住宅小区房地产项目税收筹划建议书.docx

住宅小区房地产项目税收筹划建议书.docx

《住宅小区房地产项目税收筹划建议书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅小区房地产项目税收筹划建议书.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

住宅小区房地产项目税收筹划建议书

税收筹划建议书

——xx花园开发项目

编制单位：

xxxx税务师事务所有限公司

编制日期：

xx年八月二十八日

一、总论2

（一）建设单位基本情况2

（二）开发项目概况：

2

（三）税收筹划建议书的编制依据与原则2

（四）税收筹划建议书的工作目标3

二、经济指标分析3

（一）基本经济技术指标3

（二）预期财务指标分析4

（三）纳税指标分析6

三、本开发项目的纳税筹划8

（一）销售收入的筹划8

（二）成本费用的筹划9

（三）营业税的税收筹划10

（四）土地使用税的税收筹划13

（五）房产税的税收筹划13

（六）土地增值税的税收筹划13

（七）企业所得税的税收筹划15

四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险19

（一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估19

（二）项目税务筹划实施中应注意的问题19

（三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策20

一总论

（一）建设单位基本情况

建设单位：

xx（xx）房地产开发有限公司。

工商注册号：

企独xx第号。

住所：

xxxx园百合场路。

所有制性质：

有限责任公司（外国法人独资）。

法宝代表人：

注册资金：

2710万美元。

经营范围：

从事房产的开发，经营本公司开发的房产。

营业期限：

（二）开发项目概况：

项目名称：

xxxxxx花园开发项目。

立项批复：

xxxx委字

建设规模：

用地面积242253平方米，总建筑面积207231平方米。

建设内容：

建设6幢高层住宅，29幢景观排屋，122幢独立住宅和相应的附属设施。

投资总额：

暂估75000万元。

贷款金额：

18000万元。

建设主体：

xx（xx）房地产开发有限公司。

（三）税收筹划建议书的编制依据与原则

我们以xx（xx）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号xxxxxx花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。

通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。

我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。

贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。

（四）税收筹划建议书的工作目标

通过对xx（xx）房地产开发公司开发的xxxx花园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化项目税务结构，降低税务风险。

二经济指标分析

（一）基本经济技术指标

项目

金额

单位

总用地面积

242253

㎡

总建筑面积

207231

㎡

地上建筑面积

155291

㎡

其中：

高层住宅

77894

㎡

景观排屋

69845.6

㎡

独栋住宅

59491.4

配套公建

3800

㎡

其中：

商铺

1080

㎡

配套用房

2000

㎡

幼儿园

720

㎡

地下建筑面积

45731

㎡

其中：

高层住宅

9750

㎡

景观排屋

20161

㎡

独栋住宅

15820

㎡

建筑占地面积

56590

㎡

建筑密度

23.40%

容积率

0.641

㎡

绿地面积

99810

㎡

其中：

水面面积

35290

㎡

集中绿地

11360

㎡

宅间绿地

53160

㎡

绿地率

41.20%

总户数

675

户

其中:

高层住宅

300

户

景观排屋

253

户

独栋住宅

122

户

停车位

820

个

其中:

地上停车位

108

个

地下停车位

712

个

其中:

高层住宅

212

个

景观排屋

254

个

独栋住宅

246

个

自行车库面积

1260

㎡

地下人防面积

4600

㎡

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。

根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。

（二）预期财务指标分析

1、经营收入预测

项目自实施后开始预售，房屋可销售面积为156,68.05ｍ2，其中独栋别墅43,225.56ｍ2，景观排屋50,546.84ｍ2，高层62,995.65ｍ2。

根据现阶段xx市商品房市场行情预测，该项目销售单价为：

独栋别墅1.5万元/ｍ2；景观排屋0.85万元/ｍ2；高层均价0.5万元/ｍ2，商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进行收入预测。

可销售面积总收入预测表

户型

套数

套型建筑面积（㎡）

总面积（㎡）

预计单价

（万元）

总价（万元）

独栋住宅

8

458.58

3,668.61

1.50

5,502.91

7

458.58

3,210.03

1.50

4,815.05

33

307.43

10,145.19

1.50

15,217.79

1

328.45

328.45

1.50

492.68

7

307.43

2,152.01

1.50

3,228.02

33

348.82

11,511.13

1.50

17,266.69

12

348.82

4,185.86

1.50

6,278.80

6

437.48

2,624.87

1.50

3,937.31

14

350.66

4,909.30

1.50

7,363.94

1

490.10

490.10

1.50

735.15

小计

122

3836.35

43,225.55

1.50

64,838.34

景观排屋

253

50,546.84

0.85

42,964.81

高层住宅

300

62,995.65

0.50

31,497.83

合计

156,768.05

　0.89

139,300.98

2、成本费用预测：

由于贵公司工程部无法提供准确可行的项目预算资料，其实测成本又与可行性报告存在较大差异，故我们无法对其成本费用按会计科目进行分项计算，以下房屋建造成本是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在项目的具体实施过程中进行一定的修正。

