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第二章房地产基础知识

第二章：

房地产基础知识

01、房地产：

（又称不动产）

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。

（如：

住宅、大厦、学校………）

02、房地产市场：

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。

以上三个级别的市场称为房地产市场。

03、房地产市场细分

一级市场：

即土地市场，是由国土部门掌握，国家以土地所有者和管理者的身份，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

二级市场：

即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。

三级市场：

即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

04、房地产的类型：

按规划用途分

a）居住房地产

b）商业房地产

c）旅游房地产

d）工业房地产

e）农业房地产

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

A、商品房B、非商品房

C、集资房D、福利房E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点：

写字楼1、标准写字楼2、商住写字楼

住宅1、高层住宅（小高层）2、多层住宅

商铺1、临街地铺2、裙楼商铺

05、房产、地产两者关系及差异：

房产指各种明确了权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物或建筑物；

地产是是指明确了土地所有权的土地，即包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发的土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产存在着客观的、必然的联系，主要包括

几个方面：

a）从实物形态上看，房产与地产密不可分；

b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格；

c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

差异包括几个方面

a）二者权属不同

b）二者增值规律不同

c）权属性质不同

d）二者价格构成不同

06、房地产的特性：

房地产的自然特性

a）位置的固定性

b）使用的耐久性

c）资源的有限性

d）物业（地域）的差异性

房地产的经济特性

a）生产周期

b）资金密集性

c）相互相影响性

d）易受政策限制性

e）房地产的增值性

07、房地产业：

从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容：

1、土地的开发和再开发；

2、房屋的开发和建设；

3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；

4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；

5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；

6、房地产物业管理；

7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。

08、房地产业与建筑业的区别：

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。

房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

09、什么是房地产产权？

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

10、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。

房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。

产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

11、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是益阳房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

12、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

13、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

14、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。

现在规定境内人士亦须办理合同公证。

15、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

16、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

17、房地产转让应遵循的原则是什么？

房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

18、房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？

房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。

19、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？

在什么情况下买房需签订房地产预售合同？

欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。

购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。

20、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？

（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；

（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。

核定外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销许可证》。

21、向开发商购买一手商品房属什么转移？

属房地产二级市场转移。

22、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。

房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

23、房产预售须具备那五证？

建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品预售许可证

第三章：

房地产建筑基础知识

第一部分：

常用专业术语解释

01、建设用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

02、建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

03、公用建筑面积：

建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

04、建筑物基底面积：

指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

05、使用面积：

使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。

06、公共面积：

公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。

07公共面积分摊：

每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：

（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；

（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

每户应分摊的公共面积＝

应分摊公共面积

×每户使用面积

每各户使用面积之和

08、使用率：

房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。

09、容积率：

规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。

10、三通一平：

指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。

11、七通一平：

指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

12、建筑覆盖率（建筑密度）：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

13、建筑容积率：

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。

14、绿化率：

建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

15、绿化覆盖率：

建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。

16、住宅：

供家庭居住使用的建筑物。

住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。

17、公寓：

供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。

公寓具有以下规定：

（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；

（2）根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；

（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：

多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；

（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。

所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

18、夹层：

在一个楼层内，局部增设的楼层。

19、裙房：

指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。

20、标准层：

指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。

21、设备层：

指专用于布置机电设备等的楼层。

22、结构转换层：

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

23、建筑高度：

建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。

24、坡屋顶建筑高度：

坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。

25、用地性质：

规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。

26、用地面积：

指规划地块规定的面积范围。

27、占地总面积：

建筑占用土地的面积，又称建筑占地。

小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。

28、建筑密度：

规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。

通常以上限控制。

29、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

30、什么是建筑容积率？

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

31、红线：

由政府有关部门规定的用地范围。

一般以红笔在地形图上圈定。

，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。

32、道路红线：

指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

33、建筑红线：

建筑红线是指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线，又称建筑控制线。

34、建筑物内各层的层数排列

（1）室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的高层数。

层高不大于2.2米时不计层数。

（2）室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。

第二部分：

与面积有关的概念

一：

面积相关知识

01）、建筑面积：

建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

02）、使用面积：

建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

03）、辅助面积：

建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

04）、公摊面积：

1公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

05）、套内建筑面积：

套内使用面积与套内墙体面积之和。

06）、公用建筑面积：

整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积

07）、结构建筑面积：

建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。

08）、使用率：

使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

板楼：

80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。

使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

09）、实用率：

套内建筑面积和住宅面积之比。

10）、商品房销售面积：

套内使用面积+分摊的功用建筑面积

11）、（住宅）房屋使用面积：

是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。

包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。

住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

12）、（住宅）房屋建筑面积：

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

13）、套内墙体面积：

公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

14）、套内阳台建筑面积：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

15）、住宅套内使用面积：

是每套住宅内除墙体厚度外合部净面积的总和（即地毯面积）。

其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏间、壁柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。

斜面屋顶结构的房间，层高低于2.2m的部分不计入面

16）、房屋施工面积：

是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。

本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

17）、房屋新开工面：

是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。

房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

18）、房屋竣工面积：

是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

19）、预售面积：

是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

20）、实际销售面积：

答是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。

不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

成套住宅建筑面积：

是指成套住宅的建筑面积总和。

21）、房屋的产权面积：

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

22）、房屋预测面积：

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

23）、房屋实测面积：

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

24）、人均住宅建筑面：

（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。

计算公式：

人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口

25）、人均住宅使用面积：

是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。

计算公式：

人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口

26）、共有建筑面积分摊系数：

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

27）、住宅结构面积：

是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。

人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。

二：

房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2）检修、消防等室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

公摊率：

公摊面积与建筑面积之比；

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以

十种情况不计入建筑面积

根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

10种情况包括：

1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8、活动简易房屋；

9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

第三部分：

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