于住宅的投资收益成本分析建立在保本点分析基础上具有可行性。在此以项

11、目地块邻近新城中心近期住宅销售均价2900元/平方米和地块开发成熟程度作减价修正，设定待开发的项目地块销售单价为2700元/平方米（小区配套非常简单）来进行分析。总价分析可以通过单价分析得出。尤其在缺少规划资料更显实用。依据假设开发法的基本公式：销售价格=地价+建筑安装费+专业费+管理费+利息+销售税费+利润建筑安装费用因建筑结构、层数、层高、建筑材料和地质条件不同存在差异。考虑售价仅为2700元/平米和地块地质条件，建筑安装费取为1100元/平米。专业费指勘察设计费、地质勘探费、评估费等，一般为建筑安装费用的6%。专业费=66元/平米。管理费指开发企业在项目运用中的人员工资、福利、办公费用等

12、，其以地价、建筑安装费和专业费为基数，取3%比例。管理费=3%地价+35元/平米。考验到在实际操作中,销售价格随开发时间和进度不断调整,在计算利率时,考虑销售价格稳定下，利息计息期设定为2年，利息率为7.5%。建设投资均匀投入。利息=0.152地价+90元/平米销售税费包括销售费用（代理费用、广告和市场推广费用，取销售收入的2.5%）和销售不动产税费（销售收入的5.5%）销售税费=216元/平米2700=楼面地价+1100+66+0.03楼面地价+35+0.152楼面地价+90+216+利润1193=1.182楼面地价+利润利润率从全投资的角度取成本利润率,即以楼面地价、建筑安装费、专业费、管

13、理费、利息费和销售费用为基数一定比例。即利润=(1358.5+1.182楼面地价)成本利润率地价水平的高低直接影响利润，即投资回报率。楼面地价=（1193-利润）/1.182=1009-1149+楼面地价成本利润率楼面地价=(1009-1149成本利润率)/(1+成本利润率)比如成本利润率超过基准行业收益率8%,取10%,则要求楼面地价不高于813元/平米。在此不考虑土地增值税影响。保本点的成本利润率为0，则楼面地价为1009元/平米（上限）。若从自有资金仅付地价,建设资金通过贷款或其他渠道获得的角度来看。利润=自有资金（地价）利润率楼面地价=1193/(1.182+利润率)。同样若楼面地价不

14、高于813元/平米，则利润率高于28.5%。通过以上测算，我们得出地价与利润的关系。当然一个住宅房地产项目要羸利，最主要靠营销和设计品质能力提高销售价格，其次，力求控制地价水平及在工程建设过程中的各项费用。通过这两方面此长彼消提高住宅房地产的利润。（4）其他方法：长期趋势法要的应用举例1、有下表某年9个月的土地成交数据（楼面地价：元/平米）1）平均增减趋势法。月份土地价格实际值（P）逐年上涨额（M）土地价格趋势值17500276001007600378002008000480002008250583003008500684001008750788004009000892004009250995

15、003009500地产价格趋势值=第一期地产价格的实际值+趋势值的顺序数逐年上涨额的平均值。使用条件是：各期价格是一致上升或下降，且增减量大致相同。上涨额平均值=（100+200+200+300+100+400+400+300）/8=250第10个月的趋势值=7500+9250=9750考虑到越接近估价时点，其地价可参考性越强，对不同时期的地价赋予不同权重，19月权重分别为19，总加和为45，则月份土地价格权重值逐年上涨额（M）土地价格趋势值175001/45276002/45171378003/45182480004/45191583005/45211684006/45198788007/4

16、5249892008/45267995009/45264其加权平均上涨额=（171+182+191+211+198+249+267+264）/8=217第10月的趋势值=7500+2179=94532）平均发展速度趋势法。 月份 土地价格实际值逐年上涨速度土地价格趋势值 1 7500 2 7600101.3 3 7800102.6 4 8000102.5 5 8300103.7 6 8400101.2 7 8800104.7 8 9200104.5 9 9500103.2土地价格趋势值=第一期土地价格的实际值逐年上涨速度的几何平均数趋势值的顺序数。上述土地价格逐年上涨速度的平均值为：8开根号（

17、9500/7500）=A。10月的地价趋势值=7500A9。适用条件同上。考虑到越接近估价时点其价格权重越大，可采用加权平均。3）移动平均趋势法 月份 土地价格实际值每3个月移动平均数移动平均数的逐月上涨额每3期逐月上涨额的移动平均数 17500 276007633 378007800167 480008033233200 583008233200233 684008500267256 788008800300311 892009167367 99500第10月与最后一个移动平均数311相差3个月，其土地价格=8800+3113=9733。4）一元线性回归可以作出房价与地价线性方程，把近年来招牌挂土地的价格与售价作个图表XYX2XY合计 XYX2XYB=（NXY-XY）/NX2-（X）2A=（Y-BX）/NY=A+BX。例如房价（Y）与地价（X）关系X（元/平米）Y（元/平米）X2XY260047003100530046006945合计 XYX2XY求出B、A，代入公式，进行售价估计，求出地价。