1

联排基础工程

19194.2m2

700元/m2

13,435,940.00

2

联排一层结构封顶

19194.2m2

600元/m2

11,516,520.00

3

联排主体结构封顶

31457.2m2

673元/m2

21,170,695.60

4

联排主体装饰

69845.6m2

650元/m2

45,399,640.00

5

联排水电按装

69845.6m2

80元/m2

5,587,648.00

6

联排室内及周边智能化按装

69845.6m2

45元/m2

3,143,052.00

7

别墅基础工程

15843.8m2

700元/m2

11,090,660.00

8

别墅一层结构封顶

21823.8m2

600元/m2

13,094,280.00

9

别墅主体结构封顶

21823.8m2

730元/m2

15,931,374.00

10

别墅主体装饰

59491.4m2

900元/m2

53,542,260.00

11

别墅水电按装

59491.4m2

120元/m2

7,138,968.00

12

别墅室内及周边智能化按装

59491.4m2

50元/m2

2,974,570.00

13

人防、高层基础工程

10555m2

2500元/m2

26,387,500.00

14

高层主体结构

77894m2

350/m2

27,262,900.00

15

高层主体装饰

77894m2

700/m2

54,525,800.00

16

高层管线及设备安装

77894m2

180/m2

14,020,920.00

17

高层智能化

77894m2

30/m2

2,336,820.00

19

别墅样板房内装饰及家俱

1712.2m2

4000/m2

6,848,800.00

20

别墅样板房外及售楼处景观工程

约10000m2

230元/m2

2,300,000.00

21

桩基工程A区

5,779,544.00

22

桩基工程C区.B区1-10

4,806,070.38

23

桩基工程B区11-29

3,276,155.70

24

桩基工程D区

3,020,611.90

25

道路硬化

9500m2

50元/m2

475,000.00

26

临建场地及临建工程

1,500,000.00

27

售楼处工程

3,000,000.00

28

xx鑫祥

3,225,000.00

29

xx宏达监理

1,720,000.00

30

xx恒鸿监理

820,000.00

31

小区景观及道路雨水工程

约100000m2

270元/m2

27,000,000.00

32

小区景观河、驳岸、水处理工程

33166.8m2

120元/m2

3,980,016.00

33

图纸设计费及景观设计费

9,000,000.00

34

供电、箱变系统工程

207231m2

260元/m2

53,880,060.00

35

雨水、污水系统工程

207231m2

45元/m2

9,325,395.00

36

燃气系统工程高层

300户

3000元/户

900,000.00

37

燃气系统工程联排

253户

10000元/户

2,530,000.00

38

燃气系统工程别墅

122户

25000元/户

3,050,000.00

39

人防工程规费

93772.4m2

48元/m2

4,501,075.20

40

其它项目工程规费及不可预见费

207231m2

40元/m2

8,289,240.00

40

城市基础设施费

207231m2

50元/m2

10,361,550.00

合计

498,148,066

（三）纳税指标分析

一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：

契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、企业所得税等，现根据贵公司提供的相关数据测算本项目所需缴纳的各种税费：

1、土地面积为242,253.00万平方米，可销售面积为156,768.05平方米，平均售价:

独栋1.5万元/平方米,联排0.85万元/平方米,高层0.5万元/平方米；

2、土地成本为2.419亿元（其中有38亩按120万元/亩暂估），建造成本平均为:

独栋2712元/平方米,联排2252元/平方米,高层2302元/平方米；

3、注册资本为2710万美元，前期资金需求约1.8亿元人民币通过银行贷款解决；

4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。

在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况如下：

1、营业税、城建税及教育费附加（由于贵公司为外商投资企业,暂免城建税及教育附加）

139,300.97*5%=6,965.05万元

2、土地增值税

收入：

139,300.97万元

可扣除项目：

土地成本24,190.00万元

建造成本：

49,814.81万元（由贵公司工程部最新提供数据,暂未计算资本化利息部分）

三项费用：

（24,190.00+49,814.81）*10%=7,400.48万元

税金及附加：

6,965.05万元

加计扣除：

（24,190.00+49,814.81）*20%=14,800.96万元

增值额：

139,300.97-24,190.00-49,814.81-6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,129.67万元

