房地产投资对城市经济增长的影响以XX省为例.docx

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房地产投资对城市经济增长的影响以XX省为例

摘要

近几年，我国房地产业在国民经济发展中占据越来越重要的位置，研究房地产投资对于地区经济发展的贡献，对理性认识房地产投资，推动地区经济发展有很大促进作用。

山东地处华东东岸，作为重要经济腹地，研究房地产投资对其经济增长必不可少。

本论文将以房地产投资概念、城市等相关理论为指导，探讨房地产投资对经济发展的重要意义。

如何合理运用二者关系，提供持续不断的发展动力，稳定经济，降低波动幅度，是目前必须面对解决的问题。

本文在理论指导基础上，将省内相关数据作为研究对象，运用计量模型展现山东房地产投资对城市经济增长的相关关系，从而提出针对性的政策建议。

关键词：

房地产投资；政策调控；城市经济增长

ABSTRACT

Inrecentyears,therealestateindustryhastakenanincreasinglyimportantroleinthedevelopmentofthenationaleconomy,andithasbeenveryimportanttounderstandthecontributionofrealestateinvestmenttotheeconomicdevelopmentoftheregion,andtotherationalunderstandingoftherealestateinvestmentandtothedevelopmentoftheregionaleconomy.ShandongislocatedintheeastcoastofeastChina.AsamajoreconomicprovinceinChina,theresearchonitseconomicdevelopmentisindispensable,andtherealestateindustryasanimportantfactortopromoteeconomicgrowth,canhelptostudytheimpactofrealestateinvestmentontheeconomicgrowthofShandong.Inthispaper,itwilltaketherealestateinvestment,urbanizationandotherrelevanttheoriesastheguidance,elaboratedtherealestateinvestmenttotheeconomicdevelopmentimportantroleandthesignificance.Howtouserealestateinvestmentreasonablytoprovidecontinuouspowerforeconomicdevelopmenttostabilizeeconomyandreducevolatility,withthecharacteristicsofhighinvestmentandhighriskinrealestateinvestment,isanessentialproblemtosolveatpresent.Onthebasisoftheoreticalguidance,thispaperintroducesthecurrentsituationofrealestateinvestmentandurbaneconomicgrowthinShandongprovince,andcombinesrelevantdataastheresearchobjectwiththeoreticalanalysisandempiricalanalysis,andusestheeconometricmodeltoshowthecorrelationbetweentherealestateinvestmentinShandongandtheurbaneconomicdevelopment,thusputtingforwardeffectivepolicysuggestions.

Keywords：

realestateinvestment；policyregulation；urbaneconomicdevelopment

目录

摘要І

ABSTRACTП

一、前言1

（一）研究背景与意义1

1.选题背景1

2.研究意义1

（二）国内外文献综述1

1.国外文献综述1

2.国内文献综述2

（三）论文思路与结构2

（四）创新与不足3

1.创新3

2.不足3

二、山东省房地产投资现状和城市经济增长现状分析4

（一）房地产投资与经济增长相关理论4

1.房地产投资概念及特点4

2.经济增长相关理论4

（二）山东省及城市经济发展现状5

1.山东省经济发展现状5

2.山东省城市经济发展现状6

（三）山东省及城市房地产投资现状7

1.山东省房地产投资现状7

2.山东省城市房地产投资现状8

三、山东省房地产投资对城市经济增长问题分析9

（一）山东省房地产投资对城市经济增长影响的理论分析9

1.促进投资稳步增长9

2.造成金融市场波动9

3.带动多产业发展9

（二）山东省房地产投资对城市经济增长影响的实证分析9

1.方法选取9

2.实证分析10

四、政策建议14

结论15

参考文献16

致谢17

一、前言

（一）研究背景与意义

1.选题背景

近年来，我国房地产业在国民经济发展中占据越来越重要的位置，研究房地产投资对经济的作用、对理性认识房地产投资、带动区域经济发展有很大促进作用。

山东地处华东东岸，作为国内的经济大省，经济研究必不可少，研究房地产行业投资对于城市的经济作用非常必要。

山东省的房地产投资量一直维系稳步发展，大型开发企业于不同评级城市内遍地开花，房地产投资的增长带动了商品房价格的大幅提升，一方面由于房地产投资在区域上的差异表现了不同城市的差异，也促进个人投资。

