桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则暂行.docx

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桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则暂行

桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则暂行

桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（暂行）

为规范实施我市城镇低效用地再开发利用，依据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范（试行）》、自治区国土资源厅《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》和桂林市人民政府《关于印发桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法的通知》（以下简称《暂行办法》），制定本实施细则。

第一章总则

第一条城镇低效用地再开发，按照“政府引导，市场运作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重历史，客观公正”的原则进行。

第二条本细则所称的城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，下列情况能够列入低效改造范围：

国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。

有下列情形之一的，不纳入城镇低效用地再开发改造范畴：

（一）再开发用途不符合土地利用总体规划、城乡规划和《桂林市低效用地再开发工作专项规划（-）》的；

（二）再开发用途不符合产业发展政策和行业发展规划的；

（三）土地权属有争议的；

（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等其它形式限制土地权利的；

（五）未办理土地权属登记的；

（六）再开发用地范围全部或大部分为非建设用地的；

（七）《国有土地使用权出让合同》、《国有土地划拨决定

书》明确约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权的。

第二章低效用地再开发申报及审批

第三条市国土资源局成立低效用地审查报批会审小组，负责对低效用地再开发项目用地审批环节进行审查。

第四条每年1月由各城区人民政府根据《桂林市低效用地再开发工作专项规划（-）》（下简称《专项规划》），编制城镇低效用地再开发年度实施计划（下简称年度计划）。

市国土资源局组织发改、规划、财政、环保、工信等部门和有关城区政府对年度计划进行审核，并报市人民政府批准。

年度计划应包括：

拟再开发改造地块位置、面积、四至范围和原土地使用权人使用情况、地上建（构）筑状况、土地和房屋权证、土地使用权出让合同或划拨决定书、再开发的原因、再开发的目的、再开发的用途、投资强度以及再开发预期经济、社会、民生、环境效益等。

第五条鼓励原国有土地使用权人自行开展低效用地再开发。

原国有土地使用权人可申请开展改造，取得改造后的规划条件，制定改造方案，经市国土资源局审查报市人民政府批准后实施。

第六条根据市人民政府批准的年度计划，城区人民政府或原土地权利人应向规划部门提出再开发利用地块需要改变或变更土地用途规划条件的申请，取得其同意后，再向市国土资源部门提出用地改造申请。

市国土资源局根据城区人民政府或原土地权利人获得改变后的规划条件和改造申请，拟定每宗低效用地再开发地块的出让计划，并将出让计划在《桂林日报》及桂林市国土资源局官方网站（）向社会公布。

公布其相关地块位置、面积、原土地用途和原建筑物状况、拟再开发的规划条件等。

第七条有意进行再开发改造的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的出让计划信息及自身用地需求，向市国土资源局提出申请。

第八条在规定时间内，只有原土地权利人申请自行开发或同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议出让方式办理用地手续。

意向用地者不是原土地使用权人或再开发地块属整合多个土地使用权人的多宗土地的，应向市国土资源局提交土地转让协议和拆迁补偿协议。

《国有土地使用权出让意向书》签订后，市国土资源局应将意向出让地块位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场进行公示，并注明意见反馈途径和方式，公示时间不得少于5日。

第九条在规定时间内，同一地块有两个以上意向用地者的，由市土地储备交易中心与原土地使用权人协商收回土地，经过招拍挂方式确定意向用地者。

第十条确定意向用地者的低效用地再开发项目需编制低效用地再开发改造方案（下简称“改造方案”），意向用地者可委托具备资质的作业单位进行编制。

第十一条改造方案应明确项目建设业主、改造目标、改造原则、改造方向、规划条件、用地布局、用地方式、开发强度、开发流程等。

第十二条改造方案编制应紧密结合《暂行办法》，包含如下内容和材料：

（一）项目再开发背景与目的，主要介绍项目再开发的经济、社会、规划背景以及再开发所要达到的目标；

（二）项目改造的必要性和可行性，主要介绍项目再开发对城市发展，居民收入、生活居住条件的影响，结合项目实际所具备的条件，提出项目改造的必要性和可行性；

（三）项目土地权属情况，根据土地使用权证、宗地图以及最新年度变更数据库描述项目涉及土地的权属情况；

（四）项目土地利用情况，套合最新年度变更数据，分析项目范围所各占地类及面积情况；

（五）项目合规性，主要结合土地利用总体规划，专项规划、城市总体规划和片区控制性详细规划，分析项目是否满足相关规划的要求；

（六）项目实施主体及资金来源，主要介绍项目实施主体基本情况，是否具备开发资质，投资构成及资金来源情况；

（七）项目规划设计方案，根据规划部门出具的改造后的规划条件，明确项目改造的土地用途、容积率、绿化率以及建筑密度等控制性指标；

（八）项目再开发方式，根据《暂行办法》第三章第十三条的规定，结合项目实际情况，分析确定项目再开发方式（自行开发、入股联营合作开发、共同成立公司联合开发、城区政府招标确定业主或交由市土地储备中心收储等）；

