棚户区改造项目一期可行性研究报告.docx

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棚户区改造项目一期可行性研究报告

棚户区改造项目（一期）可行性研究报告

第一章总论

一、项目背景

（一）项目名称：

****棚户区改造项目（一期）

（二）承办单位情况

项目业主单位：

**市**区城镇投资发展有限公司

法定代表人：

**

**市**区城镇投资发展有限公司是**区人民政府于2011年12月批准将**市**房地产开发有限公司变更，经**区工商行政管理部门注册登记，具备房地产开发资质四级、注册资本11500万元的国有独资的集房地产开发、投融资担保、承担城市基础设施投

融资和保障性住房建设的有限责任公司。

（三）编制报告依据

1．《中华人民共和国土地管理法》；

2．《中华人民共和国城市规划法》；

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4．《中华人民共和国城市环境保护法》；

5．《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

6．《**市城市总体规划修编（2009-2030）》；

7．《**市城市规划管理技术规定》；

8．设计单位提供的规划设计方案；

9．项目承办单位提供的相关资料；

10.国家有关技术规范、规程和规定。

（四）项目提出的理由及过程

棚户区改造包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林垦棚户区三类，也包括“城中村”。

国家高度重视棚户区改造工作，先后下发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）、住房城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保（2009）295号）和《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发（2013）25号）等一系列文件，对棚户区改造工作提出了明确的要求和意见。

在国家和省的指导下，**市棚户区改造得到了一定推进，但面还不够广，力度还不够大，为了加快棚户区和城中村改造工作，全力推进城镇化进程，促进全市经济社会又好又快、更好更快发展，**市出台了《**市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案》（安府发（2012）9号）。

文中明确提出了棚户区改造工作的目标：

到2016年，基本完成棚户区城中村改造工作。

通过棚户区城中村改造，使改造范围内的群众居住条件和环境有明显改善，城市形象全面提升，综合竞争力不断增强，人民群众的幸福感得到大幅提升。

****棚户区改造项目的建设是为安置**区东抵黄果树大道、南抵二十三号路、西抵山体、北抵**廉租房区域范围内的拆迁户而拟建的安置房项目，是市委、市政府本着“以人为本’’的执政理念及“先安置、后拆迁”的原则而实施的民生和民心工程。

为加快**、**棚户区改造步伐，改善城市居民的生活环境，**区成立了****棚户区改造领导小组。

该项目的实施，是**市贯彻落实党中央精神，改善民生，惠及于民的重要举措，不仅能够有效地改善拆迁居民的生活环境，提高生活质量，而且有利于完善城市功能，改善城市环境，集约利用土地，加快城镇化进程，促进经济社会协调发展，与“为群众幸福而发展，全力创造为人民带来幸福的经济增长’’的目标不谋而合，该项目得到市委市政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。

在上述背景下，为使**市人民安居乐业，**市长远和谐、稳步发展，继而达到省委省政府“加速发展、加快转型、推动跨越”的发展战略目标，特申请本项目建设。

（五）可研研究范围

针对****棚户区改造项目（一期）可行性研究报告，主要进行了以下研究工作：

1．项目建设背景、必要性；

2．项目建设条件及选址；

3．项目建设规模和建设内容；

4．项目建设方案；

5．项目运作方式和管理模式、项目招标方案；

6．投资估算与资金筹措、风险分析；

7．社会效益评价；

8．研究结论及建议等。

二、项目概况

（一）项目拟建地点

****棚户区改造项目（一期）拟建于**市**区东大门黄果树大街沿线的两个地块内，其中地块一东抵**廉租房小区道路，南抵黄果树大道，西抵**民房，北抵**廉租房；地块二东抵加油站，南抵株六铁路复线红线，西抵**市九中，北抵黄果树大道。

总

规划用地面积67895.60平方米。

（二）建设规模与目标

本项目位于**市**区，拆迁区域土地面积约222.62亩（148412平方米），涉及被拆迁户2532户，全部为实物补偿。

总规划用地面积67895.60平方米，项目总建设面积330428.63平方米，其中住宅面积273492.00平方米，商业配套26166.00平方米，公建配套12654.07平方米，其他配套（地下车库）18116.56平方米。

项目共建设3404套住房，提供停车位2156个。

（三）项目总投资

建设项目总投资为94723.61万元，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期贷款利息。

其中：

1．工程费用：

63712.43万元，占总投资67.26%;

