万科投资价值分析.docx
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万科投资价值分析
万科公司投资价值分析
一、公司简介
万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，1988 年开始涉足房地产业，1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。
万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
其总部设在深圳，至2009 年，万科已在 20多个城市设立分公司。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：
“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织；它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
二、公司所在行业分析
1.行业经济地位：
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
2007年的刹那芳华，2008年哀鸿遍野，2009年柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回，这也说明了这个行业难以平静的宿命。
2.产业政策：
国内房地产开发的资金来源几乎60-80依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事
三、公司基本面分析
1．公司在行业中的地位：
万科已经成为中国乃至全世界最大的住宅供应商。
2010 年，市场再遭遇宏观调控，万科的成绩却一片飘红，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。
2.公司产品分析：
公司主营业务范围：
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务（按深经发审证第113号外贸企业审定证书规定办理）。
3.公司经理层分析：
王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播上起到了关键的作用。
万科的工作牌后面有个小卡片，上面印着万科的核心价值观。
那就是：
第一，客户是我们永远的伙伴；第二，人才是万科的资本；第三，阳光照亮的体制；第四是持续增长。
在成立万科之初，创始人王石就按照这个思路要求企业。
到今天，这些观点已经深入人心。
万科的成功，得益于企业核心价值观有效的内部传播。
自2004年下半年，公司管理层即已经高度关注行业即将发生与正在发生的变化。
管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。
首先，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。
其次，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。
基于此种分析，凭借着对经营环境变化的预先察觉与及时应对，公司2005年度业绩取得了相当明显的进步。
4.公司运营状况分析：
表1 万科2007-2010 部分财务数据
项目 年
2007年
2008年
2009年
2010年
总资产（单位：
亿）
1000.94
1192.37
1376.09
2156.38
营业收入（单位：
亿）
355.27
409.92
488.81
507.13
营业利润（单位：
亿）
76.53
63.65
86.85
118.94
净利润（单位：
亿）
53.18
46.40
64.30
88.39
市盈率
39.51
17.43
22.52
12.45
如表1所示，2007 至 2010 三年中，万科经营业绩可谓稳步上升，虽然 2008 年净利润减少了13%，但在 2009 年以 39%的增幅大幅回升。
2010 年，市场再遭遇宏观调控，万科的成绩却一片飘红，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。
5.公司发展前景分析：
万科企业成立之初，它的主营业务是房地产开发，到后来经过产业结构调整，它的经营范围扩大到兴办实业、国内商业、物资供销业、进出口业务、房地产开发。
销售收入一直呈现高增长率，表明万科发展至今，它的经营状况和市场占有能力在同行业中具有绝对的优势、市场前景非常看好。
但销售收入只是为企业提供收入和现金的来源，并不完全形成企业的财富，只有利润才能形成企业的最终利益。
