中海地产南京凤凰街项目前期定位报告共149页2章.docx
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中海地产南京凤凰街项目前期定位报告共149页2章
中海地产南京凤凰街项目前期定位报告共149页（2章）
第一节宏观政策环境
一、国家经济进展形势及宏观房地产市场形势
从近几年的经济进展情形看，国民经济进展总体形势较好，国内生产总值保持连续增长，物价稳固，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于平稳快速的增长时期。
目前房地产业差不多进展成为我国经济进展的一个重要支柱产业，房地产市场体系差不多差不多形成，房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。
为了操纵房价过快增长，抑制投资过热，国家连续出台了两次〝国八条〞，然而房价上升之势仍旧不减，之后〝国六条〞应运而出，说明政府整治房地产行业的决心。
二、相关房地产政策本项目可能产生的阻碍
【可能的不利阻碍】
✧〝自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
〞该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成阻碍，抑制消费者购房信心。
对本项目而言，须解决大体量的高端住宅供应通过规划审核这一问题。
✧〝加强拆迁打算治理，合理操纵都市房屋拆迁规模和进度。
〞拆迁进度和规模的操纵是否得当，专门大程度是阻碍本项目能否顺利进展完毕，获得预期效益的关键。
✧营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信心也有一定程度的阻碍。
✧对首付比例的提高一方面操纵了投资性购房者的数量，另一方面也促使购房者对面积的追求更加理性。
✧近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。
【可能的有利阻碍】
✧大户型供应减少，市场机会凸现。
面对政策调控力度的加强，众多开发企业纷纷将产品面积调整到90平方米以下。
而从南京上半年市场供销情形来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是显现供不应求的局面，因此本项目的市场机会大幅增加。
✧随着拆迁规模的进一步操纵，政府对市区拆迁土地的出让将越来越慎重，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。
✧二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使专门多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市场关注和优势，成为吸引这部分客户的重点。
三、小结
⏹房地产宏观政策调控是在固定资产投资、房地产投资快速增长，房地产价格连续居高不下，市场供应结构失衡等背景下应运而生的。
⏹近期的一系列相关政策围绕抑制房价上涨过快的目的，通过调整住房供应结构、住房转让环节对营业税及个人所得税额的操纵等手段打击投机炒房行为，稳固住房价格；通过对土地拍卖、房地产交易等环节中对开发企业的约束，保证市场行为的规范，最终保证房地产行业良好有序的进展。
⏹对本项目而言，一方面大体量高端住宅的规划审核、地块拆迁规模和进度的操纵是必须解决的棘手问题，另一方面营业税征收对投资者购房决策的阻碍、个人住房按揭贷款首付款比例的提高、产权式商铺的销售许可的停止发放等数个政策也和本项目息息相关。
⏹全城大户型的供应减缩、都市范畴土地的拆迁操纵、营业税和二手房交易所得税的征收也给本项目带来了潜在的市场机会。
因此在本项目开发时要注重结合区域资源，突出项目的稀缺和地段优势，尽量规避宏观调控带来的负面阻碍，将本项目的区位优势及产品优势发挥到极致。
第二节南京整体经济运行状况
一、南京近几年GDP总量走势
〝十五〞以来南京经济连续健康进展，GDP年均增幅超过15%，增长速度均高于全国和全省平均水平。
二、南京近几年经济增长速度
近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，从2003年开始，南京市国民生产总值的涨幅一直保持在20%以上。
三、南京近几年人均可支配收入走势
2000年以来南京人均可支配收入不断增长，差不多保持和都市GDP相近的增幅，都市居民消费水平不断提高。
四、南京近几年人均居住面积走势
