精装修工程管理手册.docx

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精装修工程管理手册

天津天保基建股份有限公司

精装修工程管理手册

（2014年版）

天津天保基建股份有限公司

二0一四年十二月

说明

一、编制目的

为了提高天保基建公司精装修工程管理水平,理顺精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，进一步提高精装修工程质量，树立和维护天保基建品牌,努力创建“业主满意工程”，天津天保基建股份有限公司项目管理部根据国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001和天津市《成品住宅装修工程技术规程》：

DBJ/T50-080-2008结合天津天保基建股份有限公司2010年精装交楼施工经验及天津房地产市场精装修工程现状经验，编制天津天保基建股份有限公司《成品住宅精装修工程管理手册》。

二、适用范围

本手册适用于天津天保基建股份有限公司所有精装修工程项目。

天津天保基建股份有限公司

2014年12月25日

第一章成品住宅精装修施工条件及交楼标准

1成品住宅精装修工程进场前的施工条件

（1）铝合金门窗必须安装完成，包括门扇、窗扇。

（2）外墙面装饰施工完成、外架拆除，并严格进行外墙淋水试验。

（3）所有室内门的门洞留设完成，门洞高度、宽度及墙厚尺寸符合要求。

（4）阳台栏杆安装完毕并验收合格,并作好保护。

（5）厨房、卫生间及阳台给排水管按装饰图设计位置要求安装完成，并做灌水打压和通球试验，无渗漏、堵塞,墙地面暗敷管道必须做好明显标识。

（6）屋面、阳台（露台）、厨房、卫生间防水工程施工完成，做48小时蓄水试验，无渗漏现象。

（7）室内抹灰工程施工完成，抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直，阴阳角垂直方正，立面垂直方正、表面平整，抹灰层无空鼓、开裂。

（8）烟道的风帽必须安装完成，以防漏水。

（9）所有开关、插座底盒安装完成，开关和插座的位置、深度符合装饰要求。

（10）所有穿线管预留预埋完成，线管的穿线通畅检查符合要求。

2成品住宅精装修交楼标准

（1）建筑外墙铝合金玻璃门窗安装完成，外墙保温工程完成并通过节能验收，外墙装饰工程施工完成。

（2）首层入户大堂天棚、墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成，门禁系统安装完成并能正常使用。

（3）电梯安装完成并验收合格。

（3）各层电梯前室、公共走道的天棚及墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成。

（4）入户门及户内门安装完成，无明显碰伤、划痕、掉漆等质量缺陷。

（5）客厅及过道地砖铺贴完成，天棚及墙面涂料施工完成、墙纸裱糊完成。

（6）厨房天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，橱柜、抽油烟机、洗菜盆和消毒柜安装完成，照明灯具安装完成，无明显质量缺陷。

厨房地面防水无渗漏。

（7）卫生间天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，浴室柜及洗手台盆安装完成，淋浴隔断安装完成，镜框及镜面玻璃安装完成，马桶安装完成，淋浴花洒、水龙头、角阀等给水安装完成，灯具、取暖器及排风扇安装完成，保证使用功能且无明显质量缺陷。

卫生间防水无渗漏。

（8）卧室天棚及墙面涂料施工完成，地面木地板安装完成，窗台石材安装完成，护窗栏杆安装完成，无明显质量缺陷。

（9）入户花园、阳台（露台）地砖铺贴完成，洗衣机水龙头安装完成。

阳台（露台）防水无渗漏。

（10）室内卫生精开荒工作完成。

（11）水、电、气、通询、网络、闭路、邮政、门牌号、楼栋等相关配套工程施工完成

（12）在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得验收合格证或意见书（规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案证、消防验收意见书、环保验收意见书、竣工验收意见表、交楼许可证）。

第二章精装修相关配套工程控制要点

1会验制度

（1）每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应完成第三层中各户型的砖砌体，并在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。

（2）每期工程第三层砖砌体完成后两天内，工程部组织项目管理部、等各部门及主体、铝合金、装修、橱柜及淋浴隔断等施工单位进行综合会验。

（3）完成三层会验一天内，整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给三层会验参加部门，七天内下发设计文件。

