强烈推荐世星房地产百货住宅小区项目研究建议书.docx

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强烈推荐世星房地产百货住宅小区项目研究建议书

世星房地产百货住宅小区项目建议书

第一章概论

1.1项目申报单位概况

1.1.1项目名称：

南阳市世星房地产开发有限公司百货住宅小区

1.1.2项目承办单位

项目承办单位：

南阳市世星房地产开发有限公司

1.2项目概况

1.2.1项目拟建地址

内乡县原纺织品公司院内

1.2.2项目建设依据

国家政策的引导：

随着国家停止实物分房，实行住房分配货币化，住房金融服务进一步完善，使我国住宅建设完成了由计划型向市场型的重大转变。

这一市场的特点是，个人购买商品住宅的比例达到了94%，而居民的购买力和购买需求直接决定了商品住宅的销售。

同时，国家有关部门明确提出，住宅建设必须改变目前存在的面向高收入阶层，赚取高额利润的开发倾向，应定位于中低收入居民，体现最广大人民群众的根本利益。

1.3研究过程及内容

2012年6月，我公司受南阳市世星房地产开发有限公司委托，派专业技术人员组成项目组，开展本项目的外业调查工作，项目组根据项目具体特点及项目单位对本项目有关要求，编制了本项目工程申请报告。

1.4研究工作依据

①项目申请报告编制委托书；

②《河南省十一五基础设施发展计划》；

③项目承建单位提供的有关本项目的基础、技术资料等。

第二章项目建设的条件及必要性

2.1项目建设的自然条件

2.1.1地形、地貌

内乡县位于南阳盆地西沿，伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县接壤。

全县地势北高南低，由西北向东南逐渐倾斜，山区、丘陵、平原、河川多种地形相同。

北部伏牛山脉主峰及山岭呈东西走向，峰峦叠峙，山高林密；西南部为浅山岗坡，属伏牛山余脉，沟壑纵横；中南部系南北走向的黄土丘陵及条带平原，湍河、默河、刁河、黄水河为境内四大河流。

2.1.2气象

内乡县气候属北亚热带大陆性季风气候，处在北亚热带北界，具有由北亚热带向暖温带过渡的特点，兼有南北气候之长，气候温和，雨热同季。

区域内年平均气温15℃，最冷为1月份，极端最低气温为-14.4℃，最热为每年的7月份，极端最高气温为42.1℃；降雨量750～850毫米，年平均降雨量为790.8毫米，年降雨量多集中在6月至8月份，占全年降雨量的63.2%，暴雨多为短历时。

年平均日照时数1973.6小时，全年平均无霜期220天。

2.1.3地质

南阳地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川——维摩寺——新安店一线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系。

在瓦子穴——乔端与商丹——西峡——镇平两大断裂之间发育加里东造山带，在强烈的板块挤压碰撞过程中，地层发生褶皱和变质，并伴有岩浆侵入，地质构造发育，形成了现在的地貌形态。

项目区内地层为上元古界和下古生界加里东构造层，在坳陷盆地为白垩系陆相碎屑沉积，以及第四系松散堆积物和花岗岩或花岗闪长岩侵入体。

2.1.4地震烈度

南阳市位于华北、西南强地震带与中南弱地震带之间，受区域性较大控震构造与较小发震构造的影响，形成了震级小、震源浅、烈度大、地震活动弱等特点，历史上发生过多次地震。

据统计资料表明，有史以来，南阳市共发生地震60余起。

总的来说，项目区域是我国大陆地区上地震活动水平低的一个地区。

划分，本区地震动峰值加速度系数不大于0.05g，对应国家地震烈度区划，路区为小于Ⅵ度。

2.1.5水文地质

区域河流水系属长江流域汉水水系：

路线所经河流为湍河及其支流，区域内地表水丰富。

区内地下水类型主要有：

基岩裂隙水、岩溶水及孔隙潜水。

基岩烈隙水主要赋予片岩、片麻岩以及花岗岩中，片岩裂隙细小，水量不大；片麻岩和花岗岩裂隙宽度较大，延伸较远，储水空间大，导水性强，特别是构造带为良好的储水结构，主要接受大气降水补给和远程构造裂隙补给，地下水往往以潜流形形式排泄于沟谷中。