（数据来源：
南京市统计局）
都市人均居住面积从2000年的10.1㎡增加到2005年的24.3㎡，5年的时刻增长幅度达到140%。
五、南京整体经济运行情形小结
●都市宏观经济的高速进展为房地产市场制造了良好的经济环境，提供了进展的有利条件；
●经济的快速增长为南京市以后的进展积蓄了强劲动力，能够预见以后南京市经济将行进的更加稳健；
●可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力；
●居住市场容量的不断扩大成为房地产市场连续健康进展的有力保证。
第三节南京房地产供求关系及进展趋势
一、房地产投资虽受政策阻碍小幅波动，但依旧保持增长态势
2000年以来南京房地产市场投资额始终保持增长的态势，投资额度差不多保持在GDP总量的10%左右。
2000年以来南京房地产投资连续保持较高的增幅，然而由于受到宏观政策〔2005年〝国八条〞，2006年4月〝国六条〞〕调控的阻碍，在2005年和2006年5月，房地产投资增幅有所回落，但仍旧保持小幅上涨的态势。
二、房地产市场逐步进入正规，出现供销两旺的局面
2003年以来房地产市场供销比由2003年的1：
0.89调整到2005年的1:
1.1～1.3如此正常进展的范畴内。
南京房地产市场通过几年的进展逐步步入正轨，市场出现供销两旺的局面。
三、商品房销售价格保持稳步上升
2003年以来南京房地产销售均价保持上涨的势头，年平均增长幅度为8.1%，2005年销售均价为4820元/㎡。
四、2006年上半年房地产市场供应受政策阻碍有所回落
2006年上半年全市商品房供应情形详表〔单位：
万㎡〕
指标
商品房
商品住宅
上市面积
同比增幅
占全市比例
上市面积
同比增幅
占全市比例
全市
372.92
-11.55%
100%
291.31
-11.07%
100%
江南八区
168.17
-27.41%
45.10%
126.26
-30.65%
43.34%
城东
12.78
-33.01%
3.43%
12.73
-31.28%
4.37%
河西
44.34
-62.55%
11.89%
34.97
-64.06%
12%
城北
46.58
132.11%
12.49%
42.95
136.69%
14.74%
城南
24.55
-14.66%
6.58%
18.49
-29.1%
6.35%
城中
36.72
31.23%
9.85%
14.39
94.27%
4.95%
江宁
88.87
7.33%
23.83%
66.61
3.72%
22.87%
仙西
3.2
-81.72
0.86%
2.73
-81.29
0.94%
江北
123.56
114.55%
33.13%
98.44
121.10%
33.79%
受宏观政策调控的阻碍，2006年上半年南京市商品房供应量比去年同期下降了11.55%，商品住宅的供应量也有一定程度的下降。
从全市商品房和商品住宅的供应情形来看，江宁、江北板块的供应量超过全市50%的比例。
从河西板块情形来看，市场供应同比减少了60%以上，一方面由于河西北部无土地供应阻碍，另一方面奥体区域受2005年市场供销危机的阻碍，推盘幅度减弱，这两个缘故造成河西市场供应大幅度减少。
五、2006年上半年预售商品房交易逐步回暖
2006年上半年全市商品房销售情形详表〔单位：
万㎡〕
指标
商品房
商品住宅
销售面积
同比增幅
占全市比例
销售面积
同比增幅
占全市比例
全市
518.93
28.35%
100%
432.51
18.37%
100%
江南八区
237.88
8.87%
45.84%
205.05
8.62%
47.41%
城东
19.21
-6.18%
3.7%
18.84
-4.2%
4.36%
河西
98.63
43.24%
19.01%
88.27
34.54%
20.41%
城北
30.55
-6.21%
5.89%
27.9
-11.81%
6.45%
城南
38.62
15.5%
7.44%
36.43
14.7%
8.42%
城中
38.05
-27.77%
7.33%
21.09
-34.08%
37.34%
江宁
127.18
39.82%
24.51%
107.67
28.00%
24.89%
仙西
12.82
22.47%
2.47%
12.52
54.2%
2.9%
江北
164.16
17.260%
31.63%
119.78
129.52%
27.69%
（数据来源：
南京市房产局统计）
2006年上半年全市商品房销售面积518.93平方米,同比增幅28.35%。
销量增幅最大的板块是河西板块。
