合同审查法律意见书.docx
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合同审查法律意见书
合同审查法律意见书
工程合同审查法律意见书
致房地产开发有限公司：
受贵公司的托付，现就贵公司与工程承包方签订的总施工合同补充协议，提出以下法律分析及修改意见，谨供公司参考：
一、关于《第一部分协议书》的法律分析及意见
存在的咨询题1：
合同工期约定不够明确；
法律分析：
通用条款所规定的开工日期是指发包人承包人在协议书中约定，承包人开始施工的绝对或相对的日期。
竣工日期：
指发包人承包人在协议书约定，承包人完成承包范围内工程的绝对或相对的日期。
那个地点的绝对或相对与前一咨询所讲的开工日期相同。
开工日期与竣工日期均分为约定日期和实际日期，示范文本里定义的日期是约定日期，实际日期是指承包人实际完成约定的工程的日期。
实际工期的确定关于工期违约责任的确定具有最直截了当的作用。
按照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律咨询题的解释》的规定，当事人对实际竣工日期有争议的，按照以下情形分不处理：
（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
（2）承包人差不多提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（3）建设工程未经验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
解决方案：
鉴于项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义，建议在合同中标明以下条款：
开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。
实际开工日期与约定日期不一致：
实际开工日期为准（能够开工令等证明）；施工许可证日期和实际施工日期不一致：
以施工许可证日期为准。
存在的咨询题2：
质量标准约定模糊
法律分析：
合格并非法律术语，容易产生歧义，因为没有具体的对比标准规范，不具有可操作性。
解决方案：
将工程质量标准表述为：
质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体标准能够有工程师和律师协商制定，并作为合同的附件。
二、关于专用条款部分的法律分析及修改意见60、合同价款调整方法存在的咨询题：
存在的咨询题1：
未明确约定固定单价包含的风险范围和风险范围以外合同价款的调整方法。
法律分析：
固定单价指发包人和承包人双方在合同中约定综合单价和风险范围、风险费用的计算方法，在约定的风险范围内综合单价不再调整，但在结算时工程量据实予以调整。
目前，河北省建筑市场要紧采纳建筑面积平方米包干的方式，如建筑面积每平方米600元固定单价一次性包定的形式等。
2003年和2008年国家分不颁布了《建设工程工程量清单计价规范》，这种计价方式是以综合单价固定的形式来确定和表达的，它是一种与市场经济相适应的，同意单位自主报价，通过市场竞争确定市场价格的，与国际惯例接轨的价格模式。
针对固定单价合同的特点和司法实践，依照有关法律法规和司法实践，假如双方没有约定风险范围和风险范围以外合同价款的调整方法，一般就按合同的约定确定工程价款，不再予以调整;假如确实发生了重大变化造成严峻不公平的情况，如原材料的大幅度涨价，可依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干咨询题的解释
（二）第二十六条规定的情势变更原则、公平原则由法院予以自由裁量，然而目前适用情势变更的原则有特别程序的要求，即应由高级人民法院审核，必要时应报最高人民法院审核。
本律师认为，假如在订立施工合同时没有约定清楚固定单价包含的风险范围和风险范围以外合同价款的调整方法，则有可能因此产生纠纷的概率会增大。
解决方案：