2.研究意义

房地产行业的投资构成中以居民住房占比最大。

而住宅作为居民刚需产品，近年来也成为了炙手可热的套期保值产品，因此，房地产投资对于经济增长有很大的带动作用。

房地产业有很强的行业关联性，一方面吸引企业入驻城市，达到招商目的，另一方面地产的开发使城市交通、社科文化、就业环境等有所改进，进一步提升城市发展阶段。

本论文以省内城市为例，从定性定量两方面说明房地产投资对于城市发展的作用；另一方面，通过系统的论文框架，提出合理、可行的措施，为实践提供有效的理论经验和参考作用。

地产投资量大，资金难于回收，有很大的行业风险和金融压力，研究二者的影响关系可向社会主体提供一定理论经验。

（二）国内外文献综述

1.国外文献综述

国外对于房地产投资的研究多是具体研究，主要表现在投资组合、投资环境分析、资产评估模型、投资决定因素等方面。

KarstenLieser&AlexanderPeterGroh（2014）针对决定商业房地产投资的因素，结合47个全球国家获得数据，研究社科文化、人口等因素特征影响商业地产投资活动，通过确定时间序列估计，运行增强随机效应面板回归。

结果认为社会因素增进房地产投资[1]。

但该论文可能存在因素选择主观，或是因素无法量化情况。

NathanMauck&S.McKayPrice（2017）认为房地产投资公司的投资量是国外与国内房地产投资的决定因素。

此外还说明其他因素及环境对大量资产的倾向不更改[2]。

RichardWaldron（2018）提出了在金融危机后，资金如何流入陷入困境的房地产市场，以及对现有的政治经济有何影响。

文章通过将历史、政治和地理的重构和强调他们的城市维度，以及展示他们如何利用爱尔兰银行和发展部门的去杠杆化，以全球金融投资者的利益来解决这个差距[3]。

尽管爱尔兰房地产投资信托与金融投资关系密切，但对于房产金融化关键地理的讨论评价并不高。

2.国内文献综述

房地产投资中存在的法政、社会等各种不利因素会抑制投资配置。

基于全球信息化，文献研究相对丰富的情况下，国外对房地产投资研究更加广泛。

我国专家学者对房地产投资的研究范围广泛。

其中，卢新海，桂婷婷，万凯（2013）采取多项因素作为研究对象，运用一定的评价方法对城市及周边区域进行了系统分析[4]。

该文章传达出投资环境对于房产投资的必然要求。

此外，唐建国（2015）分析了地产投资与地区经济的协调发展，通过分析房地产投资推动地区经济发展，进而实现共同进步的前景[5]。

全诗凡，黎绍凯，罗宏翔等（2016）房地产投资可能不仅对研究城市的城市化发展有影响,对于周边城市的城市化进程也会造成不同程度的影响[6]。

毛丰付，李言（2017）研究认为，城市房地产税增加不利于地区的地产投资，反而会促进周边房地产投资[7]。

陈淑云，付振奇（2012）通过选取多个指标，运用聚类分析法对全国多个城市分类，分析房地产与经济关系[8]。

国内对于房地产投资的研究大多集中于区域经济、城市圈、税负、投资环境等方面，与国外研究相似点在于多借助于实证分析，因此城市圈研究对于房地产投资非常重要。

（三）论文思路与结构

本论文将以房地产相关概念、投资、城镇化等理论为指导，探讨省房地产投资和省内城市经济增长现状，通过理论支持和实证探究，直观表现房地产投资对城市经济增长的可视化研究，从制度调控角度提出一定展望，为地产投资的良性运行提供帮助。

论文研究思路与章节安排如下：

第一章，引言部分。

本部分在阐述房地产投资对经济发展产生作用的背景基础上，探究本文章撰写目的意义，然后对国内外文献综述有一定了解，提出本文分析思路，并指出创新性缺乏之处。

第二章，理论分析。

首先在房地产投资、城市发展等相关理论指导基础上，对省房地产投资和不同城市发展情况展开讨论，提供数据支持，为下文实证分析提供理论依据。

第三章，实证分析。

解释说明样本及数据来源，同时解释证明方法，使用相关模型方法统计分析样本数据，检验所得结果并进行改进，进而得出合理的、有效的结论。

第四章，政策建议。

根据理论指导和实证研究，对山东省投资和城市经济研究基础上，深入分析所展现的问题，提出相应的制度策略，向研究山东房地产投资及经济增长提供一定的制度借鉴。

最后，针对研究内容得出论文结论，提出建议和展望。

（四）创新与不足

1.创新

国内外学者鉴于省房地产投资对经济发展产生的作用研究繁多，本论文以理论指导为基本，主要体现在以下方面：

第一，国内外针对房地产投资和经济增长的研究多集中在国内宏观环境、长三角地区，对于国家数据的研究，更多体现在宏观层面，不能代表区域情况，而对于山东研究可参考的文献也并不多，因此，本论文针对山东区域地区的情况，提出相关理论支持和实证探索。

