海南省住宅工程质量分户验收管理办法.docx
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海南省住宅工程质量分户验收管理办法
海南省住宅工程质量分户验收管理办法
第一条 为加强住宅工程质量管理，保障竣工住宅质量和房屋使用功能，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》及现行国家建设工程有关标准、规范、规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内住宅工程质量分户验收及其监督管理。
本办法所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指住宅工程在单位工程竣工验收前，由建设单位组织施工单位、监理单位对单位工程每一单元户及公共部位进行的专门验收。
第三条 分户验收应按照经审查合格的施工图设计文件及国家和省有关工程质量验收标准、规范、规定，对本办法规定的内容逐户进行质量验收。
第四条 分户验收是在工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括下列内容：
（一）房间尺寸；
（二）地面、墙面和顶棚质量；
（三）栏杆、护栏质量；
（四）防水工程质量；
（五）门窗工程质量；
（六）室内给水、排水系统安装质量；
（七）室内电气工程安装质量；
（八）节能工程质量；
（九）其它有关规定、标准或合同中要求分户检查的内容。
第五条 分户验收工作由建设单位组织实施，建设单位项目负责人、专业技术人员，监理单位项目总监理工程师、专业监理工程师，施工单位项目经理、项目技术负责人等相关人员参加。
分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收。
已选定物业公司的，物业公司也应当参加分户验收。
分户验收应当按照下列程序进行：
1．分户验收应逐户、逐间进行；
2．分户验收应符合国家有关规范规定，按本办法《住宅工程质量分户验收导则》（附表一）要求进行，并认真填写《住宅工程质量分户验收记录》（附表二）；
3．分户验收检查中发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，建设单位书面责成施工单位整改，整改情况经监理复查符合要求后，重新组织分户验收；
4、分户验收合格后，必须按户出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目经理分别签字确认并加盖验收单位公章的《住宅工程质量分户验收证明》（附表三）。
该表一式五份，建设、监理、施工、业主各一份，公示一分。
对重新组织分户验收合格的，在出具《住宅工程质量分户验收证明》时，应附其重新组织分户验收前的分户验收记录及整改复查记录。
第六条 分户验收合格后，建设单位应按单位工程将所有分户验收情况进行汇总，填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表四），建设、施工、监理单位各方相应负责人分别签字确认并加盖单位公章。
《住宅工程质量分户验收汇总表》一式四份，建设、施工、监理单位各一份，一份在建设单位申请住宅单位工程竣工验收时，提交监督机构存档。
第七条 住宅工程参建各方责任主体应严格执行《建筑工程施工质量验收统一标准》，强化检验批验收。
同时，建设、监理、施工单位应按本办法规定开展分户验收，未经分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
第八条 住宅工程竣工验收，建设单位必须按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的有关规定进行，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。
住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数，按《住宅工程质量分户验收记录》内容及要求对分户验收工作进行复核检查。
抽查数量为单位工程总户数的10%，且不少于6户，其中顶层、底层至少各抽查2户；单位工程总户数少于10户的，随机抽查不少于3户；单位工程总户数在3户及以下的全面检查。
当发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收，责令整改，符合要求后方可重新组织验收。
住宅工程公共部分的竣工验收，应按国家有关规范规定进行。
第九条 住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑物外墙显著部位。
工程标牌应包括以下内容：
（一）工程名称、竣工日期；
（二）建设、设计、监理、施工单位全称；
（三）建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。
第十条 住宅工程建设单位应当在《住宅质量保证书》中注明以下事项：
（一）保修范围和保修期限；
（二）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话及办公地点；
（三）物业公司名称、电话；
（四）工程质量保修程序和处理时限；
（五）建设单位工程质量保修监督电话。
第十一条 住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收证明》必须作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
第十二条 本办法第十条所列事项及《住宅工程质量分户验收证明》应当在住宅工程交付使用时，在相应住户入口处进行公示，公示期不得少于3个月。