1、应当约定清楚固定单价包含的风险范围，如能够如此约定：
除主体结构变更，装饰等级提高，木材，钢筋，水泥，玻璃，防水材料价格超过投标报价10%阻碍因素不包括在风险范围内，其他因素包括在风险范围内。
2、对风险范围以外合同价款的调整方法能够如此约定：
除主体结构变更，装饰等级提高，木材，钢筋，水泥，玻璃，防水材料价格超过投标报价10%阻碍因素不包括在风险范围内，其他因素包括在风险范围内。
也可参照河北省建设工程施工合同示范文本第60.1条的下列合同价款调整方法予以约定：
①变更引起的数量变化幅度在±10%以内时，其综合单价不变，措施项目费按比例调整；当变更引起的数量变化幅度超过±10%时，增加10%以外的数量或减少后剩余的数量所对应的综合单价及措施项目费由承包人重新提出。
②数量偏差在±5%内时，该项目的综合单价不变，措施项目费按比例调整；当数量偏差率超过±5%时，增加5%以外的数量或减少后剩余的数量所对应的综合单价及措施项目费由承包人重新提出。
③由承包人重新提出的综合单价及措施项目费依据现行的河北省计价依据计算，现行的河北省计价依据要求投标人自主确定的人工单价、材料单价、机械单价、费率等按承包人投标时的数值；没有可参照的数值时，按当时省工程造价治理机构公布的造价信息、计价方法确定。
④人工单价、材料单价、机械单价变动在±3%内时，综合单价、措施项目费不变；变动超过±3%时，超过部分用差价调整相应的综合单价、措施项目费。
⑤人工单价、材料单价、机械单价的基期价格以基准日的省工程造价治理机构公布的信息价格为准，现行价格以当月省工程造价治理机构公布的信息价格为准。
存在的咨询题2：
未约定合同解除情况下的价款结算方法。
法律分析：
施工合同履行过程中，常常因为各种缘故发生合同解除的咨询题，这时工程施工处于停建状态，俗称半拉子工程，如今如何结算，尤其是建筑面积平方米包干情况下如何结算专门容易产生纠纷。
而最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律咨询题的解释》第十条的规定又过于原则，不易解决纠纷。
解决方案：
可在订立合同时对一但出现半拉子工程的情况如何结算予以约定。
比如能够如此约定：
一但产生解除合同的情况，先依据订立合同时的相关定额分不计算已完工程量价款和全部工程量价款，并计算已完工程量价款占全部工程量价款的比例，结合双方签订的建筑面积平方米包干价款，再计算出实际完成工程量的工程价款。
存在的咨询题3：
未约定清楚发包方供材（甲供材）情况下的工程价款结算方法。
法律分析：
一般来讲，订立合同时，当事人双方设定的情形是由承包方供材（乙供材），但在履行合同过程中，由于种种缘故，会发生甲供材的情况，这时如何结算工程款，尤其是建筑面积平方米包干的情况下，如何结算工程价款极易产生纠纷。
解决方案：
为防患于未然，当事人双方应预先设定此种情况下如何扣除甲供材或如何调整平方米包干价款。
至于如何约定，可有律师和有关专业人士依照本工程的实际情况而定。
存在的咨询题4：
未没有约定工程量增减和质量标准提高或落低的情况下工程价款的结算方法。
法律分析：
施工过程中变更不可幸免，一般来讲，变更后的工程价款容易计算，但在有些情况下，结算工程价款则是法律上和技术上的一个难题，尤其是采纳建筑面积平方米包干的方式订立的合同，更是如此，因此，应对此种情形如何结算详细予以约定，否则按照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律咨询题的解释》第十六条的规定：
当事人对该部分工程款不能协商一致的，能够参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门公布的计价方法或者计价标准结算工程价款。
而一但采纳这种计价标准结算，应当讲与双方约定的建筑面积平方米包干的初衷是不一致的。
解决方案：
因此，从公平角度和防止纠纷角度动身，在订立合同时对此咨询题预先做出约定显得尤为重要。
至于如何约定，可有律师和有关专业人士依照本工程的实际情况而定。
