苏州工业园区城市规划管理技术规定修订稿.docx
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苏州工业园区城市规划管理技术规定修订稿
苏州工业园区城市规划管理技术规定
（修订稿）
第一章总则
第一条（目的依据）
为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。
第二条（适用范围）
本规定适用于苏州工业园区中新合作区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动，中新合作区外参照执行。
第三条（规划建设理念）
园区规划建设应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。
第四条（特定区域）
园区管委会可视城市发展需要，将城市核心地区、旧城更新地区及大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。
特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。
在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。
园区现行特定区域范围见附录一。
园区规划管理部门可根据需要另行制定特定区域的规划管理规定。
第二章用地管理通则
第五条（新增城市用地分类）
园区内建设用地按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增部分用地类别。
表2.1新增城市用地分类和代号表
新增城市用地类别代号
新增城市用地
新增城市用地类别表述
中类
小类
类别名称
Rx
宿舍、公寓用地
单独占地的宿舍、公寓用地
Rxx
学生公寓用地
单独占地或位于地块用地边缘能够单独划出的学生宿舍用地
Rxl
老年公寓用地
老年人集体居住的宿舍区，包含小型配套设施用地
Rxj
酒店式公寓用地
由专门物业管理公司进行统一管理的酒店服务式公寓
Rxd
单身职工宿舍用地
单身职工集体居住的宿舍区，包含小型配套服务设施用地，一般结合便利中心集中布置
Rc
居住区公共服务设施用地
单独占地的居住小区及以下各级公共服务设施用地
Rcz
小区综合公共服务设施用地
居住小区综合性公共服务设施用地
Rcj
小区级教育设施用地
单独占地的中小学、幼托等居住小区配套教育设施用地
Cb
商办混合用地
商业办公混合用地
Cr
商住混合用地
商业居住混合用地
Mx
创新型产业用地
从事高新技术产品的研制、开发或提供技术外包服务和业务流程外包服务的企业用地
BD
白地
在短期内不能明确性质的用地或综合性用地
HD
灰地
需逐步“退二进三”的工业用地
第六条（兼容性控制）
建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合总体规划和控制性详细规划的要求，并遵循土地使用兼容性原则，按照《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性的相关规定执行。
《江苏省城市规划管理技术规定》建设用地适建性规定中未列入的建设项目，由园区规划管理部门根据该建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件核定其适建范围。
凡需改变经批准的规划用地性质或超出《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性规定范围的，应对规划进行调整，按规定程序批准后方可实施。
第七条（建设强度控制）
各类建设用地的建设强度控制指标应符合本规定的要求。
园区特定区域、重要节点地区、轨道站点周边地区、旧区更新地区的开发、改造等特殊建设项目，建设强度确需突破本规定要求的，可结合有关专项规划、城市设计等要求进行论证，论证可行的，经批准后执行。
第八条（建设地块管理）
已取得规划许可的建设项目，因上位规划调整造成用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，且规划论证可行的前提下，经批准后可按原核定建筑规模建设，但不得改变用地性质、降低绿地率、减少公益性设施配置、影响城市空间形态。
因开发建设需要，相邻的两块或多块用地确需调整合并的，应符合以下要求：
（一）地块合并后建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和；
（二）若各地块规划用地性质或控制要求不同，应保证地块合并后各功能建筑面积的比例不变，并应符合相关规划控制要求。
第三章建筑管理通则
第九条（建筑退线）
（一）建筑缓冲带距离控制
