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不动产投资基金

东方宏泰不动产投资基金

运营计划书

2010年6月

目录

前言

一、项目概况………………………………………………………………………………………5

二、市场分析………………………………………………………………………………………5

三、发起人简介…………………………………………………………………………………·10

四、投资决策模式………………………………………………………………………………·12

①、选址评价体系………………………………………………………………………………·12

②、关键部门与决策过程………………………………………………………………………·13

五、三年经营指标预测…………………………………………………………………………·13

六、发展策略与管理精要………………………………………………………………………·14

1、红旗插遍全中国……………………………………………………………………………14

②、管理，强业之路……………………………………………………………………………·15

七、试水商业地产………………………………………………………………………………·18

①、业态商业模式………………………………………………………………………………·18

②、财务预估……………………………………………………………………………………·20

③、资本运作……………………………………………………………………………………·20

八、业务管理流程………………………………………………………………………………·22

①获取项目………………………………………………………………………………………22

②项目的设计策划、改造与包装………………………………………………………………·22

③项目报建、测绘、分契、水电增容等………………………………………………………·22

④项目定价、销售………………………………………………………………………………·22

⑤售后服务………………………………………………………………………………………22

九、用互联网及信息技术成就品牌……………………………………………………………·23

①押宝互联网……………………………………………………………………………………23

②信息化成长……………………………………………………………………………………23

十、项目风险提示说明…………………………………………………………………………·23

十一、风险控制管理……………………………………………………………………………·24

十二、未来展望…………………………………………………………………………………·25

后记

前言阳光私募的春天

一、项目概况

微型商旅式公寓项目成立于2010年X月，由XX公司发起投资组建；该项目以“住宅大众化”为宗旨，坚持“建造低收入阶层也能买得起的房子”为市场定位，主要投资方向为经济实惠、功能齐全的微型商旅式公寓。

在房价依然高高在上，而上涨势头不减，投机性购房有增无减，保障性住房与土地供给缺位，供给结构矛盾突出，多数人面临买房难的情况下，通过市场化的方式，对解决因“贫困的城市化”造成的低收入阶层买不起房有重要的意义。

微型商旅式公寓采取并列式“横套”设计，在建筑结构上采用大开间，卫生间、厨房、起居室、办公室齐全，户型实用面积大小一般在20-50㎡左右，分为单间、一房及小两房单元，带简约、实用的装修，参照日式微型旅馆房间配置强大的收纳功能以及节省空间的家具，住户可以拎包入住；根据产权性质，一般为商业用途或住宅用途。

二、市场分析

微型商旅式公寓项目前景良好，主要基于以下因素：

1、政策环境

用“首鼠两端，投鼠忌器”来形容中央政府的房地产政策是再合适不过了。

近年来，住宅市场价格整体升温，全国绝大部分地区呈现过热现象，市场出现了投资增长过快、供给结构不合理、房价涨幅过大、空置面积不断增加等涉及产业健康的问题。

与此同时，政策的“过山车”现象已是令人见惯不怪：

先是“8.31大限”，后有“国八条”和七部委下发的“意见”，再接着就是06年的“国六条”，伴随而来的是加息及收紧信贷……及至为08年楼市的冷清而开始的救市，借助于一揽子的计划，楼市迅猛发展，换来的是房价的一路飙涨，从2009年12月14日起，中央政府为了遏止房价这匹脱了缰的“野马”，丢出了一系列政策在其后紧追，效果却甚微。

接着2010年1月10日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出炉，这种老生常谈的国N条，这回是N=11，简称“国11条”。

后来就是“雷声大、雨点小”的两会，房价没有像人们想象中那样得到控制，反而上涨的更加“目中无人”——两幅京城新地王欢送代表离京，地王以这种特殊的方式，告诉中国社会，什么民生、公平、尊严都是过往云烟，只是和纳税人的财富一起飘散；4月14日，温总主持的国务院常务会议，N=10的新“国10条”出台，被国人称之为“史上最严厉的调控”……