近四年净利润的平均增长率是17.35%，反映出企业的获利能力一般，但具有发展潜力。
三年的总资产平均增长率为30.41%，净资产平均增长率是18.42%，反应了企业资本保全性一般，抵御风险的能力较差，持续发展的能力也一般。
2005年万科业绩保持了持续增长势头。
全年实现销售收入139.5亿元，同比增长52.3%。
实现营业收入105.6亿元，同比增长37.7%。
净利润达13.5亿元，同比增长53.8%。
公司净资产收益率提升到16.3%，又上了一个新的台阶。
在过去的21年中，万科不断颠覆自身；但万科新的变革才刚刚揭幕。
在过去的21年中，万科保持了持续的盈利与增长；但万科新的发展期也才刚刚到来。
四、公司财务分析
1.风险性分析：
万科集团长期债务能力的水平分析
2010年12月31日
2009年12月31日
资产负债率
74.5%
66.8%
股东权益比率
25.5%
33.2%
非流动负债营运资金比
242.04%
256.85%
资产非流动负债率
14.5%
17.5%
资产负债率是综合反映企业偿债能力的重要指标，该指标越大，说明企业的债务负债越重；反之，说明企业的债务负担越轻。
对债权人来说，该比率越低越好，因为企业的债务负担越轻，其总体偿债能力越强，债权人的保证程度越高，通过比较可知，万科公司期末资产负债率比期初上升了7.7%，表明该企业债务负担略有增加，但比率相对较高，其长期偿债能力风险大。
资产负债率=负债总额/总资产
股东权益比率是表示偿债能力保证程度的重要指标
股东权益比率=股东权益/总资产
该指标越高，说明企业资产中由投资人投资所形成的资产越多，偿还债务的保证越大
有形资产非流动负债率=非流动负债总额/有形资产总额
2010年12月31日
2009年12月31日
有形资产非流动负债率
14.5%
17.6%
通过计算结果分析可以看出，万科公司的资产非流动负债率较低，但是该公司有形资产非流动负债率和资产非流动负债率相差不大，说明其长期偿还能力基本不受无形资产的影响
非流动负债营运资金比率=（流动资产-流动负债）/非流动负债
通过计算可以看出。
万科公司非流动负债营运资金比率较高，营运资金用于偿还非流动负债的保证程度较强，但是2010年期末非流动负债营运资金比率只有242.04%，比年初略有下降。
说明其偿债能力略有下降。
2010年12月31日
2009年12月31日
利息保证倍数
1569.4357
1602.1364
万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。
现金流量比例逐年增高，说明其当期偿债能力逐渐增强。
资产负债率高但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。
综上所述，万科对债务融资的依赖程度很强，但现金压力因为其良好的销售能力仍能得到良好的控制，失控的风险较小；就目前来看，虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率偏高的情况下仍属于正常水平。
不过担忧的是，从长期和短期偿债能力来看，万科公司都是在不断减弱。
不过远不至于丧失偿还能力，加上良好的信用和声誉，万科目前还有较强的偿还能力。
就整体来说，万科公司的资金压力是整个行业内相对处理的最好的，承担风险能力最强的一家。
2.盈利能力分析
（一）：
企业盈利能力分析：
销售毛利率、销售利润率、总资产报酬率、资本保值增值率、成本费用率
（1）、销售毛利率
销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100%
万科集团：
2010年销售毛利率=（50,713,851,442.63-30,073,495,231.18）/50,713,851,442.63*100%≈40.69%
2009年销售毛利率=（48,881,013,143.49-34,514,717,705.00）/48,881,013,143.49*100%≈29.39%
保利地产：
2010年销售毛利率≈34.12%2009年销售毛利率≈36.82%
从以上的计算可以看出万科地产的销售毛利率从2009年的29.39%上升至40.69%，销售毛利率上升的幅度较大，说明公司销售的初始盈利能力在大大的加强，更有竞争力，获利能力在增强。
与同行业的保利地产相比，销售利润率数值正常。
（2）、销售利润率
销售利润率1=（利润总额/营业收入）*100%
万科集团：
2010年销售利润率=11,940,752,579.02/50,713,851,442.63*100%≈23.55%
2009年销售利润率=8,617,427,808.09/48,881,013,143.49*100%≈17.63%
保利地产：
