烟台地区房地产市场分析报告.docx

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烟台地区房地产市场分析报告

一、整体城市规划

（一）地理位置行政区划

烟台市地处山东半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。

烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区，82个镇、6个乡、65个街道办事处，589个居民委员会、6748个自然村，全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。

烟台地区行政区划表

序号

区划名称

级别

芝罘区

市辖区

福山区

市辖区

牟平区

市辖区

莱山区

市辖区

经济技术开发区

市辖区

高新技术产业开发区

市辖区

龙口市

县级市

莱阳市

县级市

莱州市

县级市

蓬莱市

县级市

招远市

县级市

栖霞市

县级市

海阳市

县级市

长岛县

县

（二）烟台市城市规划

1、城市规划总体布局及发展战略

《烟台市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确指出，烟台市将按照要素集聚、土地集约、区域协调的发展原则，坚持新区开发和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间；高标准抓好“一山两河”（大南山、夹河、辛安河）、“一线三岛”（海岸线、芝罘岛、崆峒岛、养马岛）和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能和形象。

2、城市重点建设片区

（1）“十二五”期间，芝罘区旧城改造开工面积力争突破600万平方米，基本完成胜利、白石、华润中心、慎礼、芝罘湾一期等区片改造任务；重点加快推进万达城市广场、大商麦凯乐、红星美凯龙、新玛特城市广场等城市综合体项目建设，实现群众居住条件改善与产业承接载体打造的“双赢”，推动由“住宅之城”向“产业之城”的转变。

到2015年，建成龙海家园、东西南北里套口、张郑刘等8个集中迁建安置项目，打造5个建设规模超百万平方米的集中居住区，旧居改造开工面积力争突破1000万平方米，全面完成城郊居民区改造任务，建成区面积由现在的98平方公里拓展到146平方公里。

（2）莱山区将按照迎春大街、观海路、轸大路、港城东大街和逛荡河产业观光带、凤凰山山体绿化带、滨海黄金海岸带“四轴三带”布局，城市空间向南延伸，同时加快中心城区建设，大力发展城市综合体和产业地产；稳步推进各区片建设，力争3年内完成中心城区的35个城中村改造任务，加快完成全区城市化改造任务。

（3）牟平区将在北部滨海地带，集中推进龙湖城市综合体、烟台国际商务城等项目建设，倾力打造“中国北方国家海岸”；加快实施养马岛整体开发，以天马湾商务度假中心、马文化与水上娱乐中心、天马商业行政与居住中心、后海礁石景观中心、中央山体生态休闲养生基地、西港邮轮与游艇基地为载体，以景区高端化为方向，倾力打造“中国北方商务休闲第一岛”；依托金山港湾区资源，实施滨海沙滩浴场、海岸湿地公园、山体公园、海洋科学馆、海事博物馆、滨水生态艇港、游艇度假俱乐部、林间度假别墅等项目建设，倾力打造集休闲旅游、商务度假、科普旅游功能于一体的国际性港湾休闲度假区。

（三）烟台市规划发展目标

1、人口规模

2010年末，烟台市区人口178.9万人，到2015年，中心城市人口将达到200万人以上。

2、用地规模

2011年，烟台市区土地供应总量为3051.59公顷，其中商服用地503.93公顷；工矿仓储用地913.39公顷；住宅用地1229.25公顷（包括廉租房用地11.19公顷，经济适用房用地80.02公顷，商品房用地1138.04公顷）；公共管理与公共服务用地278.3公顷；交通运输用地108.02公顷；特殊用地18.70公顷。

在供应布局方面，芝罘区建设用地供应量为532.88公顷，占供应总量的17.46%；福山区建设用地供应量为834.11公顷，占供应总量的27.33%；莱山区建设用地供应量为483.82公顷，占供应总量的15.85%；牟平区建设用地供应量为211.06公顷，占供应总量的6.92%；经济技术开发区建设用地供应量为726.43公顷，占供应总量的23.81%；高新技术产业园区建设用地供应量为263.29公顷，占供应总量的8.63%。

二、房地产政策情况

（一）国家宏观调控政策执行落实情况（重点分析调控效果、发展方向与预期符合情况等）

自2009年12月以来，与房地产市场密切相关的国际宏观调控政策频繁出台，综合运用土地、金融、税收等手段，加强对房地产市场的调控。

其中，2011年1月26日，国务院出台的“新国八条”明确指出：

进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导，力求巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房。

烟台市作为房地产市场二线城市，房地产销售价格相对于一线城市偏低，且炒房和投机性购房现象较少。

随着城市建设和发展战略的实施，烟台市学校、医院、交通、通信、水电等建设得到了完善，文化教育条件、城市基础设施水平不断提高，形成良好的人文环境、居住环境，已成为全国最具发展潜力的沿海开放城市之一，外来人口不断涌入烟台，投资海滨城市的客户也越来越多，楼市的刚性需求和改善型需求持续增长，因此受宏观调控政策影响不明显，房价和成交量稳中有升。

