广州天河鸿意花园前期物业管理工程施工组织设计重点工程.docx
《广州天河鸿意花园前期物业管理工程施工组织设计重点工程.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州天河鸿意花园前期物业管理工程施工组织设计重点工程.docx（33页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
广州天河鸿意花园前期物业管理工程施工组织设计重点工程
第一章：
序言
根据已收到鸿意控股有限公司的鸿意花园物业管理的招标书，遵照《广州市物业管理招标投标管理办法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知的所有内容后，我司愿以我司递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理服务工作。
我司中标之后，在物业管理中除采用以往的成功经验外，将在全面引进系统化管理，采取先进的管理方法。
根据质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业之要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；强调以人为本作为工作重心。
我司将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新措施，瞄准世界物业管理先进水平，创全国优秀大厦。
我司接管物业楼盘后，将投入公司精英人员到现场管理。
保证物业在一年内成为市文明楼盘和两年成为市物业管理优秀物业管理楼盘。
另外，我司同意招标文件中各项条款，并按投标价总额交纳保证金伍万元（大写）。
如我司违约，则扣除所交纳的全部保证金。
投标单位：
广州鸿意物业管理有限公司
法定代表人：
日期：
年月日
第二章：
企业法人地位及法定代表证明
一、法定代表人证明
法定代表人资格证明书
单位名称：
广州鸿意物业管理有限公司
地址：
广州市天河区林和中路xx号
姓名：
xx性别：
男年龄：
民族：
汉
职务：
董事长身份证号码：
xx先生是广州鸿意物业管理有限公司的法定代表人。
负责签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明。
投标单位：
广州鸿意物业管理有限公司
日期：
2005年1月18日
二、营业执照：
三、资质证书
四、组织代码证
第三章：
广州鸿意物业管理有限公司简介
管理有限公司成立于1999年7月，注册资本600万元，专门从事物业管理服务的经营机构；公司总部设于广州，现有员工150人，是广州市物业管理协会成员单位。
公司在物业管理服务上建立了一整套科学化、标准化、规范化的管理和经营体系，已签约管理了天誉花园（一期）\广东社会保障基金大厦。
多年来，鸿意物业以品牌发展为重点，不断探索经营管理新路子，公司所管理物业相继获得了广州市“物业管理优秀住宅小区”、天河区“安全文明小区”及“爱国卫生先进单位”等荣誉称号。
从不满足于现在，以改革创新求发展，立足高起点，满足高要求的目标，不断推进公司专业化管理的进程，从业员工100%经过严格培训上岗。
同时，公司不断吸收国内知名的物业公司先进经验。
组织公司员工到先进楼盘参观，从而不断完善公司的管理制度，提高人员素质和服务水平，为所接管物业的广大业主提供专业物业管理服务。
几年来，公司完整的服务质量管理体系和完善的监督机制下，所管理的楼盘未曾出现过质量事故，每年的住户意见调查中，满意率达98%以上。
第四章：
楼盘物业管理人员配置
我司根据鸿意花园的实际情况抽调有丰富物业管理经验和较强协调能力的人员组成物业管理班子。
总负责人（项目经理）和各级负责人（部门人员）。
我司一直坚持选用实用型的管理人才，不盲目追求高学历、高文凭而缺乏实际经验的庸才。
我司现场的管理处各级人员上岗前必须经过专业培训和我司严格的考核。
另外，我司实行每年组织全体员工进行一个月的业务培训。
特殊岗位实行每周培训，如保安员培训，我司对其实行每周两天的培训。
在培训过程中，我司建立物业管理的各种题库，通过考核加深员工的培训效果。
因此我司所用的现场管理人员在管理过程中实行专人专行，给业主一个专业的服务。
在人员配备的方面，我司实行精简的架构，不设多余的岗位，并做到人尽其才。
第五章:
投标的报价
一、开标一览表
[货币单位：
人民币元]
项目名称
投标报价
投标单价
（元/月）
投标单价
（元/年）
优惠率%
投标总价
（元/3年）
物业管理费
142494.44
1731533.28
5194599.84
物业管理费建筑面积每平方米管理费为2.00元.
