某工业园投资可研分析doc.docx
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某工业园投资可研分析doc
**工业园
建设项目
可行性研究报告
二○○年月
第一章总论1
第一节项目概况1
第二节项目建设单位基本情况1
第三节可行性研究的依据和原则2
第四节主要技术经济指标3
第五节可行性研究结论4
第二章项目建设的目的及必要性5
第一节项目选址5
第二节项目建设的目的和必要性5
第三节项目建设的优势分析7
第三章项目兴建成功的保障和租售率预测9
第一节项目成功的保障和措施9
第二节市场预测10
第四章建设地点及建设条件13
第一节区域位置13
第二节自然条件13
第三节市政配套设施14
第四节工程地质情况14
第五章建设规模及建设进度计划15
第一节建设规模15
第二节建设进度计划15
第六章主要专业技术方案16
第一节总平面布置16
第二节建筑结构16
第三节给排水工程17
第三节电气及通讯工程17
第七章环境保护与节能19
第一节环境保护19
第二节节能19
第八章物业管理20
第九章投资估算及资金筹措22
第一节投资估算22
第二节资金筹措22
第十章经济效益估算及财务评析23
第一节经营成本估算23
第二节经营收入估算24
第三节利润估算25
第三节财务评价25
第十一章社会效益分析28
第一章总论
为重振**皮革工业雄风，带动**皮革、皮具、鞋业及相关行业发展，****
实业发展有限公司拟在**县**镇建立一大型**工业园，现通过对该项目的市场情况及所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，在认真调查和分析资料的基础上编制了《**工业园建设项目可行性研究报告》
第一节项目概述
**工业园拟建在**县**镇内，项目占地面积600亩，总建筑面积125088m2，其中厂房94320m2，办公用房30768m2，项目总投资16700.2万元（含土地征购
3000万元）。
工程预计30个月全部竣工（不含前期工作）。
本项目建设对于促进我省皮革、皮具、箱包及有关辅材等行业的发展，特别
是**县的经济发展和满足****皮具箱包大市场经营业主要求，减轻环境污染，皮革工业集约化等方面都具有十分重要的现实意义和社会效益。
第二节项目建设单位基本情况
**省**实业发展有限公司是一家民营股份制企业，2000年为**经济技术开发区纳税过百万企业。
公司下辖两大市场、一大中心、两个全资公司、一家参股公司。
即****皮具箱包大市场、**省**纸业大市场、**省**科技有限公司、**省**有限公司、**
市技术产权交易中心。
**省**皮具箱包大市场占地百余亩，可容纳近600户专业经营户入场经营，
被列为中国皮革工业协会重点扶持市场和**市十五大商贸及2015年远景规划重
点支持项目，将于200年秋交举办全国性的皮革博览会。
一九九九年，二OO一年**实业公司连续两次承办了全国性的**交易会，获国家部委及**市政府好评。
**省**物流中心被列为国家经贸委中小企业公司扶持**市社会化物流服务
体系五家重点企业单位之一，公司致力于以信息技术提升物流中心功能，目前同
某公司合作开发“物流中心信息系统”，从而构建一个中心管理智能化、信息交易电子化、物流供应一体化的现代化物流中心。
**省**科技化工有限公司为**实业公司投资的农业高科技公司，享有**控释专用肥专利，被科技部评定为“国内领先，国际创新”。
**省**化工有限公司是**实业投资的传统化工产品生产基地，为邵阳地区企业改革示范型企业，受到省领导杨正午表扬。
**实业并参股“**技术产权交易中心”，为八大股东之唯一民营企业。
**省**实业发展有限公司以“诚信进取、开拓创新、真诚奉献、回报社会”为企业理念，以推动区域经济发展为目标。
第三节可行性研究的依据和原则
一、编制的依据
a、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。
b、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。
c、本单位的有关基础资料：
二、编制原则
a、按照合理规划的原则，精心设计，力求该皮具箱包工业园科学合理、经济实用；
b、统一规划，近远期结合，以近期为主，适当超前；
c、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、协调、合理，具有
