房地产基础知识与业务流程.docx

房地产基础知识与业务流程.docx

《房地产基础知识与业务流程.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识与业务流程.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产基础知识与业务流程

房地产基础知识于业务流程

1．房地产行业的基础知识

1.什么是房地产？

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为“不动产”。

存在形态:

土地、建筑物、房地合一

2.什么是容积率和得房率？

1　容积率：

是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

容积率越高，说明小区内房屋套数越多，居住人数也就越多，所以居民的舒适度越低。

反之容积率低则舒适度越高。

2　得房率：

可供支配的面积（套内面积）与建筑面积之比。

3.房地产的特征

1　房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

2　房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

3　房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

4.房产建筑面积的组成

1　建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

2　套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

3　公摊面积：

分摊的共有公用建筑面积。

5.房屋使用性质的分类

1　住宅：

普通住宅（套内面积140平方以下）及非普通住宅（套内面积大于等于140平方）

2　非住宅：

商铺、写字楼、厂房、单身公寓

住宅分类

①按照楼层对住宅的分类

1）多层：

总楼层7楼及以下

2）小高层：

总楼层在8-12楼

3）高层：

13楼以上

4）跃层：

套内空间跨跃两楼层及以上的住宅

（跃层：

由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋，但和LOFT不同；loft户型一般是层高在5米左右的小户型，面积在30-50平米。

由于可以分割成两层，实际使用面积就可达到销租面积的近两倍。

而且高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。

一般设计为下层做客厅、餐厅、厨房，上层做卧室和书房。

）

②按照房屋产权性质对住宅的分类

5）商品房：

是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营建设并出租、出租的一手房。

6）房改房：

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。

7）私房：

又称私有住宅、私产住宅，由个人或家庭购买建造的住宅，包括商品房及已经交易过的房屋。

8）经济适用房：

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免征土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出租价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

9）集资房：

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出租。

产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

10）安居房：

指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房的一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是人均4平方米以下特困户提供的销租价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。

