华风海城湾二期商贸中心项目可行性研究报告26p.docx
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华风海城湾二期商贸中心项目可行性研究报告26p
华风海城湾二期商贸中心项目
可行性研究报告
华风物流园区发展（集团）有限公司（商贸中心）
二○一○年五月
第一部分总论
第一章项目建设单位
第一节项目建设单位基本情况
第二节项目单位介绍
第二章项目概况
第一节项目名称和规划建设地址
第二节商贸中心项目
第二部分项目运营可行性分析
第一章哈尔滨市自然情况与市场发展前景
第二章哈市各大建材市场基本情况与市场分析
第三章各竞争对手的自身优势与优势对比
第四章哈市各家装商品品类的营业总面积和商户总和
第五章各品类商品在各建材市场的经营面积占比
第六章哈尔滨市建材市场发展现状与不足之处
第七章项目建设的必要性
第八章项目建设的SWOT分析
第九章“商贸中心”建材家居商业广场操作的整体方向
第一十章项目发展理念
第一十一章规划布局方案
第一十二章租金的收取与成本的回收
第三部分结论
第一部分总论
第一章项目建设单位
第一节项目建设单位基本情况
一.单位名称:
华风物流园区发展（集团）有限公司
二.法定代表人:
刘忠
三.地址:
黑龙江省哈尔滨市南岗区文化街84号
第二节项目单位简介
华风物流园区发展（集团）有限公司成立于2003年,注册资金5800万元,至2006年末,总资产25亿元,净资产近19亿元。
是集商业地产投资、经营管理、物流仓储运输、房地产开发、建筑、经营、销售配套服务、酒店经营管理等为一体的新型企业实体。
公司拥有职工及管理人员300余人，自创建以来，公司努力为员工创建可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长。
经过公司不断的努力与培养，公司管理人员95%以上具备大专、本科以上学历。
中高级职称专业技术人员占员工总数的30%以上。
第二章项目概况
第一节项目名称及规划建设地址
一.项目名称
待定
二.项目规划建设地址
商贸中心位于哈尔滨市南岗区文道街19号，区域内建设高档住宅区、白金五星级酒店、写字楼、及经营装饰材料、陶瓷、洁具、家具、家居、百货、家电、超市、美食、功能展示区。
第二节商贸中心项目
华风物流园区商贸中心占地267054.30㎡，规划建筑面积1931115㎡，高尚居住社区地上建筑面积710140㎡、地下建筑面积（-1～-3层）318762㎡、公建商业自营面积（-1～5层）539142㎡。
二期工程建筑面积718856㎡由商贸展示中心和6栋精装公寓组成。
第二部分项目运营可行性分析
第一章哈尔滨市自然情况与市场发展前景
哈尔滨市为黑龙江省省会，东北北部的政治、经济、文化和交通中心全市土地面积5.31万平方公里，辖8区10县（市）。
户籍总人口998.34万人，其中市区人口495.2万人，48个少数民族，其中少数民族66万人。
据国家统计局哈尔滨调查队对哈尔滨市500户城市居民家庭抽样调查资料显示，2009年城市居民家庭人均总支出16198元，比上年增加3231.4元，增长24.9%。
其中，消费性支出12358.1元，比上年增加1566.9元，增长14.5%，增幅比人均可支配收入高5.6个百分点，居民消费呈现消费能力增强、消费信心增强和消费理念更新的“两强一新”态势。
到2008年末，哈尔滨市城市居民人均住房使用面积达到19.57平方米，比2003年增长29.3%，年均递增5.3%。
2009突破20平方米。
2009年，居民用于交通和通讯方面的消费支出1219.8元，增长29.4%，家用汽车百户拥有量明显增加，由2008年的5.2台增加到7.4台，增长42.3%。
通信服务费用支出586.5元，增长17.1%。