第十三条 参加分户验收的各方应对分户验收的真实性负责。
对在分户验收工作中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，建设行政主管部门按照有关法律、法规对相关责任单位和责任人给予处理。
第十四条 工程质量监督机构应当加强对分户验收工作的监督管理，在监督工程竣工验收过程中，抽查《住宅工程质量分户验收记录》是否与工程实体质量相符；抽查有关单位是否按照要求对质量分户验收中提出的问题进行了整改。
对未实施分户验收的住宅工程，不予办理竣工验收备案。
第十五条 本办法自颁布之日起施行。
附表：
1.住宅工程质量分户验收导则
2.住宅工程质量分户验收记录
3.住宅工程质量分户验收证明
4.住宅工程质量分户验收汇总表
附表1
住宅工程质量分户验收导则
（验收项目、内容、检查方法及参照标准、条文）
序号
验收
项目
验收内容
检查方法
及数量
参照标准、条文
1
房间尺寸
室内标高、隔墙轴线偏差
尺量检查每一间房
GB50204-2002第8.3.2条及GB50203-2002有关砌体轴线允许偏差的规定。
2
楼地面、墙面和天棚
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查
GB50209-2002第5.3.4面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。
注：
空鼓面积不应大于400Cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
5.3.6面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
墙面、天棚脱层、空鼓、裂缝、和爆灰（龟裂除外）
观察检查，距检查面1m处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001第4.3.5各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。
GB50210-2001第4.2.6一般抹灰工程的表面质量应符合下列规定：
1、普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。
2、高级抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观。
GB50204-2002第8.2.1现浇结构的外观质量不应有严重缺陷（设计无找平的楼面）。
对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。
对经处理的部位，应重新检查验收。
（强）
厕、浴、阳台地面表面坡度
观察和泼水检查
GB50209-2002第5.3.5面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
3
防水
屋面渗漏
雨后或蓄水试验检查
GB50207-2002第10.0.5检查屋面有无渗漏、积水和排水系统是否畅通，应在雨后或持续淋水2h后进行。
有可能作蓄水检验的屋面，其蓄水时间不应少于24h。
厨、卫、阳台防水工程施工
尺量检查
GB50327-2001第6.3.3防水层应从地面延伸到墙，高出地面100mm；浴室墙面的防水层不得低于1800mm。
卫生间等有防水要求的地面渗漏
蓄水24h，深度不得小于20mm，观察检查
GB50209第4.9.8有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水。
外墙渗漏
淋水2h或雨后观察检查
《建筑法》第六十条：
建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷；对已经发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。
4
门窗
外窗台或护栏高度
栏杆间距
外窗台
钢尺检查，每个窗台不少于一处
GB50352-2005第6.10.3窗的设置应符合下列规定：
1、窗扇的开启形式应方便使用，安全和易于维修、清洗；
2、当采用外开窗时应加强牢固窗扇的措施；
3、开向公共走道的窗扇，其底面高度不应低于2m；
4、防火墙上必须开设窗洞时，应按防火规范设置；
5、天窗应采用防破碎伤人的透光材料；
6、天窗应便于开启、关闭、固定、防渗水，并方便清洗。
注：
①住宅窗台低于0.90m时，应采取防护措施；
②低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。
GB50096-1999第3.9.1外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。
（强）
护栏
钢尺测量，每片栏杆不少于一处
栏杆高度检查：
GB50368-2005第5.1.5……六层及六层以下住宅的阳栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。
阳台栏杆应有防护措施。
防护栏杆垂直间距净距不应大于0.11m。
GB50368-2005第5.2.2外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m；七层及七层以上不应低于1.10m（不得有负偏差）。
栏杆应防止攀登，垂直杆件间净距不应大于0.11m。
4
门窗
外窗台或护栏高度
栏杆间距
护栏
用1m垂直检测尺、钢尺、拉通线检查
竖杆间距检查：
临空处栏杆净间距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm。
GB50210-2001第12.5.9护栏和扶手安装的允许偏差应符合下列规定：