时代气息，有利环境保护。
三、编制采用的标准规范
a、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订本）（97版）；b、《建筑项目环境保护设计规定》（87）国环字002号；
c、《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令；d、《民用物防雷设计规范》GB50057-94
四、研究范围
依据国家有关法令、政策、规程、规范，结合**地区现状和发展规划，对项目建设的必要性、建设规模、建设条件、市场预测、投资估算、经济效益和社会效益等方面进行研究。
第四节主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-1
主要经济技术指标
表1-1
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
亩
600
2
建筑面积
平方米
125088
2.1
厂房
平方米
94320
2.2
办公用房
平方米
30768
3
项目总投资
万元
16700.2
4
建设工期
月
30
5
年产值
万元
15000
6
年税收
万元
1500
7
年净利润
万元
2500
8
投资利润率
%
14.9
9投资利税率%24
10建筑密度%31.3
11绿化率%>10
第五节可行性研究结论
一、**工业园中心的建设，符合国家有关发展集约工业、促进城镇建设等方面的政策以及**县对该地的规划要求。
二、该项目占地面积600亩，建设总面积125088m2，其中厂房94320m2，办公用房399600m2，总投资额16700.2万元，建设工期30个月。
项目建成投运后可实现年销售收入15000万元，年净利润2500万元，年上交税金1500万元，项目建设能取得较好的经济效益，同时，建成后可为**县提供较为稳定的财政收入来源及1500人的社会就业，具有良好的社会效益。
三、该项目建在**县**镇内，地处107与319国道交汇处，地理位置十分优越，是建设皮具工业园的的理想场地，市场潜力巨大，商机无限。
四、该项目建成交付后，能向社会皮革加工、皮具加工、皮幅材料等厂家、经营者提供办公、住房等各方面必备的发展条件，这对加快我省皮革及相关工业的发展具有积极、现实的意义。
综上所述，该项目各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济效益
和社会效益，诚请县政府和有关职能部门大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。
第二章项目建设的目的及必要性
第一节项目选址
经过多方案比较，决定**工业园选址**县**镇，其主要原因有：
一、**省是我国猪皮资源丰富的省份，又是一个很有潜力的市场能够。
**
工业园的建立，对实施西部大开发战略，繁荣西南地区皮具箱包市场，将会起到很大推动作用。
二、**市作为**省会城市，在全国知名度较高，其商品经济和各类市场都比较发达，人流、物流、信息流都比较集中快捷。
三、**皮具工业园选址在**，交通都十分方便。
四、**镇所在地**经济技术开发区是国家级开发区，**市、县政府**经济技术开发区有一系列的优惠政策和建设了比较完善的配套设施，为项目的建设和发展，也为经营户的经营提供了良好的投资和经营环境。
第二节项目建设的目的和必要性
中国皮革工业经过漫长的历史后，在20世纪90年代迎来了发展的黄金时期，然而，从上世纪末到新世纪伊始，受国内外各种因数的影响，特别是经济和环境
因数的影响，中国皮革工业的发展遭受了挫折。
中国除牛皮产量占世界第三位外，猪皮和羊皮的产量都占世界第一位。
制革
总量、皮鞋、皮衣生产量均居第一位。
1999年我国皮革业有关情况
猪皮
羊皮
牛皮
皮鞋
数量
8000万张
4000万张
2000万张
24亿双
占世界比例
50%
18%
14%
40%
1999年鞋类出口87亿美元，2000年出口突破100亿美元。
**是一个农业大省，拥有丰富的牲畜资源。
**1999年和2000年畜牧生产情况。
1999年
2000年
当年出栏猪头数
6060.04
6299.70
当年出栏牛头数
122.1
131.63
当年出栏羊头数
463.13
519.23
2000年，**皮革、毛皮、羽绒及制品业共有规模企业
59个，2000年实现行