黑龙江省装修材料行业协会执行会长赵勇表示2010年哈尔滨的家居市场需求还会是很旺盛的一年，随着国家颁发的财政政策和刺激消费、发展市场经济举措的出台，同时哈尔滨房地产市场升温并达到白热化，家居建材行业也会得到很好的发展。
据最新的中央一号文件，今年家居和建材也会开展下乡活动，国家会给予一定的补贴，这对家居建材行业无疑是诸如了一剂兴奋剂。
通过这些措施，黑龙江整个家居建材行业会较去年同期发展的更好，今年的商机也是无限的。
第二章哈市各大建材市场基本情况
与市场分析
一.月星家居
哈尔滨月星国际家居位于爱建商圈的上海路66号。
于2007年4月14日开业。
商场分为A、B两座，A座营业面积53000平方米，B座营业面积为23000平方米，商场主要以经营高端家具产品为主，现有家具商户183户。
月星家居的进驻，打破了冰城家具行业产品低端的商业格局，至今为止月星家居已成为冰城第一品牌家居商场，被消费者公认为冰城规模最大、环境最好、档次最高的家居商场，也使月星逐步成为消费者心目中购买高端家具商品的首选商场。
二．居然之家（爱建店）
居然之家哈尔滨爱建店位于哈尔滨市道里区爱建滨江国际社区内的爱建路17号，于2008年5月11日开业，商场建筑面积6.5万平方米，分为地下一层和地上五层，拥有商户206户，现在是哈尔滨少数几家融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。
商场定位高端，服务统一，并采取统一收银的运营模式，使商场更好的掌握了商户的销售状态。
其2008年的销售总额为1.5亿元、2009年的销售总额为2.9亿元、2010年至今销售以达2亿元。
三.居然之家（先锋店）
居然之家先锋店经营项目囊括现代板式家具、中式实木家具、欧式古典家具、新古典家具、真皮沙发、布艺床、软体家具、音响，及各类家居饰品、家居用品等百余家专卖店。
四.新吉家具城
新吉家具城位于南岗区宣化街288号，是哈尔滨新发企业集团与韩国国际综合建设株式会社合作投资1.2亿元人民币兴建的集家具、灯饰、布艺等为一体的专业家具商城，商场总建筑面积3.5万平方米。
分为地下一层、地上两层，新吉家具城于1996年11月开业，是哈尔滨最早开业的专业家具市场，市场开业初期，产品销售十分火爆，但由于后期管理不善，导致商品结构不合理，商场现有商品均为中档品牌，在高端商品中无法和居然之家、月星家居竞争，在中端商品中经营规模也远不及红旗家具城，由于没有低端商品也无法与黎华家具城抢占市场份额，造成商场至今陷入客流量较少，市场经营惨淡的尴尬境地。
五．东方家园
东方家园红旗店位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号，商场于2002年8月17日开业，是目前哈尔滨市唯一的一家以经营建材家居为主的全国连锁超市。
共经营十大类五万余种建材商品，一层超市以木制板材、建筑材料、墙砖地砖、地板地毯、油漆涂料、五金工具、管件电器、电工电料、灯饰灯具、装饰园艺、厨卫洁具和家居家饰商品为主。
二层为家具家装中心。
目前，在全国所有建材超市销售下滑的大背景下，东方家园红旗店也无一例外。
但总结分析东方家园在哈尔滨地区销售不佳的原因大致可分为两点：
一哈尔滨的顾客群体对以超市为经营模式的建材销售商场认知度不高。
二从2004年下半年开始东方家园为供货商结款经常出现不及时的现象，导致很多知名品牌商家不再与家园合作，导致商品结构紊乱，竞争力下降。
六.黎华家具城
黎华家具城位于道外区东直路1号，商场于2002年10月开业，现是太平地区较为综合的家具建材类商场。
商场营业总面积为50000平方米，分为地下一层和地上二层，负一层为整招的国美家电和分招的办公家具，一层为装饰材料，二层为家具、沙发、软床。
商场现拥有商户327户。
商场开业以来。