建筑缓冲带是指主体建筑物（一般以建筑外墙为参照）与城市道路、公路、铁路及水域规划边线之间的控制区，其中包括绿化缓冲带和间距缓冲带。
绿化缓冲带只能用于植树、造景和铺设草地，可建设指示牌、灯柱等小型构筑物和设施。
间距缓冲带中可建设停车场、车道、人行道、路肩和篷盖，以及建筑面积不超过9平方米的垃圾收集点、警卫室、小型变配电设施、雨水提升泵站、自来水增压泵站等设施。
表3.1建筑缓冲带控制距离
道路、地界分类
建筑退红线（米）
备注
城市道路
快速路、主干路
≥15
其中绿化缓冲带控制距离为10米，间距缓冲带控制距离为5米
次干路
≥10
其中绿化缓冲带控制距离为5米，间距缓冲带控制距离为5米
支路
≥5
其中绿化缓冲带控制距离为3米，间距缓冲带控制距离为2米
公路
高速公路、国道、机场路、高速公路连接线
≥30
以绿化缓冲带为主
其余公路
≥20
以绿化缓冲带为主
铁路
≥50
以绿化缓冲带为主
河道边线
≥10
以绿化缓冲带为主
（二）建筑物后退建设用地边界距离控制
建筑物后退建设用地边界按表3.2的规定执行。
表3.2建筑后退建设用地边界距离
地界分类
建筑退红线（米）
备注
相邻同性质地块公共地界
居住建筑
≥9（低层、多层住宅）
≥15（高层、中高层住宅）
应同时满足日照间距要求；以绿化缓冲带为主
工业建筑
≥8（建筑高度24米以上，包括24米）
≥5（建筑高度24米以下）
以绿化缓冲带为主
相邻非同性质地块
公共地界
≥10
以绿化缓冲带为主
地下建筑退
道路红线
在确保施工安全的前提下，地下建筑距离地块边界最小间距为5米，同时开挖不得突出道路红线
与公共地下空间连接时除外
第一十条（建筑间距）
（一）建筑间距控制应满足《江苏省城市规划管理技术规定》的相关要求，并综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求。
（二）CBD区域内的建筑按非居住建筑计算建筑间距，若CBD区域外有受其遮挡且有日照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照要求。
（三）东环路地区内的新建建筑，若周边有受其遮挡且有日照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照要求。
（四）酒店式公寓按非居住建筑计算建筑间距。
第一十一条（出入口）
（一）地块周边有一条以上城市道路时，出入口应设置在较低等级道路上。
同一条道路上相邻出入口的间距一般不小于100米。
城市主干道上不宜开设地块出入口，严禁在道路展宽段、港湾式公交站场设置出入口。
（二）地块出入口位置与城市主干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于80米；与次干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于50米（以上起算点为城市道路红线交叉点）。
与桥隧坡道起止线的距离不宜小于30米。
（三）居住小区一般应至少设置2个出入口；商业、办公建筑宜单独设置人行出入口，主要人行出入口前应留有适当的集散场地；面积小于1公顷的工业地块，只允许设置1个出入口。
（四）出入口的宽度一般为6～10米，特殊情况下可放宽至12米。
道路机非分隔带开口可在出入口宽度基础上放宽6米。
（五）对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目，可根据情况另行申请，但必须进行交通影响分析，并应满足相应的规范要求。
第一十二条（停车设施配建）
（一）停车场（库）应当遵循以配建停车为主、路外公共停车为辅、路边停车为补充的原则。
建筑物配建停车指标应当符合表3.3的规定，其中机动车以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。
表3.3建筑物停车配建标准
建筑类型
机动车
非机动车
计算单位
车位
计算单位
车位
住宅
低层住宅
车位/户
2.0
车位/户
/
144㎡以上单元式住宅
车位/户
1.5
车位/户
2.0
144㎡以下单元式住宅
车位/120㎡建筑面积
1.0
车位/户
3.0
酒店式公寓
车位/户
0.8
车位/户
2.0
优租房、经济适用房
车位/户
0.3
车位/户
3.0
单身宿舍
车位/套
0.3
车位/100人
70
酒店、宾馆
四星级以上（含四星）＊
车位/客房
0.7
车位/客房
0.5
四星级以下
车位/客房
0.5
车位/客房
0.5
办公
行政办公
车位/100㎡建筑面积
0.7
车位/100㎡建筑面积
3.0
其它办公
车位/100㎡建筑面积
0.5
车位/100㎡建筑面积
4.0
餐饮、娱乐
车位/100㎡建筑面积
1.7
车位/100㎡建筑面积
4.0
商业
大型商场＊