2、不可抗力条款
存在的咨询题：
不可抗力量化不够
法律分析：
国内工程在施工周期中发生战争、动乱、空中飞行物体坠落等现象的可能性非常小，较常见的是风、雨、雪、洪、震等自然灾难。
达到什么程度的自然灾难才能被认定为不可抗力，通用条款未明确，实践中双方难以达成共识。
解决方案：
鉴于原合同中只有具体天气情况的参数，缺少持续时刻的约定，因此双方可能为此是否构成不可抗力，进而导致工期是否因此顺延发生争议，为幸免纠纷，在合同中应尽量对可能发生的
风、雨、雪、洪、震等自然灾难的程度予以量化，如几级以上的大风并持续几天、几级以上的地震、落水持续多少天达到多少毫米的落水等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
3、保险条款
存在的咨询题：
发包人是否办理保险约定不明确，法律分析：
依照通用条款的规定，尽管部分事项能够托付承包人办理，原合同约定我方不托付承包人办理，也能够理解为我方自己办理，如此以来并不必定导致免除我方的投保义务，假如在专用条款中对此不作出明确约定，则通用条款中的将自动适用。
依照通过条款27.4的规定，一旦发生保险事故，在我方未投保的情况下，可能承担赔偿责任。
另外依照《建设工程安全生产治理条例》第三十八条规定：
施工单位应当为施工现场从事危险作业的人员办理意外损害保险。
意外损害保险费由施工单位支付。
实行施工总承包的，由总承包单位支付意外损害保险费。
意外损害保险期限自建设工程开工之日起至竣工验收合格止。
解决方案：
明确约定有承包方办理工程一切险和第三者责任险，通用条款中27.1条款不再适用。
4、质量保修条款
存在的咨询题：
对保修内容缺少没有约定
法律分析：
《建设工程质量治理条例》第三十九条明确规定，建设工程实行质量保修制度。
对施工单位提出了明确的质量保修要求，但原合同对此约定不明确，不利于承包方对保修义务的落实。
解决方案：
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。
质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
并对不同工程的保修期以及起算点作出明确约定：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
本《合同审查法律意见书》依照送审人提供的材料从专业角度发表我们的看法和意见，在不能排除有关材料的局限性的情况下，我们的推断和意见也可能存在相应的局限性。
因此，专门指出：
以上意见，仅供参考，托付人对本《合同审查法律意见书》的结论有独立推断之权利。
审核人：
ｘｘｘ律师事务所律师
冯ｘｘ
二0ｘｘ年七月二十一日
劳动合同审查法律意见书
ｘｘ公司领导：
我们对公司拟定的20ｘｘ年劳动合同初稿进行了认真的审查，依照《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》等相关法律法规的有关规定，提出如下法律意见：
一、关于公司20ｘｘ劳动合同初稿第十一条所述：
乙方有下列情形之一，甲方能够要求乙方返还为其支付的社会保险费用：
1、合同期内职员有严峻违反公司制度被公司开除的，乙方应返回甲方为其支付的全额社会保险费用，并按公司相关制度进行处罚。
2、合同期内提出辞职的，乙方应返回甲方为其支付的全额社会保险费用。
《中华人民共和国劳动法》第七十二条规定：
用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。
《中华人民共和国劳动合同法》第十七条规定社会保险是劳动合同的必备条款。
因此用人单位按规定为职员缴纳社会保险费，是对用人单位的强制性规定，以职员未满合同期限辞职或被开除，而要求职员返还用人单位为其缴纳的社会保险费无法律依据。
因此，建议此条款予以删除。
二、关于公司20ｘｘ劳动合同初稿第十七条所述 ：
乙方有下列情形之一，甲方能够解除本合同，同时乙方应按约定向甲方支付违约金或相应赔偿：