1、护栏垂直度允许偏差3mm。
2、栏杆间距允许偏差3mm。
3、扶手直线度允许偏差4mm。
4、扶手高度允许偏差3mm。
观察检查
防攀爬措施检查：
GB50352-2005第6.6.3阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定：
1、栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；
2、临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m；
注：
栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。
3、栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空；
4、住宅……的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11m。
观察检查安全标识，卡尺测量
护栏玻璃检查：
GB50210-2001第12.5.7护栏玻璃应使用公称厚度不少于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应按JGJ113-2009第7.2.5和第7.2.6进行检查。
外窗渗漏
雨后观察检查
《建筑法》第六十条：
建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷；对已经发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。
门窗质量
观察，开启和关闭检查，手板检查
GB50210-2001第5.3.9金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。
GB50210-2001第5.3.4金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。
推拉门窗扇必须有防脱落措施。
GB50210-2001第5.1.11建筑外门窗的安装必须牢固。
在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。
（强条）
门窗玻璃
观察检查安全认证标识
GB50210-2001第5.4.11玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整，不得卷边、脱槽。
GB50210-2001第5.6.2玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计要求。
单块玻璃大于1.5m2时应使用安全玻璃。
发改运行[2003]2116号：
第六条建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃；
（一）7层及7层以上建筑物外开窗；
（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；（三）幕墙（全玻幕除外）；（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；（五）观光电梯及其外围护；（六）室内隔断、浴室围护和屏风；（七）楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内拦板；（八）用于承受行人行走的地面板；（九）水族馆和游泳池的观察窗、观察孔；（十）公共建筑物的出入口、门厅等部位；（十一）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。
5
室内给排水安装
管道渗漏
管道堵塞
观察试水检查
GB50242-2002第4.2.2给水系统交付使用前必须进行通水试验并做好记录。
管道坡度
观察检查
GB50242-2002第5.2.3生活污水塑料管道的坡度必须符合设计或本规范表5.2.3的规定。
表5.2.3生活污水塑料管道的坡度：
1.管径50mm，标准坡度25‰，最小坡度12‰；2.管径75mm，标准坡度15‰，最小坡度8‰；3.管径110mm，标准坡度12‰，最小坡度6‰；4.管径125mm，标准坡度10‰，最小坡度5‰；5.管径160mm，标准坡度7‰，最小坡度4‰。
地漏水封
尺量检查
GB50242-2002第7.2.1排水栓和地漏的安装应平正、牢固，低于排水表面，周边无渗漏。
地漏水封高度不得小于50mm。
6
室内电气安装
插座相序、接地
使用“漏电开关测试仪”逐个检查
“漏电开关测试仪”无接错显示
GB50303-2002第22.1.2插座接线应符合下列规定：
1、单相两孔插座，面对插座的右孔或上孔与相线连接，左孔或下孔与零线连接；单相三孔插座，面对插座的右孔与相线连接，左孔与零线连接；
2、单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地（PE）或接零（PEN）线接在上孔。
插座的接地端子不与零线端子连接。
同一场所的三相插座，接线的相序一致。
3、接地（PE）或接零（PEN）线在插座间不串联连接。
第3.1.7接地（PE）或接零（PEN）支线必须单独与接地（PE）或接零（PEN）干线连接，不得串联连接。
（强条）
户内配电箱（盘）
观察和开、关触电保护器动作
GB50303-2002第6.1.9照明配电箱（盘）安装应符合下列规定：
1、箱（盘）内配线整齐，无绞接现象。
导线连接紧密，不伤芯线，不断股。
垫圈下螺丝两侧压的导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于2根，防松垫圈等零件齐全；