我们应如何评估政府的这些政策的效力呢？

毫无疑问，不看广告看疗效也能明白：

有个鸟用。

以“两会”为例，今年十一届人大三次会议审议的、由温家宝总理宣读的政府工作报告，没有看出什么发力遏制房地产的意图，而是强调继续实施庞大赤字的积极财政政策和超额货币供给的货币政策。

其中，创历史纪录的、高达10500亿元的巨额财政赤字，以及广义货币M2增长目标为17％，这个超过GDP计划增长速度两倍的货币扩张政策，已在给房地产热提供了持续的想象空间。

虽然本次政府工作报告提出了“满足人民群众的基本住房需求”的目标，但前面的“促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的定性，再次重复了“国十一条”所强调的“房价只能涨，最好慢慢涨”的“稳定高房价”的宗旨。

和历年的政府工作报告一样，老调重弹的房地产调控措施，从来没有触及过地方政府倒卖土地这一关键环节。

城市土地拍卖机制直接推动了整个城市地价和房价体系的重构。

在商品房市场供不应求的条件下，政府拍卖土地的行为，极易引起整个城市地价的连锁上涨。

可以说，在卖方市场的情况下，政府土地拍卖是高房价的根本推手之一。

所有房地产调控措施都需要地方政府来执行，而哪个地方政府愿意房价下跌呢？

打压楼价对于现任政府高官而言，这是一个不可能完成的任务。

值得我们警觉的，是国家统计局刻意隐瞒2009年疯狂上涨的房价涨幅，将超过30%的全国70个大中城市2009年房价涨幅，压缩为可以忽略不计的1.5%，相差20多倍。

国家统计局失去公信力，意味着本届政府的工作报告的数据，例如GDP、CPI等，其可信的程度，已经回落到一个到空前的低谷。

可以预见，除非有能够替代房地产解决地方政府财政缺口的产业，否则，房价即使在国N条苦口婆心般的“劝说”下有调整迹象，但在政府这只看得见的手的推动下，大趋势仍是上涨，会一直上涨到即使在任何推动力量下也不能再上涨为止，即崩盘为止。

2008年楼市的正常调整主要是政府对楼市“釜底抽薪”所产生的效果——加息是关键，其次是准备金上调，信贷紧缩政策及经济大环境欠佳等因素。

而目前的政策，包括那个被称为“史上最严厉的调控”等的国N条，顶多是“扬汤止沸”，表面关注，但做秀重于实质。

因此，目前利率过低才是引起全民狂热炒房，房价高烧不退的根本原因：

一方面不加息，一方面又想调控房地产泡沫，是非常自相矛盾的。

2、市场环境

2010年转眼已过近半，这半年对于中国的房地产市场而言，绝对是非比寻常的半年，刚从2008年的冷清中走出来的楼市，又一路“发高烧”，走向全民狂热的阶段，随即，“史上最牛调控政策”的出台让这股畸形的狂热暂时刹住了车，房价增幅有所回落，直让人看得眼花缭乱。

回顾近年来的地产市道，像是坐过山车。

2009年，我国的房地产市场可以说再次火暴，不仅包括一手房市场，也包括二手房市场。

之所以说再次火暴，是相对于2007年的房价。

2007年后期，由于央行信贷紧缩政策和银监会收紧第二套房贷款，火暴异常的中国房市在2008年3月左右交易趋于冷淡，房价也逐步走低。

不过，源自美国的金融危机“拯救”了中国房市。

考虑到四万亿投资计划远水不解近渴，信贷投放开始放宽，借助房价、股价上涨，带动由房地产开发投资、企业投资为主要力量的社会投资增长。

这项政策具体房地产领域，国务院再次强调房地产业对于拉动国民经济增长的支柱产业地位，支持通过减免税、降低房贷利率、扩大住房消费信贷等措施，激活房地产市场。

由于房价回落、税收减免、利率下降等因素的复合作用，在信贷投放过大引发对货币贬值的恐慌，催生了对住房的“恫吓式消费”的条件下，房屋成交量从2009年年初开始回升，逐步演化为3月～4月份的“小阳春”、5月份的“虚假销售”和“退房潮”、6月份以来的房价同比环比涨幅双双扩大，到11月份涨幅和成交量均创年内新高，房市火暴异常。