车位/100㎡建筑面积
1.0
车位/100㎡建筑面积
3.0
配套商业设施
车位/100㎡建筑面积
0.4
车位/100㎡建筑面积
５.0
大型超市、仓储型超市＊
车位/100㎡建筑面积
1.5
车位/100㎡建筑面积
５.0
医院
综合医院、专科医院
车位/100㎡建筑面积
1.0
车位/100㎡建筑面积
1.5
社区配套医疗卫生机构
车位/100㎡建筑面积
0.5
车位/100㎡建筑面积
2.0
影剧院＊
车位/100座位
3～5
车位/100座位
20
展览馆、博物馆、图书馆
车位/100㎡建筑面积
1.0
车位/100㎡建筑面积
5.0
会议中心＊
车位/100座位
10.0
车位/100㎡建筑面积
10.0
体育场馆＊
车位/100座位
4.0～6.0
车位/100㎡建筑面积
20.0
教育
小学、幼儿园
车位/100学生
0.8
车位/100学生
8.0
中学
车位/100学生
1.0
车位/100学生
60.0
中专、职校、大专院校
车位/100学生
5.0
车位/100学生
50.0
游览场所、公园
车位/公顷占地面积
2.4
车位/100㎡建筑面积
0.2
交通枢纽
火车站＊
车位/千名旅客设计量
3.0
车位/千名旅客设计量
4.0
汽车站＊
车位/千名旅客设计量
3.0
车位/千名旅客设计量
4.0
工业
普通工业厂房
车位/100㎡建筑面积
0.2
车位/3名员工
1.0
创新型产业用房
研发用房
车位/100㎡建筑面积
0.5
车位/100㎡建筑面积
1.0
服务外包用房
车位/100㎡建筑面积
0.5
车位/100㎡建筑面积
2.0
仓库
车位/100㎡建筑面积
0.05
车位/3名员工
1.0
注：
1、上表中指标为最低控制值；
2、综合性建筑配建停车位指标按各类性质和规模分别计算；
3、三星级及以上酒店、大型餐饮娱乐设施、剧院、博物馆、图书馆、展览馆按每1000㎡建筑面积配建一个旅游巴士停车位；
4、一般工业厂房货车停车位按1车位/3000㎡配置，仓库货车停车位按1车位/800㎡配置；
5、带“＊”的建筑停车配建指标为建议值，具体指标宜通过交通影响分析确定；
6、根据不同的停车分区要求，停车配置标准可依照停车调控系数进行调整。
第一十三条（建筑层高）
（一）住宅层高
1、住宅主体层高不得超过3.5米，不得低于2.8米；
2、架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，净高不宜低于3.0米；
3、酒店式公寓、服务式公寓的层高不得超过4.5米。
（二）其它建筑层高
1、办公建筑标准层层高一般不得超过4.5米；
2、住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不得超过5.0米，二层及以上层高不得超过4.8米；
3、单层建筑面积超过5000平方米的仓储超市、大型商场等的建筑层高不得超过8.0米；
（三）有特殊使用要求的建筑，其层高可依据使用功能及设备的具体情况确定。
第四章住宅区规划管理
第一十四条（居住用地分类）
居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团等类型的成片或零星用地，包括住宅用地、为居住小区以及小区级以下居住配套服务的公共服务设施用地、道路用地和绿地。
第一十五条（居住用地分级规模）
居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住邻里、居住小区或居住组团，规模标准应符合表4.1的规定。
表4.1居住用地分级规模
居住邻里
居住小区
居住组团
户数（户）
6000～13000
3000～4500
300～1000
人口（人）
20000～40000
10000～15000
1000～3000
注：
每户按照3.2人计算。
第一十六条（住宅区开发控制）
住宅区开发强度应符合表4.2的规定。
住宅区现状建筑容量指标已超出规定值的，不得进行扩建。
表4.2住宅区开发控制指标
指标
类型
容积率
建筑密度
绿地率
建筑层数
低密度住宅区
<0.6
35%
30%
≤3层
中密度住宅区
0.6～1.2（含0.6）
30%
35%
4～11层
中高密度住宅区
1.2～1.8（含1.8）
25%
40%
8～24层
高密度住宅区
1.8～2.5
20%
45%
18～33层
注：
1、本表规定的建筑密度指标为上限，绿地率指标为下限；
2、低密度住宅区内除私人庭院外绿地率不小于15%；
3、建筑层数为建议指标。
第一十七条（住宅区绿地）
（一）住宅区绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建附属绿地、道路绿地以及居民能够方便地进入、并满足绿化覆土要求的地上或半地下建筑的屋顶绿地。
