房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy0301.docx
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房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy0301
第三章 房地产价格和价值
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析
本章考题在6-8题，考分分布为8-10分，考题多，开始涉及计算题了
单选
多选
判断
计算
2007
题数
3
2
3
8
分值
3
4
3
10
考点
建筑面积、投资价值、期房价格
重新购建价格、法定优先受偿权
抵押价值、拆迁估价、抵押估价
2008
题数
4
2
2
8
分值
4
4
2
10
考点
期房价格、抵押价值、实际价值、估价价值
成本租金、价值类型
房地产在用价值、作价入股价值
2009
题数
2
1
1
4
分值
4
1
8
13
考点
法定优先受偿款的构成项目、非市场价值
投资价值与市场价值的区别
再抵押价值
2010
题数
3
2
1
6
分值
3
4
1
8
考点
再次抵押贷款价值、楼面地价、名义价格与实际价格
名义价格与实际价格、投资价值
楼面地价
特别提示：
熟练使用函数功能计算器
第一节 房地产价格的含义和形成条件
1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。
房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付
2.房地产价格的形成条件（三条件）：
有用性，稀缺性，有效需求（意愿＋购买能力）
第二节 房地产价格与一般物品价格的异同（5个）
与一般商品不同在于：
⑴房地产价格与区位关系密切。
⑵实质上是房地产权益的价格
⑶房地产价格同时有买卖价格（有交换代价的价格，也称源泉价格）和租赁价格（使用代价的租金，也称为服务价格，）
⑷容易受交易者的个别情况的影响
⑸形成的时间较长
第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求
房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
需求的条件：
购买愿意＋购买支付能力
房地产市场需求：
在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。
【典型例题】形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.消费者能够承受并支付得起房地产价格
C.城市经济高速发展
D.人口急剧增长
E.房地产供给大于房地产需求
[答疑编号501254030101]
『正确答案』AB
『答案解析』参见教材P85。
2.决定房地产需求的因素（5因素）
⑴该房地产的价格水平（一般是负相关，但是有例外——炫耀物品和吉芬物品）
⑵消费者的收入水平（正常商品正相关，低档商品负相关，举例：
如出行交通工具选择，出租车和公汽）
⑶消费者的偏好（正相关）
⑷相关物品的价格水平
重要考点：
区分：
替代品——某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（举例：
保障性住房与商品住房）
互补品——某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（举例：
商品住宅与装修）
⑸消费者对未来的预期：
对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）
房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。
【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）
需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移
需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）
2.房地产供给（熟悉）
房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
两个条件：
供给愿意＋供给能力
房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者供给的总和
潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量
决定房地产供给量的因素：
该房地产价格水平（正相关）。
该房地产的成本水平（负相关）。
该房地产的开发技术水平（正相关）。
房地产开发企业和拥有者对未来的预期
■预期价格上升，则会增加供给量
■预期价格下降，则会减少供给。
房地产供给曲线是表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。
【难点】供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移）
与需求量的变化和需求的变化类同。
3.房地产均衡价格（熟悉）
是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。
4.房地产供求状况的四种类型
全国房地产总的供求状况
本地区房地产总的供求状况
全国同类房地产的供求状况
本地区同类房地产的供求状况
房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。
也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。
第四节 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值（了解即可，没有考点）
使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用
交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。
在房地产估价中所讲的价值是指交换价值
关系：
使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。
没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。
房地产既有使用价值也有交换价值
2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。
（两个特点：
是已经完成的事实，是个别价格）
【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系
当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。
三者关系：
最高买价≥成交价≥最低卖价。
最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间
实际成交价格落在区间的某个位置取决于：
该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力
【重点】买方市场与卖方市场
买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。
成交价偏向最低卖价。
卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。
成交价偏向最高买价。
【判断题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
（ ）【2008年真题】
[答疑编号501254030102]
『正确答案』对
『答案解析』卖方主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。
参见教材P91。
正常成交价格：
指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。
条件（7个）
■公开市场
■交易对象本身具备市场性
■众多的买者和卖者
■买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿
■自私且理性的经济行为（经济人假定）
■买者和卖者都具有完全信息
■适当的期间完成交易
按土地出让方式划分的成交价格
招标成交价——可实现高地价
拍卖成交价——最能抬高地价
挂牌成交价——可实现高地价
协议成交价——一般会降低地价
一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。
市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）
理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格。
【辨析】市场价格和理论价格
市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格
正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动
但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格
【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系
成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动
房地产估价是评估房地产的市场价格
评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。
它是估价师的估计值
【辨析】市场法——比准价格、成本法——积算价格、收益法——收益价格
收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格
成本法的积算价格倾向于最低卖价
市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格
正常成熟市场下，三种价格应该基本一致
房地产泡沫情况下，比准价格高于收益价格。
反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。
市场不景气情况下，积算价格高于比准价格或收益价格。
反过来，也成立。
同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内
好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格
正常交易的成交价接近市场价格；正常市场的市场价格接近理论价格；科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。
【例题】下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。
【2006年真题】
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
[答疑编号501254030103]
『正确答案』C
『答案解析』A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致；B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格；D收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格。
参见教材P93。
【判断题】在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。
【2009年真题】
[答疑编号501254030104]
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P93。
3.市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值——六种基本价值类型，后5种为非市场价值
市场价值（11年教材调整）
形成条件：
适当的营销、懂行、审慎、无被迫、公平交易
隐含前提：
市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买家因特殊因素加价；既不过于乐观也不过于保守；最高最佳利用；继续利用（持续经营）