2010年销售利润率≈20.63%2009年销售利润率≈23.40%
以上可以得出，2010年与2009年相比，销售利润率上升了，说明公司通过销售获取利润的能力在增强。
与同行业的保利地产相比，保持在行业内的水平正常。
销售利润率2=[（利润总额+利息费用）/营业收入]*100%
万科集团：
2010年销售利润率≈24.54%
2009年销售利润率≈18.80%
保利地产
2010年销售利润率≈20.34%2009年销售利润率≈23.11%
从经营者的角度看，企业的盈利能力也在增强，与同行业相比较，保持相同的水平。
（3）、销售净利润
销售净利润=（净利润/营业收入）*100%
2010年
销售净利润=8,839,610,505.04/50,713,851,442.63*100%≈17.43
2009年
销售净利润≈13.15%
从以上的计算可以看出，2010年与2009年相比，销售净利率上升，表明公司获取净利润的能力在增强。
（4）、营业利润率
2010年营业利润率≈11,894,885,308.23/50,713,851,442.63*100%≈23.45%
2009年营业利润率≈17.77%
从计算可以得出，万科地产的营业利润率从2009年的17.77%上升至2010年营业利润率的23.45%，说明企业的盈利能力在增强，以此说明稳定性和可靠性也在增强。
（5）、总资产报酬率
万科集团
2010年总资产报酬率≈11,940,752,579.02/176623053285.61*100%=5.01%
2009年总资产报酬率≈5.01%
保利地产
2010年总资产报酬率≈4.55%
2009年总资产报酬率≈5.59%
金地集团
2010年总资产报酬率≈4.88%
2009年总资产报酬率≈4.27%
2010年与2009年相比，总资产报酬率无什么变化，表明公司利用资产创造的利润没有改变，保持一定的平稳。
与同行业的水平相差不大。
从以上各个指标来看，万科的盈利能力在增强，各个指标都有增长的趋势。
（二）：
投资者获利能力分析：
净资产收益率、每股收益、市盈率、每股净资产、市净率、股利发放率
（1）、净资产收益率
2010年净资产收益率≈16.47%
2009年净资产收益率≈14.26%
与2009年相比，2010年的净资产收益率上升了，说明所有者投资带来的收益提高了，公司资本的盈利能力在增强。
（2）、每股收益
基本每股收益=归属于普通股股东的当期净利率/发行在外普通股加权平均股数
2010年基本每股收益≈0.66
2009年基本每股收益≈0.48
稀释每股收益=调整后的归属与普通股股东的当期净利率/（发行在外普通股加权平均数+假定稀释性潜在普通股转换为已发行普通股而增加的普通股股数的加权平均数）
2010年稀释每股收益≈0.66
2009年稀释每股收益≈0.48
每股收益与稀释每股收益都上升了，说明万科公司股东的平均收益水平提高。
（3）、市盈率
2010年12月31日市盈率=8.22/0.66=12.45（当日收盘价）
2009年12月31日市盈率=10.81/0.48=22.52
从以上计算，2010年12月31日的收盘市盈率与09年当日的收盘价市盈率降低了，市盈率降低，投资风险较低，比值较低对投资人的吸引也增大了。
不过这只是一个时点指标，市盈率的走势时刻都在改变。
（4）、每股净资产
万科集团：
2010年每股净资产=4.02
2009年每股净资产=3.40
保利地产：
2010年每股净资产=6.49
2009年每股净资产=7.13
金地集团：
2010年每股净资产=3.95
2009年每股净资产=6.04
从以上计算可以得出，2010年与2009年相比，每股净资产提高了，但又不是很高，说明万科公司每一普通股所代表的净资产在增加,盈利能力在提高，与保利地产相比，每一普通股代表的净资产较少。
通过分析可得，万科总体的盈利能力在提高，而且每股净资产在上升，说明万科具有良好的财务状况。
（5）、市净率
2010年12月31日市净率=8.22/4.02=2.04（当日收盘价）
2009年12月31日市净率=10.81/3.40=3.18
2009年12月31日收盘时，市净率达到了3倍，说明公司资产质量好，树立了好的公司形象；2010年12月31日当日的收盘使市净率低于3倍，说明企业的资产质量在降低。
市净率是一个时点指标。
从以上各个指标的分析可以看出，从09年到10年，万科的获利能力也在增强。
3.运营效益分析：
（1）、应收账款周转率
应收账款周转率
应收账款周转天数（天）
年度
2010年
2009年
2010年
万科集团
43.96
59.76
8.19
保利房地产
68.10
68.35
5.29
金地集团
45.68
9.41
7.88
从以上数据可以看出，2010年与2009年相比，应收账款周转率大幅度的下降