在经历了07年的“高烧”和09年的“疯狂”后，中国住宅市场供需结构性矛盾更加突出，居民可负担房价的房屋总供给量严重不足，而不可负担房价的房屋供给却不断增加。

一方面是大量中低收入家庭，尤其是住房困难户望房兴叹；另一方面是大量城市的新建住宅蜕变为“金融鸦片”，让投机者深陷其中，不能自拔。

中低价格、中小户型楼盘短缺，供求结构失衡、有效需求不足成为目前中国楼市的最大死结。

就全世界而言，发达国家的商品房在整个住房供应体系中所占的比例基本上都在25%以内，而保障性住房和带有保障性质的住房占比高达75%左右，像中国这样商品房一手遮天的情况是极其罕见的。

由于地方政府担心加大保障性住房供应会拉低房价，他们在这方面根本不执行中央的政策，即使执行也是应付，做点样板工程让媒体宣传一下，很少真正脚踏实地地去做。

保障性住房的缺位，使得中国商品房占绝对垄断地位的局面几乎受不到任何冲击。

对当下的房市，我们可以得出如下结论：

1、保障性住房（廉租房、经济适用房、政策性租赁房）覆盖人群过少，限价房价格依然偏高，公积金利用率过低；2、所谓的“刚性需求”，包含了较大比重的住房投资与投机需求，各种乱象丛生，加剧了房屋供给紧张、房价上涨、住宅市场的混乱以及生存环境恶化；3、中低收入阶层的真实购买力非常低，这一群体需要政府提供保障性住房或给予购房、租房帮助；4、地方政府、商业银行、房地产商是房价高悬的最大受益者，成为房价逆调控而上涨的最大症结，也是住房保障政策落实不到位的原因之一；5、保障性住房发展建设缓慢，无法做到中低收入家庭住房保障全覆盖，其准入与退出机制也极待完善，小产权房的处理政策多年悬而未决。

3、国际借鉴

当今，世界各国政府几乎无一例外地为解决中低收入阶层住房问题提供帮助，许多发达国家和地区都制定出一些行之有效的住房保障政策，并妥善地解决了中低收入阶层的住房问题。

在我国，中低收入人群占很大比重，随着住房制度改革的裹足不前，这一群体的住房困难问题日益突出。

国外住房保障模式主要有三大类：

一是政府直接建房或参与建房，以英国、新加坡、香港为代表；二是金融支持为主、政府财政税收政策为辅，通过对住房投资人实行减税，对住房承租人进行补贴，保障国民人人有房住，以美国为代表；三是非盈利机构或企业建房，政府主导并控制房地产市场，通过政府贷款、利息补偿等各种优惠政策，鼓励非盈利机构或企业建房用于住房保障，以法国、瑞典、日本等国为代表。

许多国家都是多种模式相结合，通过立法或严厉政策保证其实施，来保障中低收入群体“居者有其屋”。

“房不在贵，做小则灵”。

小户型公寓在20世纪70年代已经占据欧美、日本等发达国家市场份额的60%以上。

由于其目标客户是人口比例最大的城镇中低收入者，因此受经济环境变化的影响相对比较小，市场有效需求量巨大，经久不衰。

在国外，通过经营公寓而取得事业成功的人不胜枚举，比如著名系列畅销书《富爸爸，穷爸爸》的作者罗伯特·T·清崎，其最大的收入来源不是来自于其文化产业，而是来自于其经营的公寓产业——数个项目的过百套租赁性公寓。

