某小区物业管理专业技术方案范本.docx

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某小区物业管理专业技术方案范本

【御花园】

物业管理方案

桂林市桂安物业管理有限责任公司

2009年4月10日

致函

一、桂林市桂安物业管理有限责任公司简介

二、【御花园】物业管理架构设置及人员成本费用核算

三、【御花园】物业管理服务费用约定

四、【御花园】物业管理内容设定

五、【御花园】物业接管要求

六、【御花园】物业管理服务分项标准与管理承诺

七、【御花园】物业管理规章制度及操作规程

结束语

致函

尊敬的台联房产开发有限公司：

桂安物业管理有限公司非常荣幸能为贵公司负责的【御花园】商住楼提供物业管理方案建议。

由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解贵公司【御花园】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。

日后，我公司正式签约接管该工程，我们将对【御花园】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵司审阅。

我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵司领导的【御花园】提供优质高效的服务，并希望通过此工程的成功接管与贵司建立愉快、良好的合作关系！

二、桂安物业管理有限责任公司简介

桂林市桂安物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。

桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。

现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。

公司分支机构包括“技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业管理公司”；并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。

桂安物业管理有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。

在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业管理业务，从众多物业管理企业竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、阳光花园、北斗·城南旺角、商务经贸大厦、汇通商务广场、红岭小区、临江苑小区等楼盘的物业管理工程。

及东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展总公司、大宇客车厂、水晶郦城等专业化的人防服务管理工程。

桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。

在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。

精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工200余人，管理层人员平均年龄为35岁，所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。

公司在管及在谈工程涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域，每接管一个新的工程，便针对工程的实际特点及客户的需求，进行充分的研究，严密合理的设计，迅速建立与之相适应的服务管理模式。

目前，公司管理实力日益增强，管理制度更加科学严谨，管理理念愈加体现了人文精神，促进并带动各项经营管理工作。

同时借助总公司的整体优势，结合本行业的特点，探索出一条具有“桂安”品牌特色的发展新路，在物业管理行业中牢固地树立“桂安”品牌形象。

公司企业精神：

人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。

公司经营方针：

一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。

公司管理目标：

服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。

2、【御花园】物业管理架构设置及人员成本费用核算

1、我公司进驻【御花园】的具体时间，终以双方合同约定为准，初步建议为：

（1）双方合同签订之日起至【御花园】通过竣工验收并正式交付之日止，作为物业公司的前期介入阶段。

（2）从通过竣工验收并正式交付之日起至《物业管理委托服务合同》有效终止日为止的正常管理阶段，期间负责成立小区业委员会。

2、各阶段的收费标准，服务内容以及派出人员要求可根椐工程销售及工作需要，进行协商，相关费用由双方协商确定。

3、【御花园】正常管理阶段所需人员配置及人员工资分配如下：

序号

人员设置

数量

工资标准

工资小计

（1）

管理层人员

经理（兼队长）

1人

1000元/月

（2）

工程技术类人员

水电工

1人

900元/月

（3）

保安类人员

保安

7人

850元/月

5950元/月

（4）

保洁绿化类人员

保洁

1人

600元/月

（5）

工资总额及人员总数

工资总额8450元/月

人员总数10人

4、正常管理阶段每月费用总支出估算：

序号

工程

测算依据

测算公式

月支出（元/月）

员工工资

8450

国家法定假日加班费

11天*50元/天*10人÷12月=460元/月

460

公共照明系统及安全监控系统、住宅电梯电消耗及维修耗材等

保修期间内由开发商负责工程除外。

3000

绿化清洁用品

200

办公消耗

500

办公用水电

500

税收

按5.5%计算

550

合计支出

13660元/月

5、费用收入核算：

序号

物业

性质

收费

单价

收费面积

估测

费用收入

小计

住宅

0.58元/月/平方M

建筑面积

约8300㎡

4814元/月

（100%收费）

电梯

住宅

1元/月/平方M

建筑面积

约4200㎡

4200元/月

（100%收费）

地下

停车场

45元/位/月

38个

1710元/月

（100%收费）

地面

停车场

50元/位/月

10个

500元/月

合计为

11224元/月

月缺口

-2436元/月

备注

空置物业部分按100%收取

生活垃圾费按环卫部门的价格为业主代收或由环卫部门另行收取

6、工程前期物业开办费用：

使用部门

物品名称

数量

单价（元）

合计（元）

备注

安管部

办公桌

2套

400

800

落地电风扇

2台

200

400

警棍

2根

100

对讲机

3部

700

2100

服装

10套

400

4000

餐具

1套

1000

上下铺床

4张

400

1600

小计:

10000元

绿化

保洁

枝剪

2把

100

喷雾器

1个

120

软水管

50M

200

保洁设备

1批

500

小计:

920元

公共设施维护部

维修梯

2把

300

600

绝缘鞋

1双

水电工具

1套

1000

小计:

