拆迁案例个人分析二稿.docx
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拆迁案例个人分析二稿
案例分析
（二稿）
以下的两个案例主要是关于房屋财产的遗产分配，争议的焦点都在于遗嘱中的房屋发生变动之后，遗嘱的效力是否存续。
两个案件有共通之处，但是在一些细节问题上有出入，这些细节也会导致全案的判定方向的差异。
对此，我想先从法律法规入手，对案例可能适用的相关法条进行梳理。
一、《继承法》第五条：
我国《继承法》规定有遗嘱继承优先于法定继承原则。
其第五条规定：
“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。
”所以本案中遗嘱所明确的遗产按照遗嘱继承分配，剩下的遗产由法定继承分配。
但在下列情况下，遗产中有关部分按照法定继承办理：
1遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；
2遗嘱继承人丧失继承权的；
3遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；
4遗嘱无效部分所涉及的遗产；
5遗嘱处分的遗产。
二、《上海市国有土地上房屋征收及补偿实施细则（市政府令第71号）》（2011年10月10日起施行）第二十六条：
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并及被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额及用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。
就近地段的范围，具体由房屋征收部门及被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。
三、《国有土地上房屋征收及补偿条例（国务院令第590号）》（2011年1月19日施行）第二十一条：
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并及被征收人计算、结清被征收房屋价值及用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
四、《国有土地上房屋征收及补偿条例（国务院令第590号）》（2011年1月19日施行）第二十五条：
房屋征收部门及被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
五、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十九条：
遗嘱人生前的行为及遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。
六、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十一条：
依继承法第十四条规定可以分给适当遗产的人，分给他们遗产时，按具体情况可多于或少于继承人。
七、《继承法》第十五条：
继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。
遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。
协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。
八、《继承法》第二十条：
遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。
另：
因受其他案例分析启发，考虑到案例二中有“公房转产权房”的事项，我对上海市1994年房改规定以及1995年国家出台的《房地产管理法》（俗称九四方案和九五方案）进行了查阅。
发现上海市高院在九六年出具了审理“售后公房案件”的若干意见，明确了下列事项：
1）凡是按照九四方案购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。
上海高院司法解释规定：
“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
因此如果是按照九四方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。
因此如果是按照九四方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。
2）按照九五方案购买售后公房，那同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写清将来产权的归属，否则就不能出资购买。
综上所述，九四方案的共有产权人可以在法定期限内主张共有产权，九五方案的购房者已明确了房屋归属，不能主张共有产权。