1、甲方如认为乙方不能胜任工作或发觉乙方应聘材料弄虚作假（新增内容），不符合录用条件的；
2、严峻违反劳动纪律或甲方规章制度的；
3、严峻失职，营私舞弊，给甲方利益造成重大损害的；
4、劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系的，对完成本单位的工作任务造成严峻阻碍，或者经用人单位提出，拒不改正的；
5、以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；
6、被依法追究刑事责任的。
本条款用人单位解除合同的情形符合法律规定，但当职员出现解除的情形时，用人单位能够解除双方签订的劳动合同，但不是职员出现上述解除合同情形导致合同解除都得承担违约责任，《中华人民共和国劳动合同法》第二十二条、第二十三条、第二十五条对职员承担违约责任仅限定在保密、培训、竞业限制这些方面，除此之外不得对职员设定违约责任。
其次，20ｘｘ公司劳动合同设定了用人单位能够解除劳动合同的情形，同样在合同中应该增加和明确职员能够解除合同的情形这一条款，如此体现双方权利和义务平等及合同的公正。
依照《中华人民共和国劳动合同法》第三十八条的规定，建议增加以下内容：
甲方有下列情形之一的，乙方能够解除劳动合同：
（一）未按照劳动合同约定提供劳动爱护或者劳动条件的；
（二）未及时足额支付劳动酬劳的；
（三）未依法为劳动者缴纳社会保险费的；
（四）用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的；
（五）因本法第二十六条第一款规定的情形致使劳动合同无效的；
（六）法律、行政法规规定劳动者能够解除劳动合同的其他情形。
用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的，或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的，劳动者能够立即解除劳动合同，不需事先告知用人单位。
三、关于公司20ｘｘ劳动合同初稿第二十六条所述：
1、请病假需提供社区诊所级证明或事后补充相关就医证明，3天及以上病假需提供县级（含县级）以上医院出具的相关证明，病假工资扣除额度按甲方《考勤治理制度》执行；
2、事假需按公司流程报甲方主管人员确认方可，事假原则上不同意超过三天，三天以上按双倍工资扣除，无特别情况下不同意请事假，否则以旷工论处，事假工资扣除额度按甲方《考勤治理制度》执行；
公司20ｘｘ劳动合同初稿约定职员原则上请假不超过3天，但在现实生活和工作中，由于种种因素职员请假超过3天的情况并不罕见，假如以3天假期为限，超过3天假期扣双倍工资，有违常理。
因此建议内容调整为：
、、职员因事请假，假期工资按考勤治理制度的相关规定执行，每请假一天扣除一天工资。
四、关于20ｘｘ劳动合同初稿第二十三条所述：
乙方参加甲方统一安排的培训应与甲方签定培训承诺函，参加培训一年内不得离开公司，若违反此规定乙方应当按照约定向甲方支付培训费用双倍的违约金。
依照《中华人民共和国劳动合同法》第二十二条的规定，建议调整为：
乙方参加甲方安排的培训应与甲方签定培训协议，在合同期限内乙方不得离开公司，劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。
用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。
五、关于20ｘｘ公司劳动合同初稿第九条所述甲方发放薪酬时刻为每月8日，其中绩效考核工资等变量工资在每月15日发放，如遇节假日或休息日，则推迟到最近的工作日支付。
依照《工资支付暂行规定》（劳动部1994年12月6日）第七条规定，建议修正为：
、、则提早在最近的工作日支付。
六、20ｘｘ公司劳动合同初稿多处出现处罚表述，处罚是一种行政行为，而劳动合同的缔约双方的资格是平等的，因此不能表述为处罚。
建议表述为处理。
七、20ｘｘ公司劳动合同初稿中多处出现按公司的相关制度执行，故公司的规章制度和考勤治理制度等制度的告知书应作为合同的附件。