（4）三层会验时，工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。

（5）严禁未经过三层会验，就进行大面积砌体施工。

（6）加强三层会验质量，避免因会验质量不高，而造成后期的返工。

（7）三层会验后七天内，总工室根据装饰施工图绘制下发各楼栋水、电、气等安装工程的布管、布线及准确定位点预埋施工详图。

2工序施工样板

2.1在精装修大面积施工前，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做法，必须先做施工样板，经工程部经理检查验收批准后，并以此作为指导同类工序大面积施工的质量控制标准，才能进行大面积精装修施工。

2.2需要做施工样板的分项工程：

（1）铝合金门窗；

（2）阳台（露台）栏杆、楼梯栏杆；

（3）室内墙面抹灰；

（4）厨房、卫生间、阳台防水工程施工；

（5）室内墙面砖、地面砖（石材）铺贴；

（6）室内窗台石材安装；

（7）卧室地面找平、木地板铺装；

（8）室内墙面、天花的腻子、涂料；

（9）入户门、户内门安装；

（10）橱柜、浴室柜安装；

（11）马桶安装；

（12）淋浴隔断安装。

2.3施工样板验收程序

（1）施工单位自身三检合格后，报监理工程师验收。

（2）监理工程师验收合格后，报工程部经理验收。

（3）工程部经理验收合格后，办理施工样板批准手续，组织大面积施工。

3对钢筋混凝土结构工程要求

3.1模板工程

（1）保证轴线位置的准确。

（2）模板的安装必须保证构件的几何尺寸，墙、柱脚模板应加垫木和导模，防止混凝土漏浆造成烂根，当梁、板跨度≧4m时，其底模应按跨度的1～3‰起拱。

（3）模板应具有足够的强度、刚度及稳定性，能可靠地承受新浇混凝土的重量、侧压力以及施工荷载。

浇筑前应检查承重架及加固支撑扣件是否拧紧，防止混凝土浇筑时产生爆模。

（4）固定在模板上的预埋件、预留孔洞和预埋钢管等不得遗漏，安装必须牢固、位置准确。

（5）浇筑混凝土前，模板内的杂物应清理干净并浇水湿润。

特别提示：

对于必须严格检查控制洞口尺寸的模板工程，同时对多次使用有模板必须强制报废处理。

3.2钢筋工程

（1）钢筋进场时，应按规定进行材料进场验收，钢筋的品牌必须符合合同要求，并应按规定抽取试件作力学性能检验，检验合格后才允许使用，不合格的立即清退出场。

（2）钢筋加工的允许偏差应符合相关的规定，钢筋直径不得严重“瘦身”。

（3）钢筋安装时，钢筋的品种、级别、规格和数量、全部绑扎必须符合设计要求。

钢筋接头应抽样送检，力学性能满足规定要求。

特别提示：

严禁擅自更换合同品牌。

3.3混凝土工程

（1）混凝土原材料、配合比、外加剂应符合相应规范规定，混凝土的强度等级必须符合设计要求。

（2）柱、墙混凝土应分层浇筑，振捣密实，防止漏振出现蜂窝、孔洞等质量缺陷。

同一施工段的混凝土应连续浇筑，防止混凝土结构出现冷缝。

（3）混凝土浇筑完成凝固后应及时进行保湿养护，养护时间不少于7天。

特别提示：

严禁拆模过早、养护不当、上荷载太早防止出现穿透性裂缝。

4对砌体结构工程要求

（1）轴线位置复核：

施工单位进行轴线放线，监理工程师全数复核，轴线偏差≤5mm，保证房间、过道等空间方正，严禁出现大小头。

（2）材料验收：

按批次对进场的砌块、水泥、砂进行检验。

加气混凝土砌块的产品龄期不应小于28d；水泥见证取样送检复试检查其安定性、强度；砌筑砂浆应按要求留置试块。

（3）砌筑砂浆严禁使用“砂浆王”等有机塑化剂，砂浆的饱满度、砌体垂直度、平整度满足规范和精装修施工要求。

水平灰缝饱满度不小于80%，墙面垂直度、平整度的允许偏差≤4mm。

（4）严格按设计和《入户门及户内门控制措施》的要求控制门窗洞口尺寸。