依据太平地区的消费能力，准确定位为低端市场，虽然后期居然之家、月星家居的部分高端市场进驻哈市，但对黎华家具城均未产生冲击，从开业至今，黎华家具城虽从未有所提升，但销售情况尚可。
七．名流家居
名流家居广场位于哈尔滨开发区珠江路1号。
卖场经营面积2.1万平方米，商场分为地下一层与地上五层，负一层为业之峰装饰公司，一层至六层经营软体家具、民用家具和办公家具，共拥有商户61户。
名流家居在2008年8月28日与金盛国际家居合作成立金盛名流家居，商场定位于高端家居产品专卖，但商户大多只经营中档品牌，这就导致了名流家居在高端商品中无法和居然之家、月星家居竞争，在中端商品中经营规模也远不及红旗家具城，由于没有低端商品也无法与黎华家具城抢占市场份额，造成商场至今陷入客流量较少，市场经营惨淡的尴尬境地。
八.卓邦家居广场
卓邦家居广场（海城店）位于南岗区海城街与文林街交叉口的文林街99号，于2009年12月26日开业，广场营业面积1.2万平方米，一楼经营软床和沙发等软体家具，二、三楼经营现代板式套房家具，四楼经营实木套房家具，五楼经营特色家具，商场现拥有商户61户，卓邦家居的开业弥补了海城商圈没有家具的空白点。
其对外宣称是我市首个专业的出口品牌家居商场，但商品档次并非高端，商场的地理位置离海城商圈中心点较远，加之刚刚开业不久，所以客流量较少，市场是否能够繁荣，还要看今后的运营手段。
九.巴黎家居广场
巴黎家居广场位于香坊区和平路3号,于2008年10月开业,广场营业面积7500平方米,商场分为地下一层与地上二层,负一层经营地板、门窗、橱柜、五金。
一层二层经营家具、沙发、餐桌、床垫、办公家具等，商场整体经营面积很小，营业性质很像百货业的社区店，主要顾客群体为三大动力路周边的顾客，其产品档次也属低端，虽然商场客流量不高，但租金很低廉，装饰材料区的租金只有90元且每交一年租金还赠送一年使用期限，所以也能保证商户的正常运营，使得商场依然满租。
十．红旗家具城
红旗家具城位于香坊区红旗大街400号，商场营业面积为8万平方米。
现在是省内最大经营装饰材料和家居产品的综合性商场。
市场于1999年开业，从开业至今都保持着较好的营业效益，商场共分为地下一层和地上四层，负一层和一层以装饰材料为主，二三四层以家具为主，商场现拥有商户1129户。
红旗城在1999年开业之出，在哈市建材市场中率先提出了“环保消费、先行赔付、免费送货、背货上楼“四大温情服务,最大限度地保护顾客利益和市场稳定，使红旗城得到了市民的广泛认可和好评。
使的商场在当时就具有很高的知名度。
在2006、2007年又先后承办了哈洽会家居类产品分会场，打开了通向国际贸易的窗口。
2008年，红旗城被省政府正式批准为“哈洽会家具馆，为红旗城涉足会展经济开辟了一条坦途。
十一.曼哈顿商厦
曼哈顿商厦位于道里区兆麟街71号，商厦成立于1995年7月22日，目前总面积14万平方米，其中营业面积5.2万平方米，经营项目从小百货、卫浴、五金灯饰、到家电厨柜、家具布艺应有尽有，并且集餐饮、健身、娱乐为一体，拥有地下停车场、直通曼哈顿商务酒店。
日均客流量10万人次，商户总数超于2千户，从业人员达5千余人，年销售额15亿元以上，是目前省内最大的以家居商品为特色的批发零售集散地之一。
商场倾力打造“一站式购物”特色，也成为道里商圈的地标性建筑。
由于曼哈顿商厦是哈尔滨唯一一家在百货业商圈中的家居市场，造成商场拥有着得天独厚的客流优势与地理优势，致使商场的租金标准也是哈市同类市场中最高的。
十二.鑫海城市场
鑫海城市场位于南岗区文明街49号，市场总经营面积为4万平方米，于2005年1月17日正式开业，市场分为地下二层与地上五层，地下主要经营地板，一层经营木门、玻璃、吊顶、油漆，二层经营五金、灯饰、窗饰、家电、壁纸，三层经营橱柜，四层五层经营家具、沙发。