业产值12.87亿元，工业增加值3.16亿元，实现销售收入
10.76亿元，上缴税收
800万元，实现利润5800万元。
**历年鞋类产量情况
1995
1998
1999
2000
皮鞋产量（万双）2581
2940
297.47
429.49
胶鞋产量（万双）6293
3162.34
2646.43
2782.89
**皮革行业出口情况。
单位：
万美元
1995
1998
1999
2000
皮革服装
2617
1312
1169
2322
鞋类
5223
2211
2434
4436
鞋
2202
2390
4266
以橡胶或朔料制的鞋
875
1216
2311
建设**工业园项目，具有非常重大的意义。
（1）**是一个农业大省，拥有丰富的牲畜资源、制革资源。
但目前我省制
革行业面临巨大的挑战，建设**工业园项目，对于调整**产业结构，带动全省畜
牧、制革产业向深加工、高附加值发展，促进农业、畜牧业产业化，提高农民收入具有重要意义。
（2）在**城郊结合部建设一个大型现代皮具箱包工业园，使商品市场及企业有一个载体，规范行业管理及形成产业优势、规模优势，是必要和可行的。
该项目建成交付后，能向社会皮革加工、皮具加工、皮幅材料等厂家、经营者提供办公、住房等各方面必备的发展条件，这对加快我省皮革及相关工业的发展具有积极、现实的意义。
（3）****皮具箱包工业园是以皮革、皮具生产加工为主，集展示交易、研
究开发、设计创新、科教培训于一体的大型现代皮具箱包工业园，对于提高我省
行业发展水平具有重大意义。
（4）项目建成后，能有效地带动餐饮、住宿、文化娱乐、广告、金融等产业的发展，对促进地方经济发展，培育新的经济增长点都将产生积极的影响。
第三节项目建设的优势分析
****皮具箱包工业园是以皮革、皮具生产加工为主，集展示交易、研究开发、设计创新、科教培训于一体化的大型现代皮具箱包工业园。
不同于传统的单一工业园，它具备以下优势：
a、产业资源优势
**省是我国生猪生产大省，拥有丰富的猪皮原料优势；**的猪皮制革技术也曾处于全国前列，有较好的市场基础。
**2000年该行业实现工业总产值12.82亿元，实现利润5800万元。
但同时**的资源分布分散，没有形成规模效应。
因此，建立一个皮具箱包工业园，整合**的皮具、皮革、制鞋等资源，具有非常良好的资源优势。
b、地理位置优势
皮具箱包工业园选址在***国道及*国道交汇处，北上北京、南下广州，东至江西、浙江、上海、西连西南，是辐射南北东西及周边省份的交通枢纽，是所有的货物进出城的必经口之一，有着天然的地理优势。
c、政策优势
皮具箱包工业园位于国家级开发区**经济技术开发区内，享受开发区的一切优惠政策。
d、规模与智能优势
本项目是目前全省规模最大的整合社会资源的大型皮具箱包工业园，占地
600亩，功能齐全，在业界具有强大的竞争力，能凝聚和吸纳大批皮革、皮具等生产商、经销商进入皮具箱包工业园经营发展。
第三章项目兴建成功的保障和租售率预测
第一节项目成功的保障和措施
为了使项目建成后达到预期的旺而不衰、盈利丰厚的目标。
为此，建设项目应采取如下措施：
1、项目建设必须要具有特色。
在定位与构思上，要让本项目比其它同类园
区具有规模大、功能全、档次高、管理方法与管理手段先进、服务配套、经营环境优越，使引进的经营户能长久经营下去。
2、做好广告宣传工作。
充分利用具有较大影响的新闻媒体和互联网对皮具工业园进行大力宣传，对提升皮具工业园品牌，扩大皮具工业园的知名度和影响力，让政府和社会共同支持与关心皮具工业园的建设与发展，把皮具工业园建设成为辐射周边省份乃至全国的大型皮具加工工业基地。
3、提高皮具工业园建设标准。
皮具工业园规划格局、建筑群体的设计都必须体现的特点，让人们走进皮具工业园看到设计与建筑风格，就能感受到皮具工业园的内涵与感染力，给人一种全新的感觉。
4、推出自己独特的增值服务。
皮具工业园全面引进智能化电子管理系统，建设电子信息交易平台，实现网上交易。
为广大经营户提供面货源信息及行业信息动态查询，全方位提供等增值服务。
5、增强皮具工业园的凝聚力。
皮具工业园建设应按照先育市后入市的原则，采取市场政策承诺与预交押金相结合的方式，确保经营者的利益最大化，用科学的管理手段规范皮具工业园的发展，从而使经营户、经销商与皮具工业园联系更紧密，产生强大的凝聚力。
确保皮具工业园的持续发展与繁荣。
6、**县政府和**经济技术开发区制定的优惠招商政策和宽松的经营环境，
为皮具工业园的建设和发展提供政策保障。
第二节市场预测