依照《中华人民共和国劳动合同法》第四条的规定，用人单位应当将直截了当涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。
如不履行上述告知程序，公司制定的规章制度对劳动者无法律约束力。
故此建议规章制度、考勤制度等告知书须有劳动者签字确认作为劳动合同的附件。
以上意见，请予考虑。
法律事务部：
审查人：
企业法律顾咨询ｘｘ
法务专员ｘｘ
20ｘｘ年12月24日
土地转让合同审查法律意见书
ｘｘｘｘ置业有限公司：
ｘｘ律师事务所依照与贵公司签订的法律顾咨询合同指派律师对贵公司拟转让通过出让方式获得的R-06地块国有土地使用权一事，依据我国有关法律规定进行审查，出具如下法律意见：
1.贵公司的长沙体育新城R-06地块位于长沙市雨花区粟塘村，使用权面积为52151.9平方米，通过出让方式获得国有土地使用权，用途为住宅用地且已于2003年5月获得国有土地使用权证，该土地已于2003年为国中（长沙）体育新城投资项目治理有限公司向建设银行贷款作为担保标的物而抵押给建设银行。
2.在我国转让国有土地使用权必须符合《中华人民共和国土地治理法》及有关法律、法规的规定，不得违反原出让合同之约定和法律禁止性规定，贵公司拟转让该块土地的国有土地使用权，必须符合下列条件：
（1）经出让人长沙市国土资源局认定已按照国有土地使用权出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。
（2）属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
（3）抵押期间转让时必须通知抵押权人并告知受让人转让物差不多抵押的情况。
由于贵公司拟所转让的土地属于出让地，因此在签订国有土地转让合同前须向长沙市国土资源局申请，并须经其审核同意。
3.国有土地使用权转让手续（资料）包括：
（1）用地申请书和申请报告。
（2）打算部门立项批示。
（3）国有土地使用证及红线图、出让合同、土地使用条件、出让金收据复印件、规划许可证及其审批单、规划总图、用地批准书、已完成投资情况的认定报告。
（4）转让双方的工商营业执照、法人身份证明、授权托付书、身份证复印件。
（5）有关领导批示、会议纪要等其他资料。
（6）地形图上标准路幅坐标3份，规划定点会签规划批件。
（7）定点蓝线图2份，规划设计要点。
（8）双方国有土地使用权转让合同。
（9）公司董事会决议。
（10）地籍审查认定地籍调查测绘成果及权属，上好坐标1：
500至1：
2000现状地形图。
（11）评估报告及备案书。
转让合同须送长沙市国土资源局办理变更登记。
转让国有土地使用权作为转让方须交纳营业税（5%）、契税（4%），如有增值则须交土地增值税;转让过程所支出的费用要紧包括转让手续费、评估费、测量费、登记发证费等。
贵公司转让国有土所有权必须确保转让的合法性和手续资料的真实、合法、有效、完整。
以免承担相应的法律责任。
以上意见供贵公司参考。
ｘｘ律师事务所律师
20ｘｘ年8月29日
汽车租赁合同审查法律意见书
致：
ｘｘｘ公司
经审查贵公司提供的三份汽车租赁合同文本，现出具如下法律意见：
一、关于汽车租赁合同文本（长期租赁）
1、关于合同文本的选用。
1998年交通部和原打算委员会联合颁布的国家《汽车租赁业治理暂行规定》第十三条规定：
办理租赁汽车业务应签订租赁合同，必须使用由各省级道路运政治理机构依照国家有关法律、法规制定的汽车租赁合同文本。
建议贵公司使用由辽宁省道路运政治理机构制定的汽车租赁合同文本（如有），关于文本中没有约定的事项，可通过合同中的专门约定条款予以补充。
2、建议列明合同当事人的名称（姓名）、地址、联系方式等差不多情况，一般排列顺序为以贵公司作为合同的甲方（出租方），对方当事人为乙方（承租方）。
签订租赁合同前，需审查对方的主体资格及资信情况，对方为自然人时需提供合法有效的身份证件，对方为法人或其他组织的需提供最新经年检的营业执照副本以供查验。