增值率：

36,129.67/10,3171.30=35.02%﹤50%

所对应的增值率30%

在这里应当指出,作为定位于中高档楼盘的本开发项目而言,其增值率是较低的,在土地增值税清算时可能会引起税务机关的高度关注，有一定的税收风险。

土地增值税：

36,129.67*30%=10,838.90万元

3、土地使用税（暂用土地证上面积216,943.10平方米,按5年计算）

216,943.1*6*5/10000=650.83万元

4、印花税（暂只考虑购销合同,建筑安装合同及借款合同）

（139,300.97+49,814.81）*0.03%+18,000*0.005%=57.64万元

5、企业所得税

收入：

139,300.97万元

经营成本：

49,814.81+24,190.00=74,004.81万元

税费：

6,965.05+10,838.90+650.83+57.64=18,512.41万元

财务费用：

18,000.00*7.56%*3=4,082.40万元（尚未考虑资本化）

管理费用及销售费用：

139,300.97*5%=6,965.05万元

企业所得=139,300.97-74,004.81-18,512.41-4,082.40-6,965.05=35,736.30万元

企业所得税：

35,736.30*25%=8,934.08万元

项目结束后，合计纳税为：

18,512.41+8,934.08=27,446.49万元

项目净利润为26,802.22万元

项目整体税负率=27,446.49/139,300.97=19.70%

整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算

项目

金额

营业税、城建税及教育费附加

6965.05

土地增值税

收入

139300.97

可扣除项目

土地成本

24190.00

建造成本

49814.81

利息支出（计入开发间接费）

0.00

三项费用

7400.48

税金及附加

6965.05

加计扣除

14800.96

小计

103171.30

增值额

36129.67

增值率

35.02%

所对应的增值率

30%

土地增值税

10838.90

土地使用税

650.83

印花税

57.64

企业所得税

经营收入

139300.97

经营成本

74004.81

税费

18512.41

利息支出

4082.40

管理费用及销售费用

6965.05

企业所得

35736.30

企业所得税

8934.08

项目结束后，合计纳税

27446.49

项目净利润

26802.22

项目整体税负率

19.70%

由上述计算可知,企业的利润率是决定税负率变化的主要因素，一般情况下随着利润率的上升,税负率肯定上升；纳税筹划的目的就是在保持既定利润率的前提下，使整体税负率下降。

三本开发项目的纳税筹划

（一）销售收入的筹划

　1、采用分期收款:

由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房产，故企业一般可采取分期收款方式销售。

采用这种方式，企业在会计处理时不需按售价总额一次性确认收入，而是按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本，这样可以起到延迟纳税,节省资金占用成本的作用,实际操作也较易进行。

2、分散收入：

当所开发的住房初步完工还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房产开发企业便可以与购买者签订房地产转移合同，当附属设备及装修完成后，再和购买者签订装修合同，这样开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，第二份合同上注明的金额属于营业税征税范畴，不征土地增值税，从而达到降低税负目的。

在本项目中土地增值税税率为30%，而营业税税率只有5%，简单而言，有25%的税负差异，但应当提请贵公司注意的是，该方案的实施前提是最好能有自己独立核算的装修公司，由于近年来国家加强了对房地产企业的税收冶理力度，这种实务操作具有一定的风险性，事前必须与税务机关进行有效的沟通。

由于在实务中不太容易操作，这里就不展开对该筹划方案的详细论述了。

3、销售价格：

假设销售收入为X，除税金及附加外的扣除项目为Y，结合本开发项目实际，增值率最好控制在20%--50%之间，由于可以享受减免城建税及教育费附加，故此项目税金暂只考虑5%的营业税。

X-（Y+5%X）/（Y+5%X）＞20%

X-（Y+5%X）/（Y+5%X）≤50%

求解可知：

1.2766＜X/Y≤1.6216

即贵公司为了控制各项目的土地增值税,最好是将收入控制在扣除项目金额的1.2766--1.6216倍之间,这样土地增值税税率才能保持在最低的30%,超过这个数值,则税率会提高至40%，造成更高的税收负担。

关于这一点，公司财务部门一定要按期进行必要的测算，以控制好整体税负。

（二）成本费用的筹划　

（1）费用的转化：

费用或支出的形式不同，适用不同的税收政策，并会大大影响企业的税负。

譬如，公司董事、监事的酬劳可以工资形式支付，对持股员工发放的红利可以年终奖金形式发放，营销人员的工资、奖金可转化为营业费用，通过包干形式进行薪酬激励，合理增加人工成本的税前扣除额度,但应当注意对其个人所得税的代扣代缴问题。

（2）资金借贷法：

就是利用自己的关联公司（最好是能享受税收优惠的公司或免税公司）将资金拆借给房地产公司使用，由房地产公司支付资金占用费，由此来加大房产开发费用。

（3）资产租赁法：

就是由自己的关联公司（同上）将房产、车辆、办公楼租赁给房地产公司用，并向其收取房屋租赁费、车辆租赁费，这样房产公司支付的租赁费就形成了它的开支，利润就转移到关联公司中，比较而言，整体税负还是降低的。