第二，国内外针对区域房地产投资和经济状况研究选用的数据概括范围较大，本论文在对省级总体情况研究基础上，运用一定方法对地级市分类，选取代表性城市分析房地产投资对城市经济发展产生的作用，研究城市具体情况更具有参考价值。

2.不足

第一，本论文在指标选取和数据处理方面存在缺陷，没有对各城市房地产投资和经济增长进行深入研究。

第二，针对房地产投资和城市经济影响，变量选取较为直接，还有其他非数据变量需要综合考虑。

二、山东省房地产投资现状和城市经济增长现状分析

（一）房地产投资与经济增长相关理论

1.房地产投资概念及特点

（1）房地产投资，是指持有资金的人在该产业投资并希望通过未来投资获得收益的经济活动。

房地产投资过程非常繁琐，需要经过市场环境的评价、投资可行性分析、财务风险评估、房产抵押等一系列过程，持有资金者鉴于项目把控必须有明确的认知。

（2）房地产投资特性

成本高。

房地产投资首要是土地，由于土地所在地点不可变更，资源比较少，而且也有不可替代性。

建造房子必须用到大量材料和人力，开发和安装等费用通常都高于一般产品的生产成本。

房地产开发涉及时间长，连接的阶段和各种利益角色也多。

流动性低。

房地产投资成本高，因此与普通商品交易不同，并不能在短期内实现立刻交易变现，投资者、购房者在进行房地产投资或房产买卖时都要有一个交易期限，不同的交易时间也不同；此外，投资者希望将所持有的资产投入房地产后，升值还有一个过渡期，因此，资金回收周期很长，这也是很多消费者能够长期持有并且保值的原因。

风险性高。

鉴于房地产投入大量资金以及涉及众多交易环节，因此投资的各个阶段都有很大的风险。

另外，房地产投资一旦打破资金链，就会导致企业因财力不足产生危机。

2.经济增长相关理论

（1）经济增长通常是指一国在特定时期和长时期内人均产出（或人均收入）持续增长。

决定经济增长的直接因素:

投资，劳动力和生产力水平。

GDP、GNP等统计指标核算经济增长。

基本方法一般是将当年的GDP总量与去年的GDP总量进行比较，然后相除求出经济增长率的百分比。

（2）投资乘数理论是在有效需求不足的情况下，有部分数量的存货在社会中能够被使用，投资一定数额的资金可能会使其投资达到数倍以上，从而导致国民收入增加。

凯恩斯的投资乘数理论是基于总社会收入和总消费量，它是基于边际消费倾向所产生的宏观投资理论。

凯恩斯定义投资乘数：

“当总投资量增加时，投资收益是投资增量的k倍。

”k指的是投资乘数，在研究房地产投资中，可以由总投资量的变动，根据乘数，进而推算投资量变动对于经济总量变动的影响。

但理论在实际中的应用具有一定的限制，房地产投资对于对于总投资量的变动会带来影响，如增加储蓄，促进二次投资，但乘数理论过多强调再投资，因此在解释二者影响作用时，可能会有局限[9]。

（3）城市经济理论。

长期以来，学者专家们在研究探讨中一直强烈明确城市对于整个区域发展的重要性。

关于由城市发展带来各种生产方式、社会关系变动，马克思、恩格斯曾指出在生产方式变革中，客观因素和社会因素都在变动，例如农村发展成为城市，劳动者技术提高等，通过不断变动生产方式，进而发掘出新的生产以及社会关系。

此外，还有知名经济学家指出一些有实力的领导人和潜在的公司正处于经济增长期，通过自身的资源能力在地区形成集聚效应，从而聚集资源以及技术、资金等，逐步壮大发展成为规模经济，这一聚集体发展迅速，经济增速快，进而对其周边区域产生影响作用，这种作用称为发展级。

这些发展快的聚集体，能够通过自身发展带动其他区域经济发展。

这些有能力的领导部门和有发展潜力的企业就是发展级，他们通常驻扎在城市或者区域的核心，产生吸引和带动作用，这种作用能够使聚集体促进集体地发展并且带动其他区域的发展。

（二）山东省及城市经济发展现状

山东是中国重要的经济省份、人口第二聚集地，是重要的战略位置。

经济总量位列第三，因此对于山东省经济的研究至关重要。

2016年，全省第二、三产业在产业结构中比例为45.4:

47.3。

可以看出，全省第二产业、第三产业比例相当，产业发展以工业和服务业占主导地位。

2016年山东省房地产开发投资金额是六千三百多亿元，与去年相比，提高7.3个百分点。

投资结构组成中，住房4690.2亿元，提高6.6%，总体来说，近年山东省内房地产投资金额投入加大，住宅作为刚需和投资产品，投资也相对增长，然而住宅增速低于总投资增长速度，其他房地产投资结构中有所变动。

1.山东省经济发展现状

图2.12007年-2016年山东省地区生产总值（亿元）

数据来源：

《2017年山东统计年鉴》

（1）根据《山东统计年鉴》数据，如图2.1，2007年-2016年十年间全省经济飞速发展。

其中，2007年-2011年每年增速在10%-14%，国民生产总值从25776.91亿元增长到45361.85亿元，在短短5年的时间里，它增长了近2倍，第二产业拉动百分点在6.3%-9.1%，第二产业贡献率超过50%。

从2011年-2016年，地区生产总值增速放缓，从10.9%降到7.6%，第二产业贡献率仍在50%左右，工业对于全省GDP方面的拉动作用依然很大。

（2）固定资产投资自2007年12537亿元增加到2016年52364亿元，其中第二产业占比较大，保持在47.6%-59.9%，房地产全省投资2016年达到6323.38亿元，从投资额在城市之间比较来看，济南、青岛、烟台、潍坊、济宁、淄博等是山东省房地产投资的主要领域。

（3）在经济稳步发展的同时，也暴露出了一些列问题。

经济结构可以看出，第二产业对省内经济总体发展在过去十年中贡献率比重较大，第三产业发展缓慢。

缺乏高科技支持，尽管几年来拉动作用缓缓提升，但增速缓慢。

其次，城乡居民收入差距较大，农村居民几年以来已过万，城镇居民也已经超过三万。

尽管山东省居民总体收入增速快，但城市化的发展拉大城乡间的差距，特别是房地产投资在全省范围内加大，财政收入有明显差距，收入不足限制消费和投资，对于在房地产行业投资的消费者会造成购买力不足，这将更加扩大房地产再投资在全省范围内的布局。

2.山东省城市经济发展现状

第一财经城市研究所根据新一年的商业数据、以及多家互联网技术公司的用户搜索行为所得的数据以及其他数据机构的有关城市数据，三百多个地级以上城市在全国排名。

为了保证排名有效性和可比性，最新的排名是根据原有的考察因素进行的再排名，研究因素包括资源持有及集中、城市交通枢纽、常住人口活跃、生活方式多样性和未来发展潜力五大指标，并且延续了原有的计算方法：

一级指数的权重以研究所内所在的专家以打分形式计算，对于其他的数据采用主成分分析法。

表2.1根据城市排行榜对山东省城市进行分类。

表2.1山东省城市分类

第一类

青岛

第二类

济南、烟台、潍坊

第三类

临沂、济宁、淄博、威海、菏泽

第四类

泰安、德州、东营、日照、聊城、滨州、枣庄、莱芜

环渤海经济圈涵盖山东等多个省份及直辖市，属于中国经济增长的战略中心。

山东省作为环渤海南翼，地理位置显著，连接着国内外重要的经济区域，如长三角、珠三角、港澳台及周边各国等重要的经济合作区，绝对核心的位置，拉动了全省经济发展的无限潜力。

目前，全省以济南、青岛为双核心，推动四带六区协同发展，依靠核心地区经济，大力发展高新技术产业，医药生物，先进设施装备，化工原料，新能源产业，绿色产业等，未来产业发展优势较明显。

2016年省会GDP量已经到6536.1亿元，与山东省经济发展速度基本同步，从房地产投资情况来看，房地产投资增速高于经济发展速度，说明济南经济发展多依靠于房地产行业。