11）解困房：

是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

12）拆迁回迁房：

政府、开发商拆迁后实物分配的房屋。

6.土地类型：

按取得土地使用权方式的分类：

1　出让土地：

国家有偿出让的土地，土地使用者按照交纳土地出让金获得使用权，包括目前开发商建造的商品房用地等（涉及到要交纳土地出让金）。

2　租赁土地：

国家有偿出让的土地，土地使用者与国家签订租赁协议，按年交纳租金获得土地使用权。

3　划拨土地：

国家无偿提供的土地，包括房改房、教育用房、军事、科研用房的土地等等。

7.识别三证及不动产登记证

权属证书识别：

（何谓三证）

1　房屋权属证书包括房屋所有权证（简称房产证）、房屋共有权证、房屋他项权证

2　契证

3　国有土地使用证（简称土地证）

权属证书介绍

A.房屋所有权证和房屋共有权证：

由建设部统一设计、监制，为红色，是目前见到最多的。

第一页最上面可以看出房屋的区域及房屋的性质：

如杭房权证拱改字第06477747号，拱代表拱墅区，改代表房改房。

第二页记载的为房屋的基本情况，可以核对一下房屋的坐落与最后一页分层分户平面图上的座落是否一致，面积与平面图上的面积是否一致。

从房屋状况看，设计用途只有住宅跟非住宅之分，从中可以计算房产交易手续费：

住宅为2元/㎡，非住宅为6元/㎡。

下面设定他项权利摘要里可以看出房屋是否设有他项权利及抵押权人是谁。

第三页附记里有些会有加注：

比如另有共有权人，是否房改购房，总层数含有地下一层，或者继承等可以体现出来。

第三页右下角的填发时间可以用来判别是否为婚前婚后财产。

房屋所有权证填发时间早于结婚证填发时间的，属婚前财产，合同只需产权人一人签字即可；反之则为婚后共有财产，签订合同时需共有人签字同意。

最后一页分层分户平面图，有些可以看出房屋的年份，在平面图的上面有些（不是全部）会注明的，比如：

440495，说明此房为95年的。

备注：

①1998-1-1前签发的房屋所有权证和房屋共有权保持证为深棕色塑料封套的，可办理验换证手续，换发新证。

②房屋共有权证是指有两个或两个以上共有人所持有的证，其权利与所有权证一样。

从2008年7月1日起取消房屋共有权证的核发，一律核发房屋所有权证。

③他项权利证：

指房屋所有权人以外的公民或法人对房屋拥有的某种特定权利，主要是典权和抵押权，证内除说明房屋的状态外，着重载明他项权利的内容、期限、当事人的姓名等情况。

此证为银行所留。

B.契证：

可以反映房屋的基本情况，交税情况等等，像转移方式有买租、赠与、继承、析产、交换等，成交金额就是合同价，计税金额是成交价或评估价价高者，附注里会注明房屋的性质，如房改房，安居房等等，像房改房会注明免交契税，契证上的立契时间就是合同签订时间。

最后一张为契税完税凭证，这里的填发时间就是平时指的完税时间。

C.土地证：

现在有三种版本2005-10-1之后签发的为大的、暗红色的，2005-10-1前签发的为大的、金黄色的，房改房为小的大红色的。

土地的取得方式有出让（会注明终止日期）、划拨、房改购房（安居购房）等。

如为划拨或房改购房（安居购房）的都需缴纳土地出让金，且此类土地证没有注明终止日期的。

D.不动产登记证

2016年6月1日起，全面启用统一的不动产登记薄证样式。

新证启用后，以前的薄证继续有效，新证按照不变不换的原则，不能要求当事人强制更换，小产权房不会发证。

简称“三证合一”

2.房地产基础知识

1.什么是房屋管家？

1　房屋管家是对出租方和承租方提供全程服务的业务模式。

2　出租方将房屋委托给我们，由我们全权代为出租、管理，出租方获得固定的租金回报，既无风险且收益稳定。

3　承租方在不增加任何负担的情况下可享受到我们提供的租后服务。

4　简单地说：

就是以低价从房东方收入房屋，进行房屋管家，以高价出租给客户，赚取中间的差价和免租期。

房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式以一定的时间让渡给房屋经营单位，而形成的一种职业名词，称为房屋管家，房屋管家在约定时间内对委托房屋管理包括，日常管理,招租，承担房屋中途空置期风险等等。

比如说贾新贺在杭州有一套房子，贾新贺把房子委托给"鼎寓房屋管家，在一定的期限内，如果在约定的时间内能把房子租出去，是赚钱的，但如果没能租出去，一般是赔钱的。

这样既解决了业主的麻烦，也提高了租房的的效率。

2.房屋管家的特点？

出租方将房屋委托给房产公司，由房产公司全权代为出租、管理，出租方获得固定的租金回报，既无风险且收益稳定。

而承租方可随时看房、随时签约、随时入住，并享受到房产公司房屋时会遇到很多的烦心事。

比如，来回看房奔波劳累；与客户讨价还价，今天灯泡坏了，明天水龙头坏了；租客不按时支付租金，房主还要上门催讨，中途退租更会带来空置的风险，尤其是有时一年退两三次房，那么空置的时间会很长，会给房东带来很大的经济损失；而且水、电、电话费、物业管理等费用的拖欠，更是让房主一筹莫展；尤其是对房屋设施造成损坏时更麻烦，会浪费房东很多时间和精力，我家可以上门为您提供维修、清扫等服务。