3、建议将合同第1条的名称修改为租赁车辆及用途，写明甲方将以下租赁车辆出租给乙方，租赁用途为（），后附表格列明租赁车辆的详细情况，包括但不限于车辆种类、数量、型号、颜色、车牌号码、行驶证号码、道路运输证号码、养路费缴迄凭证、年检标志、附属物品清单（如备胎、随车工具）等贵公司认为有必要约定的事项。
4、合同2.2条款中租期届满自动延长的内容对贵公司不利，建议删除。
租金是合同的差不多条款，建议增加一条专门约定租金内容，分不写明租金计算方法及数额、租金支付方式，即合同3.1条款内容，此外3.1
（2）中取消合同不是法律术语，建议删除。
锦湖应向承租方提供租金帐单的内容不利于锦湖，建议删除。
5、按照行业惯例，出租方能够收取一定数额的保证金，能够将3.2条款中的保证金单独列为一条，本律师认为，能够从保证金中扣除的款项包括车损保证金、交通违法待查金、逾期归还租赁车辆使用费等。
交通违法待查金不宜作为保证金以外一项单独的费用加以规定。
此外，建议在合同中规定甲方于合同终止后（）日内将扣除以上款项后的剩余的保证金退还给乙方。
提早解约金应属于违约金的范畴，违约金包括但不限于拖延支付租金的违约金、提早解除合同违约金、停驶期间违约金等。
6、建议贵公司制作一份车辆交接单，作为贵公司向承租方交付租赁车辆的凭证，此外在租赁期间届满承租方返还租赁车辆时，贵公司也应有相应的验收手续，本律师认为贵公司提供的汽车租赁合同书中关于油量和检查事项及各种证件能够作为租赁车辆交接时的验收内容，以分清责任。
7、建议将租赁车辆的保险和维修及费用（即燃油费、停车费、过路费、过桥费、通行费）承担条款单独列为一条加以规定。
将发生交通事故、交通违章、碰撞事故、停驶、修理期间的风险、责任和费用承担（要紧为第6条内容）单独作为一条加以规定，明确约定对车辆损失保险公司理赔不足部分的所有损失及相关费用由承租方承担。
8、合同第4条（6）规定依照承租方需要有偿配备司机服务及有关车辆的其他服务，锦湖有权收取相应的服务费。
本律师认为，按照行业主管部门对汽车租赁的定义，汽车租赁以不包括司机驾驶服务为宜。
9、建议在合同第5条承租方的权利和义务中增加一项内容，规定承租方应于本合同租赁期限届满后次日将租赁车辆返还给甲方。
10、第8条关于承租方的违约责任条款层次不清，建议区分以下情况分不做出约定：
10、第8条关于承租方的违约责任条款层次不清，建议区分以下情况分不做出约定：
8.1在租赁期间内，乙方未能按合同约定交纳租金时，每逾期一日按应付租金总额的0.5%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过（）日时，甲方有权单方解除本合同;
8.2租赁期满乙方逾期归还租赁车辆时，甲方除按租金标准收取车辆使用费外，还应按实际发生的车辆使用费数额的20%从乙方交纳的保证金中予以扣除。
8.3乙方有下列行为的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿损失：
（列第8条
（2）中内容除（b）项以外内容）
11、第9条9.5项内容属争议解决条款，建议单列一条规定，此外贵公司将协商或调解作为起诉的前提，律师认为不利于争议尽快解决，建议将争议解决方法约定为：
向甲方所在的汽车租赁行业组织申请调解或向甲方所在地人民法院起诉。
二、汽车租赁合同书（短期租赁）
1、建议在检查事项后注明租赁车辆处于良好状态在□内打√，不正常状态打。
2、注明交通罚款由承租方自行负担。
3、涉及接车费、送车费等金额，如未实际发生，可填写为0。
4、在合同后附的术语解释一栏关于保证金的定义中，建议明确可在保证金中予以扣除的款项包括：
车损保证金、交通违法待查金、逾期归还租赁车辆使用费等。
5、建议将汽车租赁合同条款第七条出租方的违约责任中第3、4项移到第二条出租方的义务后作为第7、8项。
6、建议将汽车租赁合同条款第七条专门约定第2项修改为：
履行本合同时发生的争议，可向出租方所
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