2．工程建设其他费用：

18112.67万元，占总投资19.12%;

3。

预备费用：

8182.51万元，占总投资8.64%；

4．建设期贷款利息：

4716.00万元，占总投资4.98%。

（四）资金来源

本建设项目总投资为94723.61万元，其中申请银行贷款72000万元，其余资金22723.61万元由**市**区城镇投资发展有限公司自筹。

（五）主要建设条件

1．基础设施及配套设施条件

本项目拟建地点位于**市**区东大门黄果树大街沿线，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好，能保证项目顺利实施。

2．土地资源及规划条件

本项目用地符合**市土地利用规划，规划方案各项指标执行相关规划要求。

3．建筑材料、设备、资源供应

**市及周边区县建筑材料、设备供应渠道畅通，市场货源充足。

4．征地拆迁

为保证**市棚户区、城中村改造的顺利推进，**市人民政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，使老百姓得到了实惠。

广大动迁户的顾全大局，积极配合和支持，有力地推进了**市棚户区城中村改造项目的顺利进行。

5．政策保障

为了加快本项目的建设，**市人民政府，根据国务院《城市房屋动迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（黔建保发（2010）281号）等文件的有关规定，结合**市的实际情况，制定了《**市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案》（安府发（2012）9号）等有关文件及相关规定，为本项目建设提供了强有力的政策支撑。

三、编制原则和思想

1．以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标；

2．符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征，与周边环境和谐发展；

3．符合国家集约用地、节能节水等要求，满足消防规范；

4．合理制定科学、经济、适合场地建设条件的工程技术方案；

5．保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。

四、编制目的

1．对本项目进行全面的技术经济研究、论证。

判别项目预期目标与项目兴建理由是否相吻合，预期目标是否具有合理性与现实性。

2．选择合理的技术方案，为工程建设提供科学依据。

3．完善基本建设程序，为项目决策、资金筹措提供科学、详实、可靠的依据。

第二章项目建设背景与必要性分析

一、建设背景

（一）**市**区社会经济发展概况

**区位于贵州省中相部腹地，贵州省省会贵阳市以西90公里。

是地级**市所在地，是全市政治、经济、科技和文化中心，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿’’、“扼锁滇黔”之称，历来被视为黔中“旱码头”，“商业之盛，甲于全省”。

从明洪武十四年（公元1381年）建城至今，迄今也已达六百余年。

**区是一个多民族聚居区，有汉、苗、布依、回、仡佬等民族80余万人，下辖14个乡镇和6个街道办事处。

**区是世界喀斯特风光旅游优选区，是贵州西线旅游中心，早在1985年就被国务院批准为全国甲类旅游开放城市。

周边环绕国家级四大风景区：

西行45公里有世界著名的黄果树大瀑布及天星桥景区，南行27公里有“水上石林’’龙宫，东行65公里是“高原明珠”红枫湖；北行157公里有“天下第一洞”织金洞。

全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为“旅游线上的明珠”、“蜡染之乡”、“地戏之乡”、“屯堡文化之乡”。

**区交通发达、便捷，是贵州中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路复线、滇黔金路、贵黄高等级公路和清镇高速公路贯穿全境，军民两用黄果树机场，形成航空、铁路和公路协调发展的交通网络。

此外，**区具有丰富的旅游资源、矿产资源、生物资源和水文资源，丰富的资源和良好的投资环境，为前来投资者提供了广阔的选择空间。

2013年，**区紧紧围绕“加速发展、加快转型、推动跨越”的主基调和“抓机遇、提速度、上台阶”的总要求，全区经济社会实现了平稳较快发展态势。

实力**、宜居**、开放**、平安**、文明**建设取得了明显成效。

全年完成生产总值167.14亿元，同比增长16.9%；完成固定资产投资165.23亿元，同比增长50.2%；公共财政预算收入11.66亿元，增长25.82%;500万元规模以上工业增加值48.91亿元，同比增长21.9%；实现社会消费品零售总额43亿元，同比增长15.5%；招商引资到位资金192.14亿元，同比增长6g%；旅游总收入达66.36亿元，同比增长23.3%；城镇居民人均可支配收入20479元，同比增长10%;农民人均纯收入7314元，同比增长13.g%。