由于山高谷深，植被繁茂，枯枝落叶对降雨起滞流作用，地下水以潜流形式教经常补给沟谷，所以山高水高。

岩溶水主要赋予大理岩中，在与片岩接触带往往形成地下水汇集带，沿着层面以泉的形式出露，为人畜用水水源。

潜水主要储存于河流沟谷中的砂砾石层内。

2.1.6工程地质评价

项目地区地质构造具有多旋回、强烈变动特征。

褶皱构造呈线状展布，形态复杂；断裂构造以区域性大断裂为主，呈北西西或北西向，次为北东向、北北东向延伸。

该区内发育有不同时期的构造形迹，其中维向构造体系尤为发育，构成了基本的构造格架，形成了一系列北西——南东向的褶皱带、断裂带、变质岩带和岩浆岩带。

综合评价：

本区域工程地质条件良好。

2.2项目所在区域建设条件

百货住宅小区具有得天独厚的优势条件

2.2.1地理位置优势

开发项目选址位于县城中心地带，邻近城镇一小，四小，实验初中，教育资源丰富。

2.2.2交通通讯条件优势

交通方便，邮电、通讯也很便利，内乡县邮电局程控电话系统，内乡县有线电视台与其它通讯手段为小区保障畅通，直入各户。

2.2.3给水、供电优势

该住宅小区按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。

小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。

小区电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。

2.2.4地形地貌优势

整个小区地势平坦，无拆迁任务，便于直接开发，四周无任何污染源，较大噪声源。

2.2.5工程地质及水文地质

该地区位于湍河东岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。

内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震八级建设。

2.2.6气象资料

年平均气温：

14.9℃

极端最高气温：

45.1℃（7-8月）

极端最低气温：

-21.2℃

年最大降水量：

1290.1mm

年平均相对温度72%

绝对温度：

14.0mp

常年主导风向：

东北风（冬季）

东偏南风（夏季）

最大冻土深度：

200mm

最大积雪深度：

250mm

基本风压：

35kgm2

基本雨压：

30kgm2

2.3建筑材料及运输条件

2.3.1石料

根据调查，项目所在区域优质石料分布较小，工程用石料主要来源内乡县灵山，通过公路直接运往工地。

但必须经试验其材质合格方可使用。

2.3.2砂、砂砾

工程用砂料来源于湍河内开采，湍河内砂砾料品质优良，可直接挖取利用，通过公路直接运往工地。

2.3.3其它材料

该项目所需其它材料在市场供应充足，目前价格平稳，而且能够就地取材，便于施工，符合施工条件。

水泥：

主要货源有空后水泥厂、泰隆水泥厂，他们规模大，信誉好，产品质量优，价格平稳。

钢材：

各种型号钢材均可购到，而且质量有保证。

砖的供应：

内乡砖厂甚多，且质量稳定，能够保证工程质量。

2.4项目建设的必要性

内乡县总面积2465平方公里，人口63万人，改革开放以来，随着电力交通、通讯等城市基础设施发展迅速，尤其是随着宛坪高速公路和宁西铁路的建成通车，有力的吸引着中外客商，从而也促进内乡县的外来商户和城市人口猛增。

这些人员进入城市给我县原有的房地产市场带来一定冲击，加之城镇原有居民受各种广告和推广概念的引导，接受新生事物的能力在某种程度上有了一定的提高，住房观念也有了很大的改变，消费心理由居住型逐步向舒适型转变，并有向享受型转变的趋势，这些都有力的刺激了我县住房消费的升温。

第三章项目建设的社会条件

内乡县地处豫西南，位于伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县接壤。

内乡县总面积2465平方公里，人口63万，辖16个乡（镇），289个行政村。

内乡县矿产资料丰富，聚宝藏珍，目前已发现有金、银、铀、石墨、大理石、矽线石、高岭土等金属和非金属矿产30多种。

矽线石、石墨、金矿、花岗岩、大理石等具有储量大、质量好、品位高、易开采等特点，尤其是矽线石矿储量超过1000万吨，精矿三氧化二铝含量达58.9%，储量和品位均居全国第一。