（二）当地出台的地方政策（房地产开发、保障性住房建设等）

烟台市人民政府办公室2011年3月25日下发了烟政办发〔2011〕31号文《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《通知》明确，2011年，烟台市中心城市和各县市新建普通商品住房价格增幅要明显低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度。

另外，2011年烟台市计划建设保障性住房12160套。

其中，经济适用住房5200套，公共租赁住房6000套，新建廉租住房400套，新增租赁补贴560户。

而在扩大保障性安居工程建设规模的同时，要扩大保障性安居工程建设规模及突出增加公共租赁住房供应。

《通知》还要求，认真贯彻执行国家和省新的房地产税收及信贷政策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自主性住房需求。

对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年烟台市的商品住房用地供应计划总量，原则上不得低于前2年年均实际供应量；对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处；对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。

三、2010年以来房地产市场运行情况分析（主要分析住宅市场情况）

（一）2010年以来房地产市场投资分析（重点分析完成投资额、投资结构及增长状况等）（见附表1）

2010年，烟台市房地产开发完成投资326.23亿元，同比增长20.29%，其中商品住宅、办公楼、商业营业用房分别完成投资244.26亿元、21.71亿元、39.97亿元，同比分别上升18.18%、21.4%、13.57%，分别占房地产开发投资74.87%、6.65%、12.25%，同比分别上升1.6个、1.7个、2.4个百分点。

商品住宅中，90平方米以下住宅完成投资202.57亿元，同比增长11.5%，占商品住宅投资76.66%，同比提高1.66个百分点；别墅、高档公寓完成投资15.69亿元，同比增长15.45%，占商品住宅投资4.8%，同比下降0.21个百分点。

2011年1-5月份，烟台市房地产开发完成投资159.3亿元，同比增长37.56%。

（二）房地产市场供需情况分析（重点分析房屋开工面积、竣工面积、销售面积，销售额，增长状况等）（见附表2）

2010年，烟台市商品房施工面积3171.47万平方米，同比增长20.88%；新开工面积1153.05万平方米，同比增长10.82%；商品房竣工面积918.9万平方米，同比增长26.31%；销售面积755.82万平方米，同比增长27.84%；销售额343.92亿元，同比增长28.86%。

2011年1－5月份，烟台市商品房施工面积2971.9万平方米，同比增长44.55%；新开工面积809.1万平方米，同比增长34.63%；竣工面积328.7万平方米，同比增长33.56%；销售面积233.2万平方米，同比增长14.43%。

从市区情况看，2011年1-5月份房地产开发完成投资94.4亿元，施工面积1584.2万平方米，新开工面积408.5万平方米，竣工面积212.9万平方米，同比分别增长27.74%、30.47%、27.3%、23.21%；销售面积129.1万平方米，同比增长11.97%。

从中心区（芝罘、莱山、开发）情况看，2011年1-5月份房地产开发完成投资52.5亿元，施工面积874万平方米，新开工面积215.7万平方米，竣工面积107.2万平方米，同比分别增长11.23%、55.38%、28.16%、17.29%；销售面积77.3万平方米，同比增长11.22%。

（三）房屋销售价格运行分析（2009年以来的变化情况）（见附表3）

2009年，烟台市住宅销售价格3476元/平方米，同比上涨2.4%；2010年，烟台市住宅销售价格4149元/平方米，同比上涨4.46%；2011年5月份，烟台市住宅销售价格4970元/平方米，比2010年上涨19.78%。