以东京为例，这座全球人口最多的超级城市：

“万事具备，只欠空间。

”东京居，大不易！

在这人口密度高于伦敦三倍的大都会中，有超过3500万的东京人从四面八方涌入，寸土寸金的空间，如何住得舒适成了最大问题。

前卫建筑师以创意十足的设计，建构出舞弄光线的幻象让空间倍增，并以超高效率的楼面规划，搭建起一栋栋看似不可能任务的建筑。

就算万不得已牺牲生活机能，东京包罗万象的服务产业，也为居家领域的延伸做了最好的示范。

东京的市中心公寓楼单元平均面积仅为200平方英尺（注：

1平方米=10.75平方英尺），是一间典型曼哈顿公寓的1/3。

日本人精通小空间之道，空间利用能力可谓全球之冠。

袖珍的公寓，功能性与舒适性同时兼顾，没有浪费任何一寸空间；家具均可灵活移动，可折叠、可堆叠、可靠墙、可整齐收合，以便放进小空间里。

日本的节省空间家具形成了相当的产业链，比如著名的Dino’sHouseStylings这类。

在这个全球人口密度最高的都会区，物价水平居高不下，居民们以极具创意的方式，挣得安身立命的一席之地，成为蔚为奇观的都市风景，而又反过来为东京这座百年城市注入活力。

4、金融机会分析

国人自古就有“居者有其屋”的观念，与西方人相比，爱买房可以说是亚洲人的“通病”。

中国几千年的历史，动荡不安或仅仅维持生存底线的时代居多，老百姓的保障主要靠自己，政府不愿管。

而住房既有保障功能又增加人们的安全感，老百姓宁愿牺牲其他消费也要买房。

当前，除了传统的居住理念，政府的不作为调控，人民对货币贬值的恐惧、开发商谋取暴利的本质、媒体的不良信息等因素共同催生了“全民皆房”的景观。

（1）“贫困的城市化”——最大的潜在市场

从深层面上分析，鼓舞中国房地产业持续增长的城市化，其实质是包含大量失地农民和人口失业的虚假繁荣和贫困的城市化。

尽管统计上的城市人口和实际的土地、房屋建设面积都在持续增加，但房地产行业已逐渐成为既得利益集团从城市原有居民和新进入的居民中转移财富的游戏。

人是城市的最基本要素。

所谓城市化，实质上就是农村人口转化为城镇人口的过程，就是人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程。

中国的人口中大头是农民，目前我国统计局的城镇人口在43%左右，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工因素，实际城市化率只有28%。

在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民对于住房，甚至连想象都不不可能。

1998年中国房改以来到2007年，中国的城市建成区面积由2.138万平方公里扩张到3.547万平方公里，增加65.9%；城市房屋建筑面积由1998年的70.9亿平方米扩张到2006年的174.5亿平方米，增加146.1%。

但中国城市的人口密度实际上是下降的。

2006年以前，我国城市人口数量限于城市户籍人口，2006年修改为按城区人口与城区暂住人口之和。

2006年我国城市平均人口密度为2238人，2007年降为2104人。

即使饱含了暂住人口，在高速的城市面积扩展面前，城市人口增加注定是滞后的。

这决定了城市这样一个高效利用土地的经济聚集体，反而成为一个浪费土地的工具。

显然，高房价成为农村人口转为城市人口的最大障碍。

国家统计局的一项统计显示，农民工在城市打工，大多居住在简陋的宿舍里。

据调查，有29.19％的农民工居住在集体宿舍里，有20.14％的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里，有7.88％的农民工居住在工作地点，有6.45％的农民居住在临时搭建的工棚里，还有12.54％的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间，或回农村居住。

可见，为这个阶层的人口提供适合其在城市居住的房屋，不但直接影响“三农”问题的解决，还影响城市化进程。

在城市工作的大部分农民工，没有固定住所，无力购买商品房，无权购买经济适用房，也没有廉租房供应，大都只能住在城乡结合部。

这样的城市化不是以人为本的城市化。

只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了，才能使城市真正和谐起来，促进城市进步和现代化进程。

