房地产住宅小区项目可研报告.docx

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房地产住宅小区项目可研报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

xx住宅小区

1.1.2项目建设单位

xxx地产开发有限公司

1.1.3项目建设地点

x市x教场路与解放路交叉处东南侧

1.1.4项目负责人

xxx地产开发有限公司

1.2项目单位概况

1.2.1项目建设单位

单位名称：

x市xx地产开发有限公司。

单位住所：

x市永定办事处回龙居委会金海岸

法定代表人：

李唯读

注册资本：

3015万元

公司类型：

有限责任公司

经营范围：

房地产开发、销售；相关物业管理；建筑材料、五金交电、化工产品（不含危险品）、日用百货、针棉织品经营。

成立日期：

二00一年六月四日

房地产开发企业资质等级：

二级

房地产开发企业资质证书编号：

湘建房（张）字第026号

单位简介：

xxx地产开发有限公司成立于2006年6月，通过多年的经营发展，先后开发了芙蓉综合楼、百灵新村、南庄花园、金海岸旅游商业中心，累计开发面积26万平方米，已成为x市知名的房地产开发公司，为了充分发挥公司主营业务，坚持以盈利为目的，以服务社会为理念的指导方针，选择地理位置优越、环境效果较好的地段作为公司房地产开发项目的发展战略。

公司董事长李唯读先生，男，1967年12月15日出生，湖南湘乡人，中共党员，大专文化，工程师，现任xxx地产开发有限公司董事长兼总经理，占有注册资本3015万元的97%。

1990年7月毕业于湖南省建筑学校；1990年—1999年12月在x第一建筑工程公司任工人、技术员、项目经理、分公司经理；1999年12月—2001年5月任x中房开发有限公司副总经理；2001年6月—至今任xxx地产开发有限公司董事长、总经理；2005年—至今年任x华天大酒店董事长。

1.3可行性研究依据及范围

1.3.1研究依据

1）xx项目地形图。

2）xx项目设计方案图。

3）《x市总体规划（修编）（2002-2020年）》。

4）《x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。

5）x市政府及主管部门的有关文件规定。

6）国家现行的有关政策和法规。

7）国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》（试用版）。

8）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与数（第二版）》。

9）建设单位提供的其他基础资料。

1.3.2研究范围

依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对xx工程项目建设的必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、建设方案、投资估算、经济效益、社会效益和环境效益等进行综合研究。

1.4主要技术经济指标

项目主要经济技术指标如下表1-1。

表1-1项目主要技术经济指标汇总表

序号

项目

技术经济指标

单位

备注

一

项目概况

1

总用地面积

28809

㎡

规划建设用地面积

23698

㎡

2

居住户（套）数

642

套

3

总建筑面积

121033

㎡

4

按功能性质划分

4.1

住宅建筑面积

86579

㎡

4.2

商业面积

8172

㎡

4.3

地下车库及其他面积

23788

㎡

4.4

配套设施

2494

㎡

5

按地上地下划分

5.1

地上建筑面积

97245

㎡

续表1-1项目主要技术经济指标汇总表

序号

项目

技术经济指标

单位

备注

5.2

地下车库建筑面积

23788

㎡

6

停车泊位

764

辆

6.1

1）地面

99

辆

6.2

2）地下

665

辆

7

容积率

4

8

建筑密度

33.1

5

9

绿地率

15.3

%

10

绿化面积

3625.8

㎡

11

建筑占地面积

7849.8

㎡

12

道路广场面积

17333.4

㎡

二

投资数据

1

总投资

32000

万元

1.1

固定资产投资

26901

万元

1.1.1　

静态投资

25461

万元

1.1.2

建设期利息

1440

万元

三

筹资数据

1

总筹资

32000

万元

1.1

业主自有资金

16309

50.1%

1.2

自筹资金

691

2.16%

1.3

申请银行贷款

15000

46.88%

四

经济指标

1

销售收入

53760

万元

2

财务净现值

16623

ic＝12%

3

投资利润率

51.9

全部投资

4

静态投资回收期

1.46

全部投资

5

动态投资回收期

1.52

全部投资

6

投资利润率

101.9%

自有资金

7

财务内部收益率

118.6%

自有资金

8

财务净现值

16623

ic＝10%

项目开发建设成本费用投资估算

项目计算期投入总资金估算为32000万元，其中开发建设投资26901.57万元，占84.07%；固定资产投资1415.87万元，占4.43%；经营成本费用3682.56万元，占11.51%。