房屋管家业务将为房东减少麻烦，降低风险，省心省力，收益稳定。

.轻松做房东的理由

收取租金房管最好空置期限明显减少不再费心房租追讨房屋维修费用减小清洁出新省心不少税金代缴再无烦恼家具家电出钱就好。

3.房屋管家的职责

充分与业主沟通，理解业主对管家打理房屋的需求并提供相应服务

给业主提供租金租客定位、添置家具、家居维护方面的建议

安排保洁工进行房屋管家房的保洁和安排家居维护师傅进行家居的用电用煤安全检测和修理家具。

带客看房并按业主要求匹配合适房客，与房客签定租赁合同和办理好物业交接手续。

解决租客提出的一些服务需求，及时安排师傅做好家居维护保障房客住得舒心。

催缴房租并监督物业、水、电、煤等相关费用的缴付。

房客退租时作好设施查验，并办理物业交接手续。

因房客违约或对设施造成损坏与房客协商解决或通过法定程序解决。

及时准确记录房屋租赁房屋管家日志。

代办租赁备案登记代缴租赁税。

协助业主处理些关于物业的其它事项。

4.房屋管家的优势

免去亲自管理带来的烦恼和成本

4.1.多次看房：

调查显示，平均每套房屋成功出租大概要看房十几二十次，费时、费力、费路费;

4.2.筛选客户：

租房人群形形色色，很难辨认谁比较可靠、比较有信用，他们是否会对房屋设施造成损坏等等，费时、费心;

4.3.追讨租金：

客户不按时支付租金，就需要您多次上门催缴，再加上目前人口流动性强的因素，就更会增加您经济上的风险，费时、费心、费力;

4.4.次招租：

现代人生活变化快，频繁更换租住房屋，导致您一年内可能需要2—3次招租，而每次招租，都会导致您成本的增加，且费时、费心、费力;

4.5.维修繁琐：

小至更换灯泡，大至刷墙补地，都会浪费您宝贵的时间和精力，烦;

4.6.承租期间的纠纷处理：

承租人与邻里间的纠纷等，同样会占用您宝贵的时间，还有可能给您带来更多的麻烦;

4.7.承租期满时各项费用结算：

由于一些小区水、电费半年才收一次，以上费用可能在合同期满一个月后才能结清。

4.8.以上所有情况都需要花费大量的时间、精力乃至直接的金钱成本，而房屋管家后，您的烦恼和成本全都没有了。

5.房屋管家的服务内容

5.1.代委托方出租，代办租赁登记手续;

5.2.代收代付租金/水、电、煤气、电话、有线电视/物业管理费

5.3.代办完成租客入住/搬迁/退租交接手续;

5.4.代委托方查验清理退租房屋;

5.5.代委托方维修家用电器、居室保洁;

5.6.合同约定的其他委托事项。

经纪人的岗位职责：

工作职责

工作内容

一、房源及客源信息开发、维护、利用

1．房源开发及交易条件确认：

⑴通过各种渠道开发房源；

⑵定期回访房东、更新房源信息；

⑶通过勘察、看房筛选优质房源，并签订独家委托；

⑷优质房源的集中策划销租。

2．客源开发及需求了解：

⑴通过各种渠道开发客户；

⑵确认客户信息的基本要素；

⑶回访、沟通完善客户信息；

⑷客户需求分析及重点客户筛选推动。

二、客户服务,关系维护

1．熟悉业务操作模式、各项权证、信贷知识及公司客户服务标准；

2．高度重视客户，充分了解客户的内心想法、感受及需求；

3．按照公司租后流程要求积极跟踪、处理租后相关工作；

4．积极处理、反馈客户疑义及投诉。

三、达成绩效

1.制定月、周业绩目标；

2.结合个人业绩目标，制定活动量计划，并付诸行动；

3.各项工作目标达成情况自查及提升：

⑴周、月业绩目标达成自查及提升；

⑵各项具体信息量化达成自查及提升。

4．通过促成看房、意向洽谈、合同、租后服务等达成业绩目标。

四、自我提升

1．结合公司及区域发展规划明确自我发展规划；

2．积极参加各项培训活动；

3．通过自我学习提升专业知识技能和服务水平；

4．提升个人综合知识面及职业素养。

五、公司制度及品牌维护

1．及时学习掌握公司各项规章制度；

2．在工作中严格遵守公司各项规章制度；

3．通过提升自身的专业度及客户服务品质维护公司形象。

六、意见反馈及工作创新

1．工作上存在不同的思路和工作方法的，要积极地与上级进行沟通反馈，解决异议；

2．不断关注市场走势及同行信息，向上级反馈意见及建议。