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投资综合项目评估分析报告

第一章投资环境分析

1.1社会环境

（1）该工厂在浙江省杭州市江干区近郊，周围地带经济发达，占用农田约50公顷，地理位置优越。

（2）靠近铁路、公路、码头，水路交通便利，方便企业产品和原材料运输，降低产品运输成本。

（3）靠近关键燃料和原材料产地，能够确保企业有充足燃料和材料供给，而且水电供给可靠，含有很好社会环境优势。

1.1自然环境

（1）该工厂地处平原地带，地势平坦，利于企业产品交通运输。

（2）气候条件很好，极少有自然灾难发生。

（3）周围有河流经过，能够为企业提供充足水源和水上运输

第二章项目投资估算和筹措

2.1项目总投资估算

本项目总投资达58642.6万元，包含建设投资估算（扣除建设期利息）47183万元，流动资金7998万元，建设期利息3461.558543万元。

具体数据见表2-1：

表2-1　项目总投资估算表单位：

万元

序号

项目

累计人民币

总投资

58642.6

22021.2

28623

2400

3198

1.1

建设投资（扣除建设期利息）

47183

21232

25951

1.2

建设期利息

3461.56

788.892

2672.7

1.3

流动资金

7998

2400

3198

2.1.1建设投资（扣除建设期利息）估算

在该项目标建设投资包含固定资产构建费、无形递延费用、预备费用，具体数据见表2-2：

表2-2　建设投资估算单位：

万元

序号

工程或费用名称

估算价值

建筑工程

设备购置

安装工程

其它费用

累计

其中：

外币

固定资产购建费

4941

23519

16209

44669

1.1

关键生产项目

3034

20447

8325

31806

1.2

辅助生产车间

383

1.3

公用工程

249

1012

1021

2282

1.4

环境保护工程

385

1614

5380

7379

1.5

总图运输

218

110

363

691

1.6

厂区服务性工程

1.7

生活福利工程

672

336

1120

2128

1.8

厂外工程

1.9

土地费用

无形、递延费用

900

2.1

无形资产

830

2.2

递延资产

累计（1+2）

45569

预备费用

1614

3.1

基础预备费

1311

其中：

外汇

3.2

涨价预备费

303

累计（1+2+3）

47183

固定资产投资方向调整税

建设期利息

3462

建设投资累计（1+2+3+4+5）

50644

2.1.2流动资金估算　

该项目标流动资金包含应收账款、应付账款、存货和现金，估计达产期后每十二个月流动资金相等，具体数据见表2-3：

表2-3流动资金估算表　　单位：

万元

序号

项目

投产期

达成设计能力生产期

流动资产

2736

5472

9118

1.1

应收帐款

1012

2025

3375

1.2

存货

1614

3229

5380

1.3

现金

110

218

363

流动负债

336

672

1120

2.1

应付帐款

336

672

1120

流动资金（1-2）

2400

4800

7998

流动资金增加额

2400

3198

2.1.3建设期利息估算

该项目标建设期利息依据长久借款利率和估计长久借款估算，具体数据见表2-3：

表2-3建设期利息估算表　　单位：

万元

序号

项目

利率（％）

建设期

投产期

人民币借款

9.72

1.1

年初借款本息累计

17021

40645

36631

28269

1.1.1

本金

16232

37183

1.1.2

建设期利息

788.89

3462

1.2

本年借款

16232

20951

1.3

本年应计利息

788.89

2672.7

2.2资金筹措

本项目总投资达58642.6万元，自有资金12400万元、长久借款40644.6万元、流动资金借款5598万元，具体数据见表2-4：

表2-4资金筹措表　　单位：

万元

序号

项目

累计人民币

2.1

自有资金

12400

5000

2400

其中：

用于建设资金

10000

5000

其中：

用于流动资金

2400

2.1.1

资本金

12400

5000

2400

2.1.2

资本溢价

2.2

借款

77827.56

33253.6

44574

2.2.1

长久借款（包含利息）

40644.56

17021.2

23623

其中：

借款本金

37183

16232.3

20951

2.2.2

流动资金借款

5598

2400

3198

2.2.3

短期借款

2.3

其它

2.2.1自有资金筹措

本项目标自有资金筹措仅包含资本金，具体数据见表2-5：

表2-5自有资金筹措表　　单位：

万元

序号

项目

自有资金

1.1

资本金

5000

2400

1.2

资本溢价

其中：

用于流动资金

2400

2.2.2长久借款筹措

本项目标长久借款本金由建设投资（扣除建设期利息）减去自有资金金额倒退所得，即第十二个月长久借款本金=21232-5000=16232万元；第二年长久借款本金=25951-5000=20951万元，长久借款利息即为建设期利息，在表2-3中已求得，所以，第十二个月长久借款（含利息）=17021；第二年长久借款（含利息）=23623。

2.2.3流动资金借款筹措

本项目标自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后余额，具体数据见表2-6：

表2-6流动资金筹措表　　单位：

万元

项目

投产期

达成设计能力生产期

流动资金借款余额

2400

5598

流动资金借款利息

208

484

第三章财务效益分析

3.1综合开发项目经济效益测算

整个雁栖湖综合开发项目标经济效益表现在：

耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷85万元/亩）土地成本取得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发取得项目总经济收益。