鑫海城市场于2006年9月整合了原海城装饰材料批发市场（老海城），使其成为海城商圈中最大的商业企业。
鑫海城市场的成立，属于特殊时期的特定产物，首先，海城商圈有着二十余年的商业底蕴，且这里的商户二十余年内依然采用棚户经营和露天经营的方式，当初老海城的兴建，改善了一部分商户的经营条件，并给他们带来了很大的经济效益，当鑫海城市场成立后，当初未能进入老海城的商户纷纷涌入鑫海城市场，面对如此火爆的招商场面，鑫海城没有把握好商户的品牌结构，只要应商既可进驻，造成至今为止商户结构十分混乱，没有品牌、地产、拼缝、均充实到市场中，而在建材消费趋于平稳的今天，鑫海城市场很难再翻盘调整。
十三.海城品牌装饰广场
海城品牌装饰广场位于哈尔滨市南岗区文明街66号，总建筑面积4平方米，商场分为地下一层与地上五层,负一层经营地板、一层经营木门、油漆、吊顶，二层经营橱柜、家电、五金、窗饰、壁纸等，三层经营洁具，四层经营瓷砖，五层为办公区。
商场现拥有商户330户。
商场从筹建初始即制定了高起点，高标准开发战略，在商户布局上以中高端品牌为主，改变了海城商圈产品低端的现象。
商场在招商时，成功的引进了洁具和瓷砖品类，填补了海城商圈在陶卫产品上的空白点，海城品牌装饰广场也是至今为止唯一一家在海城商圈中经常组织营销活动的商业企业，通过四年的发展使商场在海城建材商圈中占据了龙头地位。
十四.动力橱柜一条街
动力橱柜一条街位于香坊区幸福路,是由90年代初期在原”哈安市场”的家具商户演变过来的,橱柜一条街的总营业面积为3200平方米,由33户独立门市组成,这里的商户所经营的产品几乎全为哈市地产品牌,属低端橱柜市场,由于商户全部采用自主经营的模式,所以橱柜一条街的对外声誉很差,大多顾客均认为在这里购物,售后不会得到保障,但由于其产品价格低廉,也存在着很大的一部分顾客群体.
十五.海城街临街商户
海城街是多年自然形成的建材商圈，这条街全部为自营品牌专卖店，主营地板、油漆、玻璃、石材、阳光板、板材。
现经过多年发展，海城的临街商户主要以经营低端或地产地板为主，也有及少数的商户经营中端地板品牌。
其主要的顾客群体为哈市郊区及城乡结合部的低端顾客，由于地板主要为哈市厂家生产，所以临街商户在针对工程客户的销售上要远远好于专业市场的商户。
另：
第二八陵街还有部分地板商户所经营的产品来源主要是其商户自行到沈阳地板厂家以每平方米10元的价格收购残次地板，以销售给需要做无尘地面的工厂企业为主，其店铺租赁价格也较低廉，一般40平方米的店面年租金在3-4万元左右。
十六.太古商城
太古商城是海升龙集团投资近两个亿打造的专业经营陶瓷洁具的商业企业，商城现可营业面积1.2万平方米，分为地下一层与地上两层，负一层为洁具专营区，一层二层为瓷砖经营区，商城现拥有商户70余户。
商城成立之出，由于对太古街整体分析不够透彻，造成商城定位不准确，（太古街虽然和海城商圈一样为多年自然形成的商业街，但海城街主营为装饰材料，品种齐全且定位低端，而太古街为专业经营陶瓷洁具的商业街，并且哈市知名高中端品牌在此均有店面，且位置和经营规模都好于太古商城）这就造成了太古商城在招商上遇到了很大的难度，商城经营至今仍没有起色，随着太古街逐步演化成以经营瓷砖为主的商业街，很多低端洁具品牌无法在太古街找到独立店面的情况下才进入太古商城，这样虽然造成商场定位低端，但因为商户大多为南方小品牌的批发商，所以在对外县的批发和工程客户销售上，要好于其它洁具商场。
十七.太古街
太古街是多年自然形成的建材商圈，这条街全部为自营品牌专卖店，主营洁具、瓷砖、水暖件。
洁具以中高端品牌为主，哈尔滨最高端的品牌在这里都有专卖店，现经过多年发展，太古街的商户主要以经营高端瓷砖品牌为主。
洁具产品和新生品牌的销量远不及专业市场，尤其遇到专业市场搞活动时，太古街购买洁具的顾客寥寥无几。
十八.禧龙国际商贸物流园区