2、箱（盘）内开关动作灵活可靠，带有漏电保护的回路，漏电保护装置动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s。
3、照明箱（盘）内，分别设置零线（N）和保护地线（PE线）汇流排，零线和保护地线经汇流排配出。
第6.2.8照明配电箱（盘）安装应符合下列规定：
1、位置正确，部件齐全，箱体开孔与导管管径适配，暗装配电箱箱盖紧贴墙面，箱（盘）涂层完整；
2、箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确；
3、箱（盘）内不采用可燃材料制作；
4、箱（盘）安装牢固，垂直度允许偏差为1.5‰；底边距地面为1.5m，照明配电板底边距地面不小于1.8m。
照明试验
通电检查
GB50303-2002第23.1.1照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致；开关与灯具控制顺序相对应，风扇的转向及调速开关应正常。
等电位
观察检查
GB50303-2002第27.1.1建筑物等电位联结干线应从与接地装置有不少于2处直接连接的接地干线或总等电位箱引出，等电位联结干线或局部等电位箱间的连接线形成环形网路，环形网路应就近与等电位联结干线或局部等电位箱连接。
支线间不应串联连接。
第27.2.1等电位联结的可接近裸露导体或其他金属部件、构件与支线连接应可靠，溶焊、钎焊或机械紧固应导通正常。
7
建筑节能（内保温）
外窗传热系数、气密性能检验
检查检验报告
符合设计及相关标准要求
保温层
观察检查或小锤轻击
无脱层、空鼓、无损伤
8
其它
烟囟道设置及附件
烟雾或火苗试验观察检查
住宅厨房排烟道JG/T3028-1995，无漏风、串风现象
墙面空调孔
观察检查
无渗漏、反坡、位置正确，与插座位置协调，孔周边墙面装饰无破坏
附表2
住宅工程质量分户验收记录
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工程名称
房号
号楼单位
建设单位
验收日期
年月日
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收标准
验收记录
验收结论
1
房间尺寸
室内标高、隔墙轴线偏差
不得超出规范规定的允许偏差值
2
地面、墙面和顶棚
楼地面空鼓、裂缝、起砂
空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝或起砂
墙面、天棚抹灰质量
抹灰表面应无空鼓、脱层；无裂缝（龟裂除外）
厕、浴、阳台地面表面坡度
不得有倒泛水和积水现象
3
防水
屋面渗漏
屋面无渗漏、无积水
卫生间、厨房、阳台防水
防水层应从地面延伸到墙面，高出地面100mm，浴室墙面防水层不低于1800mm
卫生间等有防水要求的地面渗漏
无渗漏、排水顺畅
外墙渗漏
墙面无渗漏
4
门窗
门窗质量
外门窗安装必须牢固、开启灵活、有防坠落措施
外窗渗漏
外窗及周边无渗漏
外窗台或护栏高度、护栏间距
窗台距楼板、地面净高不低于0.9m；六层及以下护栏高度不低于1.05m，七层及以上护栏高度不低于1.10m，护栏栏杆间距不应大于0.11m
门窗玻璃
安装玻璃应牢固，无破裂；单片面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；7层及7层以上建筑物外开窗应用安全玻璃
5
室内给水排水安装
管道渗漏
给水、排水、热水管道、卫生器具、阀门、水表等的接口无渗漏，安装牢固，位置正确
管道堵塞
给水、热水管道通水试验及排水管道通水试验无堵塞
管道坡度
排水管道坡向、坡度正确，标识明晰
地漏水封
地漏水封深度不小于50mm
6
室内电气安装
插座相序、接线
无接错现象
户内配电箱（盘）
箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；开关动作灵活可靠
照明试验
照明系统满负荷通电连续试运行8h无故障
等电位
支线间不应串联连接
7
建筑节能（内保温）
外窗传热系数、气密性能检验
符合设计及相关标准要求
保温层
无脱层、空鼓、无损伤
8
其它
烟（风）道通风
无漏风串风现象
墙面空调孔
无渗漏、反坡、位置正确、与插座位置协调
分户综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
项目负责人：
验收人员：
（公章）
年月日
总监理工程师：
验收人员：
（公章）
年月日
项目经理：
验收人员：
（公章）
年月日
附表3
住宅工程质量分户验收证明
工程名称：
房号
楼单元号
建设单位
施工单位
监理单位
开工日期
竣工日期
序号
验收内容
验收结论
1
房间尺寸
2
墙面、地面和顶棚面层质量
3
防水工程质量
4
门窗安装质量
5
室内给水、排水系统安装质量
6
室内电气工程安装质量
7
建筑节能工程质量
8
其它规定、标准中要求分户检查的内容
综合
验收
结论
验
收
单
位
建设单位
施工单位
监理单位
单位（项目）负责人：
（公章）
年月日
项目经理：
（公章）
年月日
总监理工程师：
（公章）
年月日
附表4
住宅工程质量分户验收汇总表
单位工程名称
开工日期
建设单位
竣工日期
施工单位
建筑面积
监理单位
结构类型
总户数
验收户数
项目
分户验收记录汇总
分户验收总体情况
功能性试验
分户验收情况
分户验收总体
评价结论
建设单位
项目负责人：
（公章）
年月日
监理单位
总监理工程师：
（公章）
年月日
施工单位
项目经理：
（公章）
年月日
注：
分户验收总体评价结论，应明确分户验收一次性合格率及经一次整改或多次整改后分户验收合格情况。
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