投标单位（公章）：
广州鸿意物业管理有限公司
法定代表人（或授权代表人）：
日期：
2005年月日
二、服务报价明细表[货币单位：
人民币元]
序号
分项内容
单价（月）
总价（年）
备注
1
员工工资及福利
78000元
936000元
2
教育经费
1170元
14040元
工资额的1.5%
3
保安宿舍月租费、材料费
3000元
36000元
就近租用民居
4
绿化、清洁保养
27200元
326400元
5
保安装备费
1700元
20400元
一次性投入，分三年折旧
6
员工服装费
2000元
21600元
一次性投入，分两年折旧
7
工程部工具配置费
428元
5136元
一次性投入，分三年折旧
8
行政费用
2460元
29520元
包括交通通迅费、办公室美化费、业务费、其他办公费
9
固定资产折旧
2500元
30000元
一次性投入元，分三年折旧
10
保险费
2000元
48000元
11
审计费
300元
3600元
小计
120758元
1470696元
1
税金
9660．64元
115927.68元
营业税8%
2
管理酬金
12075.8元
144909.6元
管理费收入的10%
合计
142494.44元
1731533.28
合计
（竞标报价为142494.44元/月，管理面积:
64000平方米,142494.44/64000=2.23元.为让利业主,我司本次投标物业管理费报价为建筑面积每平方管理费为￥2.00元）
投标单位（公章）：
广州鸿意物业管理有限公司
法定代表人（或授权代表人）：
日期：
2005年月日
第六章：
管理模式
一、服务工作目标
（一）整体目标：
我公司拟在该花园管理中除采用以往的成功经验外，将在以下几个方面作新的尝试：
我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理和协调管理等先进的管理方法，根据ISO9001质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业之要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；强调始终把服务住户作为管理工作的重心。
我们将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准全国物业管理先进水平。
二、拟采用的物业管理方式
（一）组织机构
1、管理处组织架构示意图
2、管理处架构示意图说明
2．1结合鸿意花园的实际情况，本着精干高效、敬业多能的设置原则，物业管理处设四部门，实行管理处经理负责制，内部运作采取垂直领导，以减少中间环节，提高工作效率。
纵向之间，操作员工对部门主管负责，部门主管对管理处经理负责；横向之间，各部门分工合作，实行科学的网络流程管理，做到既相互协调，又相互制约。
2．2各部门主要职能
A．财务部：
根据公司财务部的安排，做好管理处的现金管理。
负责管理处所管物业的管理费及物业服务项目的维修、保养、更换的物料等费用的统计、收取工作，协助催收各类欠款。
仓库低值易耗品的核对。
B．物业部：
清洁、绿化、涉及物业使用人日常事务、建筑物和附属设备设施的巡查,并负责劳资、人事、档案、宣传、礼仪、收发、后勤、部门协调、监督。
C．工程部：
房屋、设备、设施的日常养护和维修，水、电、空调、电梯、电讯、闭路电视等设备、设施的运行、养护维修，室外设备设施一般性维修服务等。
D．保安部：
管辖范围内的公共秩序维护，消防安全管理，车场管理，参与社会联防，维护辖区内的人身和财物安全，并管理处做好物业管理服务的后勤保障。
2．3管理处经理一名，各部门设主管各一名，管理处财务部主管和会计的工作由公司会计兼任。
物业部文员兼管理处行政后勤工作。
2．4人员素质上要求一专多能，员工起点要高，所有员工既是自己岗位的专家能手，同时又是其他岗位的多面手。
（二）管理处工作流程
1．管理处工作决策流程图
目标决策执行效果
馈反
流程说明：
A．管理处根据物业委托合同和用户需求，确定管理服务目标，并将目标分解到各部门；
B．各部门负责将本部门目标分解到各岗位，达成目标共识，并制定目标实现措施；
C．各岗位员工根据目标分解布置，努力奋斗，以求目标的达成；
D．管理处经理负责检查各部门的目标达成情况，部门主管负责本部门目标达成情况的检验、控制及反馈。
E．管理处经理负责对管理服务目标的调整、总结或强力落实。
2．管理处工作控制流程图：
干扰
受控对象
输入输出
反馈信息
控制信息
控制机构
流程说明：