据有关部门预测，2020年中国人口将达到14.72亿，中国城市化进程也将以每年1%左右的速度发展，城市人口将达到8.39亿。

考虑到推进城市化的进程、旧城改造、无房户解困、住宅更新换代等因素的交织，未来住宅的需求将是巨大的。

然而，畸高的房价对城市化进程的伤害也是巨大的，形成了“贫困的城市化”现象。

对于农民工而言，城市仅仅是他们停留的“驿站”，他们每年只能像候鸟一样在城乡之间漂移，形成一年一度的独特春运景观。

其实，绝大部分流动人口的素质是在不断提高的，他们也有购房置业，在城市扎根的需求。

不难想象，只要有适合的产品，其需求量将长期稳定在一定的额度上。

（2）保障房杯水车薪，商品房空置惊人，存量房潜力巨大

一直以来，住房保障体系建设及保障性住房建设滞后于社会发展，并且存在明显的不足，其保障性与救助性远不能满足社会的需求。

总结保障性住房遇到的问题，就是：

杯水车薪、门槛很高、长期轮候。

根据中央的定义，现阶段保障性住房包括廉租房、经济适用房、政策性租赁房和限价房。

向低收入住房困难户提供的廉租房供应量少，准入门槛高，覆盖面极小；经济适用房建设量越来越少，目前已萎缩至房屋开发总量3%-5%，且户型、价格失控，投机现象日趋严重；政策性租赁房定位于廉租房、经济适用房和限价房标准之间的“夹心层”，同样面临僧多粥少的问题；说到限价房，仅仅是对飞涨的房价打了个九折，难以达到政府预期的目的，而且普遍偷工减料，质量奇差（典型如广州保利西子湾）。

至于针对商品房开发的规定，可谓“上有政策，下有对策”，比如国19条所规定的“90平方米以下的中小户型住宅必须高于项目开发量70%”的所谓“9070”政策，被开发商以合并户型之法待之，结果是形同废纸。

截至2010年5月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长4.7％。

其中，空置商品住宅6825万平方米，同比增长1.4％。

在我国商品住宅空置率居高不下的同时，又存在大量的住房需求得不到满足。

消化空置商品房可以盘活住房市场，使资源合理有效配置，引导住宅市场走向合理。

同时，存量二手物业也存在相当数量适合本项目的。

微型商旅式公寓项目可对适合收购条件的空置商品房、商业用房及存量二手房进行收购，按照设计标准进行必要的改建，这样的投入远远小于出资新建，而且改造技术难度不大，且能通过再测绘、“分契”办理合法的身份——官法认可的房产证，具有很强可操作性。

（3）政府欢迎通过市场化的方式解决住房民生问题

把老百姓的住房、医疗、教育等最基本需要，当成垄断经营的企业事业单位借机要挟和财富掠夺的工具，是1998年中央政府为应对亚洲金融危机、扩大内需的重要改革之举。

其中，医疗、教育改革的最大成就，是造就了一大批心灵和肌体皆被金钱腐蚀的“白衣天使”和“人类灵魂工程师”群落，以及及其低效但昂贵的医疗和教育服务。

目前，中国政府在公众的巨大压力之下，正在设法修复传统的市场化、产业化改革带来的负面影响。

但在关系国民经济增长的房地产领域，中央政府的所作所为，始终与公众愿望存在巨大差距，甚至是背道而驰的。

在房地产领域，温家宝担纲总理的第一任，就于2003年出台了国务院18号文，将原有房改方案中作为供给主体的经济适用房，列入只有少数中低收入阶层才有可能享有的“保障性住房”，将绝大多数城镇居民驱赶到开发商任意定价的商品房市场，由此中国经历了2003年以来全国房价和房地产投资持续高涨、国人望而生畏、地方政府和开发商获取暴利的虚假经济繁荣时期。

痴迷于高房价导致的房地产投资高色增长从而快速拉动经济增长的梦想，现任和上届政府始终对房地产业情有独钟，不顾公众降房价的强烈愿望，导致民怨原来越多。

在住房民生问题密集涌现的当下，政府那种“既要当婊子，又要立贞节牌坊”的心态表露无遗：

一方面是开发商等强势既得利益集团的势力越来越强大，政府往往与开发商勾肩搭背，宛如同志，对调控政策阳奉阴违，放任房价上涨；另一方面，住房民生问题密集涌现，政府焦头烂额，穷于应付，不得不在保障性住房上应付式地做点样板工程让媒体宣传一下，以实现所谓的“维稳”。