（二）国家及省市大力推进棚户区、旧城改造工作

旧城棚户区改造是城市建设与发展的有机组成部分，有利于优化人居环境、提升城市服务功能、改善城市整体面貌。

旧城区改造以满足居民最为迫切的居住需要和完善城市基础配套设施为中心．属于为民服务的实事工程，社会效益相当显著，也是政府履行公共服务职能的重要体现。

因此，国家陆续出台了针对旧城改造和棚户区改造的相关政策，着力推进旧住宅区的整治改造，有效改善人民群众的生活环境，以促进城市建设的全面协调可持续发展。

2007年5月建设部发布《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，该指导意见明确提出要切实将旧住宅区整治改造纳入政府公共服务的范畴，在旧区的改建规划中将环境综合整治、房屋改建或维修、配套设施完善作为旧区整治改造的内容和标准。

2008年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市棚户区、城中村改造的序幕。

2009年底，住房和城乡建设部等五部委联合下发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，提出用5年时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。

2013年7月12日，国务院下发《关于加快棚户区改造工作的意见》，要求“进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应”，体现了党中央、国务院对改造棚户区、改善民生的重视。

根据住建部对棚户区改造工作的指导意见，贵州省于2010年出台了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（黔建保发（2010）281号），文件中明确要求各地、各有关部门要统一认识，加强领导，按照国家和省推进城市和国有工矿棚户区改造I作的决策和部署，积极开展本地区城市和国有工矿棚户区改造工作，切实解决棚户区居民的住房困难。

**市委、市政府也高度重视棚户区和城中村改造工作，于2012年发布了《**市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案》（安府发（2012）9号），文中提出着力推进棚户区城中村改造将作为**市当前和今后一段时期加快推进城镇化进程的重要抓手，并争取于2016年基本完成棚户区城中村改造工作。

为了加快改造步伐，**市成立了棚户区城中村改造工作领导小组。

由市人民政府市长任组长，市人民政府分管副市长任副组长，市直相关部门、各县、自治县、区人民政府（管委会）及金融机构等部门f单位）负责人为成员；并成立了**市棚户区城中村改造工作办公室，具体负责棚户区和城中村改造工作的协调推进。

政府的高度重视和国家、省市各项政策的有力支撑，是项目得以顺利推进的重要保障。

（三）拟拆地块存在的问题

1．拟拆地块内大部分房屋建成较早，历史久远，普遍存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题；

2．拟拆地块内公共基础配套设施缺乏，不仅不能给社区居民提供休闲娱乐场所，且对其生活环境带来了不利的影响；

3．拟拆地块内交通道路网络混乱，各功能道路之间的矛盾非常突出，易留下交通隐患。

4．建筑沿街立面脏乱不统一，垃圾随意堆放的问题较为严重，不利于树立城市的整体形象，不利于**国际旅游城市的打造。

（四）**市相关发展规划

**市人民政府已经完成了《**市城市总体规划（2009-2030年）》、《**市土地利用总体规划（2006-2020年）》修编工作，编制了《**市城市规划管理技术规定》、《**古城历史街区保护详细规划》、《**市历史街区核心区修建性详细规划》、《黄果树大街以南片

区控制性详细规划》等有关规划。

城区控规覆盖率达90%以上。

建设特色餐饮一条街、旅游商品一条街、保健养生一条街、文化娱乐一条街等，不断完善休闲旅游相关配套服务设施。

这些规划的成功实施首先需要对城市现状进行全面有序的改造建设。

二、项目建设必要性分析

（一）项目建设是深入贯彻落实国家政策的具体表现

“十二五”期间是国家城镇化加速发展的时期，是贵州省三大经济区域（黔渝经济区、黔中经济区、黔北经济区）发展的关键时期，也是**市全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式，全力推进城镇化建设的攻坚时期。

**区****棚户区的现状已经与**市的城市规划发展目标产生了巨大差距，与**市社会经济的发展趋势相悖。

随着国家棚户区及旧城改造一系列利民政策的出台，给**市城市发展带来了新的机遇，也为**市城市建设提供了强而有力的政策保障。

**市政府抢抓政策契机，为了贯彻落实国家相关政策和加快推进棚户区及旧城改造工作进程，改善民生和加快城市建设步伐，**市政府将棚户区改造工作列为《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的重点内容。

按照《规划》，将积极推动城市和国有工矿棚户区改造，逐步建立包含经济适用住虏、廉租住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区（旧城）改造用房等住房的多层次住房保障体系。