A．将导入公司质量管理，结合实际情况制定岗位责任制及各项规章管理制度，以规范管理运作。
B．采取多样化的激励手法和竞争机制，实行严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度，以激励发挥员工潜力。
C．充分发挥精神激励的作用，加强对员工及时细致的思想教育工作，保持团结向上、热情饱满的工作状态。
D．制定周、月、季、年工作计划，实行日、周工作呈报及月、季、年工作总结。
E．建立班组晨会、部门和管理处例会及员工民主会议等制度。
4．管理处工作反馈流程图：
原信息→预期成效→实际成效→与标准相比偏差→分析原因
制订纠正措施
流程说明：
A．实行工作布置四小时复命制度。
B．实行工作总结报告制度。
C．定期召开业务座谈会。
（四）管理处激励机制
企业人力资源开发与管理的目标就是充分调动人的积极性，从而最大限度地挖掘人的潜力。
我们深刻地认识到，在众多影响员工工作行为表现的因素中，员工的积极性是工作行为表现的决定性因素。
鉴于此，我们把以调动人的积极性为主旨的激励作为人力资源开发与管理的基本途径和重要手段。
我们根据波特尔和劳勒的综合激励理论，结合实际情况，制定了薪酬激励、目标设置激励、工作激励等机制，在公司的经营管理中努力为员工营造良好的工作竞争环境，创造各种激励条件，并通过正强化与负强化的作用，充分发挥调动员工的积极性，挖掘员工的潜力，盘活人力资源。
1．薪酬激励
员工会按照市场情况和一些合适的对象进行比较，他们将以自己的收入来判断对工作的满意程度。
一旦员工开始为工资而抱怨，企业最好的员工将会离开，以寻求更高的工资。
为留住优秀员工，用好优秀员工，我们以“正确评价工作，合理给予报酬，促进良性循环”为原则，在公司营运成本的控制上，不以最大限度地减少人力成本来保证公司利润的最大化，让优秀员工获得公平满足的报酬。
员工资结包含岗位工资和绩效工资。
绩效工资不搞平均主义，直接与个人业绩挂钩，并通过科学的绩效考评，较为客观地识别员工业绩，做到“赏罚分明，赏要合理，罚要合情”，保障真正努力的员工才会得到最好的报酬。
而且绩效工资更是与企业的发展紧密相联，让员工体会到只有公司兴旺发达，才有自己奖金的不断提高。
2．目标设置激励
目标会使人的行为具有方向性，引导人们去达到某种特定的结果，致力于实现目标是人们工作的最直接动机。
我们坚持把目标管理作为日常管理的重要手段，要求员工参与相关目标的制定，把公司目标或管理处目标转化为员工个人目标，使员工自觉地从关心自身利益变为关心企业的利益，并通过有效的目标指导来增强员工实现目标的自信心，提高员工实现目标的期望值，并让员工认识到目标实现后将给他们带来的种种好处。
3．工作激励
人们对自己觉得有趣的工作，总会做得比较顺心。
我们要求每一位管理者应该致力于创造一种令下属觉得有趣的工作气氛，设法营造轻松自在而不受压迫的工作氛围。
工作激励主要通过工作内容的丰富，更大的发挥潜能、满足员工更高层次的需求来实现。
主要形式包括：
A．在工作中扩展个人成就，增加表彰机会，加入更多必须负责和具有挑战性的活动，提供个人晋升或成长的机会。
B．让员工执行更加有趣而难做的工作，鼓励员工提高自己的技能，从而能胜任更重要的岗位。
C．给予真诚的表扬。
员工的工作完成出色时，公司恰如其分地给予真诚的表扬，以满足员工受人尊重的需要，增强干好本职工作的自信心。
（五）信息反馈渠道
物业管理信息是我们服务的重要资源，是我们持续满足客户需求的动力源泉，是我们调整服务策略、改进提高服务质量的有力依据。
我们将高度重视各类信息的收集、处理、使用工作，发挥信息资源对完善管理服务工作的应有作用。
1．信息反馈渠道示意图
（六）质量分析与控制
1、质量信息的收集
1.1管理处各部门主管负责从日常管理运作过程中收集相关的质量信息，包括：
1）物业各项管理服务检查情况（如：
设备设施、清洁、绿化、治安等）。
2）顾客投诉情况。
3）顾客意见调查情况。
4）供方信息
1.2管理处设立24小时服务投诉热线，收集客户有关信息，并作好详细记录。
1.3管理处每月与广州市公安局方进行物业管理服务工作座谈会，汇报总结工作，并征询建议。
1.4以上信息由管理处物业部主管每季统计一次,形成《质量信息季报》，报管理处经理审阅。
2、质量信息的分析
2.1管理处经理负责每季安排一次专题管理例会，例会上由各部门主管负责汇报管理服务质量情况。
2.2管理处经理根据《质量信息季报》及汇报情况作出分析，分析范围包括：
1）总体质量状况的评价。
2）本季主要存在的质量问题。
3）近一、二个季管理服务质量的比较分析。
3、分析结果的处理
