房地产开发与经营沙盘实验报告B小组.docx
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房地产开发与经营沙盘实验报告B小组
房地产开发与经营沙盘实验报告
——定个小目标先赚一个亿
班级：
17经济学B班
组员：
朱佳婷（17083062）
李铭铭（17083043）
赖丹轩（17083108）
冯玮（17083038）
赖燕菲（17083001）
指导老师：
石洪艾
日期：
2020.10.30
1、决策流程
2、各年运营情况分析
（1）第一年：
由老师带领统一进行决策以熟悉系统和运营规则。
投资融资模块
土地使用权面积
项目容积率
实际修建商品房数量
市政配套费
贷款金额
利息
2.5亿
2500万
20亩
1.5
200套
600万
建筑结构费
规划设计费
景观设计费
工程项目
交税
招募施工队
支付工资
10400万
1100万
2000万
6000万
2400万
市场营销
获得现金
现金盘点
广告费投入
订单数量
剩余商品房数量
获得现金
来年应收款
100万
200套
0
14400万
33600万
36300万
（2）第二年：
投资融资模块
土地使用权面积
项目容积率
实际修建商品房数量
市政配套费
贷款金额
利息
2亿
2000万
20亩
2.0
280套
1000万
建筑结构费
规划设计费
景观设计费
工程项目
交税
招募施工队
支付工资
17200万
2000万
2000万
1大型
1小型
9800万
2600万
市场营销
获得现金
现金盘点
广告费投入
订单数量
剩余商品房数量
获得现金
来年应收款
300万
280套
0
19300万
45100万
23900万
1.投资估算模块：
1 对新一年的运营进行整体规划，进行预算管理，盘点资产和现金，决定要不要贷款，贷款额是多少，经过核算，为了使资金更充裕，和防范预算外支出的产生，本组第二年的贷款额是2亿。
2 获得贷款后进行土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权23亩，转卖三亩。
2.本年度决策经验总结：
1 施工队工期预算失误，原本只需招募一个大型施工队，由于错误估算多招了一个小型施工队。
2 在项目报建方面过于保守，只开发一种容积率的商品房，且决策前做的市场同行调查不充分，造成同种容积率的商品房扎堆。
3 在订单竞标方面，报价较低，广告投入过少，没有充分发挥广告的用处。
（3）第三年：
投资融资模块
土地使用权面积
项目容积率
实际修建商品房数量
市政配套费
贷款金额
利息
1.7亿
1700万
20亩
2.0
280套
1000万
建筑结构费
规划设计费
景观设计费
工程项目
交税
招募施工队
支付工资
17200万
2000万
3300万
1大型
7500万
3000万
市场营销
获得现金
现金盘点
广告费投入
订单数量
剩余商品房数量
获得现金
来年应收款
100万
230套
50套
17800万
41400万
22300万
1.投资估算模块:
1 经过核算，为了使资金更加充裕，同时为了防范预算外支出的产生，本组第三年决定贷款1.7亿。
2 获得贷款后进行土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权21亩，转卖1亩。
2.本年度决策经验总结:
本年度由于土地价格持续压低，导致市场低迷，商品房未全部卖出，同时增加了土地成本。
（4）第四年：
投资融资模块
土地使用权面积
项目容积率
实际修建商品房数量
市政配套费
贷款金额
利息
0
0
10亩
3.0
220套
900万
建筑结构费
规划设计费
景观设计费
工程项目
交税
招募施工队
支付工资
15200万
3000万
2300万
1大型
6300万
5100万
市场营销
获得现金
现金盘点
广告费投入
订单数量
剩余商品房数量
获得现金
来年应收款
2000万
2.0
20套
3.0容积率
50套
17300万
40400万
18400万
3.0
170套
1.投资估算模块:
1 经过核算，本年度用于各运行流程所需资金已足够，故无贷款。
2 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权8亩，收购1亩。
2.本年度决策经验总结:
1 由于给出的竞标土地款额较低，只得到了8亩土地，故从其他公司以较高价处购入了2亩土地。
2 鉴于前几年广告费投入较低，品牌效应不高，于是本年度决定加大广告费投入，但由于市场原因，所获得的商品房数量不增反减。
