房企销售收款业务操作流程及开发销售收款流程管理.docx

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房企销售收款业务操作流程及开发销售收款流程管理

房地产企业销售收款操作流程

第一条为规范房地产开发企业销售收款和工程付款流程,提高工作效率,杜绝出现差错,特制定本操作流程。

第一章销售收款业务

第二条科目设置：

预收帐款明细科目设置区号--栋号--层号--房号。

核算内容：

用于核算已签订销售合同并开销售发票的房款收退转情况。

贷方反映已开销售房款发票金额。

退房发票金额用红字在贷方反映。

借款反映转入主营业务收入发票金额。

其他应付款：

明细科目--预收房款--区号--栋号--层号--房号，主要核算认购定金或虽有房号但尚未开出销售发票的金额。

明细科目—待确认房款，主要核算暂时没有确认房号或姓名的款项。

明细科目—应退房款--区号--栋号--层号--房号，主要核算已经办理了退房手续而未退房款的金额。

明细科目—代收契税--区号--栋号--层号--房号，主要核算契税代收及上缴的金额。

明细科目—代收公共维修基金--区号--栋号--层号--房号，主要核算公共维修基金代收及上缴的金额。

区号、栋号、层号、房号应按顺序进行设置，便于查阅。

如还有其他代收费用的，也按上述要求进行科目设置核算，但代收的合同印花税不需要明细核算。

如上述代收款项在收取房款时或某个节点如交房时一次性收齐，可不设区号、栋号、层号、房号核算。

第三条销售审批权限:

实际销售单价在公司公示的销售价格范围内的,由销售总监为最终审批人;如实际销售单价低于公司公示的销售单价的,由总经理或股东代表为最终审批人。

第四条收银员对销售部出具的收款通知单中的销售面积、单价、总价与销售方案中的销售面积、单价（即经公司领导审批的公示销售价格）进行核对，如发现有超出审批权限或金额不符现象应及时向销售总监、财务总监、总经理报告；如收款通知单审核无误，凭收款通知单中所列应收金额收款，并开出收款收据或销售发票。

将收款通知单、收款收据或销售发票、POS机刷卡回单整理后交给财务人员。

第五条对原预定而现变成已签订销售合同的，应将原收款收据收回并开出销售发票，会计人员收到销售发票后将该客户从其他应付款转入预收帐款科目。

第六条对已交定金而未开出销售发票而要求退款并履行了退款审批手续的，在退款时直接从其他应付款----预收房款中扣除。

第七条对已开出销售发票而要求退房并履行了内部退房审批手续的，收回销售发票，会计人员应将该客户从预收帐款转入其他应付款----应退房款科目中。

实际退款应在该客户协助销售部办理完房屋登记解除手续后。

第八条代客户向公司汇款的个人应由其个人向公司出具付款确认书。

第九条置业顾问必须告诉购房人：

从外地向公司汇款时注明区号、栋号、层号、房号、姓名，并请汇款人将汇款凭证传真给置业顾问，置业顾问复印一份交给收银员，便于及时确认房款归属。

第十条收银员或出纳人员收到客户按揭贷款,将银行收款凭证复印件和销售发票交给销售部置业顾问。

第十一条出纳从银行收到的没有注明区号、栋号、层号、房号、姓名而无法确认的款项应将该收款单及时复印一份交给收银员或置业顾问，以便尽快确认。

第十二条财务部和销售部应建立销售台帐，内容包括但不限于区号、栋号、层号、房号、姓名、销售面积、单价、总价、付款方式、已付房款（其中按揭贷款额、贷款银行）、未付房款、应收维修基金、已收维修基金、未收维修基金、应收契税、已收契税、未收契税、应收有线电视费、已收有线电视费、未收有线电视费等。

第十三条每月会计人员将帐务记录与财务部销售台帐、与销售部销售台帐进行核对一次，如发现差异，应查明原因及时进行更正，以确保三帐相符。

第十四条在交房前置业顾问对有疑问的业主已交房款情况与业主进行再次核对，如有差异应及时查明原因，并告诉财务部。

第十五条对没有交足房款或代收款项的业主不能办理交房手续。

第十六条凡已办理按揭贷款且未还清贷款的业主必须由我公司代其办理房产证，取得房产证后办理银行抵押手续。

收款通知单

出售房号：

区栋层房

购房人：

销售面积：

单价：

总价：

付款方式：

已收房款：

本次收房款：

代收印花税：

代收维修基金：

代收契税：

代收有线电视费：

代收：

代收：

代收：

本次收款合计大写小写：

置业顾问：

现场销售负责人：

销售部经理：

销售总监：

财务经理：

财务总监：

总经理：

股东代表：

收银员：

收款通知单一式二联，销售部一联，交给收银员一联。

XX房地产开发公司销售收款管理流程

1、目的

规范公司销售收款工作，加速应收款的回笼，规避财务管理风险。

2、使用范围

适用于公司所有项目的销售收款管理工作。

3、工作程序

3.1签订认购协议

销售部或销售代理公司与客户谈好认购协议，交客户签字盖章，销售部、财务部审核无误，财务部收取房款后加盖“合同专用章”，签订认购协议书。

如有优惠、折扣情况，需核对优惠审批会签单，并将优惠审批会签单存档。

销售部或销售代理公司与客户办理《收款通知书》（收款通知书中应注明购买的房号、姓名、销售面积、销售单价、成交总价、定金比例、付款方式等内容），《收款通知书》要经销售部、项目经理、财务主管、出纳签字。