**是一个农业大省，拥有丰富的牲畜资源、制革资源。
**省是我国生猪生产大省，拥有丰富的猪皮原料优势；**的猪皮制革技术也曾处于全国前列，有较好的市场基础。
**2000年该行业实现工业总产值12.82亿元，实现利润5800万元。
同时**的资源分布分散，没有形成规模效应。
经过我们调查，我省经营、制
作皮具箱包的个体户数量众多，主要分布在株洲、邵东、**、浏阳、常德等地，
只是没有行业引导，因而没能形成经营规模。
仅邵东地区就有许多愿意走出狭小
的县镇寻求更大的发展，希望到投资环境宽松、有更大发展潜力的**县来发展。
另有一批江浙皮革商和广东皮革商有意向来内地开拓市场。
我们通过整合这些客
户资源，并通过系列的宣传、推广，在全国范围内招商，依托****皮具箱包大市场，形成一个大的皮革生产制造基地，带动**制革行业发展。
一、项目租赁售率预测
（1）、有利条件
**工业园房产租赁有许多有利条件，主要有：
a、**工业园地理位置优越，位于在107、319国道及京珠、长永高速公路交
汇处，是进出**镇及**市的门户。
距**火车站、航运港口、黄花机场均在8公里
左右，铁路、公路、航空、水运交通都十分方便。
人流、物流、信息流都比较集中快捷，因此经营潜力大，极有发展前景，能吸引广大经营者进入；
b、**县大力扶持，制定了各种优惠政策，为经营者创造良好宽松的环境；c、**工业园配套设施齐全，管理手段先进，从而可树立皮具箱包工业园良
好形象；
d、**工业园规模大、档次高，信息技术和智能化管理可向顾客提供全方位，
多功能服务，可极大方便顾客；
（2）、租售率
**工业园有厂房94320M2，能容纳客户50多户，而邵东制作商就有200户。
因此，物流中心租售率前景十分良好。
皮具箱包工业园门面、办公用房由于定位高、定价低，很受经营者的欢迎。
第四章建设地点及建设条件
第一节
区域位置
**
第二节自然条件（**地区）
一、气温
年平均气温
17.20C
最冷月平均气温
4.70C
最热月平均气温
29.30C
极端最高气温
40.60C
极端最低气温
-11.30C
二、降水量
年平均降水量
1394.5mm
一日最大降水量
192.5mm
三、湿度
最冷月平均相对湿度
81%
最热日平均相对湿度
75%
四、最大积雪深度
20cm
五、最大冻土深度
5cm
六、年雷暴日数
49.5日
七、风
冬季平均风速
2.8m/s
30年一遇最大风速
23.7m/s
最多风向及频率：
七月
S.20%
一月
NW.31%
八、全年日照时数
1677.1小时
九、**地区地震烈度6度
第三节市政配套设施
由于该**工业园位于**镇内，市场配套设施易于解决。
在市场兴建中，有关部门将根据市、县政府的要求积极配合，迅速解决供电、供水、通讯等设施，使
市场建设无后顾之忧。
1、道路：
**工业园内有20m的主干道2条，成十字架分布。
进入**工业园是30m宽的东四路和东五路，非常方便；
2、供电：
电力部门提供10KV电源，接口在物流中心红线范围内；
3、供水：
供水部门提供管径为DN300的供水管道，接口在物流中心红线范
围内；
4、排水：
下水管径为800mm或1000mm，接口在物流中心红线范围内。
5.3工程地质情况
1、根据《中国地质裂度区划图（1990）》勘察场地的地震，基本裂度为VI
度；
2、根据水质分析结果，按《岩土工程勘察规范（GB50021—94）》有关标准测定，场地内地下水对砼无腐蚀性。
第四节工程地质情况
**中扬地质工程勘察院二○○一年三月二十五日通过实地勘探，出具了该项
目地质报告，报告结论：
1、场地内未发现影响场地稳定性的不良地质现象，作为建筑物是适宜的；
2、根据《中国地质裂度区划图（1990）》勘察场地的地震，基本裂度为VI
度；
3、根据水质分析结果，按《岩土工程勘察规范（GB50021-94）》有关标准测定，场地内地下水对砼无腐蚀性。
第五章建设规模及建设进度计划
第一节建设规模
**工业园占地600亩，总建筑面积125088m2，其中厂房94320m2，办公用房30768m2。
第二节建设进度计划
本项目建设工期30个月，大致安排如下：
1、200年月完成皮具箱包工业园可研及项目评估、论证；
2、200年9月完成皮具箱包工业园规划总平面布置；
3、200年10月完成皮具箱包工业园工程设计；
4、200年2月以前完成皮具箱包工业园道路及空坪施工；
5、200年10月以前完成皮具箱包工业园全部土建、装修；