**市的棚户区、城中村改造是**市政府全力推进的重点民生工程，对**市城镇化的推进具有重要意义。

通过政府引导实施安居工程来解决居民住房问题，优化城市整体环境，以逐步达到居民住房的小康目标，逐步实行小区综合管理体系的有效途径。

因此，项目的建设不仅与**市城市发展的总体思路相协调，且符合国家棚户区改造政策的原则和范围，是对国家棚户区及旧城改造政策落到实处的具体表现。

（二）项目建设是改善人居环境，加快城镇化进程的需要

“城市让生活更美好”是上海世博会提出的响亮口号，它反映的是人们对高品质城市生活、和谐人居环境的积极诉求。

近几年，随着一系列惠民政策的出台，人民群众越来越多地享受到了改革开放带来的成果，生活水平逐步提高，在这样的大环境下，人们对提升生活品质和改善生活环境的渴望更为迫切。

****棚户区改造项目拆迁范围内的大多数居民为中低收入困难群体，农民、城市拆迁待安置和外来务工人员比较集中，难以依靠自身收入改善住房条件。

他们的住房多为自建房，建成较早，且无专业的设计、施工人员把关，完全靠自身经验砌筑而成，通风、采光

不足，存在一定的安全隐患；市政基础设施匮乏，道路破损严重，电线电缆纵横交错、垃圾随意堆放、污水模流。

总之，他们的生活环境不容乐观。

根据对****棚户区摸底，项目区域范围内涉及建筑共236440㎡，2532户，其中，住宅227910㎡，商业3747.94㎡，其他4782.06㎡。

****棚户区改造项目的实施，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，完善基础配套设施，改善人居环境，将城市建设发展的

成果惠及更多百姓，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和

凝聚力。

主要体现在以下几点：

一是搬迁居民将迁入的新建小区各项基础设施十分完备，水电供

应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列设施均一步

到位，群众可以真正享受到现代城市生活带来的便利。

二是按照以人为本、注重功能的原则，建成的小区内设有社区与

物管中心，文化娱乐中心，商业服务中心、大型绿地等服务功能区，

公共设施配套明显增强，能为居民创造一个较为优越的生活、娱乐环

境。

三是新建小区安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，

注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）

两个层面全面提升小区的整体品质。

（附棚户区内房屋现状照片）。

（三）项目建设是构建和谐社会的需要

构建社会主义和谐社会，是我们党从中国特色社会主义事业总体

布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设

富强、民主、文明、和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了

全党全国各族人民的共同愿望。

大力推进和谐社会建设就是要从群众

最关心、最现实、最希望解决而且目前能够办到的事情做起。

城市棚

户区改造是一项体现党和政府关心人民群众疾苦，全心全意为人民服

务的凝聚力工程，是改善人民群众生活环境质量，加快城市建设步伐，

建施文明城市的需要，对于促进经济的发展和保持社会稳定具有重大

的意义。

首先，****棚户区改造项目的建设，解决了本项目拆迁区

域内居民的住房问题。

棚户区居民大多数都是低收入困难群体，低保

户和低保边缘户的比例较高，他们面临就业、住房等多重困难，改善

居住条件的的愿望十分强烈。

实施棚户区改造，有利于加快解决中低

收入群众的住房困难，将城市建设发展的成果惠及更多百姓，提高党

和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，促进社会和谐发展。

其次，该项目的建设，化解了社会矛盾，促进了社会稳定。

棚户

区居住混乱、管理困难、生活贫困使这里成为犯罪的多发地区，偷窃、

抢劫时有发生，人与人之间的关系也比较紧张，冲突不断，成为资源

型城市转型过程中社会稳定的隐患。

棚户区的改造，变无序为有序，

不仅使棚户区群众的生活环境发生了巨大的变化，更方便了小区的管

理，遏制犯罪的产生；人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众

之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。

再次，该项目的建设，改变了城市面貌，体现了人与环境的和谐

发展。

棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过

程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。

它以形式

的不和谐反映了社会存在的差距。

因此，棚户区的改造在缩小社会差

距的同时，也是一个市容环境再造工程，促进了人与社会环境的和谐

发展。

和谐社会是人与人所创造的社会环境的和谐，城市的面貌在一

定程度上反映了一个城市的精神状态，良好的城市面貌有助于营造良

好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。

同时，

棚户区是城币卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还

是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与社会

环境的和谐发展。

综上，项目的建设，能够促进**市和谐社会的构建，有利于实

现“城市赢得环境、百姓赢得财富、政府赢得民心、社会赢得和谐”