青岛市经济总量2016年已经超过一万亿，经济发展速度高于全省总体发展水平，在发展环境下，通过提供有效的行动推动经济发展，获得新的动力。

通过挖掘新的需求，控制产能过剩等措施，将重点放在投资和消费，使得青岛市投资额占据全省第一位，进一步拓展市场，促进经济和房地产市场的成长。

（三）山东省及城市房地产投资现状

这几年，山东省房地产行业发展非常可观，投资量大，每年的增长率也保持在10%左右，其中房地产投资对固定资产投资的贡献率在20%左右。

可以见得，全省投资结构中，地产行业的作用非常显著，发展速度非常快。

1.山东省房地产投资现状

图2.2山东省2007年-2016年房地产投资及住宅投资额（亿元）

数据来源：

《2017年山东统计年鉴》

（1）2016年山东房地产开发投资实现6323.38亿元；全省住房的投资已经到4690.22亿元。

在2007年，山东省地区生产总值在25777亿元，一直到2016年地区生产总值达到67008亿元，省内经济发展速度放缓，经济总量不断上升，而2007年省内房地产投资额是1521亿元，2016年投资额达6323亿元，增长速度非常快，从2007年-2016年的变化，投资额占据全省经济总量的百分比可以看出地产行业对经济贡献力量不断加大，在波动中不断上升，2013年以后，增长明显放缓，这与国家对于房地产行业的出台政策相关。

2007年房地产投资占据经济总量的5.9%，到2016年全省房地产投资已经占到地区生产总值的9.4%，房地产行业投资在全省非常流行。

（2）如图2.2，根据2007年-2016年房地产投资数据，山东省房地产投资由1521.0223亿元增长到6323.3819亿元，四次增加。

在投资构成里，住房成为所有部分中最高，一直保持在70%以上，但可以看出从2007年开始，这个部分所有比例是78.3%，2016年下降到74.7%，说明近十年房地产投资在保持住宅性投资及刚需下，许多房地产公司已经开始制定新的公司战略，逐渐转向其他地产投资，比如文旅、写字楼等商业性质强的项目。

2.山东省城市房地产投资现状

（1）2016年，青岛经济总量首次超过一万亿。

超过了全国六个省份，它的固定资产投资居全省的十分之一，医药制造、计算机、通信设备制造业以及互联网行业等新经济发展趋势使得城市化进程加快，逐步发展为城市商业综合服务中心。

城市化的发展加剧人口流动，也推动了各投资行业发展。

在一系列政策的影响支持下，2016年商品房销售增长较快，达到40个百分点，对于去库存进行有力支持，房产去化非常快。

但房地产投资行业作为具有较高风险的行业，一旦在供需不平衡的情况下，容易导致引发恐慌心理，引发经济危机。

（2）2016年，济南的固定资产投资总额是3974亿元，其中房地产行业占据1164亿元，后者所占比例较大。

从历年整体来看该部分呈现增长的趋势，且年增长率低于此比例，说明近几年由于房地产业发展趋近饱和，盲目增加房地产投资并不利于各行业的投资的发展。

（3）2016年，临沂全市的固定资产投资额是3603亿，是十年前将近七百亿相比的五倍，其中，在房地产开发行业，投资额达到375亿，是地区固定资产投资总额的十分之一。

房地产销售面积虽然增长，但新开工面积反而在2016年出现负增长，由此可见，临沂市房地产行业由于每年新项目不断进行，导致空房面积增加，近几年正在进行去库存解决新开工项目和销售的问题。

（4）2016年，泰安市房地产投资趋势良好，房地产投资额带动第三产业投资，增长近10个百分点。

泰安市投资结构中第一产业比重低，二、三产业占比大，以第三产业为主，而2016年第三产业投资上涨2%，说明泰安市的房地产投资状况非常好，能够有效改善第三产业的投资结构比例。

三、山东省房地产投资对城市经济增长问题分析

（一）山东省房地产投资对城市经济增长影响的理论分析

1.促进投资稳步增长

伴随着山东省经济总量提升、城市规模扩大、城市化水平提高，房地产投资行业也在不断成长。

本省常住人口一直保持增加的趋势，到2016年，人口数量已达九千九百多万人。

人口增加量近一百万人，总人口量和增加量都在全国排名第二；随着基数和增加量不断提升，住房高需求现象明显增加。

十年间，全省地产投资规模不断扩大，投资业务稳步增长。

2014年经济放缓，房地产投资增长量相对降低，市场的低沉又影响房地产业销售，使得资金回收速度慢，造成市场进一步低沉。

2.造成金融市场波动

房地产业与银行的金融业务有明确的关系。

而且，两个行业的关系越具有依赖性，前者对于稳定金融行业的作用非常明显。

银行通过业务操作满足地产行业的投资，通常通过开发和建设及消费三个途径来实现。

投资房屋是居民获得收入的又一大来源，但是，价格变动会引起投资回报的减少，可能导致还不起钱使银行坏账率提升，破坏银行系统的稳定，引发危机。

3.带动多产业发展

房地产业联系的相关产业较