禧龙陶瓷大市场，成立于2000年初。
是省政府南下招商引资重点项目，省、市重点建设项目之一。
时逢世纪之交，千禧龙年，故名为“禧龙”。
市场现总占地面积170万平方米，拥有陶瓷、板材、石材、钢材、水暖、装饰材料等六大专业市场的专业化国际市场园区。
其中：
禧龙板业，总占地面积30万平方米，建筑面积15万平方米。
市场包括板材展示交易区和库房仓储区两部分。
禧龙陶瓷总占地面积37万平方米，建筑面积18万平方米，包括商品展示交易区和货物仓储区两部分。
禧龙石材占地面积16万平方米，包括石材展示区、仓储区、加工区三部分。
禧龙装饰材料占地面积8万平方米。
主要经营建材五金、油漆、木地板、橱柜、木业、门业、灯具、家居、布艺等装饰建材商品。
禧龙水暖总占地面积8万平方米，主要经营各式散热器、各种辐射采暖设备、壁挂炉、锅炉、浴室厨房卫生洁具、管材管件、水表阀门等千余种产品。
禧龙市场现为我国国内最大的建材市场，但市场地处城市东大门，远离市区，造成哈市当时没有一户建材零售商进驻禧龙市场，市场原有的商户均为福建客商，跟随禧龙老板来哈投资，因此禧龙市场曾5年未收商户一分租金，但由于市场拥有着较强的政策优势，加之“三马”地区的迁入，禧龙必将成为省内最大的建材批发中心。
第三章各竞争对手的自身优势与优势对比
一．品牌优势、定位优势
对应企业：
居然之家月星家居
以上企业均为全国连锁商业企业，在全国各大城市均有店面，并采用统一的LOGO和VI导视系统。
由于商业布局统一，对外宣传一致，使得商场在未进驻哈市之前，就得到了更多的关注。
其次，以上商场均定位高端，并拥有一部分高端顾客群体。
虽然顾客进店率不高，但客单量很大，例：
同品牌、同面积的店面，科勒卫浴在海城品牌装饰广场的年销售额约50万左右，在居然之家的年销售额可达600万元。
另外，商场均采用统一收银的运做模式，这样即可以加强商场促销活动的力度，又可以使商场更好的了解商户的经营情况。
二.地理位置优势
对应企业：
曼哈顿商厦
曼哈顿商厦坐落于道里繁华商圈，是哈尔滨所有家居商场中唯一位于百货业中心商圈的商场，商圈中日均客流量可达10万人次。
强大的客流量直接导致了商场的繁荣，也使得曼哈顿的摊位租金居哈市首位。
商场四层家具广场在重新装修后甚至没有外出招商就以供不应求，商户之所以宁可背负较高租金也要进驻的原因也是看好了商场强大的客流量。
三.政策优势
对应企业：
禧龙国际商贸物流园区
禧龙国际商贸物流园区的前身为黑龙江禧龙陶瓷大市场，市场成立于2000年初。
从成立之出市场就是省政府南下招商引资重点项目，省、市重点建设项目之一。
几年来，在省市主要领导及各级有关政府部门的政策支持下，禧龙市场从当初的占地37万米已经发展为占地170万米，拥有陶瓷、石材、钢材、装饰材料、水暖、板材、五金的大型商贸物流园区。
在今年4月29日道外区政府对《关于整合“三马”地区市场》的通告中明确指出：
将三马地区原有建材（中马路）、五金、机电（北环商城）类市场，逐步迁至禧龙国际商贸物流园区，并明确说明本次整合工作除禧龙国际商贸物流园区外，其他任何以五金、机电、建材为主要内容的市场招商行为均未得到相关部门批准。
有了此项政策后，相信禧龙定会成为东北区域最大的建材批发集散中心。
四.规模优势
对应企业：
红旗城
红旗家具城建筑面积12万平方米，商场营业面积为8万平方米。
现在是省内最大经营装饰材料和家居产品的综合性商场，也是现有市场中最贴近“一站式”购物理念的商场（瓷砖除外）。
市场与1999年开业，从开业至今都保持着较好的营业效益，充足的营业面积和商品品类不但吸引了市区内的顾客同时也吸引了省内其他地区的消费群体，省政府于2008年正式批准红旗城为“哈洽会家具馆”的原因除了商场位置离会展中心较近以外,其自身规模优势也是不可忽视的。
五．差异化经营优势
对应企业：
海城品牌装饰广场