城中板块由于销售价格逐步走高，同时市场供应以较大面积为主，受政策阻碍较为明显，因而显现市场销售回落的态势。
五、展望与小结
●房地产市场投资受政策阻碍较明显，但始终保持增长的态势；
●南京房地产市场供销两旺，销售价格保持合理的空间稳步上扬；
●06年上半年市场供应受政策阻碍有所回落，然而销售情形良好，市场观望状态逐步减弱；
●城中板块供应面积尽管保持90%以上的增幅，然而供不应求的局面依旧保持。
第四节重点片区房地产市场分析
板块区位图〔河西片区、城中片区〕
一、南京河西区域房地产市场分析
1、河西板块简述
✧河西区域位于南京主城的西部，西临长江，东依外秦淮河，与南京老城相邻，与江心洲及江北新市区隔江相望。
✧通常将河西板块又细化成三个子板块：
汉中门大街以北为北部，或称龙江片区；汉中门大街至兴隆大街之间为中部，或称南湖片区；兴隆大街以南为南部，或称奥体片区。
✧因河西板块范畴较大，不同区域的供销特点不尽相同，因此为提高参考价值，以下分析仅限于本地块周边区域，大致范畴包括龙江片区和南湖片区的北部,即河西北板块。
2、河西住宅物业市场情形
⏹市场出现供销两旺
区域市场2005年至2006年上半年运行差不多稳固，多数项目销售情形良好。
2005年板块总销售量为27.29万平方米，2006年上半年总销售量为14.98万平方米；2006年上半年住宅供销比约为1:
1.07。
⏹河西供销主力户型面积
在2005年全年的住宅销售中，100～160㎡的销售量占了总量的83％，而其中110～120㎡、130～140㎡区间的销售率最高，均超过80％，相比于其它板块，龙江的畅销面积略为偏大。
●区域代表项目销售均价
以区域内目前住宅主力销售均价一样在7000～7500元/㎡范畴，在全市处于较高水平。
与去年同期相比，价格涨幅在500～800元/㎡左右，平均涨幅约为7～8％。
●区域后期开发量
当前销售的各项目，多数仅为第一期上市。
后期仍有较高的后续量，目前项目的节余量为45万平方米。
区域要紧在售项目节余量统计
项目
节余量
项目
节余量
海德卫城
12万平方米
西城岚湾
4万平方米
天水滨江
约10万平方米
龙凤玫瑰园
13万平方米
2005年以来共出让6幅地块，除本项目外，另5幅地块约可提供27万平方米的上市量，而本项目的开发总量近60万平方米。
2005～2006年周边土地出让一览表
土地编号
坐落
出让面积〔㎡〕
容积率
用地性质
建筑面积〔㎡〕
NO.2005G38
清凉门大街以南，湛江路以西
24465.3
2.2～2.4
居住、商业、办公、文化娱乐混合用地
56270.19
NO.2005G39
清凉门大街以南
41063.8
2.2～2.4
二类居住用地
94446.74
NO.2005G40
汉中门大街以北
11665.7
1.6
二类居住用地
18665.12
NO.2005G95
南京市鼓楼区凤凰西街与江东北路交叉口北侧
16792.1
2.2～2.6
二类居住用地
40301.04
NO.2005G98
南京市鼓楼区江东北路
23452.2
2.8
二类居住用地
65666.16
NO.2006G14
凤凰片
169560.9
3.35
二类居住、商业混合用地
568029.02
（数据来源：
南京市房产局统计）
综合上表统计，区域内已确定的潜在供应量约为130万平方米，其中住宅约为100万平方米。
估量将在以后3～4年内连续上市，每年的住宅上市量大约在30万平方米左右。
【住宅市场小结】
●本项目所在片区长期以来被看作南京的高尚人文社区，周边居住人群以高校教师、政府公务员等高素养人群为主。
区域房地产市场供销两旺的局面；2006年上半年区域住宅新增上市量为14万平方米，同期销售量为14.98万平方米，供销比为1:
1.07；
●区域住宅市场的主力供销集中在100～160㎡的户型面积，在售项目的主力价格一样在7000～7500元/㎡；
●随着该区域的不断进展，后期生活配套不断完善，整个区域将进展成为以中高端项目为主、兼顾商业、生活、交通等配套的高尚居住区；
●估量河西以后3-4年，每年住宅上市量约为30万平米。
3、河西商业物业市场情形
●片区商业供应量大带来销售压力
整个河西板块的商业供应量较大，价格起点较高，然而去化速度相对较慢。
在初期消费支撑人流相对较少的情形下，不管租金依旧经营收益都难以满足初期售价。
从河西片区〔河西中部片区为主〕规划总体供应量来看达到100万平米，待上市量也达到41.5万平米，因此以后河西商业地产的竞争将会专门猛烈。
河西〔中部片区〕商业地产供销信息统计
总体供应量
已上市量
销售量
待上市量
价格水平