（5）第五年：
投资融资模块
土地使用权面积
项目容积率
实际修建商品房数量
市政配套费
贷款金额
利息
0
0
20亩
1.5
10亩
240套
800万
2.0
10亩
建筑结构费
规划设计费
景观设计费
工程项目
交税
招募施工队
支付工资
13800万
2000万
2500万
1中型
5500万
3600万
市场营销
获得现金
现金盘点
广告费投入
订单数量
剩余商品房数量
获得现金
来年应收款
1300万
1.5
60套
40套
13500万
31600万
20200万
2.0
60套
80套
3.0
50套
0
1.投资估算模块:
1 第五年的房地产市场仍然很低迷，在对新一年的运营进行整体规划，进行预算管理，盘点资产和现金，经盘点本年度用于各流程运行的资金已足够，所以今年为求稳还是决定不贷款。
2 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权24亩，最终投入生产的土地数为20亩。
2.本年度决策经验总结:
因为本年度为了求稳和降低成本没有向银行贷款，所以本公司投入了较多的广告费来提高品牌效应，获取订单。
因为之前的商品房容积率过于单一，所以这次采用了1.5和2.0的容积率，分别投入10亩土地，但是因为今年投入的广告费较之前的少，投入的土地较多，所以剩余套数较多。
（6）第六年：
投资融资模块
土地使用权面积
项目容积率
实际修建商品房数量
市政配套费
贷款金额
利息
0
0
/
/
/
0
建筑结构费
规划设计费
景观设计费
工程项目
交税
招募施工队
支付工资
0
0
700万
/
/
600万
市场营销
获得现金
现金盘点
广告费投入
订单数量
剩余商品房数量
获得现金
来年应收款
4000万
1.5
40套
0
17300万
40400万
18400万
2.0
40套
40套
投资估算模块:
1 第六年的房地产市场依旧低迷，今年我们公司仍决定不贷款。
2 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，我们公司没有进行土地竞标和拍卖，只余下4亩土地，因为无法开发而被收回。
3 今年我们投入了4000万的高额广告费进行市场营销，销售去年剩余的120套商品房，最终销售出了80套，剩余40套。
3、整体运营情况分析
（1）资产负债率与销售利润率
对于房地产公司长期发展来说，资产负债率在60%较正常；但是B公司在第4年到第六年资产负债率为0，短期来说，开发的力度较为保守局限；基于对实验年限的考虑和第4年到第6年房地产市场走下滑的趋势，B公司选择保守运营，降低成本，投入较高的广告费并且以较高的单价来获取市场的份额，提高销售利润率。
（2）广告效应
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
广告费
100
300
100
2000
1300
4000
可供套数
200
280
280
270
290
120
获取定单数
200
280
230
220
170
80
剩余套数
0
0
50
50
120
40
第三年开始就有房地产企业商品房未卖出；第四年开始，土地的价格被压得太低，导致市场对房子的需求被拉低，通过提高广告费来提高品牌效应，获取订单。
（3）所有者权益
所有者权益合计
年初数
第一年
第二年
第三年
41000
44900
49000
54257
第四年
第五年
第六年
64500
71100
71400
所有者权益保持稳步增长；第二年商品房报价过于低，投入较少的广告费，虽然当年商品房全部销售出去了。
但综合当年其他公司的市场报价，都是高报价然后投入多的广告费来攫取市场份额，因此从第3年开始，竞标策略有所转化，以高报价、高广告费来选择报价。
（4）土地招标决策及思考
第2年土地招标结果展示，C公司以900万/亩的价格拍得30亩，而B公司则是1100万/亩的价格拍得20亩，基于C公司的报价，觉得先以定价900万/亩竞标，不够亩数再拍卖。
从第2年开始土地价格被拉低了，所以市场的订单量也存在下滑，其他公司生产出来的商品房未全部销售出去，有些公司存在严重亏损，对土地的需求也越来越低。
这时政府是应该降低首付比来刺激市场对商品房的需求，但我发现这6年的首付比都是30%，政府在这一指标是否可以发挥作用，来刺激房地产市场。
（5）总结
整体运营比较稳健，与市场中C公司保持市场信息互换，与其他对比，决定土地竞标和订单报价。
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