（二）住宅区公共绿化宜集中布置。
组团集中绿地面积一般不得小于400平方米，并应设置相应的老人和儿童活动场地。
（三）住宅区绿地面积指标应符合规范要求，鼓励发展垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。
（四）绿地率计算除满足国家相关规范要求外，还应满足以下规定：
1、建设工程对其地下设施实行覆土绿化时，应保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证发挥绿地效益。
符合以下规定时，可按比例计入绿地率：
凡地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可全部计入绿地率；覆土厚度达0.8～1.5米（含0.8米），其绿化面积可按1/2计入绿地率；覆土厚度小于0.8米不计入绿地率。
2、与室外地坪高差不大于5.0米、覆土层厚度不小于0.6米的非住宅建筑屋顶绿化用地，按其水平投影的1/4计入绿地率；覆土层小于0.6米或单片面积小于20平方米的不计入绿地率。
3、建筑水平投影覆盖的绿化用地不计入绿地率。
4、使用植草砖等透水地面、乔木行株间距在6米×9米以下的地面停车场用地,可计入绿地率。
第一十八条（住宅区道路）
（一）住宅区道路系统应结构清晰，分级明确，鼓励采用人车分流的交通组织方式。
（二）住宅区道路宽度应满足以下规定：
1、各类可通车道路路面宽度不宜小于双向6米、单向3.5米。
2、路面宽度6～9米的可通车道路必须设置双侧宽度之和不小于1.5米的人行道；路面宽度大于9米的可通车道路必须设置双侧宽度之和不小于3米的人行道。
3、尽端式可通车道路长度不得超过120米，并应设置不小于12米×12米的尽端回车场地。
4、步行专用道路应设置机动车物理阻挡设施和完善的无障碍设施。
（三）住宅区道路边缘至建、构筑物的最小距离按表4.3执行。
表4.3道路边缘至建、构筑物最小距离
道路级别与建、构筑物的关系
居住区道路
小区路
组团路及
宅间小路
建筑物面向道路
无出入口
高层
5.0
3.0
2.0
多层
3.0
3.0
2.0
有出入口
--
5.0
2.5
建筑物山墙面向道路
高层
4.0
2.0
1.5
多层
2.0
2.0
1.5
围墙面向道路
1.5
1.5
1.5
（四）住宅区内道路标高及住宅室内外标高应统一考虑，保证排水和管线布置的顺畅，且不得对周边地块造成影响。
原则上沿主干道场地地坪标高不得低于3.12米，最高不宜超过3.5米，场地其它地坪标高不得低于2.82米（以上高程为1985国家高程基准）。
（五）住宅区内道路、公共建筑应满足无障碍通行的要求。
第一十九条（住宅区停车）
（一）住宅区停车场地应尽量靠近机动车出入口，并保证相对集中设置与停放安全，减少对住宅环境的影响。
住宅架空层不得用作机动车停放处。
非机动车停车库（位）应设置在地下或半地下室，不得在住宅群落或楼栋之间搭建停车棚。
（二）住宅区机动车停车位应近远期结合设置，远期停车位数量应符合规划要求。
鼓励采用机械式多层停车方式，考虑远期采用多层停放方式的场地，其地块尺寸不宜小于30米×70米；设置机械式双层停车位的车库，净高不得低于3.7米。
（三）住宅区地面停车场应有绿化种植，并设置植草砖等透水地面。
地面停车位比例应按以下要求进行控制：
低层住宅区除少量访客停车位外不宜设置地面停车场地；多层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的20%；高层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的10%。
住宅区停车设施配建标准应满足第三章表3.3的有关规定。
第二十条（住宅区公共配套）
（一）住宅区公共配套设施的布置应考虑合理规模及服务半径，方便居民日常使用，并应避免对居民生活的干扰。
（二）住宅区公共配套设施的配置标准应满足表4.4的要求。
表4.4住宅区公共配套设施配置标准
分类
备注
占计容面积的1%～3%
其中不少于0.7%为物业管理服务用房，满足物业服务办公、业委会办公、便民服务等功能需求。
商业设施必须相对独立，一般不得沿主要城市道路设置。
设置餐饮、娱乐类项目的独立商业设施，与最近住宅楼的距离不小于30米。
住宅区商住楼内不得设置餐饮、娱乐等有油烟、噪音及其它污染的扰民商业用房。
其中不少于0.3%为居民委员会用房，满足居委会办公、会议、图书阅览室、健身（文化）活动、社区教育、全科医师工作站、“五位一体”（社区警务、信访调解、治保联防、综合治理、外来人口管理）综合用房等功能需求。
其中0%～2%为视具体情况设置的住宅区配套便民商业设施。
注：
其它住宅区配套用房及设施应根据相关文件的要求进行设置。
（三）中学、小学、幼托等教育设施，原则上按相关专项规划统一考虑、布置。