搜房网数据监控中心数据显示，2011年6月份烟台市区楼盘报价均价为6525元每平米，环比增长1.68%，为今年上半年的最大涨幅，同比增长16.45%。

2010年1月份至2011年6月份烟台市区房地产销售价格变动情况如下表所示：

烟台市区2010年1月-2011年6月各月房价表（加权均价，单位：

元/平方米）

时间

芝罘区

莱山区

福山区

开发区

牟平区

均价

环比

均价

环比

均价

环比

均价

环比

均价

环比

2011年6月

8040

1.13%

9418

2.37%

4689

2.83%

6390

1.75%

4088

-0.17%

2011年5月

7950

0.70%

9200

0.70%

4560

0.53%

6280

0.96%

4095

0.56%

2011年4月

7895

2.67%

9136

0.08%

4536

-2.58%

6220

0.65%

4072

1.62%

2011年3月

7690

0.48%

9129

1.92%

4656

3.79%

6180

1.31%

4007

0.75%

2011年2月

7653

-1.63%

8957

0.97%

4486

1.59%

6100

-1.37%

3977

4.19%

2011年1月

7780

4.11%

8871

3.25%

4416

0.00%

6185

1.23%

3817

1.62%

2010年12月

7473

4.66%

8592

0.25%

4416

-2.95%

6110

4.09%

3756

0.78%

2010年11月

7140

1.71%

8571

1.32%

4550

2.25%

5870

-0.17%

3727

2.62%

2010年10月

7020

1.45%

8459

-0.51%

4450

5.33%

5880

0.68%

3632

5.06%

2010年9月

6920

2.17%

8502

0.84%

4225

1.81%

5840

2.28%

3457

-0.43%

2010年8月

6773

1.09%

8431

1.64%

4150

1.52%

5710

1.42%

3472

0.43%

2010年7月

6700

0.00%

8295

0.08%

4088

0.94%

5630

1.44%

3457

0.88%

2010年6月

6700

0.90%

8288

-2.78%

4050

0.92%

5550

-0.54%

3427

1.66%

2010年5月

6640

-0.82%

8525

5.69%

4013

3.56%

5580

1.27%

3371

-0.21%

2010年4月

6695

1.72%

8066

1.79%

3875

0.96%

5510

1.10%

3378

0.60%

2010年3月

6582

0.46%

7924

0.10%

3838

0.34%

5450

0.37%

3358

-0.09%

2010年2月

6552

0.11%

7916

0.44%

3825

0.31%

5430

0.93%

3361

1.05%

2010年1月

6545

－

7881

－

3813

－

5380

－

3326

－

同期涨幅

20.00%

13.63%

15.78%

15.14%

19.29%

比年初涨幅

7.59%

9.61%

6.18%

4.58%

8.84%

（四）土地市场供需分析

2010年，烟台市完成开发土地面积589.36万平方米，同比增长48.56%；购置土地面积572.3万平方米，同比增长81.57%；土地成交价款39.62亿元，同比增长71.59%。

为了调控土地市场，烟台市汲取一线城市经验教训，站在全市经济社会大局和可持续发展的高度，解决当前主要存在的三个问题：

一是从产业供应结构层面看，住宅地产配置过多，占开发总量的80%以上，而商贸、旅游等产业地产明显不足；二是从住宅地产本身看，高端、精品住宅比例较低，所占比重不足15%；三是近年来，国内一线房企如万科、中海、保利、金地、龙湖、中粮、万达、中建、中冶、中铁等纷纷进场拿地，促使购置土地面积和土地成交价款大幅上升。

因此，烟台市对下步产业发展思路进行了重新调整定位，主要是加快房地产业发展方式转变，大力发展产业地产、高端地产和品牌地产，充分发挥土地供应和城市规划的引控作用，努力推进房地产开发实现“三个转变”，即由满足基本居住需求向提升住宅品质转变，由注重发展住宅地产向注重发展产业地产转变，由拉动本地消费向拓展外地市场转变，促进房地产业可持续发展。

四、对当地房地产市场发展趋势的分析、判断

2010年以来，烟台房地产市场在国家宏观政策严格调控之下，供求双方均趋于理性，成交量与成交价格稳中有升，在成交的产品结构中，刚性需求与改善性需求产品占据主导地位，投资需求得到明显抑制。

烟台的房地产市场，受当地经济水平不断提高、房价整体水平正常、行业成本提高等因素的制约，房价依然会稳定提升，与城市经济增长保持协调。

万科、中海、保利、金地、龙湖、中粮、万达、中建、中冶、中铁等一线房企相继入驻烟台，所带来的全新开发理念，特别是高水平的产品和物业管理，将使烟台楼市在等级、区域上不断细分。

由于一线品牌房企在资金实力、产品设计和运作模式等方面有巨大竞争优势，未来的烟台房地产市场将从资源优势竞争逐步转为优势产品竞争，一定程度上将会促进市场的发展。

预计未来2～3年内，随着“蓝色经济带”战略的推进以及一线房企的进驻，烟台的房地产市场无论在开发量还是在价格上，都将有一定幅度的提升。

五、当地房地产企业资金来源情况

2010年，烟台当地房地产开发企业资金来源合计360.82亿元，同比增长17.97%，其中国内贷款114.53亿元，同比增长6.03%；利用外资3.46亿元，同比下降2.6%；自筹资金119.42亿元，同比增长42.13%；其他资金106.5亿元，同比增长36.15%。

2010下半年，受政策调控影响，各家银行收缩银根，加之开发企业融资渠道相对单一，资金问题已成为影响企业发展的重要因素，尤其是国内贷款难度加大，同比仅增6.03%，占资金来源的比重明显降低；企业的自筹资金比例加大，同比增长42.13%，为市场的正常运行提供了重要的基础保证。

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