3.1物业部根据例会决议,就主要存在的质量问题,向有关部门《纠正与预防措施报告》。
3.2各部门根据具体情况确定纠正与预防措施,指派人员对问题进行整改,并将整改结果填写在《纠正与预防措施报告》中，经部门经理验证后建档。
3.3管理处经理指派专人对整改情况进行跟踪,并记录相关情况。
3.4管理处须及时将有关质量信息传达公司，并将每季服务工作形成书面报告送公司管理部。
三、管理处人员配备
（一）人员配备示意图
根据鸿意花园的实际情况，为保证物业管理工作的有效进行，鸿意花园物业管理处岗位配备拟按如下配置：
物业管理处人员配备图
（合计52人）
物业管理处
经理：
1人
合计：
1人
保安部
主管：
1人
领班：
3人
保安员：
26人
合计：
30人
工程部
主管：
1人；
领班：
2人；
技工：
12人
合计：
15人
物业部
主管：
1人
物业助理：
2人
前台文员：
1人
合计：
4人
（二）管理处经理
二）员工任职条件
1．部门主管：
大专以上学历，年龄25～40岁，熟悉国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门的整体运作，具备相应的专业知识和相关业务四年以上工作经验；具备良好的应变处事能力及组织协调领导能力。
2．一般管理人员：
大专以上学历，年龄25～40岁，熟悉国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门的整体运作，具备相应的专业知识和相关业务2年以上工作经验。
3．班/组领班：
中专以上学历，年龄21～35岁，持相关岗位上岗证书，具有相关工作二年以上实践经验，具有一定的组织协调领导能力。
4．维修人员：
中专以上文化程度，年龄20-45岁，持有相应岗位特殊工种上岗证，相貌端正，品行良好，有两年以上的物业管理行业实际工作经验。
5．保安员：
男要求退伍军人，身高175㎝以上，女要求身高160㎝以上，男女保安员皆要求高中以上文化水平，持保安员上岗证（素质好的可上岗后送有关部门培训），相貌端正，品行良好，有机构或广州市户口担保人。
（三）人员配置计划
1．管理处经理、部门主管及财务人员将由公司内部调配；
2．物业助理、工程技工人员将按内部调配与向外招聘1：
1的比例进行配置；
3．保安部主管、领班由公司内部调配，队员按调配与招聘1：
1的比例进行配置；
4．清洁、绿化分包相关专业公司承担；
5．人员的具体进场时间将根据物业管理的实际需要，分阶段陆续到位。
第七章：
管理人员的培训
培训是公司内部管理的一大特色，也是一大优势，不断对各级员工进行不同阶段的在职培训，也将是鸿意花园管理处能否完成合同期物业管理目标的重要保证。
（一）培训目标
以人为本，从态度、知识、技能三个方面改变、加强或改变员工的行为或表现，不断提高员工综合素质，以实现企业的管理目标。
就广州鸿意物业管理有限公司而言，培训的目的就是使各级管理人员的专业素质及管理水平达到甲类物业管理公司资质要求，使其能为广大业主（住户）提供尽善尽美的服务。
（二）培训内容：
1．入职培训：
A.公司发展概况、成长过程、面临挑战与困难、价值观念、质量方针、组织架构及主要人员介绍；
B.公司各项规章制度讲解；
C.公司《员工手册》；
D．员工守则，礼节礼貌，职业道德教育；
E.物业管理基础知识；
F.卫生安全消防知识。
2．岗位培训：
A.岗位职责；
B.专业技能；
C.操作规程；
D.言行举止训练；
3．在职培训：
主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识培训。
中层管理人员侧重在企业管理知识、人事管理技巧、领导艺术、公共关系等；一般管理人员培训侧重在管理思想、管理艺术的培养、沟通技巧及物业管理相关知识等；普通员工侧重在专业技能、工作技巧及敬业乐业教育等。
4．提高员工素质培训：
主要是在常规培训基础上，结合公司业务发展或管理工作需要安排的专题培训，由公司办公室负责组织落实。
5．外送培训：
主要是选派骨干人员参加行业主管部门组织的各项专业技能的强化培训，为全脱产形式，以确保在职人员100%的持证上岗率。
（三）培训后的跟查或评核工作：
1.员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工作中进行检查，检查员工是否按培训的要求和标准进行工作，对不按要求做的员工进行督导和指正。
2.培训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实操和书面考核两种形式：