（四）住宅区内应有完备的环卫及市政设施。
鼓励采用太阳能、地源及水源热泵、集中供热制冷、雨水收集、中水利用、垃圾分类收集处理等节能环保技术。
（五）对居住环境有声、光、电、辐射干扰或有异味的各类市政设施、附属设施，应在景观设计方案中详细标明其位置、功能及面积。
（六）住宅区的供水、雨水、污水、电力、电讯、有线、燃气、消防及其它按规定设置的管线应配套齐全，工程管线应进行管网综合设计合理安排，一次敷设到位。
第二十一条（日照间距）
住宅建筑间距应兼顾住宅群落的通风与建筑室内外环境质量的要求，做到节地、节能，同时应保障相邻地块、相邻建筑的建筑日照。
住宅建筑间距应满足下列规定：
（一）低层（3层及以下）、多层（4～6层）住宅区，住宅建筑平行布置时，住宅建筑日照间距按1.3倍南侧建筑高度控制。
非平行布置时，按《江苏省城市规划管理技术规定》的要求确定折减系数。
（二）中高层（7～9层）、高层（10层及以上）住宅区，需做日照分析，住宅建筑日照时间不小于大寒日累计3小时标准；同时新建建筑不得影响已获批准或已建住宅的日照标准。
（三）低、多层与中高层、高层混合布置的住宅区，当低、多层住宅建筑位于南侧时，住宅日照间距按1.3倍南侧建筑高度控制。
当中高层或高层住宅位于南侧时，需做日照分析，使北侧被遮挡住宅建筑的日照时间不小于大寒日累计3小时标准；同时新建建筑不得影响已获批准或已建住宅的日照标准。
（四）为保证相邻住宅地块的日照标准，需满足以下退线要求（北地块为有日照要求的公共建筑时参照执行）：
图4.1相邻地块建筑退线示意图一
1、地块南北相邻或东西相邻，低层和多层住宅之间除需满足相应日照间距要求外，退用地红线距离不得小于9米（详见图4.1）。
图4.2相邻地块建筑退线示意图二
2、地块南北相邻，中高层和高层住宅之间除满足日照标准外，退用地红线距离不小于15米，且南侧地块最北侧建筑必须为面宽小于30米的点式住宅，建筑山墙间距不小于25米，与北侧地块最南侧建筑规划退线间距不小于0.6倍南侧地块最北侧建筑高度（详见图4.2）。
3、地块东西相邻，中高层和高层住宅建筑退相邻公共地界距离不小于15米，同时相邻一侧应布置面宽小于30米的点式住宅（详见图4.3）。
（五）居住建筑满窗日照计算规则按附录二执行。
第二十二条（住宅设计）
（一）住宅区内应有不少于30%的住宅基底面积（低层住宅除外）架空作为公共活动空间使用。
沿街建筑宜有适当架空以扩展、丰富道路上的视觉空间。
图4.3相邻地块建筑退线示意图三
（二）高层、中高层板式住宅长边临城市道路时，不应超过50米。
（三）住宅立面色彩宜明快、舒适，以暖色调为主。
立面形态应丰富，并与周边环境有序协调。
（四）住宅设计时应预留太阳能热水器、空调室外机等设备的位置，并采取遮蔽措施，避免影响城市景观。
沿主要城市道路首排住宅沿街不允许外挂衣架，同时应统一封闭沿街阳台。
（五）提倡利用无污染的太阳能，在屋面设计时建议考虑太阳能装置的安装位置，并应进行遮蔽，避免影响建筑外观。
（六）住宅区围墙设计应满足以下要求：
1、总高一般不大于1.8米，宜采用金属栏杆镂空形式，实心底座高度不宜大于0.3米。
2、一般情况下退让用地边界的距离不得小于0.5米。
3、四层（复式住宅除外）及四层以上住宅不允许设院子；四层复式住宅及四层以下住宅底层院子围栏高度不宜超过90厘米，宜采用绿篱形式。
第二十三条（面积计算）
建筑面积计算除满足《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）外，还须满足以下规定：
（一）地下室面积不计入容积率；半地下室面积按1/3面积计入容积率；层高2.2m及以上的地面车库全部计入容积率，层高不足2.2m的地面车库按1/2面积计入容积率。
（二）采用小区主入口中心线与城市道路红线交叉点标高作为确定地下室、半地下室的室外地坪基准标高。
（三）为小区提供公共开放空间的建筑架空层和建筑物地面首层开辟的有盖走廊不计入容积率。
（四）空中花园（指住宅建筑中，有永久性顶盖且至少有一个边长除护栏之外没有任何维护的开敞平台）满足以下条件时，按1/2面积计入容积率：
各类空中花园（含与空中花园相连的设备平台）每户只允许设置一处，每处面积不大于10平方米，且只能作为“空中花园”的功能使用，不允许做任何空间分割性改动。
图4.4飘窗示意图
（五）每套住宅户只能设置一处放置集中空调外机等的设备平台，面积不大于4平方米的不计入容积率，超过部分应全部计入容积率。
（六）阳台进深超过2米时，该阳台应全部计入容积率。
（七）窗台面抬高0.3米以上、进深不大于0.8米，且层高小于2.2米的飘窗面积不计入容积率（详见图4.4）。
第五章公共设施规划管理
第二十四
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