项目收入单价：

本项目高层住宅均价按3200元/平方米计取，可销售建筑面积86579.2平方米；

商铺均价按27000元/平方米计取，可销售面积8172.1平方米；

地下车库按60000元/个计取，可销售套数为665套。

1.5研究结论

1.5.1项目建设必要性和可行性

1）项目建设符合国家现行宏观经济政策，符合x市x市“十五”时期城市基础设施总体发展规划。

2）项目建成有利于发挥该项目自身优势，改变此地段居住环境。

3）项目开发方面规划全面、科学、实用，技术上严格要求，安全、通行、环保、节能等配备实施，符合x市x市城市规划要求，技术上有保证。

4）项目建成后能为x市居民提供一个高档次的“运动型生态花园”住宅小区。

1.5.2问题与建议

1）由于项目建设规模较大、资金相对需求较大，开发单位应注意保证资金按期足额到位，以确保项目的顺利实施和预测经济效益的实现。

2）质量是项目的生命线，产品是项目的生命力，应严格控制好工程的发包和材料的采购，通过公平竞争、择优选取的招标形式选择施工单位和材料厂商，确保产品质量和项目的开发进度。

3）营销是项目成功与否的关键，公司严格要求销售对市场适时反映，应精心安排好营销组织、控制好销售节奏，确保项目的销售和项目资金回笼顺利。

4）从项目技术及经济等多方面分析研究表明，项目投资开发切实可行，但由于资金需求量较大，建议有关部门给予大力支持，以确保项目的顺利实施。

1.5.3结论

综上所述，本项目在技术上和经济上均可行。

在全面分析市场、准确经营定位，提高项目管理水平的前提下，项目建成后，有可观的经济效益和社会效益。

项目的社会效益主要表现为：

首先，满足x市居民对中高档次住房的需要；其次，城市建设的需要；第三，满足随着经济发展而逐渐增长的住房扩大规模建设需求；第四，完善城市功能，提高城市品位，打造环境好、品位高的住宅示范小区。

项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。

第二章市场分析

2.1x市总体经济状况

2009年，x市国内生产总值突破二百亿元大关，达到203.1亿元，比上年增长13.7%，连续7年实现两位数增长。

增速比全省和去年同期分别快0.1和0.5个百分点。

其中，第一产业增加值26.89亿元，增长5.6%；第二产业增加值47.06亿元，增长17.7%；第三产业增加值129.15亿元，增长13.8%。

对经济增长的贡献率分别为5.0%、29.4%、65.6%，三次产业的比重由上年的14.6：

23.5：

61.9调整为13.2：

23.2：

63.6。

按常住人口计算，x市人均生产总值13517元，增长12.9%。

2.2x市房地产现状分析

x市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市经济发展、居民居住水平的提高做出了巨大贡献。

房地产业作为国民经济支柱产业，其健康发展对国民经济发展起着举足轻重的作用。

特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。

在这种背景下，在现有规模的基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎样变化，成了社会各界关注的问题。

为此，我们从分析近几年的房地产开发市场状况，对x市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，编制本项目可行性研究报告，以满足业主的决策需要，促进房地产市场保持健康协调发展。

2.3x市房地产需求分析

x市房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大

1、消费升级转型带动住房改善型需求增长。

从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。

2、城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。

3、危旧房改造产生被动型住房需求。

x市以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。

4、外向度扩大，需求多样化。

随着外向经济的不断发展，越来越多资本注入x，越来越多外资企业登陆x，进而加大了对高档写字楼和商业经营用房的需求。

在提升房地产质量和人气的同时，为x房地产市场发展创造了良好的契机。

综上所述，x市每年住房需求十分旺盛，开发潜力巨大。

5、根据《x市住房建设规划（2006-2010年）》住房建设需求情况的预测：

（1）根据人口增长测算。

目前，市城区人口为16.5万人，按照《x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的目标，到2010年市城区人口将达到22.5万人，净增人口6万人，按每户3.5人、每户90m2计算，约需住房154万m2。

（2）根据拆迁规模测算。

市城区每年需拆迁417户，五年共需拆迁2085户，按每户90m2计算，约需住房19万m2；武陵源区因景区建设要求需拆迁2500户，约需住房36万m2。

共计55万m2。

（3）根据可供上市的二手房测算。

根据市场调查，目前市城区原居住在房改房中的12480户居民，已有2149户换房，按每户70m2计算，有15万m2的二手房提供市场。

（4）综合以上测算情况，净增人口需要154万m2的住房，加拆迁被动性住房需求55万m2，两项合计为209万m2，减去可供上市的二手房15万m2，故规划期内市城区住房需求量为194万m2。

2.4x市房地产价格分析

x市的房地产消费在全省范围内是相对较高的，低于省会长沙，与常德市房地产消费相当，商品房单价1800元/m2至3500元/m2。

其中多层均价在1800元至2200元/m2左右，小高层均价在2500元至3500元/m2，市中心繁华地段商铺价格20000元/m2起至50000元/m2

2.5项目周边环境分析

2.5.1项目地理位置分析

本项目位于教场路与解放路交叉处东南侧，三面临街。

东侧为2000年开发的物流小区；南侧为天门路；西侧为教场路；北侧为解放路。

本地场是x市城市的经济、文化中心。

新建商业大楼南侧广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。

周边的医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。

2.5.1项目周边配套设施现状

1、医疗配套设施：

教场中路