（2）、存货周转率
存货周转率
存货周转天数（天）
年度
2010年
2009年
2010年
万科集团
0.27
0.47
1333.33
保利房地产
0.34
0.35
1073.23
金地集团
0.00
0.00
106087.86
从以上数据可以看出，2010年与2009年相比，万科集团的存货周转率有所下降，存货周转天数大幅度上升
（3）、营业周期（天）
2010年与2009年相比，企业的营运周期明显上升，营运周期大幅度上升。
与保利、金地相比，万科的营运周期处于居中水平，说明万科集团资金周转速度放慢。
万科应加强对应收账款的追回和存货管理。
（4）、流动资金周转率
流动资金周转率
流动资金周转天数（天）
年度
2010年
2009年
2010年
万科集团
0.30
0.40
1192.02
保利房地产
0.31
0.32
1179.35
金地集团
0.01
0.00
41518.06
从以上数据可以看出，2010年与2009年相比，流动资金周转率下降了流动资金周转天数增加了将近300天的时间，与保利、金地相比，其营运周转率略低于保利，高于金地，其流动资金周转天数也略高于保利，所以总的来说万科公司的流动资产在利用效率上还有待进一步提高。
（5）、固定资产周转率
固定资产周转率
固定资产周转天数（天）
年度
2010年
2009年
2010年
万科集团
39.38
37.30
9.14
保利房地产
135.66
116.42
2.65
金地集团
7.02
1.35
51.25
从以上数据可以看出，2010年与2009年相比，万科的固定资产周转率略微有所上升，固定资产周转速度加快，比上年快了0.5天左右，说明公司的固定资产利用效率有了小幅度的提高。
与保利、金地相比，万科的固定资产周转率度幅度低于保利，小幅度高于金地，可以看出保利的固定资产利用效率是比较高的，万科与其还有一定的差距，需要注意这方面的管理，加强重视。
（6）、总资产周转率
总资产周转率
总资产周转天数（天）
年度
2010年
2009年
2010年
万科集团
0.29
0.38
1253.79
保利房地产
0.30
0.32
1214.37
金地集团
0.01
0.00
42564.19
从以上数据可以看出，2010年与2009年相比，总资产周转率略有所下降，比上年慢了300天左右，说明公司利用全部资产进行经营的效率还有待进一步提高。
与保利、金地相比，万科的总资产周转率略低于保利，明显高于金地，所以在总资产的经营效率上应该进一步进行提高
五、公司股票技术分析
1.K线分析：
长期走势
该股走势良好，始终在上升通道内震荡上升。
万科长期涨幅5倍，而同期大盘只涨了1倍多
中期走势
突破三角形整理后，该股打开向上空间。
中期调整与大盘基本一致。
短期走势：
5.30因消息面利空大盘下挫，而万科逆势收阳，近日反弹又创新高，可谓王者风范，14、15号是创新高后的整理走势，有望再创新高！
2.趋势线分析：
近年的运行轨道一直呈向上的趋势
3.平滑异同移动平均线（MACD）分析：
近一周的情况是呈曲线运动，在5月08日大下降后，到20日左右慢慢回温。
近期呈上升趋势。
4.随机指标（KDJ）分析：
随大盘见底后企稳，股价上升，KDJ进入强势区域。
10.7股价新高J值小副超卖短线整理后10.2股价7.14元，J值出现顶背离，股价宽幅调整，K值出现底背离，周3领涨大盘，KDJ重回强势区。
周线和月线的KDJ也出现底背离。
从日线指标看有望突破前期高点，K线形成W底
5.乖离率指标（BIAS）分析：
（1）.5日乖离率波动的常态范围在正负7之间。
（2）.在持续多头行情中，5日、10日乖离率均在0轴位之上，且10日乖离率在5日乖离率之上，5日乖离率接近或略超过正7时，指数将横盘或回调整理。
整理过程中，5日乖离率调头向下，在接近或略低于0轴位时，即反弹向上，说明上升趋势没有改变。
（3）.在稳步攀升的多头行情中，5日乖离率在常态范围波动，即说明上升行情稳定；若5日乖离率大于正7，则可视为转势信号，此时应密切观察股价变化，如果出现顶背离，既指数创出新高而5日乖离率走出一波比一波低的形态。
则可视为头部，应尽快离场观望。
（4）.在下跌行情中，5日乖离率超过负7，将有反弹发生。
在反弹过程中，5日10日乖离率均在0轴位之下，且5日乖离率在10日乖离率之上。
当5日乖离率向上超过0时，反弹将结束。
（5）.在下跌行情中，5日乖离率大大超过负的常态值，且指数与5日乖离率出现底背离时，既指数创出新低，而5日乖离率走出一波比一波高的形态，说明大盘触底成功，可适时介入。
以上数字仅仅是参考值，投资者应在实践中根据个股乖离率的波动常态来确定自己的操作规律。
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