评核工作是在员工工作的一段时期后，由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便员工直接上司、部门经理或公司领导及时了解和掌握员工工作或思想情况，并作为评核培训成绩的依据。
（五）管理人员的培训计划
我司组建的鸿意花园管理处员工，均有丰富的物业管理工作经验。
根据花园管理的特殊性，需进行有针对性的培训，为进一步提高其专业技能，适应物业管理向前发展，以保障管理的正常运作。
为此，本培训计划分为二个阶段。
第一阶段（2005年4月～2004年6月）
针对花园管理的特点，对拟定物业管理人员进行管理要求、相关基础知识及专业技能等进行培训，其目的是使拟派人员对管理要求、目标及物业情况有一定的了解，保障管理处日常管理服务工作极快走上正轨，为物业使用人提供安全、舒适的工作环境。
第一阶段培训计划表
编号
培训对象
培训内容
培训
时间
培训方式
培训目标
一
调配的内部员工
1、广州市物业管理法律、法规知识；
3、鸿意花园物业管理的定位和服务范围；
4、管理处组织机构、岗位职责；
5、管理处对内、外规章制度。
2004年4月10日至6月10日
集中授课
1、了解鸿意花园的基本情况；
2、明确物业管理目标、要求；
3、熟悉管理处的运作程序管理要求
二
招聘的新入职员工
1、公司情况；
2、《员工手册》；
3、物业管理基本知识及要求；
4、鸿意花园物业管理的定位和服务范围；
5、管理处组织机构、岗位职责；
6、管理处对内、外规章制度。
2005年6月10日至7月10日
集中授课
1、了解公司情况，熟悉公司规章制度；
2、了解鸿意花园的基本情况；
3、明确鸿意花园物业管理目标、要求；
4、熟悉管理处的运作程序、管理要求。
第二阶段（2006年年度培训计划）
根据鸿意花园物业管理的实际情况及其发展规模，强化对员工专业技能和职业道德的培训，开发其潜力，激发其创造性思维和主观能动性，使其更好地保障鸿意花园物业管理的规范化和创造性发展。
第二阶段培训计划表
编号
培训对象
课程内容
培训时间
培训方式
目标
一
管理人员
1、物业管理实务技能；
2、顾客服务理念及投诉处理；
3、员工的有效管理及考核；
4、创造性思维及潜力开发；
5、电脑网络的管理及运用技能；
6、管理心理学知识；
7、消防知识和技能。
2006年度
实地参观、集中讲授、外聘讲师、外送培训、案例分析等多种培训方式。
二
技术人员
1、物业管理实务技能；
2、机电设备的维护管理；
3、品质管理与成本控制
4、服务礼仪规范；
5、治安、消防事故处理及模拟演练；
6、创造思维与自我激励；
7、顾客服务理念及投诉处理；
2006年度
采用实地参观、集中讲授、外聘讲师、外送培训、案例分析等多种培训方式。
三
其他人员
1、物业管理基础知识；
2、物业管理法律、法规知识；
3、顾客服务理念及投诉处理；
4、服务礼仪规范及专业技能；
2006年度
集中授课、实地参观、外地培训等方式。
五、管理物资装备计划
常言道：
“工欲善其事，必先利其器”。
良好的物资装备、完善的后勤提供，是保证物业管理服务有效运作的基础。
我们将本着高起点、高效率、经济实用的原则，为鸿意花园物业管理处配备周详的物资装备。
序号
名称
单位
数量
备注
一
管理处管理用房
平方米
150
由甲方提供
二
管理服务人员住房
平方米
350
三
维修器具
1
室内疏通机
台
1
2
电焊机
台
1
3
气焊
套
1
4
冲击钻
台
1
5
手枪电钻
台
1
6
管钳
个
1
7
台钻
台
1
8
套丝机
台
1
9
磨光机
台
1
10
玻璃枪
把
2
11
1.5米铝合金梯
把
1
12
2米铝合金梯
把
1
13
3.5米铝合金梯
把
1
14
套筒板手
套
1
15
万用电表
只
2
16
其他维修工具
四
通讯、交通器具
1
电话
部
8
不含坐机费和话费
2
对讲机
部
15
3
其它
六
治安装备
1
保安警械
套
10
2
消防队员装备
套
10
3
手电筒
个
10
小计
七
办公用品
1
电脑
台
5
2
打印机
台
2
3
复印机
台
1
4
管理软件
套
2
5
打卡机
台
1
6
办公桌、椅
套
20
7
档案、资料、文件柜
个
10
8
保险柜
个
1
9
照相机
部
2
10
计算器等耐用文具、办公用品
11
工衣柜
个
15
12
其它
八
其他开办费用
合计金额：
30万元
第八章：
管理规章制度与档案管理
一、管理规章制度
管理中宽松和谐与法治严谨的有机统一是我司的管理特色之一。
管理处在日常的管理服务中，坚持“动之以情，晓之以理”，措施做到软硬兼备，治而不乱，管而不死
升级会员 