的目标。

（四）项目建设是加强土地节约集约利用的需要

土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况

如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。

国务院颁布的《关

于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管

理的最全面、最明确、规格最高的一份文件，《决定》从我国现实国

情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国

策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的

问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。

坚决贯彻

执行国家及贵州省的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标

管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性

定量供地。

项目范围内分布的大量居民自建房和宅基地，基本没有规划，房

屋多以一、二层为主，低矮平房，拥挤杂乱，大面积的自建房连成片，

形成区，房屋条件简陋，土砖墙，油毡顶，基本没有设置抗震结构，

污水横流，垃圾遍地，路面坑洼，低地积水，共用公厕，环境恶劣；

虽四面有口，但处处无路，车辆不通，冬难以御寒，夏不能遮雨。

存

在着建筑密度大而容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。

通过本顼目的实施，将充分挖掘该地块原有土地的潜力，大大提高土

地利用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生’’利用，达到从严控制建设用地总量，土地节约集约利用的目的，为**市未来发展提供可观的用地保障。

（五）项目建设是**市打造甲级国际旅游城市，提升城市形象可识别性的需要

**市正以加快建设“百万人口生态旅游城市”和“国际旅游目的地城市”为目标，做大做美中心城市。

按照“城市主要向北和向西发展、适当向东发展，远期向南发展的中心城市发展战略思路，形成‘西动、东进、南秀、北新、中兴’的城市格局”。

坚持旧城改造和新区开发“双轮驱动”，以路网建设为重点，加快城市公共服务设施建设步伐，拉大中心城市框架，做大中心城市规模，尽快形成“两片、三轴、五心”的空间布局。

加强城市改造和风貌建设相结合，突出城市文化特色和山水城市特点，形成独特的城市风格。

提升城市品位，努力把中心城市打造成为“城在绿中，湖在城中，山环水绕，人行景中’’的山水园林城市。

本项目的建设通过合理规划、布局，整合土地资源，建设高标准、高质量的高层建筑，并建设商业、公共设施、道路、停车场、绿化、市政生活管网等配套设施。

项目的建设将彻底改变区域现状，成为规划布局合理、设施齐全的现代化的城市居住环境，大大改善安置居民

的生活条件。

项目的实施符合城市发展规划，将使项目地块面貌焕然一新，将有效改善**市整个城市的景观。

三、项目建设的意义

“搬出棚户区，住上新楼虏’’是所有蜗居在棚户区的普通群众内心最真实的梦想。

**市政府面对这一情况出台了多项措施，多措并举进行城市棚户区改造，从根本上保障了城市低收入人群的利益。

实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。

各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。

棚户区改造具有重要的现实意义，是一项既能改善民生，又是扩大内需的一项民心工程举措。

棚户区的改造工程实现了棚改家庭的巨变。

棚户区改造首先得益的棚改家庭的生活环境得到了极大改善，同时，各级党委政府也积极实施各项扩大就业政策，为周边居民提供再就业机会，这都在一定程度上增加了家庭财产性收入，对于百姓来说无疑是一个喜讯。

其次，社会治安得到有效提升。

棚改实施后，居民群众业余文化生活进一步丰富，百姓情操得到陶冶，棚改和人改实现了很好的结合，社会治安好转，棚改区群众的人身财产安全有了切实的保障。

棚户区改造是一项功在当代、利在千秋的伟业，正是有了党和政府的关心和大力支持，棚户区居民才得以一圆自己的安居梦，从此告别阴暗破旧的生活环境，重新开始美满的新生活。

本项目得到了**市市委、市政府的高度重视，经过各级领导对该项目的多次考察和调研，认为本项目的建设是十分必要的，且建设耐机已成熟。

第三章需求分析与建设规模

一、需求分析

为更好地推动棚户区改造工作，促进城市建设和改善民生，**市**区城镇投资发展有限公司作了大量前期工作，通过对拆迁地块进行广泛摸底调查，经统计项目涉及拆迁的地域范围面积约222.62亩（148412平方米），涉及拆迁户2532户，人口约12660人，全部为实物补偿。

项目总计涉及拆迁总建筑面积236440平方米，其中拆迁住宅面积22