（判断题）城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。
【2007年真题】
[答疑编号501254030201]
『正确答案』错
『答案解析』参见教材P95
投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。
（重要考点）
投资价值与市场价值的区别
市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。
市场具有唯一性
投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。
投资价值因人而异
投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期
投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格。
投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值
市场价值
投资价值
折现率
社会一般报酬率
特定投资者要求的最低报酬率
净收益
税前净收益（不扣除所得税）
税后净收益（扣除所得税）
未来净收益的估计
客观
可能乐观也可能悲观
政府国有土地招、拍、挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，是投资价值评估
关于投资价值和市场价值的说法，正确的是（ ）。
【2010年真题】
A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同
C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
[答疑编号501254030202]
『正确答案』ACDE
『答案解析』B投资价值和市场价值采取收益法评估时，采取的折现率是不同的，市场价值采取的折现率是社会平均报酬率，而投资价值的折现率是投资者要求的最低报酬率。
提示：
参见教材P97
下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。
【2009年真题】
A.在用价值为市场价值
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值
[答疑编号501254030203]
『正确答案』A
『答案解析』在用价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。
参见教材P96-99
对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。
【2009年真题】
A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值
[答疑编号501254030204]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P97
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）【2009年真题】
A.完全产权价值
B.出租人权益价值
C.快速变现价值
D.承租人权益价值
E.残余价值
[答疑编号501254030205]
『正确答案』CE
『答案解析』快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。
完全产权价值肯定是市场价值，出租权价值，和承租权价值，由于租金存在市场标准，租赁也是完全的市场行为，因而租金体现了市场价值。
参见P97
【判断题】对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。
【2009年真题】
[答疑编号501254030206]
『正确答案』错误
『答案解析』市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。
投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。
投资价值小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。
参见教材P98
谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值。
一般低于市场价值。
如抵押价值。
（判断题）房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。
（ ）【2008年真题】
[答疑编号501254030207]
『正确答案』错
『答案解析』参见教材P99
快速变现价值，卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值。
不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件，交易时间较短，一般低于市场价值
在用价值指在现状使用下的价值。
现状使用包括目前的用途、规模、档次、集约度，它可能是最高最佳使用，也可能不是。
当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。
当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。
合法利用下，市场价值-在用价值≥将现状改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润。
投资净收益投资净成本
例题：
（判断题）房地产的在用价值小于房地产的市场价值。
（ ）
[答疑编号501254030208]
『正确答案』错
『答案解析』当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。
当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。
这个说法缺少了前提。
参见教材P99
残余价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。
注意：
和残值概念的区分，残余价值大于等于残值。
资产寿命结束时，残余价值等于残值。
4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值
买卖价格是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益
租赁价格：
是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币、实物、无形资产和其他经济利益（注意：
与“租赁权价格”的区别）
【重点】租金的分类
租金种类
包含的项目
市场租金
商品租金
折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项）
成本租金
折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项）
准成本租金
福利租金
真正的房租
地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、持有环节税、租赁费用、租赁税费、利润（十项）
商品租金和成本租金的差别，多3个项目——保险费、地租、利润，
记忆窍门：
保利地产，这个是著名的地产龙头，保（险）、利（润）、地（租）
【重点】实际房租与真正租金的差别
□实际房租中可能包含着真正房租之外的费用（如水电费、物业管理费）
□实际房租中可能未包含真正房租的构成因素
例题：
下列属于成本租金构成的内容有（ ）。
【2008年真题】
A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.房产税
[答疑编号501254030209]
『正确答案』ABCE
『答案解析』参见教材P97
抵押价值：
是在抵押期间的各个时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，扣除法定优先受偿款后的余额。
抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额。
（安全性的要求）
法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。
包括：
已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。
公式
抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数
抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款
＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款
“已抵押贷款余额/社会一般贷款成数”，实际上就是初次抵押需要设定的抵押价值
王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额偿还。
2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。
预测该商铺未来第1年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。
当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
（8分）【2009年真题】
[答疑编号501254030210]
『正确答案』再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款层数-其他法定优先受偿款
已经还了40期，还有20期未还
再次抵押价值=747.44-75.74/0.6=747.44-126.23=621.21
参见P102-103
P102
教材例3-1
某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（ ）万元.2010真题
A.2500 B.3000 C.3500 D.4000
[答疑编号501254030211]
『正确答案』B
『答案解析』6000-1000-1000/50%=3000
（判断题）某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。
目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。
（ ）【2008年真题】
[答疑编号501254030212]
『正确答案』对
『答案解析』未还贷款=200*（5-2）/5=120万元
再次抵押价值=500-未还贷款/抵押成数=300万元
改“等本金还款方式”为“等额还款方式”，这个判断题的答案就是错误了。
参见教材P102
在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。
法定优先受偿款包括（ ）。
【2007年真题】
A.划拨土地应补交的出让金
B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款
D.强制执行费用
E.估价费用
[答疑编号501254030213]
『正确答案』ABC
『答案解析』法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用），但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。
参见教材P101
某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万。
【2008年真题】
A.370 B.385 C.420 D.550
[答疑编号501254030214]
『正确答案』B
『答案解析』解析：
（600-50）*0.7=385
参见教材P102
例题：
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。
（ ）【2007年真题】
[答疑编号501254030215]
『正确答案』错
『答案解析』再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工
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