然而，靠着这么点可怜的保障性住房去解决住房民生问题犹如杯水车薪，无济于事。

如果能帮助政府解决一批中低收入者的住房需求，肯定受大众的欢迎，而政府也乐于坐收渔翁之利。

与政府建立良好关系，可以在土地、审批、融资等方面争取支持；比如与当地政府住房保障办签订协议，共同开发与拓展保障性住房来源，解决政府难以收购到小户型房源、廉租房房源严重不足的问题，或提供政策性租赁房满足“夹心阶层”的需求，等等；运用各种方法建立起自己的影响力，更好地实现项目的经济效益与社会效益。

三、发起人简介

项目发起人：

郭德华

媒体报道的链接：

个人陈述：

穷人的孩子早当家，我在很小的时候就非常深刻地参与着家庭的经济活动，对“钱”有着高度的敏感：

我6岁就开始一个人拿着粮簿到街道指定的地方排队领取所谓的“三优”肉差补贴；自己拿着粮票和推车小贩讨价还价换取各种物品，包括文具；第一次到银行存款时，我才勉强比柜台高一点点，还记得存了86块钱，以及当时那本工行的存折长成什么寒酸样……至于日常的买菜做饭，当然不在话下。

后来邓大爷92年南下，引发投资狂潮，楼价、物价轮番飙涨，母亲先后几次参与了广州黄岐某投资公司为开发商搞的高息集资，利息从15%到25%都有；记得93年某天的《广州日报》刊登过的天河六运小区的房价——均价2700元/平方米，那时父亲离休，母亲一年的工资不吃不喝攒在一起也买不了两平方米，我对母亲说，房子现在太贵了，很多人买不起，万一房子卖不动，你集资的钱就危险了，不如拿出来存回银行吧，这样保险些。

母亲将信将疑；后来还是单位另一个参与集资的死党得到内部消息，招呼母亲一同前往取回本金。

父亲则非常保守，是银行的忠实粉丝，由于有眼疾，他的存款几乎全是我替他跑银行办理的，我现在依然清楚记得当时不同档期的存款利率。

我对大陆房地产市场的深入关注始于1998年，母亲所在单位赶搭福利分房的“尾班车”，母亲一生勤劳工作，照顾家庭，但在许多问题的处理上我是有所保留的，特别是她蹩脚的投资决策。

她听不进我的劝告，选择放弃福利房，领取货币补贴（由于单位亏损，结果这钱到现在还没领完）；后来我一边读书一边“不务正业”，她也曾经强烈反对。

在美国定居的大姨妈89年的时候办理了母亲前往美国的F4类申请。

由于满打满算的做着美国梦，我在高考志愿填写时过于随意，填报了华南师范大学英语师范专业，由于分数不够，被“扔”到了思想政治教育专业。

由于高考紧箍咒的消失以及美国梦的麻醉，我在大学的前两年过的优哉悠哉；后来的“9·11”暂时而沉重地击碎了我的好梦——在移民排期暂停的几个月里，我超龄了，母亲不能带我一起去美国了。

我的危机意识马上雄起：

毕竟现在所处的专业，其出路是不言自明的，我这辈子可不能沉下去了！

大学的那些与时代脱节的课程对我毫无吸引力，我对当政治老师这种骗小孩的玩意没有兴趣。

我一边抓紧金融、地产等方面知识的学习储备，一边分析研判宏观经济大势，等待机会。

皇天不负有心人，股市已跌无可跌，“满城尽带黄金股”；18号文的下发与“非典”意外的协助，货币洪水开始泛滥，楼市“气势如熊”已长达5年之久，也到绝地反击的时候了。

98年的时候，中央叫停实行了40年的福利分房制度，希望以住房市场化来带动消费拉动经济增长——这是中国房地产市场非常关键的一年。

由于朱总理的铁腕施政，以及亚洲金融危机的影响，使房价始终处于温和状态。

2003年8月31日，即温家宝担纲总理的第一任，《关于促进房地产市场持续健康发展》的18号文下发，将原有房改方案中作为供给主体的经济适用房，列入只有少数中低收入阶层才有可能享有的“保障性住房”，将绝大多数城镇居民驱赶到开发商任意定价的商品房市场。

2005年的汇改更是给已经发烧的房地产市场火上浇油，大量热钱涌