海城品牌装饰广场地处海城商圈的中心点，整个商圈在海城品牌装饰广场没有进驻之前虽然有着二十多年的商业底蕴，但整体商品结构定位低端，管理混乱，并缺少陶瓷卫浴的经营品类。
海城品牌装饰广场的进驻，除了商品定位中高端以外，还成功的引进了陶瓷卫浴品类商品，弥补了海城商圈在陶卫产品上的空白点。
由于海城品牌装饰广场采用与海城商圈差异化的经营模式，使市场很快的走向成熟，并在海城商圈中占据了龙头地位。
六.商圈优势
对应商圈：
海城街太古街
海城街、太古街是多年自然形成的老商圈，在哈市没有专业建材市场进驻之前，是顾客购买建材类商品的唯一去处。
由于此类商圈都有着多年的商业底蕴，所以在消费者心中的认知度极高。
经过时代的不断发展，虽然这样的商圈因没有管理，售后无保障等多方面因素逐渐衰退，但仍保留着很大一部分顾客群体。
第四章哈市各家装商品品类的营业
总面积和商户总和
家具类
营业总面积
27.28万㎡
商户总和
1181户
具体划分
市场名称
商户数量
营业面积
红旗家具城
303
5
月星家居
183
6
东方家园
39
1
居然之家（先锋店）
85
2.6
黎华家具城
82
2.4
名流国际家居
74
1.8
新吉家具城
95
3
卓邦家居
59
1.2
巴黎家居广场
70
0.66
鑫海城
50
0.48
居然之家
81
2.4
曼哈顿
60
0.74
调研时间:
2010年5月
洁具类
营业总面积
8.28万㎡
商户总和
277户
具体划分
市场名称
商户数量（户）
营业面积（万㎡）
红旗家具城
104
0.6
巴黎家居广场
3
0.0217
太古街
31
1.24
太古商城
52
0.759
禧龙
21
4.81
居然之家（爱建店）
24
0.457
海城品牌
42
0.4
调研时间:
2010年5月
地板类
营业总面积
2.11万㎡
商户总和
232户
具体划分
市场名称
商户数量（户）
营业面积（万㎡）
红旗家具城
44
0.18
黎华家具城
43
0.4
巴黎家居广场
9
0.065
鑫海城
38
0.48
海城街
24
0.096
居然之家
23
0.49
海城品牌
51
0.4
调研时间:
2010年5月
吊顶类
营业总面积
0.353万㎡
商户总和
57户
具体划分
市场名称
商户数量
营业面积
红旗家具城
30
0.18
黎华家具城
3
0.012
鑫海城
8
0.0362
居然之家
3
0.0649
海城品牌
13
0.06
调研时间:
2010年5月
木门、楼梯类
营业总面积
2.105万㎡
商户总和
376户
具体划分
市场名称
商户数量（户）
营业面积（万㎡）
红旗家具城
163
0.65
黎华家具城
73
0.4
巴黎家居广场
18
0.13
鑫海城
42
0.177
居然之家
27
0.48
海城品牌
53
0.268
调研时间:
2010年5月
家电类
营业总面积
0.573万㎡
商户总和
350户
具体划分
市场名称
商户数量（户）
营业面积（万㎡）
红旗家具城
24
0.2
黎华家具城
4
0.0265
鑫海城
2
0.007
居然之家
4
0.0696
曼哈顿
296
0.2
海城品牌
20
0.07
调研时间:
2010年5月
窗饰类
营业总面积
0.239万㎡
商户总和
137户
具体划分
市场名称
商户数量
营业面积
红旗家具城
11
0.03
黎华家具城
4
0.0235
鑫海城
11
0.0396
曼哈顿
98
0.12
海城品牌
13
0.026
调研时间:
2010年5月
壁纸类
营业总面积
0.42万㎡
商户总和
76户
具体划分
市场名称
商户数量（户）
营业面积（万㎡）
红旗家具城
25
0.1
黎华家具城
13
0.03
鑫海城
12
0.0418
居然之家
8
0.173
海城品牌
18
0.076
调研时间:
2010年5
升级会员 