规划100万
28.5万方
约9.5万方
41.5万方
CBD店铺商业均价在1.5万元/左右
〔数据来源于统计局〕
●河西片区商业物业销售均价
河西片区商业物业的销售均价集中在8000—12000元/平米范畴内。
●项目周边存在一定商业氛围，但档次有待提升
目前河西片区一些居民区集中地段〔如清凉门大街、集庆门大街等地段〕已有一定商业氛围，然而商家形象档次较差、经营内容相对单一〔龙江片区除外〕，服务人群的规模较小，且差不多上以周边居住区生活配套服务为主。
河西片区〔项目周边〕现有商家信息统计
经营内容
数量〔家〕
烟酒店
12
餐饮
75
服饰
23
银行
19
邮局
1
医院〔诊所〕
7
菜场
2
超市〔水果超市〕
18
休闲〔美容、美发、棋牌、茶社、俱乐部、足疗等〕
44
药房
21
配套〔宠物、中介、通讯、网络、洗衣、摄影、汽修、文具、眼镜、装潢、花店、音像、家政等〕
73
西点、冷饮
10
（数据来源：
市调统计）
【河西商业物业市场小结】
1、片区商业物业供应量较大，规划商业总体量达100万平米，以后市场竞争较为猛烈；
2、河西片区商业物业的销售均价集中在8000—12000元/平米范畴内；
3、片区商业物业档次、形象及功能性有待提升。
4、河西办公物业市场
●05年7月—06年7月河西板块供销分析
（数据来源：
南京市房产局统计）
2005年7月至2006年7月河西板块办公物业上市总量为102779平米，销售总量为56015平米。
河西板块办公物业销售要紧以奥体片区为主，河西中片及北片也有少量销售。
●05年7月—06年7月河西板块供销比情形
（数据来源：
南京市房产局统计）
●05年7月—06年7月河西板块销售价格
整体看来，河西板块写字楼销售均价呈稳固上升趋势，河西中片主力成交均价在7000—8000元/平米，北片那么集中在8000—9000元/平米，奥体板块集中在5000—7000元/平米。
其中河西北片仍旧是办公物业成交均价最高的片区，奥体板块相对较低，要紧缘故在于奥体板块目前供应产品多为多元化产品。
（数据来源：
南京市房产局统计）
【河西办公物业市场小结】
●05年7月—06年7月，河西办公物业市场上市量约为10万平米，其上市量要紧集中在奥体板块；
●过去一年河西办公物业销售总量约为5.6万平米，也要紧集中在奥体板块；
●从该片区办公物业的销售价格来看，由河西北片、中片至奥体板块销售均价依次下浮；
●河西片区以后三年写字楼物业市场供应量约为100万平米，市场竞争将会空前猛烈。
二、城中板块房地产市场分析
1、城中住宅物业市场情形
●2006年上半年，城中供应量增长较快
2006年上半年，住宅上市量为14.39万平方米，同比增长94.27％，要紧集中在新开盘的恒隆花园、宏图上福园等项目。
●2006年上半年，城中商品房销售面积下降
2006年上半年，城中板块商品房销售量为38.05万平方米，同比减少27.77％，其中商品住宅的销售量为21.09万平方米，同比减少34.08％。
受连续两年宏观调控的阻碍，高档住宅的部分消费被抑制，但2006年上半年住宅供销比约为1:
1.47，显示出城中的住宅仍旧专门受高端客户青睐。
●畅销面积集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间
2006年上半年城中的商品房销售，要紧集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间，供销比在1:
2.5～1:
3之间；而120～140㎡作为传统的主力供应面积，因供应量偏大，导致目前的供销比不到1:
0.6，供大于求比较明显。
（数据来源：
南京市房产局统计）
●成交均价8822元/㎡，相对2005年底有较大幅度的提升
（数据来源：
南京市房产局统计）
2006年上半年，城中住宅成交均价一路攀升，差不多从2005年12月的8087元/㎡升至2006年6月的8822元/㎡。
同时8000～9000元/㎡价格段成为2006年成交的主力，成交量超过7万平方米；而8000元/㎡以上的住宅成交量超过11万平方米，比去年有所上升。
●城中住宅市场以后供应量
对城中板块在售住宅项目的结余量进行统计，得出城中在售项目的住宅总结余量约为30万平方米。
自2003年以来，城中地区尚有八幅住宅用地出让后未开发上市，其总开发量为46万平方米，其中住宅总量约25～30万平方米。
综合统计，城中地区的潜在住宅供应量约为60万平方米，按2006年上半年销售21万平方米计，大约1.5～2年的时刻即可全部销售完毕；且城中地区的住宅历来供小于求，因此后期住宅市场销售压力较少，各项目的市场竞争态势较弱。