案例一：
王某和老伴有子女五人，平房十间。
在老伴去世后王某和子女对房屋进行了析产，约定王某占有六间平房。
2000年，王某立下遗嘱将其所有的平房由长子继承。
2003年，因王某的六间平房拆迁，其被安置了住房一套并取得拆迁款48万元。
2007年，王某去世，五子女因继承产生纠纷。
四子女将长子诉至法院，称房屋既已拆迁，遗嘱应当失效，要求对王某遗产依法继承；长子认为公证遗嘱仍然有效，不同意诉讼请求。
对于此案，我的分析意见如下：
本案中王某所立遗嘱是真实有效的。
案件争议聚焦在遗嘱中的“六间平房”原房屋已经灭失，后王某得到的安置住房一套以及48元拆迁款是否仍然属于遗嘱中原“六间房屋”的替代物，是否依旧属于遗嘱所调整的范围。
作为原告（其余四子女）的委托代理人，我的思路如下：
1.遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。
本案中王某对自己拥有的房屋设立遗嘱，本质上是对自己所有的财产的处分，表达了遗嘱人在订立遗嘱时的真实意思表示。
但是这种意思表示不能约束遗嘱人之后所作出的对于财产的其他处分行为，也就是说王某如果后来对“六间平房”进行了其他处理，也是基于意思自治的真实意思表示。
2.当拆迁过后，“平房”这一房屋实体灭失。
根据上文中《国有土地上房屋征收及补偿条例（国务院令第590号）》（2011年1月19日施行）第二十五条，在拆迁时，房屋征收部门及被征收人签订了补偿协议。
也就是说在此案中王某明知遗嘱中标的物会因此灭失，所以王某同意拆迁对于遗嘱标的物的灭失是具有决定性意义的。
王某之后获得的安置房以及拆迁款48万元等财产并不等同于当初遗嘱中描述的“平房”。
3.当平房灭失后，遗嘱继承的要素事实上已不存在。
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十九条：
遗嘱人生前的行为及遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。
4.因此，王某因为拆迁而获得的安置房以及48万元拆迁款应为王某获得的新财产。
在没有新遗嘱的情况下，王某的遗产应按照法定继承进行分配。
作为被告（王某长子）的委托代理人，我的思路如下：
1.王某是完全行为能力人，其所立遗嘱，乃处分个人财产，并且意思表示真实，不违反公共利益，为有效遗嘱。
2.根据《上海市国有土地上房屋征收及补偿实施细则（市政府令第71号）》（2011年10月10日起施行）第二十六条：
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
3.王某及子女析产后所得的“六间平房”，为王某个人独自所有，其子女不享有其中份额，因此后来拆迁所得的安置房以及48万元拆迁款全部为王某个人财产。
4.拆迁行为乃市政建设需要，并非王某个人主观意思表示，所以王某并未主动处置“六间平房”而使其灭失，合法拆迁之后王某对平房的所有权转化为其对安置房以及48万元拆迁款的财产权。
5.王某并未有变更或撤销自己遗嘱的意思表示，所以后获得的财产依旧为遗嘱所约束。
6.因此依据民法意思自治原则，在王某未对遗嘱以及遗嘱标的物主动变更的情况下，原遗嘱依旧有效，拆迁所获得的安置房和拆迁款应按照遗嘱要求归长子所有。
总结：
从个人对整个案件的分析来看，原告方可运用的事实证据以及法律依据更为充分。
按照法律规则优先于法律原则，原告胜诉的几率更大。
当然，本案诉讼发生于2007年，当年《国有土地上房屋征收及补偿条例（国务院令第590号）》还没有施行，所以被告方也是有很大的发挥空间来获得胜诉的结果。
但依据《继承法》以及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》等法律法规依旧可推测原告也就是四子女更有胜诉把握。
另，根据赵蓓前辈的指点，在2012年3月6日最高院出台的《关于“遗嘱中的标的物在拆迁安置后是否算标的物的变更，若是公证遗嘱，是否因标的物的变更而需要办理相关公证遗嘱的变更”问题的答复》中，明确阐明：
“遗嘱人遗嘱中所涉标的物被拆迁后所获得的补偿金或产权调换房屋及原标的物为不同的物。
对遗嘱人而言，该补偿金或产权调换房屋属于立遗嘱后新获得的财产。
由于遗嘱人并未明确表示标的物被拆迁后的对价—补偿金或产权调换房屋的处分方式作为遗嘱的组成部分，故不能将补偿金或产权调换房屋作为遗嘱中标的物的变更。
”所以依照此解释，本案原告在法律适用上具有优势，有较大胜诉可能。
案例二：
张某及老伴有三个女儿原住在一套浦东新区的私房内，后该房屋拆迁分配了三套房屋，大女儿和二女儿当时都已经成家因此各自拿了自己的房屋，小女儿当时并未成家所以及父母分配在一套公房内。
张某的老伴去世后，张某将受配的公房转为产权房，产权人登记在自己一个人名下。
该房屋也一直由张某一个人居住。
因为考虑到其他两个女儿自己都给过房子，因此张某决定将自住的这套房屋在自己百年后留给小女儿，因此立下一份自书遗嘱，遗嘱内容为“本人自愿将位于上海市周浦某路某号某室的房屋在自己百年之后留给小女儿”，然后张某在遗嘱上签字，摁了手印。