3.2签订购房合同

销售部或销售代理公司收集客户签约所需材料，收回认购协议，与客户签正式合同，经部门负责人审核后，交客户签字盖章后，送财务部审核登记。

3.3收款

3.3.1签订认购协议后客户交纳定金；签订购房合同后客户交纳房款，财务部销售收银负责收款，并编制《收款日报表》。

3.3.1.1签订认购协议后客户交纳定金

销售部与客户签署房产认购书后，由公司财务部人员负责收取定金、审验成交价格、合同房款及认购协议书、收款通知书，审核无误后，在认购协议书上加盖合同章，为客户开具收据，同时做好销控工作。

编制《收款日报表》。

3.3.1.2签订购房合同后客户交纳房款

参见3.3.1.1

3.3.2现金收款：

必须保证准确及安全，所有现金收入必须经点钞复检过方可收下，送存银行时若出现假钞必须由当班销售收银负责赔偿。

3.3.3POS机收款：

持卡人须为购房者本人（可通过卡背面的签名进行识别，没有签名者一律当场补签），如由其他人代为刷卡，POS机交易单上必须有购房者、持卡人两个人的签字。

必要时要求持卡人写份《承诺书》，承诺同意代购房者缴纳房款。

使用未设密码的信用卡刷卡需验证持卡人身份证件（留存复印件），POS机交易单第一联和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐，第二联交客户。

3.3.4票据（支票、汇票、本票）收款：

1）销售收银人员对客户交付的支票、汇票、本票等票据须认真进行审核，重点查看出票日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，没有填全这些要素的，需销售收银人员当场补齐。

2）所有票据的出票方如和购房者名称不符的，必须由原出票方出具委托书原件，未提供委托书的可暂时先给客户开具收据，待补齐后再进行更换发票。

3）支票付款的必须当场填写保证书，如遇票据退票，及时与客户联系，同时告知置业顾问进行催收，客户来取退票时，要求他们补齐退票房款，并交回原发票（收据），同时用红字发票冲回，重新按实际交款方式开具新发票。

4）销售收银人员应及时将收到的票据原件通过票据传送人员交给财务部出纳，并将票据复印件、委托书原件、保证书原件和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐。

3.3.5按揭收款：

按揭收款单据由按揭银行直接交付财务部。

销售收银员应于收到按揭进帐单的当天开具发票，并录入销售系统，特殊情况不得晚于次日。

所有按揭进帐清单（即按揭贷款借方凭证）应和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐，按揭进帐汇总单（即特种转帐贷方传票）单独摆放，如只有按揭进帐清单而无汇总单的，需在按揭进帐清单上注明“合并”字样。

3.3.6外汇收款：

外币现钞原则上不收，若遇特殊情况及时汇报后处理。

3.3.7收尾款：

客户交尾款时应核对应收款清单，出现不符及时通知财务部核查，确认后再行操作。

3.3.8退售房款合法销售情况下，原则上不退不换。

如有特殊情况，确实需要退已收房款，经销售负责人批准后，销售部办理退房审批会签单，经公司、总部领导审批后办理已收房款退款手续。

3.4开票

3.4.1发票领用，每当收银前台库存仅剩1本时，请速与财务部联系，预约领取。

一般一次可以领取2本，特殊情况可另行处理。

空白发票、收据要求放置在保管箱内并妥善保管，若有遗失、损毁要立即与财务部联系。

3.4.2发票管理，收银前台要建立发票、收据领用登记薄，认真填写领用存情况，并要有交接人签名并签署交接日期。

《发票领用存月报表》要在每月6号前上报财务部。

已用完的发票必须在2个工作日内一并交到财务部。

3.4.3发票装订，严格按税务局的要求装订发票（电脑版25份一本，并采用统一封底、封面）。

封面内容要填写清楚完整，并将销售软件打印的票据清单与已用发票核对后装订在每本发票的最后一页，封底之前。

3.4.4必须严格按照发票的使用规定开票，并要求客户在发票上签字认可。

3.4.5因支票退票客户重新付款时，需先冲回原发票（收据）后再按新付款方式重新开票。

3.4.6发票（收据）各栏内容必须填写齐全，包括交款人姓名、楼号、付款方式、支票号码（若有）等相关辅助信息，并且必须在当日输入系统，核对正确无误。

3.4.7不同的收款方式不得开具同一张发票（收据）,也不得在换票时合并一张发票（收据），所有换票业务中开具的红冲发票（收据）必须在录入软件时，将交款方式选择“转帐”，并在结算单号中录入当天对冲的蓝字发票（收据）号码。

3.4.8换票时，必须要求客户交还原发票（收据），并和红冲发票（收据）粘贴在一起，红冲发票（收据）必须在同一天开出。

如客户遗失原发票（收据），需要客户出具《发票（收据）遗失声明》和原发票（收据）存根联（记帐联）复印件，并验证身份证件和留存复印件。

3.5销售款管理

3.5.1财务部、销售部建立销售台帐。

日常清帐必须日结日清，即当天收款和开具发票必须当天登记，并核对相符（包括税控系统），每月结束再对系统发票汇总数与税控系统的发票汇总数核对一致。

3.5.2每日清帐，以便登记每日工作交接单，明确职责。

3.5.3每日收取的现金必须及时存入银行，并将收取的票据和每日存入银行现金逐笔登记《领取现金及票据登记簿》，由取款人签字确认。

跨结帐期缴存的现金应单独注明。