（5）顶转砌筑时间一般在砌体完成后5-7天开始砌筑，顶砖斜度45～60°，顶砖两侧缝隙用砂浆填塞饱满密实。

（6）砌体施工样板的施工及审批。

（7）砌体工程隐蔽验收

要求对：

砌体放线；砌筑砂浆标号；墙柱预留拉结筋；构造柱的锚固与拉结；顶砖砌筑时间和方式进行隐蔽验收并作好记录。

5抹灰工程

（1）加强材料质量验收。

水泥、砂、铁丝网、砂浆配比等按规定进行检查验收。

所用水泥必须是合同要求的品牌，水泥的安定性和稳定性复验合格；加强用的镀锌钢丝网的规格应符合设计要求。

（2）做好基层处理。

抹灰前混凝土基层进行人工凿毛，基层表面的尘土、污垢、油渍等应清除干净，抹灰前一天基层洒水润湿。

（3）在不同材质基体交界处（剪力墙、柱、梁和砌体的交界处），挂镀锌钢丝网进行补强，防止该处抹灰开裂。

钢丝网的规格及质量必须符合《抹灰及涂饰质量控制措施二十条》规定的要求。

（4）严格按照设计和《入户门及户内门控制措施》控制门洞口抹灰完成后的墙厚尺寸。

（5）细部抹灰质量的控制。

注意检查房间内进深尺寸、门窗洞尺寸、飘窗台尺寸、墙体内预埋管线开槽的处理（防开裂）、阳角护角的做法、阴阳角的顺直美观、空调预留孔位置、开关插座等暗盒位置。

（6）水泥砂浆抹灰完成后及时用喷雾器进行人工喷水养护。

（7）抹灰施工样板的施工与审批。

6防水工程

（1）防水材料验收。

防水材料进场后，检查其材料质量证明文件，见证取样、送样做复试，检查材料的有效期限，提醒施工方在有效期前使用。

还需注意卷材防水材料的保管及堆放方式、水皮优防水涂料的保质期。

（2）基层处理及施工环境要求。

基层要求平整、干燥、清洁。

不宜在5℃以下施工水皮优防水层。

（3）按设计要求施工做好防水层上返。

厨房、卫生间水皮优上返高度高出楼地面300mm，卫生间墙面用水泥基防水涂料做至吊顶高度。

（4）露台、屋面防水控制要点

①、基层找坡，坡度应≥2%。

找坡材料严禁使用煤渣等吸水率高的松散材料。

②、屋面铺设保温板时不能破坏防水层，保温板拼缝紧密、粘帖牢固。

③、出屋面的管道、女儿墙、通风管道、烟道等处找平层均应做成￠80～￠100的圆弧，并应做好防水附加层。

④、刚性防水层应设置6m×6m分隔缝，并埋设透气管做为隔潮通气之用。

（4）防水层施工时要旁站监理，做好旁站记录。

检查防水层厚度、卷材防水的铺贴、搭接宽度、泛水构造做法。

（5）防水层完成后，须做蓄水试验。

蓄水高度≥30mm，48小时无渗漏为合格。

（6）成品保护。

合理安排工序，避免防水层施工完成后，再在防水层位置开槽，破坏防水层。

防水层施工完毕蓄水检验合格后，及时进行保护层施工。

7铝合金门窗工程

（1）在三层会验时，铝合金安装单位必须参加，进一步复核铝合金施工图的正确性，以及专业之间的配套性，发现问题时，地区公司总工室可及时提出处理意见。

（2）材料进场验收。

①铝合金型材进场时，应按集团设计院确认的样板验收，实际使用的型材与样板保持一致。

材料品牌须和合同规定相符。

②抽样检查到场玻璃的品牌、厚度、层数、颜色、规格、是否钢化和镀膜等应符合设计与合同要求。

③铝合金固定铁片、五金把手等按合同、设计及规范要求抽样检查验收。

（3）铝合金安装前的产品保护。

铝合金门、窗组装完毕后将所有杆件的表面进行贴膜保护，码放整齐，避免碰撞。

（4）铝合金门窗安装质量控制。

安装的正、侧面垂直度须符合规范要求；采用中空镀膜玻璃时，镀膜面在外层玻璃的内侧面；铝合金和墙体固定牢固，固定连接片的材质、间距须符合设计与规范要求；铝合金门、窗的开启方向符合设计要求、开启灵活；玻璃密封胶要打胶严密、光滑顺直，确保良好的观感效果。

（5）铝合金门窗的塞缝质量控制。

①铝合金门窗框安装前，撕掉门窗框不见光面上面的保护膜