后来张某年纪比较大，行动不方便，而子女们住的又都比较远，照顾起来非常不方便。
此时，恰逢居住在莘庄附近的大女儿的邻居要卖房子，因此大女儿及张某商议将周浦的房屋出售掉，把莘庄的房子买下来，这样方便照顾老人。
张某觉得这个主意不错，所以就把周浦的房子卖掉买了莘庄的房子，产权人依然登记在张某名下。
2011年5月份，张某不幸去世，在张某去世一年后三个女儿商议分配房屋时，产生了分歧，小女儿拿着遗嘱要求房屋全部归自己，而大女儿和二女儿觉得原来的遗嘱已经失效，不同意按照遗嘱分配，应该平分房屋，但也表示自愿适当多分一点给小女儿，因为三方差距过大，未能达成一致而诉诸法律。
对于此案，我的分析意见如下：
本案依旧是遗产房屋分配纠纷，但是及案例一相比，本案具有其不同之处：
首先，案中小女儿曾及父母共住在分配的一套公房内，在九四方案下，共同居住人有权购买房屋的情况下，小女儿及此套房屋具有一定的法律关系；其次，周浦的房子是有张某主动售出，主观上具有对房屋处分的意思表示；再次，本案诉讼发生于2012年5月，此时可适用法律及2007年时已经有所差异。
所以在此情况下，双方都可以依据相关法律法规争取自己的利益。
作为原告（小女儿）诉讼代理人，我的思路如下：
1.张某所立遗嘱为自书遗嘱，他希望将自己名下的房屋分配给小女儿，无论是在周浦还是莘庄的房屋，其初衷只是希望能够将自己所拥有的唯一的房屋留给小女儿，出售和购买房屋时都未改变遗嘱所订立时的初衷，所以主张按照意思自治的原则，尊重张某本人的意思表示，将莘庄房屋由小女儿继承。
2.按照公平原则分配。
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十一条：
依继承法第十四条规定可以分给适当遗产的人，分给他们遗产时，按具体情况可多于或少于继承人。
因周浦的三间房屋是由于拆迁而获得，所以三间房屋为张某一家五口共有财产。
因为其中两间已经分配给另外两个女儿，所以依照公平原则，在法定继承时也应给予小女儿更多的分配额度。
3.根据《继承法》第十五条：
继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。
遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。
协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。
此时建议张某的三个女儿可以通过和解或者法院调解解决，在协商过程中为小女儿争取更多的利益。
4.若周浦房屋是在九四方案下由公房转为产权房，那么小女儿可以作为房屋的共有人争取自己的共有份额，在法定继承分配下，也应将周浦房屋卖出所得款项中小女儿拥有的产权份额的部分计算进去，为莘庄房屋的分配争取到更多的经济利益。
作为被告（大女儿、二女儿）诉讼代理人，我的思路如下：
1.张某主动卖出自己在周浦的房屋，出售行为完全出自于张某的主观意思表示。
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十九条：
遗嘱人生前的行为及遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。
还有《继承法》第二十条：
遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。
张某出售周浦房屋的行为实际上已经是及自己遗嘱意思相反，并且周浦房屋所有权发生了转移，遗嘱视为被撤销。
2.2012年3月6日最高院出台的《关于“遗嘱中的标的物在拆迁安置后是否算标的物的变更，若是公证遗嘱，是否因标的物的变更而需要办理相关公证遗嘱的变更”问题的答复》中，明确阐明：
“遗嘱人遗嘱中所涉标的物被拆迁后所获得的补偿金或产权调换房屋及原标的物为不同的物。
对遗嘱人而言，该补偿金或产权调换房屋属于立遗嘱后新获得的财产。
由于遗嘱人并未明确表示标的物被拆迁后的对价—补偿金或产权调换房屋的处分方式作为遗嘱的组成部分，故不能将补偿金或产权调换房屋作为遗嘱中标的物的变更。
”
根据此解释，张某后购买的莘庄房屋是及原周浦房屋不同的物，也不属于调换房屋，更不能作为遗嘱标的物：
周浦房屋的变更。
所以张某莘庄的房屋及之前遗嘱无关，应按照法定继承原则进行分配。
总结：
综合两方的事实证据以及可适用的法律依据，不难发现作为大女儿和二女儿一方更有机会胜诉。
因为“张某出售房屋的行为使遗嘱视为被撤销”的理由更能使审判人员接受，也更加有据可查。
而作为小女儿一方，则需要了解张某在将周浦房屋转成产权房的时候是否按照九四方案，若是，则有争取更大利益甚至胜诉的可能，否则胜诉几率较小。
此时可以通过调解手段，用道德感情等外部方面为当事人争取更多利益。
魏元卿
2014-5-25
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