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房地产项目收购研究报告

房地产项目收购研究

（内部资料）

开发部/2008.12

远洋地产有限公司

开发部

二、项目收购重点问题研

三、项目收购案例分

一、项目收购理论研

一、项目收购理论研

二、项目收购重点问题研究

三、项目收购案例分析

1、研究对象及范

2、资产收

3、股权收购

4、合资开发

1、研究对象和范围

我国房地产开发企业土地储备除了从土地公开招拍挂交

易市场获取外,也常常选择项目收购的形式来实现。

在实际操作中,房地产企业的项目收购行为通常表现为

如下三种比较常见的形式:

资产收购、股权收购和合资

开发。

鉴于房地产开发企业项目收购行为的广泛性和复杂性,

本研究中的资产收购仅限于单一房地产项目或土地所有

权,股权收购和合资开发也仅限于为开发特定的房地产

项目或土地而发生的房地产项目公司股权交易或共同出

资组建新的合资公司。

2、资产收购

2.1概念

房地产开发企业资产收购是指收购方出具货币资金（或

股票等其他形式）直接购买另外一家企业的房地产项

目,属于正常的商品交易模式。

此模式下收购的客体是

单纯的房地产项目,出让方放弃房地产的所有权,收购

方以货币资金（或股票等其他形式）为代价取得房地产

项目的法律所有权。

此模式不会影响到交易双方的法律

地位问题,即收购前后交易双方的法人资格没有任何改

变。

2、资产收购

2.2资产收购条件

《城市房地产管理法》规定以出让方式取得土地使用权的,转让房

地产时,应当符合下列条件:

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土

地使用权证书;

（2）按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成

开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者

其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房

屋所有权证书。

房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权

取得的方式。

土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

2、资产收购

2.2资产收购条件

从具体各地政府的操作来看,主要从如下两个方面进行审核:

投资额达到总开发投资的25%。

投资额根据项目提供的合同、发票

进行审核,总开发投资按立项批复中的投资额确定。

部分地方政府

对投资额的要求较宽,如上海、广东、辽宁等省市均只要求按照土

地出让合同进行了开发,而甘肃、浙江则只要求达到20%即可。

具备土地证。

针对目标项目从属于某整体项目的情况,一般可采取

如下方式达到目标项目单独办理土地证的条件:

（1）拆分签订出让

合同,目标项目单独办理土地证;

（2）整体签订一份出让合同,就

目标项目签订单独的补充协议,根据补充协议办理土地证;（3）具

备项目整体土地证,目标项目通过道路或河流等与其它部分自然分

割,可在收购过程中直接将其土地证办至收购方名下;（4）具备项

目整体土地证、方案复函或修建性详规,目标项目与其它部分在主

体建筑上具备分割条件,可在收购过程中直接将其土地证办至收购

方名下。

（详见开发部《如何通过土地/项目拆分达到项目转让研

究》）。

2、资产收购

2.3合同体系

房地产资产收购的合同体系一般包括:

（1）合作意向书

主要是接触阶段对双方合作意向的书面确认,主要对排他条款和排他期进行约定。

（2）合作框架协议

主要对整个项目转让过程进行流程设计,包括项目转让实操过程中的合同签订安排,退出机

制等。

（3）国有土地使用权转让协议

主要对项目转让条件（几通一平）,转让对价（包括内涵约定,如是否包含出让金、土地补

偿费、拆迁安置费、大市政配套费等）,付款进度,付款方式（如现金、股票、可转债、实

物等）,违约责任（包括违约金支付或违约后单方解除合同权利等）等进行约定。

（4）补充协议

根据项目的进展,各种情况的明确及条件的改变,对原合作框架协议、土地使用权转让协议

中的内容进行补充、完善。

（5）其他合同

主要包括资金监管协议、就某项特定事项达成的谅解备忘录、资金结算协议、溢价处理合同

等。

2、资产收购

2.4收购流程

房地产资产收购的流程体系一般包括:

（1）转让方对目标地块签署土地出让合同、办理用地规证、

立项、取得土地使用证,并满足项目转让投资额要求;

（2）双方办理国有土地转让登记;