【城中住宅市场小结】
●城中板块具有完善的配套、便利的交通优势，房地产项目一向具有良好的保值升值特点；尽管受连续两年宏观调控的阻碍，2006年上半年住宅销售量下降；但同期住宅供销比约为1:
1.47，仍表现出供不应求；
●各项目的成交均价节节攀升，目前普遍在8000元/㎡以上，2006年6月的住宅成交均价为8822元/㎡，部分项目的销售单价差不多超过万元；
●受单价过高阻碍，城中项目近期开始减少单套面积，而部分高档项目那么仍旧以大面积户型为主，因此导致城中住宅的畅销面积集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间；
●受土地稀缺性因素阻碍，城中板块后期的供应量估量将逐步下降，上市项目数量也将有所减少，板块进展将连续走高档路线；
●南京城中板块住宅市场历来供小于求，后期潜在供应量约60万平方米，总体来看该区域近年来住宅市场供需差不多平稳，长期来看住宅销售前景良好。
2、城中商业物业市场
●05年7月—06年7月城中商业物业上市量/销售量
（数据来源：
南京市房产局统计）
05年7月—06年7月，城中商业物业的上市量超过10万平米，销售量约为13万平米；上市量多集中在06年1月—4月上市，而要紧销售去化集中在05年底至06年初。
●05年7月—06年7月城中商业物业累计供销比
（数据来源：
南京市房产局统计）
05年7月—06年7月城中商业物业市场的累计供销比变化趋势，供销比在1.1—1.3之间轻微浮动，能够看出城中商业物业出现出供略大于求的态势。
●05年7月—06年7月城中商业物业成交均价
（数据来源：
南京市房产局统计）
城中商业物业05年7月—06年7月成交均价的走势来看，该片区商业物业的价格要紧区间段为11000—16000元/平米。
【城中商业物业市场小结】
●城中商业物业市场在过去一年约有10万平米的上市量，和河西、江宁、江北的商业供应相比体量较小；
●城中商业物业过去一年销售量超过13万平米，超过同期上市量，但累计供销比约为1.1—1.3，城中商业物业市场仍出现出供大于求的态势；
●城中商业物业的价格水平在全城来讲仍处于较高水平，成交均价约为11000—16000元/平米；
3、城中办公物业市场
●城中办公物业销售价格
依照网尚研究机构的数据显示，2006年7月城中板块以10606元/平米的写字楼成交均价远远领先于其他板块，要紧缘故在于城中集合了较多的高档写字楼。
●以后南京城中办公物业市场供应
以后三年城中办公存量与潜在物业体量至少有90万平米〔其中不含约100万平米的河西新城〕，将集中于2020年前大量面市。
依照数据统计，南京主城区以后三年办公供应量约90万平米，其中可统计的新增供应分布为：
新街口地区约有24.8万平米、长江路地区约有18.4万平米、珠江路地区约有10.8万平米、鼓楼至中央路段地区约有17.2万平米。
南京以后写字楼市场供应情形详表
区 域
项目名/地块名
用地性质
总建面积〔平米〕
办公面积〔平米〕
开发进度
新街口
国际金融中心
商、办
——
73370
施工中
中银大厦
金融
26240
20000
施工中
金轮国际大厦
商、办、住
98250
45720
施工中
新街口
铁管巷A地块
商、办、金、公
73359
74000
拆迁中
铁管巷C地块
商、办、金、公
40932
拆迁中
淮海路地块
商、办
47000
30000
未拆迁
长江路
邓府巷地块
商、办、住
220000
80000
施工中
凯润金城
商、办、住
200000
80000
施工中
德基广场
商、办、住
130000
50000
施工中
珠江路
龙世商务中心
商、办
6548.4
4400
施工中
华威项目
商、办
——
40000
施工中
同仁大厦
商、办
133326
63338
施工中
高家酒馆地块
商、办、停车
19600
储备中
鼓楼－中央路
紫峰广场
商、办、住
217000
82000
施工中
南京国际广场
商、办、住
420000
83081
施工中
长发·虹桥地块
商业、金融
7524.54
5000
拆迁中
新都市广场
商业、办公
酒店式公寓
90000
11000
施工中
（数据来源：
依照南京国土局土地出让资料统计）
【城中写字楼物业市场小结】
●城中目前写字楼销售均价为10606元/平米，远远高于其他板块；
●南京主城区以后三年办公供应量约90万平米，以后写字楼竞争，专门是高档写字楼竞争将在城中板块表现的尤为猛烈。
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