（4）业务招待费:

业务招待费必须是与开发经营业务有关，已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。

对于业务招待费，能转化为其他费用项目列支的，尽量不要列入业务招待费中,因为按照新的所得税法规定:

业务招待费的扣除限额是其发生额的60%，且不能超过销售收入的5‰；妥善处理企业筹备期间支付的业务招待费，并入开办费摊销，业务招待费若超过列支限额，应于申报纳税前先行进行纳税调整，以免税务机关稽查补征税款并罚款。

（5）避免费用和损失的纳税调整：

费用和损失作为收入的扣抵项目，一旦有与税法不符的的事项被审查出来，必遭剔除，严重的还会受到惩罚。

所以，房地产企业应遵循以下基本原则：

应取得税务机关监制的统一发票、收据等合法凭证；应与开发经营活动有关，且业已实现；凡是与形成企业当期收入无关的费用、损失，均不得列入；对于股东或高管的个人消费性支出或资金占用,财务部门一定要严格控制,以免在所得税汇算清缴时造成不必要的税收损失。

从实际情况看来，这一点应当引起贵公司管理当局的高度重视。

（三）营业税的税收筹划

1、成立物业公司负责代收款项

在房地产开发企业中，常见各种代收款项未并入营业额中计算缴纳营业税，给企业带来税收风险：

如有线电视安装费、管道费，煤气费、水电安装费、房屋专项维修基金等。

《根据营业税暂行条例》规定，房地产开发企业在销售房屋时取得的代收款项，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额，除了维修基金外（国税发[2004]69号），均应征收营业税。

国税发[1998]217号文件规定：

物业管理公司代有关部门收取的有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等，属代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。

这样，成立物业公司后，这块代收款项便可不征这5%的营业税，以及由此产生的按收入额预缴的1.5%土地增值税。

由于贵公司尚未提供具体数据指标，无法进行进一步量化分析。

2、建筑安装费用（建筑及装饰工程营业税）

由于建筑安装费用在开发产品成本构成中占有重要比例，故对建筑安装营业税的筹划直接影响到开发成本的高低。

国税发[2002]117号文件、财税[2003]16号文件的出台在很大程度上降低了建筑安装业务及其它工程业务营业税的计税基础，条款中规定不包括在工程计税营业额中的分项工程通常有：

A、通信线路工程，在开发项目中通常有小市政范围内的通信线路工程，包括电话线路、宽带、防盗监控系统等；

B、输送管道工程，在开发项目中通常有小市政范围内的供水、供电、供热、供气、排洪、排污等；

C、安装工程，在开发项目中通常有小市政范围内的变压器、分泵站、污水处理、通讯设备、监控系统、电梯，玻璃幕墙、铝合金门窗、入户防盗门、家庭锅炉、其它设备等；

D、其它工程，其范围根据《营业税税目注释》的定义是：

除建筑、安装、修缮、装饰等工程作业以外的各种工程作业，即只要工程内容涉及条款中所列举的材料、设备，均可适用“其它建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值”的免税规定。

现行工程预决算书编制的基本格式是：

工程直接费（包括材料、机械、人工及乙方采购的设备）+工程管理费+税费{（工程直接费+工程管理费）*税率}，这样总结算价款就扩大了税法规定的计税基础，它包含了税法规定不予征税的设备材料的价值，如：

玻璃幕墙的钢结构和玻璃、铝合金门窗、各类管线材料本身的价值。

这可以通过由甲方供材的方式达到节税的目的：

（1）甲供设备不征收营业税。

对大量使用上述所列举材料、设备的独立的分项工程，不列入总包范围，而以发包方供料的方式单独发包。

为保证工程质量、体现专业性，工程涉及的玻璃幕墙、铝合金门窗、金属结构等专业工程可以单独发包，采取“甲供材料”（塑钢型材、玻璃等）方式，合同金额不再包括甲供材料。

因为材料在采购过程中的总体税负不变，发包方在材料拨付后可以凭购料发票及出库单直接计入开发成本，按税法的规定，上述材料的拨付不构成施工方的计税承包价，不会增加承包方的税负。

而且，合理保留部分项目的材料供应权，也可以为消化利润寻找最低的成本途径预留空间。

（2）装饰工程中甲供材不再并入营业额征收营业税。

根据2006年8月17日《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》财税「2006」114号文的规定：

“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。

（3）在设置会计科目时，注意在“开发成本—建安工程费”科目下增设“设备（材料）”及其它必要科目，将免税设备与其它计税材料分开核算，避