（3）将目标地块土地使用证过户至收购方名下,并对其他

各项目手续变更或重新办理。

2、资产收购

2.5优劣势分析

优势

（1）规避原项目公司法律和债务风险

受让方不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨

碍、拖累项目过户后的开发行为。

（2）灵活处理溢价,增加税前可列支金额

转让方可伴随投资额确定过程增加项目账面成本,收购方付出的项目转让款和税费

可取得等额的发票而列入项目开发成本,降低了项目过户后开发经营利润的应纳税

额。

劣势

（1）项目权属变更或转移手续复杂,面临诸多不确定风险

要从立项开始,对项目规划意见书、用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划

许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续,有的甚至还有可能面临被调整用地

面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。

（2）交易费用较高

转让方需要缴纳所得税、土地增值税、营业税及附加、印花税等税收。

收购方需要

缴纳契税、印花税、交易手续费等。

3、股权收购

3.1概念

房地产项目公司股权收购,是指收购方收购某一项目

公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股

权,从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东,进

而控制项目公司,并获取该项目公司名下的房地产项

目,进行开发经营的模式。

3、股权收购

3.2收购流程

房地产项目公司股权收购基本流程基本可以分为以下几个步骤:

（1）前期准备阶段

主要包括了解被收购项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权的

动机、收购中存在的法律和财务障碍等,并成立收购小组,包括公司各

部门专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协

作人员、律师、注册会计师、资产评估师等,以便于后续收购的尽职调

查、谈判和合同拟定等工作的开展。

（2）与被并购方开始首论谈判,并签订收购意向书

意向书是一种收购双方预先约定的书面文件,用于说明双方进行合约谈

判的初步意见,其一般不具备法律约束力,但也可根据需要在某些条款

上具备法律约束力。

意向书的主要内容包括:

谈判双方的保密条款,谈

判代表及相关授权,谈判程序及日程的安排,尽职调查的范围、方式和

权利,无对价的交易形式、交易的支付方式,相关费用的承担等。

3、股权收购

3.2收购流程

（3）尽职调查

尽职调查是通过调查所收购房地产项目公司的过去、现在和可以预见的

未来的所有相关事项,对收购中可能存在的风险进行研究,评估目标公

司的资产和债务情况。

其包括:

基本情况的调查,财务审计与资产评

估,审查法律责任,其他更为广泛的信息等方面。

（4）编制收购项目的可行性研究报告,拟订全面的收购方案

此阶段一般与尽职调查同时展开,主要通过对周边房地产市场前景及项

目初步市场定位研究、项目初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态

和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编

制收购项目的可行性研究报告,在公司管理层决策通过的情况下,确定

收购的合理价格,并拟订全面的收购方案。

3、股权收购

3.2收购流程

（5）制定谈判策略,开始收购谈判

（6）签订股权收购协议,办理股权转让的工商变更手续

股权收购合同体系一般包括《合作意向书》、《合作框架

协议》及补充、《股权转让协议》、《付款备忘录》、

《溢价处理合同》等,具体视项目不同而不同。

3、股权收购

3.3优劣势分析

优势

（1）手续简单

股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的变更登记手

续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目,

手续简单;

（2）费用节省、开发快捷

股权收购相对而言花费的税务成本最少,直接交易成本最低。

且由于项目公司

收购一旦办妥股权转让手续,投资者即可马上投入资金进行后续开发建设,对

于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言,无需另行成立房地产公司;

（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险

土地证是资产收购的必备条件,很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出

让金而无土地证,故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证,代垫

资金存在一定风险;而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联,不涉及

代垫出让金。

3、股权收购

3.3优劣势分析

劣势

（1）股权转让存在政策风险

股权转让视公司性质不同,需要发改委、商务局、工商局办理相应手

续,尤其外资股权转让受政策影响大,周期长,可能存在政策风险。

（2）法律、债务风险难以控制

项目公司某些法律、债务风险可能并不能反映在尽职调查中,收购方

在收购后将面临风险。

（3）溢价处理难度相对较大

当收购价格高于原账面价值时,溢价部分无法通过股权收购进入项目

开发成本。

4、合资开发

4.1概念

房地产项目合资开发是指,收购方以货币资金出资,

拥有目标房地产项目的企业以项目出资,共同组建一

个新的合资企业,共同进行项目开发,风险共担,利

益共享的模式（通过合资开发,收购方获取项目全部

或部分的权益,本质上也是项目收购的一种形式）。

4、合资开发

4.2交易成本分析

（1）税务成本

根据现行税法规定,交易双方均不需要缴纳营业税及附加,而对于契税,

则根据交易双方企业性质的不用而不同,具体如下:

根据契税暂行条例的有关规定,以土地、房屋权属作价投资、入股的,视

同土地使用权转让或房屋转让,应纳契税。

另外根据《财政部、国家税务

总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）,非公

司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新

公司,且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的,对

新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属,免征契税。

（该文件执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日）

（2）其他交易费用

由于被收购方采用实物出资形式,所以会发生一定的评估费用,注册新公

司还需要验资,交纳一定的注册费,新公司成立后还应当及时对有关法律

手续予以变更,均需要发生一定的交易费用。

4、合资开发

4.3优劣势分析

优势

适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以

外的其它项目。

可以归避转让方原遗留的一些问题,如法律纠纷、或有负债等,

较容易操作,收购方可能负担的法律风险相对较小。

该模式相对于资产收购,税务成本明显降低,无需交纳营业税及

附加,在契税方面可根据实际情况尽可能地修订相关条款,以减

轻税负。

劣势

会发生由于新组建企业而需的评估费、注册费、变更法律文件的

手续费等支出,除税务之外的其它交易成本较前两种模式都大;

交易过程运作的时间较长,过程较为复杂。

11、如何利用外资收购

10、风险控制9、动态管理

8、违约责任约定7、关键节点控制

6、对价支付5、溢价处理

4、收购对价定义3、收购模式选择

2、收购主体确定1、收购决策依据

二、项目收购重点问题研

一、项目收购理论研究

三、项目收购案例分析

1、收购决策依据

一般而言,从初步接洽到做出收购决策期间需要周密考虑的因素有:

项目自身条件

（1）符合公司战略要求。

包括项目区位（包括大区位和小区位）、用

地性质、规模等要符合公司基本战略要求。

土地储备作为房地产公司重要投资资产组合,也是上市公司在资本市场

上估值的重要依据,土地现有总量、结构、风险差异配置都是某个项目收

购决策的重要影响因素。

具体而言,新项目的收购必须使公司现有土地储

备总量上更加适量可持续;单地块规模上更易实现有效性,地域结构上要

利于实现“3+X”布局,土地资产配置上更加合理。

（2）符合项目效益要求。

经济效益要满足资本市场要求和我司要求,

目前是毛利率不低于30%,净利率不低于15%,IRR不低于15%-20%。

（3）规避高风险项目。

尽量规避触政策红线的、明显不符合房地产调

控引导的、高敏感的或手续有重大缺陷的项目,如带大量拆迁项目、未获

批复的协议出让项目、未获批复的低密度产品地块等。

尤其是公司战略有

快速周转要求的更应该规避高风险项目。

（4）优先选择可直接复制产品线的项目。

随着公司区域化推进,产品

研发进程加快,成熟产品线逐步建立,在筛选项目中要优先选择可以直接

复制成熟产品线的项目,提高资产周转率。

1、收购决策依据

合作方/转让方选择

（1）互信。

双方具有良好信任基础,我方或合作方拥有政府资源优势。

（2）收购方有控制力。

洽谈初期需要了解转让动机和议价能力,对于经多轮转让

的项目保持敏感;一般要尽量避免只能通过中间人沟通而不能直接与转让方沟通

的项目;也要避免收购对象强势而收购方不能有效控制的合作方或转让方。

（3）股权结构清晰简单。

对于股权转让,清晰简单的股权结构利于收购的进展。

其他影响因素

（1）对价优势。

与公开市场出让相比,项目收购一般风险较高进度较慢,相应地

收购项目一般要求比同时期、同区域、同类型的可比招拍挂地块有至少10%-20%的

对价优势。

（2）决策依据的变化。

项目收购决策是基于一定背景和理由,当外围环境和公司

内部发生变化时,需要进行动态评估。

（3）地方政府透明程度。

项目无论是收购过程还是后续开发都与地方政府联系密

切,对于新拓展区域,同等条件下要尽量规避地方政府过度干预房地产市场的城

市;相应的要优先选择政府支持力度高、办事透明高效、房地产市场容量高潜力

大的城市。

总之,是否决定收购一个项目需要在特定背景下综合考虑多种因素;对收购决

策考虑越周全深入越便于控制风险,也为收购体系的筹划和谈判争取主动。

2、收购主体确定

目前公司投资平台境内为天麟、远坤,境外为德晓、耀胜等多个壳公司。

一般而言,根据标的情况收购主体按如下情况安排:

（1）对于境内资产收购,前期可由远洋地产或区域公司签署意向书、框架协议,

土地使用权转让合同及后续备忘录一般由指定的项目公司签署,该项目公司一般就

是收购土地的开发主体。

（2）对于境内股权收购,根据土地方股权结构用天麟/远坤签署股转协议,分别

收购标的股权,标的公司被收购后成为远洋地产的三级子公司。

（3）对于收购对象有外资股权的,从加快收购进度看,如具备全部外资股权转让

的条件的,可选择直接离岸交易结算;如标的公司为中外合资的,外资部分可用境

外壳公司收购结算外资股权部分;内资部分用天麟/远坤收购结算。

现有政策对外商投资房地产进行严格限制,从结汇和开发立项角度看,如项目

投资额不超过地方发改委权限（总投资额较小或可分拆出让合同、分拆立项等）且

有外资结汇要求的项目,可以继续保持外资股权比例;如项目投资额超过地方发改

委权限（项目总投资额较大且无法完成拆分）或没有结汇要求的项目,可以在收购

当中或收购完成后再由远洋地产二级内资公司（天麟、远坤）收购外资股权部分,

将标的公司股权结构调整为远洋地产的三级子公司,但在我方内资收购外资股权审

批过程存在一定风险。

关于外资如何规避立项详见开发部《关于项目前期立项相关问题的研究报告》。

2、收购主体确定

关于投资主体的选择,一般原则:

（1）避免交叉持股。

在收购结束后,项目公司股东不宜交叉持股,这既便于后期项目

开发结算,也便于处置。

（2）便于后续操盘。

在投资主体选择时候必须结合后续项目操作,尽可能规避限外对

进度带来的不利影响;对于股权结构中有外资的标的,还需要与结汇难度、远洋控

股的分红等因素统筹考虑。

（3）结合纳税筹划。

纳税筹划是为减轻税收负担和实现税收零风险目的,在税法所允

许的范围内,对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的

过程。

房地产项目收购在投资主体选择阶段就必须结合纳税筹划,如由于母子公司

模式下子公司独立属地纳税,因此具备条件时可以选用帐面亏损的收购主体,以实

现亏损部分五年之内在所得税税前扣除;转让人为自然人股东可以通过捐赠途径达

到个人所得税的筹划效果;收购模式设计更多考虑土地增值税、营业税等税种的优

惠减免政策,例如国有企业改制重组可免征契税、房地产代建免征土地增值税等。

收购主体的选择在收购初期需要审慎确定,避免后期内部发生多次关联交易。

3、收购模式选择

房地产项目收购模式一般为资产收购、股权收购及合资开发三种。

实务操作中一般根据三种模式优劣势和项目特点出发选择:

（1）股权收购。

相比资产收购,股权收购具有交易成本低;项目容易保持延续

性;转让环节转让方不需要交纳土地增值税、营业税,收购方不需要交纳契税等优

点。

如果可以实现目标公司只有目标地块,或虽有多个地块但约定全部转让,目标

公司背景简单股权结构清晰,债务债权或其他或有风险可控的,应优选选择股权收

购模式。

（2）资产收购。

在满足资产收购条件下,同时难以实现只装有目标地块的项目公

司,或公司债权债务等风险不可控,溢价较高时,可选用土地使用权收购或在建工

程收购等资产收购模式。

（3）合资开发。

合资开发是在特定背景下选择的特殊项目收购模式。

在目标项目

满足资产收购条件,合作方有继续合作开发目标项目的意愿,且项目收购安排时间

较为宽松的情况下,可以考虑选择此模式。

相对于资产收购,此模式的税负水平略

低（转让方无需交纳营业税及其附加）,双方风险共担。

149525

收购环节

49000×0.0005

1470

收购环节

（49000×3

%）

收购环节无收购环节无收购环节无B

1028125

收购环节

49000×0.0005

收购环节无4149

（49000-

26300-1249-

4858）×25%

4858

（49000-26300×1.2-1249）/

（26300×1.2+1249）49%,适用

30%税率,即（49000-26300×1.2-

1249）×30%

1249

（49000-26300）

×5.5%

A

合计印花税契税企业所得税土地增值税营业税及附加

3、收购模式选择

此外,从税务筹划看,合作模式的选择应使双方共同税负最小或共同利益最大化,案例如下:

[案例]某房地产开发企业A欲转让该公司房地产项目,已累计发生在建相关成本为26300万元,经与另一房

地产公司B协商约定以A企业以49000万元对价转让,转让过程符合资产转让的条件,同时标的项目也符合

股权转让条件,B也可以收购A的股权,项目公司股东无自然法人,注册资本金23000万元（负债3300万

元）,股权收购溢价22700万元。

假定该项目规划条件符合普通标准住宅条件;收购过程无法解决溢价;也未涉及其他税费减免优惠政

策;B经过审慎的可研论证该项目最终建成后可以实现全部销售收入110000万元;同时B企业接手该在建工

程后追加除税负外投入20000万元。

比较资产收购模式和股权收购模式在收购环节税负水平:

资产收购模式:

可见,在资产收购模式中,双方交易环节A的税负10281万元,B的税负1495万元,双方合计

税负11776万元。

2525

收购环节

（49000×0.0005）

收购环节无收购环节无收购环节无收购环节无B

590025

收购环节

（49000×0.0005）

收购环节无5675

（49000-26300）×25%

收购环节无收购环节无A

合计印花税契税企业所得税土地增值税营业税及附加

3、收购模式选择

股权收购模式:

可见,在股权收购模式下,双方交易环节A的税负5900万元,B的税负仅25万元;双

方合计税负5925万元。

对比两种可选模式,仅从交易环节看,由于股权收购具有交易费用低的优点,双方

合计税负比资产收购模式可降低50%,股权收购模式具有明显优势。

3272555

项目销售阶段

（110000×0.0005）

销售阶段无10344

项目公司清缴

（110000-46300-

6050-16276）

×25%

16276

项目竣工清算后,[110000-6050-

（26300+20000）×1.2]/

（6050+46300×1.2）79%,适用

40%税率,即[110000-6050-

（26300+20000）×1.2]×40%-

（6050+46300×1.2）×5%

6050

开发销售环节

（110000×5.5%）

股权

收购

1960155

项目销售阶段

（110000×0.0005）

销售阶段无7151

项目公司清缴

（110000-69000-

6050-6345）×25%

6345

项目竣工清算后,110000-6050-

69000×1.2/（6050+69000×1.2）

23.8%,适用30%税率,即110000-

6050-69000*1.2×30%

6050

开发销售环节

（110000×5.5%）

资产

收购

合计印花税契税企业所得税土地增值税营业税及附加

3、收购模式选择

对于收购方而言,由于收购方要承担项目开发销售清算阶段的税负,因此在模式选择中要始终关注项目后续

开发纳税情况,以下是两种可选模式对项目后续开发销售环节税负的影响对比:

如果持续关注项目后续开发税负,可见不同模式对项目开发清算影响较大。

由于收购方无法通过股权收购调

整项目账面成本,导致大量收购对价不能进入项目开发成本,项目开发销售环节的土地增值税和企业所得税大

幅增加,项目开发销售阶段税负大大增加。

从项目收购交易到开发销售统筹来看,在资产收购模式下转让方税负10281万元;收购方税负21096万元,双

方合计税负31377万元;在股权收购模式下转让方税负5900万元;收购方税负32750万元,双方合计税负38650万

元,比资产收购模式增加23%。

就本案例情况而言,如溢价确定无法处理,应选择资产收购模式并适当调整对

价,以平衡双方税负。

单就税负水平而言,一般情况下,如果项目没有溢价或溢价可以处理,股权收购优于资产收购;如果项目有

大量溢价且无法处理,则资产收购较优。

具体项目需要根据项目自身情况、双方溢价处理能力等详细计算。

4、