（九）项目土地征收、转用方案，套合最新年度变更数据，判断分析项目是否占用集体土地，涉及集体土地的，依法办理土地征收、转用、以及耕地占补手续，落实征地补偿方案；

（十）项目涉及房屋拆迁安置，必须落实拆迁安置补偿方案，同时，改造用途涉及商品房开发的，项目业主必须与城区政府签订移交保障性住房协议或合同；

（十一）土地使用权证、出让合同、划拨决定书等；

（十二）项目如有土地权属调整的，还要说明项目改造前后土地使用权人、土地权属变化情况，并附原土地使用权人同意调整协议；

（十三）项目实施进度，结合项目可行性研究报告以及实际开展情况，科学合理的预测项目实施的计划与进度；

（十四）项目实施效益评价，结合项目容积率、建筑面积以及项目周边同类项目的投资强度、销售单价对项目竣工后预期的经济、社会和环境效益进行评价；

（十五）项目实施保障措施，主要根据项目实施过程中可能出现的问题，提出项目实施的政治、政策和规划保障措施。

第十三条再开发用地原为划拨土地的，土地出让金缴纳应当按下式核定：

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

第十四条再开发用地原为出让土地的，土地出让金缴纳应当按下式核定：

应补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第十五条出让的工业用地未改变用途提高容积率的再开发，不再补缴土地出让金。

第十六条划拨土地使用权权益价格、土地使用权市场价格和剩余年期土地使用权市场价格，由市国土资源局经过公开抽签方式选取3-5家中介评估机构进行评估，评估结果去掉最高最低后平均确定。

确定结果经会审小组审定后，报市人民政府批准。

价格评估应在意向用地者确定前进行。

第十七条改造方案编制完成后，市国土资源局组织集体会审。

不涉及土地征收手续的，由市国土资源局组织制定再开发方案，报市人民政府批准后实施；需要完善征收手续的土地，依法组织土地征收方案呈报自治区人民政府审批，再由市国土资源局组织制定再开发方案，报市人民政府批准实施；

第十八条再开发方案经市人民政府批复后，通知意向用地者办理用地手续，并依规定补缴土地出让金。

办理用地手续应提交如下材料：

（一）项目用地申请书；

（二）拟开发土地的权属材料。

如属拆迁收购多宗土地合并开发的，还应提交拆迁补偿协议和原土地权属证明；

（三）改造方案；

（四）年度计划；

（五）市人民政府批准的实施方案批复；

（六）项目用地地块的土地出让金发票及相关税费凭证；

（七）项目用地单位组织机构代码证、法人代表身份证复印件（应注明复印件与原件相符加盖公章）;

（八）委托书、委托人的身份证复印件（应注明复印件与原件相符加盖公章）；

（九）发改委备案证（应注明复印件与原件相符加盖公章）；

（十）规划局地块规划设计条件文及附图（原件）；

（十一）建设用地红线图、界址表；

（十二）其它应提供的材料。

第三章低效用地再开发项目增补

第十九条未列入《专项规划》中的低效用地需增补的，必须符合本细则第二条的规定。

第二十条市国土资源局委托市国土资源信息中心承担低效项目增补论证事务性技术性等相关工作。

第二十一条增补手续原则上每年办理一次，在每年1月份由各城区人民政府结合年度计划编制向市国土资源局提出增补申请。

城区人民政府应提出增补理由，并提供增补项目的土地、房产等权属证明材料。

第二十二条市国土资源局根据城区人民政府申请，对增补项目进行审核，并组织城区人民政府、国土资源分局、有关部门现场踏勘，形成意见报会审小组审查。

经会审小组审查经过后，按本细则规定确定意向用地者。

由意向用地者委托有资质的作业单位编制项目增补论证报告。

第二十三条市国土资源局组织发改、规划、环保、工信等相关部门对增补论证报告进行论证审议，经论证审议经过后，由市国土资源局报市人民政府批准同意增补。

市国土资源局根据批复，修改低效规划文本及数据库，予以增补。

增补项目按照本细则规定办理用地审批手续。

第四章集体建设用地再开发利用

第二十四条农村集体建设用地上的低效用地不得用于商品房开发。

第二十五条农村集体将其名下的低效用地（含集体或国有土地），过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意，报城区人民政府批准后，方可办理土地转让手续。

农村集体可按城乡规划确定的建设条件自行开发，涉及国有土地的能够保留原划拨方式供地，或申请协议方式出让，以协议方式出让的按本细则要求以市场价格缴纳土地出让金。

第二十六条农村集体经济组织如将其名下的国有建设用地，过户到该村集体全资拥有的项目公司名下进行再开发利用，不涉及商品房开发的，由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，共同向市国土资源局提出用地申请。