6、200年2月份，完成皮具箱包工业园水、电、通讯、消防设施安装；
7、200年3月份，皮具箱包工业园对外试营业；
8、200年4月全部工程竣工验收，投入运营。
第六章专业技术方案
第一节总平面布置
**工业园占地总面积为600亩，通过道路与*国道、*国道、*高速公路和*
高速公路相接，交通十分方便。
1、根据**工业园周边环境的建筑形式，皮具箱包工业园四周建设办公用房，里面建设厂房，皮具箱包工业园中心留一大型广场，建设少量园区管理和金融机构建筑，视野十分开阔，中心内道路宽敞，适合车辆流动的要求。
2、主要建筑物布局
本项目共布置厂房14栋、办公用房栋。
无论在建筑单位面积上还是总体布
局上都力求体现现代工业园区的气魄和特点。
3、消防
皮具箱包工业园内设有消防通道，建筑物高不超过20m，建筑物内设有多处消防栓，厂房内消防水管在房顶上空成网状分布，增设干粉灭器，园区内所有建
筑满足消防要求，。
六、绿化设施
**工业园四周及房屋、建筑物周围都进行绿化，绿化率预计在
10%以上。
七、主要技术指标
用地面积
399600m2
建筑物总面积
12508m2
建筑密度
21%
容积率
0.6
绿地率
＞10%
第二节建筑结构
本项目区域内厂房采用钢架结构，办公用房采用砖混结构。
第三节排水
一、研究依据
给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。
二、给水方案
**工业园及住宅生活用水使用**供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，目前生活及消防用水均已进入该地边缘，只需联接即可。
三、排水
**工业园室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。
**工业园室外采用污水、雨水合流制排系统，直接排入室外下水系统。
所有废水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。
第四节电气及通讯工程
一、设计依据及范围
供电设计严格按照《民用建筑设计规范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057一94）等进行设计。
二、供电方案
本工程用电电源由**开发区供电所统一考虑，在市场范围内新建2500KVA变电所，用电设备总容量约为2000KW，其中消防应急负荷140KW。
按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。
照明配电电源引自本中心小区变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。
三、消防
以一级防火保护对象在供水、供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门审定。
四、防雷接地
屋角和女儿墙等处以及屋面的突出物，均应与环状避雷带相连。
引下线间距不大于20m，同时要采取防雷电波侵入的措施。
工作接地、电力设备保护接地、防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地干线，接地电阻不大于4Ω。
五、通讯、电视、网络系统
本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装3个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。
六、闭路监视及电子配载系统
物流中心门卫处设置车辆和驾驭员管理智能IC卡管理专用机。
中心大楼内
装设大型货物信息电子屏幕系统。
停车场装设闭路监视系统，通过安装于各出入口的摄像机监视车辆的出入，监视室设在主要出入口处，内安装视频放大器、视频切换器、监视台等设备。
七、广播系统
物流中心内设置一套广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。
第七章环境保护与节能
第一节环境保护
一、本项目为皮具箱包工业园，主要从事半成品加工，污染物少，主要是部
分废料、生活垃圾、生活污水。
部分废料送垃圾场掩埋，生活垃圾由物业管理人
员及时清扫并送至规定堆存处，生活污水经化粪池处理后，由排水系统排入城市
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