1680元

管理处

电脑

1套

5000

办公桌

2套

300

600

宣传黑板

2个

300

600

档案柜

2个

500

1000

电话机

1部

150

饮水机

1台

500

沙发

1套

1000

小计:

8850元

合计

21450元

3、【御花园】物业管理服务费用约定

1、物业管理服务收费约定：

（1）物业管理服务收费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造、年检的费用，公共维修基金使用依照国家建设213号文件规定执行。

（2）普通住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方M0.58元，向业主或物业使用人收取；该物业管理服务费包含楼道照明及公共照明电费；包括公共保洁用水费用，不包括生活垃圾清运费用。

电梯住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方M1.0元，向业主或物业使用人收取；该物业管理服务费包含楼道照明及公共照明电费，包括电梯电费及电梯日常维保费；包括公共保洁用水费用，不包括生活垃圾清运费用。

（3）因业主原因或开发单位销售原因空置房屋，依照上述标准自楼宇交钥匙之日起，全额缴纳管理费用。

（4）工程前期物业开办费用21450元，在开发单位合同签署完成后7个工作日内全额支付。

（5）开发单位自楼宇交付之日起1年内实施管理费用补偿，补偿金额为：

2436元/月×12个月=29232元，按季度支付给予。

（6）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

（7）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3）、物业管理区域清洁卫生费用；

4）、物业管理区域绿化养护费用；

5）、物业管理区域秩序维护费用；

6）、办公费用；

7）、物业管理企业固定资产折旧；

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造、年检费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2、停车收费约定：

（1）路面停车场使用人应按照停车场管理规定支付停车泊位费用给管理公司，车辆停放费用收取依照市物价局收费标准执行。

（2）业主自行购置地下停车场车位的，应按车位45元／个·月标准，交纳停车场物业服务费。

（4）电单车（含充电电费）\摩托车停放物业服务费为30元/月/辆，收益进入停车场的管理成本。

4、【御花园】物业管理内容设定

1、对物业实施管理和对客户提供服务是【御花园】物业管理的主要工作内容，其中的每项工作中的每个环节都将体现【御花园】物业管理的专业化精神。

2、桂安物业管理公司将遵循以下7项原则，针对【御花园】物业

管理制定明确的管理程序及高效操作的程序文件，并严格执行。

（1）遵循国家及地方政府的有关法规；

（2）有关物业经营管理规定；

（3）遵循有关物业管理的总则；

（4）维护客户及管理单位的正当权益；

（5）建立系统全面的物业管理社会化体系；

（6）健全具有可操作性的程序文件；

（7）建立工作过程中的明确标识并具有可追溯性；

3、【御花园】物业管理服务工程介绍

【御花园】物业管理服务包括：

（1）物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；

（2）物业管理区域内公共秩序和环境卫生管理及维护；

（3）物业管理区域内的绿化养护和管理；

（4）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；

（5）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时的协调和管理服务；

（6）物业管理区域的日常安全巡查服务；

（7）物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管；

（8）物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理。

（9）物业管理工作中的业主日常沟通及投诉建议处理。

4、物业管理工作中的便民服务管理

物业管理公司将在【御花园】小区内设立便民服务，具体工程

将根据【御花园】的特点及管理公司自身的实际情况确定：

（1）便民服务将分为无偿服务和有偿服务两类，内容与价格将透明化；

（2）无偿服务的成本费用从管理费中支出，有偿服务的价格应依照政府有关法规执行。

5、物业管理工作中的业主日常沟通管理

（1）物业管理公司将高度重视与【御花园】业主的日常沟通，保持与每一个业主的良好关系。

如遇业主发生违背管理规定或发生其它不愉快的事件时，承诺决不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。

6、物业管理工作中的客户投诉处理管理

物业管理公司承诺：

将严格规范客户投诉的处理程序，并将努力做到：

接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；针对投诉问题的大小，一定要做到逐级汇报与认真处理对待；在处理投诉问题的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系，并应协助投诉客户寻求法律援助。

5、【御花园】物业接管要求

做好【御花园】物业接管工作是日后管理能够良好运作的重要前提，接管前做好物业接管清单，接管时做到不遗漏、不疏忽，并做好相关记录，是我们对【御花园】物业接管工作的基本承诺。

1、【御花园】物业接管的基本要求：

（1）资料齐全；

（2）施工符合要求标准；（3）作好接管记录。

2、【御花园】物业接管的原则：

（1）资料移交：

应有工程图纸及相关资料等；

（2）岗位移交：

各岗位人员到位，测试设备试运行；

（3）责任移交：

设备测试合格，由设备责任人签署意见后，责任移交。

3、【御花园】重点工程接管要求：

（1）消防接管；

（2）配电室、发电机、水泵房等重大设备接管；

（3）停车场接管；

（4）绿化接管；

（5）房屋本体接管。

六、【御花园】物业管理服务分项标准与管理承诺

1、房屋及相关场地管理标准与完好率承诺：

（1）确保小区外观完好、整洁；

（2）确保小区组团及栋号配备明显标识及引路方向平面图；

（3）确保小区房屋完好率达85%以上；无违反规划乱搭、乱建现象；

（4）确保房屋零修及时率达到98，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录；

（5）确保资料档案齐全、管理完善，并建立大厦业主及租户档案，实现清晰、随时可查；

（6）建立业主、使用人自用部位提供维修服务的管理规定；

（7）建立业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；确保装饰装修物业的操作无危及房屋结构与他人使用安全。