大理石、花岗岩、石墨、海泡石等远销日本、欧洲和东南亚各国。

内乡县主要粮食作物有小麦、玉米、大豆、水稻、红薯等；主要经济作物有棉花、烟叶、芝麻、花生、食用菌、朝天椒、龙须草等；林果资源有松、杉、泡桐等用材料30多种和苹果、柑桔、板栗、柿子、油桐、生漆等经济树20多种及猴头、木耳、蘑菇等繁多的土特产品。

中药材有山萸肉、杜仲、天麻、辛夷、桔梗等，其中山萸肉年产25万公斤，占全国产量的六分之一。

境内生物种类繁多，有珍贵的野生动物资源。

改革开放以来，内乡县经济和各项社会事业取得了长足发展，2009年，内乡县实现生产总值98.52亿元，其中第一产业实现25.89亿元，第二产业实现46.60亿元，第三产业实现26.03亿元，分别上年增长4.6%、11.4%和18.5%。

第四章建设方案

4.1总平面设计

4.1.1百货小区住宅项目，坚持以人为本，结合周边环境，考虑到综合性生态平衡，建设设计的安全性、经济性、实用性，力争使整个小区功能齐全，设计合理，服务优质，舒适方便，在小区内设社区医疗服务站等服务设施，小区内的建设严格按照国家建设标准留足遮阳面和绿化带，种植花草树木，随身场所，并视其情况，建设立体绿化，屋顶绿化，力争使整个小区安静、舒适、方便、卫生。

4.2建筑设计

建筑的本质在于通过物质手段为人提供满足不同使用要求的空间，作为安居工程，其使用功能，建筑造型，装修标准，建筑层高，建筑物群体及其与周围环境的关系都影响着建设使用和管理服务效果。

4.2.1设计依据

（1）《采用建设设计通则》JG）37-87（试行）

（2）《住宅建筑设计规划》GB）96-86

（3）《建筑设计防火规范》GB）16-87

4.2.2立面设计

根据小区周边环境，经过多次方案论证和比较，为使小区亲切、别致。

建筑群外坪采用新型的防水彩色外墙涂料，与蓝天、草地构成一幅雅致、脱俗、亲切怡人的画面。

4.3结构设计

（1）小区内住宅为砖混结构，临街房采用框架结构。

（2）抗震结构严格按照8度抗震设防要求设计。

（3）基础方案根据场地质情况而定，若地质情况良好，地耐力较高，原则上采用天然浅地基础方案。

4.4给排水及消防设计

4.4.1设计依据

（1）小区规划图

（2）《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88

（3）《建筑设计防水规范》GBJ16-87

4.4.2设计范围及供水量计算

（1）设计范围：

本工程室内外给排水及消防设计

（2）供水量计算

用水单位

平均时（m3h）

最大时（m3h）

最大日（m3d）

住宅

25.0

450

绕道路

3.0

10.0

绿化用水

3.0

25.0

公用设施

1.5

3.5

15.0

合计

32.5

58.5

500

消防用水量：

室内5Ls，室外15Ls，共计20Ls，同一时间火灾次数按一次，火灾延续时间按小时计。

4.4.3给水设计

水源由县城自来水管网接入，尽量利用外网压力，加压部分采用变频调速恒压供水，采用下行上给式供水。

4.4.4排水设计

（1）室内排水采用雨污分流，室内排水管采用UPVC排水管粘接，室外雨水采用PVC排水管。

（2）室内污水排出后，经生物化粪池处理后最终排入市政污水管网，经县污水处理厂处理达标后排入湍河下流。

（3）屋面雨水有组织排至室外地墙坪。

室外地面雨水汇集后，接地形排入市政雨水系统。

设计重现期为一年，采用钢筋混凝土管洪流，出口坡度为3%，初选总出口管径为DN800mm。

4.4.5消防设计

1、设计依据：

各有关专家提供的设计条件要求及建筑设计防火规范。

2、建筑而火等级：

本设计所有建筑物耐火等级均为二级。

3、总平面布置：

居住区内所有建筑物之间均能满足防火间距要求，小区及各组团内均布置有相互贯通的道路并分别与县城道路相连，并备有消防通道，使区内道路形成出入方便的环形消防通道。

4、消防供水：

小区内设有生活、消防给水管网。

管网沿道路环状布置，按规范要求敷设室外地下消火栓。

5、消火栓均采用DN100mm，25米水