第二十七条农村集体经济组织依照城市规划将其名下的国有建设用地以入股联营方式与有关单位合作开发建设，不涉及商品房开发的，由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，共同向市国土资源局提出用地申请。

第二十八条因实施城市规划需要对城中村进行改造的，能够纳入低效用地再开发改造范围。

如保留集体土地所有权不变的，可由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，向市国土资源局提出用地申请。

第五章土地置换

第二十九条因低效用地开发改造的需要，在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的前提下，允许经过土地位置调换等方式调整使用存量建设用地。

第三十条相互置换的土地应同时具备土地使用权证。

第三十一条置换土地权利人应本着自主互利的原则签订置换协议，明确相互权利、义务，涉及房屋拆迁的还应签订拆迁协议。

边角地、夹心地、插花地等少量土地置换时，集体经济组织和附着物权利人无异议，在不少于30日的公告后，可经市人民政府土地权属确权后实施置换。

第三十二条国有土地与集体土地置换不得涉及农用地，土地置换手续由市国土资源局审核后报市人民政府审批，并报国土资源厅备案。

第三十三条置换土地双方应共同向市国土资源局提出申请，并提交以下材料：

（一）土地、房屋权属证明；

（二）置换土地双方单位组织机构代码证、法人代表身份证复印件或集体、个人身份证明（应注明复印件与原件相符加盖公章）；

（三）置换协议、拆迁协议；

（四）宗地图、界址表；

（五）其它需提供的材料。

第六章集体建设用地建新腾挪

第三十四条市中心城区以外旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法集体建设用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部及自治区国土资源厅城乡建设用地增减挂钩试点的政策规定申报办理有关手续，具体操作流程参照《广西城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（桂国土资发〔〕41号）执行。

第三十五条建设用地腾挪建新区不得占用基本农田，涉及新增建设用地和占用农用地的，要按照有关规划办理农用地转用审批手续。

第七章集体建设用地转为国有建设用地

第三十六条农村集体经济组织自愿申请将农村集体所有的具备合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意后，再依法按规定办理征收手续。

第三十七条农村集体经济组织向所在城区人民政府提出征收申请，经城区政府核实同意后，由农村集体经济组织向市国土资源局提出申请报告，并附城区人民政府同意意见致函市国土资源局。

市国土资源局会审小组审议后形成会审意见，报请市人民政府转报自治区人民政府批复，待自治区人民政府批复后由市人民政府依法实施征收。

第八章边角地、夹心地、插花地

第三十八条边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被城镇低效用地再开发改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被城镇低效用地再开发改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与城镇低效用地再开发改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

第三十九条城镇低效用地再开发改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，在改造方案编制之前，改造主体向市国土资源局提出申请，由市国土资源局组织市有关部门实地核实论证后，列入地块改造范围。

第四十条“三地”为农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经市人民政府审核后，上报自治区人民政府审批；“三地”属集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的城镇低效用地再开发改造方案一并上报。

第四十一条“三地”处理中涉及土地征收的，有关用地计划指标及耕地占补平衡由市人民政府负责落实。

涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。

第九章违法用地的处理

第四十二条 本细则所指违法用地适用于12月31日之前发生的违法用地。

第四十三条违法用地处理操作流程按照9月10日《国土资源部关于印发<国土资源违法行为查处工作规程>的通知》要求执行。

第四十四条低效用地再开发改造涉及的违法用地行为的处理具体参照《桂林市开展城镇低效用地再开发利用涉及违法用地处罚及补办审批手续办法》执行。

第十章低效用地再开发用地管理

第四十五条低效用地再开发项目业主为原土地使用权人的，应在项目用地手续批准之日起一年内，完成地上建筑物拆迁并开工建设，两年内必须完工。

不属于原土地权利人自行开发的，应在《国有土地使用权出让合同》中明确完成拆迁和开竣工时间。

未按规定实施建设的，根据具体情况，按照《闲置土地处理办法》（国土资源部令第53号）依法处理。

第四十六条经批准自行开发的低效用地再开发项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。

确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

第四十七条涉及经营性房地产开发的城镇低效用地再开发项目，应强制配建总建筑面积10%以上的保障性住房，同时需加强基础设施、市政设施、公共公益性设施等相关配套设施建设。

项目开发单位应先行建设强制配建的保障性住房、涉及社会群众利益的安置房和相关配套设施。

其配建的保障性住房、涉及社会群众利益的安置房和相关配套设施，按合同或协议约定，经移交给当地政府、相关部门或当事人确认后，才能办理其经营性房地产开发项目的预售许可、不动产登记等手续。

第十一章附则

第四十八条本细则由桂林市国土资源局负责解释。

第四十九条本细则自公布之日起实施。