3.1.1项目成本估计

（1）单位产品生产成本

该项目标单位产品生产成本累计286元，其中原材料200元，燃料和动力68元，工资及福利18元，具体数据见表3-1：

表3-1单位生产成本估算表　　单位：

元

序号

项目

单位

消耗定额

单价

金额

原材料、化工料及辅料

1.1

吨

1.2

吨

0.6

160

1.3

吨

0.8

1.4

吨

0.15

220

小计

2.55

78.43

200

燃料及动力

2.1

水

吨

0.5

2.2

电

度

100

0.3

2.3

煤

吨

0.8

小计

152.8

0.445

工资及福利

制造费用

副产品回收

吨

单位生产成本（1+2+3+4+5）

156.35

1.830

286

（2）固定资产折旧估算

表3-2固定资产折旧估算表　　单位：

万元

序号

项目

累计

折旧率（％）

投产期

达成设计能力生产期

固定资产累计

1.1

原值

49745

7.6

1.2

折旧费

3781

净值

45964

42183

38403

34622

30842

27061

23280

19500

15719

11939

8158

4378

596.9

（3）无形及递延资产摊销估算

表3-3无形及递延资产估算表　　单位：

万元

序号

项目

摊销年限

原值

生产期

无形资产

830

1.1

摊销

1.2

净值

747

664

581

498

415

332

249

166

递延资产（创办费）

2.1

摊销

2.2

净值

无形及递延资产累计

900

3.1

摊销

3.2

净值

803

706

609

512

415

332

249

166

（4）总成本费用估算

在该项目标总成本费用包含外购原材料、采购燃料动力、工资及福利等，具体数据见表3-4：

表3-3总成本费用估算表　　单位：

万元

序号

项目

累计

投产期

达成设计能力生产期

生产负荷（％）

100

外购原材料

4000

6000

10000

外购燃料、动力

40800

1360

2040

3400

工资及福利

14222

1094

修理费

24574

1890.3

折旧费

49148

3780.6

3780.5

3780.6

摊销费

900

财务费用（利息、汇兑损失）

16865

3950.7

3767.8

3231.4

1562

483.67

7.1

其中：

利息支出

16865

3950.7

3767.8

3231.4

1562

483.67

483.6

汇兑损失

其它费用

19500

1500

其中：

土地使用税

总成本费用

286009

17673

24993

23324

22246

22232

22149

其中：

不可变成本

125209

12313

12130

11593

9924.3

8845.5

8831.5

8748.5

可变成本（1+2）

160800

5360

8040

13400

经营成本（9-5-6-7.1）

219096

9844.3

12524

17884

3.1.2项目销售收入估计

（1）销售收入和营业税金及附加估算

该项目A产品销售单价为900元，第3年生产负荷为40%，第4年生产负荷为60%，第六年生产负荷为100%。

具体数据见表3-4：

表3-4销售收入和营业税金及附加估算表　　单位：

万元

序号

项目

单价

生产负荷40%（第3年）

生产负荷60%（第4年）

生产负荷100%（第5年）

销售量

内销（元）

内销（吨）

小计（万元）

内销（吨）

小计（万元）

内销（吨）

小计（万元）

产品销售收入

18000

27000

45000

N产品

900

18000

300000

27000

500000

45000

销售税金及附加

125.30

187.96

313.26

2.1

产品增值税

1253.0

1879.57

3132.6

2.2

城市维护建设税（7%）

87.713

131.570

219.28

2.3

教育费附加（3%）

37.591

56.3870

93.978

（2）销售损益表

由损益表能够得出该项目投产当年就出现盈利，并没有出现亏损，并在达产期每十二个月全部有利润产生，盈利能力很好。

具体见表3-5：

表3-5销售损益表　　单位：

万元

序号

项目

累计

投产期

达成设计能力生产期

生产负荷（％）

100

产品销售收入

540000

18000

27000

45000

销售税金及附加

3759.14

125.3

188

313.3

313.26

总成本费用

286009

17673

24993

23324

22246

22232

22149

利润总额（1-2-3）

250232.

202.2

6642

19693

21362

22441

22455

22538

所得税（25%）

62558.0

50.54

1661

4923

5341

5610.

5614

5613.8

5634.5

税后利润（4-5）

187674

151.6

4982

14770

16022

16831

16841

16904

可供分配利润（6）

187674

151.6

4982

14770

16022

16831

16841

16904

7.1

盈余公积金

18767.4

15.16

498.2

1477

1602.2

1683.1

1684.1

1684.14

1684.1

1690.4

7.2

应付利润

7.3

未分配利润

168907

136.5

4484

13293

14420

15148

15157

15213

累计未分配利润

1028324

136.5

4620

17913

32333

47480

62638

77795

92952

108110

123267

138480

153693

168907

3.2财务评价

3.2.1关键财务指标

经计算，项目税后利润为187674万元，税后内部收益率为28%，投资回收期为5.6年，财务净现值（15%）为34755.81万元。

关键财务指标见表7.10。

项目在财务上是可行。

表3-6关键财务指标　

内容

金额（万元）

总销售收入

540000

税金及附加

3759.14

总成本费用

286009

税前利润

250232

所得税（税前利润×25%）

62558

税后利润

187674

税后内部收益率

28%

税后投资回收期

5.60年

税后财务净现值（15%）

34755.81

3.2.2静态分析

（1）盈利能力分析

该项目在投产期早期净利率为0.31%，并呈逐年增加趋势，在项目第五年达成最大值，因为在项目后期企业资产总额增加，造成资产净利率有所降低，不过总体盈利能力很好。

同时，该项目标销售净利率逐年上升，具体见表3-7：

表3-7盈利能力分析表

项目

投产期

达成设计能力生产期

资产净利率

0.31%

10.19%

29.47%

29.11%

23.42%

18.98%

15.95%

13.76%

12.10%

10.79%

9.77%

8.90%

8.17%

资产利润率

0.41%

13.59%

39.29%

38.81%

31.22%

25.31%

21.2

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