（8）建立住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案。

2、

2、公共设施设备完好率承诺：

（1）确保小区内所有公共设施设备图纸、资料档案齐全，管理完善。

（2）确保小区内配电消防等大型机电设备维修保养良好、运行正常，无事故隐患、保养、检修制度完备。

（3）确保每日设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

（4）确保居民生活用水有严密的管理措施。

（5）确保小区内消防系统设备完好无损，可随时启用。

3、物业维修和管理的应急措施承诺：

（1）建立业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（2）建立小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（3）建立业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）建立雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（5）建立电梯突然停运或机电故障的应急措施；

（6）建立发生火警时的的应急措施。

（7）确保维修工程质量合格率和回访验收率实现100%满意度。

4、市政公用设施管理承诺：

（1）确保小区内公共配套设施完好，不得改变供水、供电、通讯用途。

（2）确保小区内照明设备设施齐全，工作正常。

（3）确保小区内道路畅通，坚固平坦；污水排放通畅；

（4）确保小区内交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车、非机动车。

5、绿化草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺：

（1）确保小区内公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当。

（2）确保小区内绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

6、街坊道路、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺：

（1）确保小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱等保洁设备。

（2）确保小区内实行标准化清洁保洁、垃圾日产日清。

（3）确保小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物。

（4）确保小区内房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用。

7、治安、保卫管理承诺：

（1）确保小区实行封闭式管理。

（2）确保小区保安工作规范、作风严谨。

（3）确保小区危机住户安全处设有明显标志和防范措施。

（4）确保小区重大火灾、刑事和交通事故率实现零管理。

8、丰富社区文化，加强业主相互沟通的服务承诺：

（1）建立小区管理规约，确保小区业主及租户能自觉遵守各项管理规定。

（2）将积极配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

（3）小区业主及租户支持和配合管理公司的工作，对管理单位的评议，满意率实现80%以上。

（4）建立小区财务管理公开，监督制度。

7、【御花园】物业管理规章制度及操作规程

1、物业管理规章制度包括：

（1）员工手册；

（2）岗位职责及工作流程；

（3）财务制度；

（4）员工考核标准；

（5）文件管理制度；

（6）办公设备使用制度；

（7）值班管理制度；

（8）消防管理规定；

（9）停车场管理规定；

（10）出租房及暂住人员管理规定。

2、物业管理操作规程包括：

（1）楼宇本体维护保养规程；

（2）绿化园林养护规程；

（3）消防设施养护及使用规程；

（4）供配电设备维护保养规程；

（5）机电及动力设备维护及保养规程；

（6）路面停车场及车库维护及保养规程；

（7）给排水设备维护及保养规程；

（8）公共部位保洁及保养操作规程；

（9）公共照明系统操作及维护规程；

（10）通风系统操作及维护规程；

（11）管理处内部运转管理规程；

（12）租赁管理工作流程。

结束语

【御花园】工程接管完成后，我们将很抓如下几个方面：

1、统一企业形象：

业户接待、保安值勤、维修人员操作时的言行举止严格遵循统一的行为规范，确保温馨、舒适和安全的生活环境。

2、统一员工培训：

将全体员工的服务质量、教育培训作为“第一道工序”来抓。

强化员工的质量意识，解决实际工作中存在的各种服务和管理质量问题，力求使员工的日常工作纳入规范化、程序化、制度化的轨道。

3、统一服务标准：

不断细化各项服务内容，制定服务规范，形成服务操作质量标准。

特别是对物业管理中业户接待、保安、保绿、保洁和设备维修等专业服务内容将形成统一的服务标准和作业标准。

4、统一督导检查：

将设立管理处质量督导部，加强管理服务全过程控制，及时检查和查处服务质量上存在的种种问题，同时定期考核，约束和规范员工的服务行为、确保规范服务的有效实施。

古人云：

“感人心者，莫先乎情”。

物业服务要想赢得业户的心就必须以诚待人，以情动人。

如何提供富有人情味的服务，如何去吻合人们崇尚自然，注重生存环境的文化意识，成为桂安物业管理人的共同话题。

管理处的广大员工将与【御花园】全体业主及租户携手并进，以百倍的真诚为【御花园】全体业主及租户提供最佳的物业管理服务，努力营造优质的生活环境，共同打造【御花园】更加辉煌的明天。

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