天马新区商业步行街项目可行性分析报告.docx

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天马新区商业步行街项目可行性分析报告

目录

一、贵州杰晟和贸易有限公司简介及部分产品介绍

二、全国商业步行街的发展现状

三、我省商业步行街的建设方兴未艾

四、消费品市场的消费潜力在县及县以下城市

五、望谟县社会经济结构调查分析

六、望谟县城市规划分析

七、“天马金街”商业步行街初步规划

八、“天马金街”商业步行街项目投资计划

九、“天马金街”商业步行街的目标是三个满意

十、政府是否可以考虑予以支持

一、贵州杰晟和贸易有限公司简介及部分产品介绍

1、公司简介

贵州杰晟和贸易有限公司是一家由具有丰富贸易经验的服装、建材、医疗、娱乐等行业尖端人才共同组建的，同时具备对新兴商业圈进行专业市场经营和管理的公司。

这些各行业的精英在以往的经营过程中，已经逐步形成了强大的销售网络及物流配送能力，与国内外众多知名企业、名牌签了总经销及代理协议。

并建立了长期稳定的供货关系，具备较强的终端操作能力和市场控制能力。

在管理上始终执行规范化运作、规范化管理的理念，并专门成立有自己的物业管理部门，以方便经营管理。

公司秉承“以客为尊，共同发展”的企业宗旨，坚持“追求卓越，精益求精，共创双赢”的经营理念，凭借一流的专业人才，雄厚的资金实力，完善的销售网络，现代化的市场运作体系，与各界新老朋友，精诚合作共创辉煌。

2、部分产品介绍

代理产品涉及面广

服装：

芭碧妮娅、韩国V8服饰、衣通天下、远东等品牌

内衣：

恋慕、娜姿美等

童装：

V．O．S、欢乐豆等

家居用品：

纳美创意等

包类：

派度箱包名品等

鞋类：

U秀女鞋、圣恩熙鞋业等

二、全国商业步行街的发展现状

1、商业步行街发展现状

近年来，国内的商业街进入了一个快速的发展期，商业街经济正在助推着城市的发展，我国商业街的发展从单纯的以购物为主发展成为一个城市弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体，成为展示经济发展、展现城市繁荣，成为一个反映城市风貌和凸现城市经济的象征。

中国的商业街古老而又年轻，从大唐的鼎盛到宋代清明上河图的繁荣，在今天的中国城市化的建设进程中正在不断兴起商业街的开发热潮，这股热潮已经从大型城市、省会城市发展到二、三线城市甚至一些乡镇也对商业街倾注了大量的热情。

据中国步行街商业委员会的统计，到目前为止，县级以上的城市商业街已经超过了三千条，总规模超过了1.5亿平方米，预计在未来的2-3年内，全国商业街的总数量将突破五千条。

商业街已经成为城市商业发展、市容风貌和城市竞争力的代表，成为一座城市的名片。

很多城市特别是中心城区的商业区经营额已经占到总区的60%—80%，从某种意义上说抓住了商业街就抓住了区域内的第三产业经济发展的增长点。

另外各地政府对商业街的开发建设和经营管理也给予了高度的政策重视和经济扶持。

2、成功商业街的必备因素  

①、区位优势

商业街无疑要建立在城市的中心位置，交通便利，人口密集，基础设施完善，并具有一定的辐射范围。

②、政府的支持

政府支持是一个非常重要的环节，因为商业步行街的开发涉及到当地社会发展和经济发展等多个层面，所以说商业步行街从建设到发展、到壮大，在一段比较长的时期内，政府扮演着一个非常重要的角色，目前我国很多成功的商业街，到了现在都是政府在支持着它的发展。

在国内，政府和发展商的关系，常规模式就是政府给予政策支持或经济扶持。

发展商投资开发运营及管理。

③、合理的定位、科学的规划

不切实际的定位对商业步行街的发展是不利的，只有结合当地社会经济发展的实际情况合理的定位，配以科学的规划，才能为商业步行街的起步以及今后的发展打下坚实的基础。

④、科学、规范的运营管理机制

科学、规范的运营管理机制可以给进入商业步行街经营的商户提供一个良好的经营环境，是商业步行街长期、稳定、可持续发展的关键因素。

三、我省商业步行街的建设方兴未艾

在省内近年来，商业步行街的发展同样受到各级政府的重视，发展尚也倾注了大量的热情，投入了大笔资金。

目前我省已建成的商业步行街据初步统计。

中心城市有：

（1）、贵阳市：

市西路商业步行街、金阳商业步行街

（2）、遵义市：

红花岗区商业步行街

（3）、毕节市：

杜鹃商业步行街

（4）、安顺市：

西秀区商业步行街

（5）、凯里市：

中博商业步行街

县级城市有：

（1）、思南县：

许家坝商业步行街

（2）、紫云县：

宏泰商贸城

其中值得一提的是贵阳市金阳新区商业步行街，号称“贵州第一街”的金阳商业步行街被列为贵阳市政府的重点工程。

省、市两级政府的支持力度自然不言而喻。

实际上我们最关心的是政府为什么有此举措，我们想最根本的原因之一是：

通过打造商业步行街完善城市功能，助推贵阳市新城区、新中心的建设。

金阳新区已建成了市级行政中心，交通基础设施基本完善，四通八达，大型住宅社区、学校、医院、公园、酒店宾馆等应有尽有。

那么，不可缺少的商业氛围如何营造，建造商业步行街是最好的切入点之一。

“贵州第一街”不仅完善了新区的城市功能，提升了新区的城市品味，还成为新区城市建设中的新亮点。

最有可比性的是紫云县宏泰商贸城。

紫云县宏泰商贸城是紫云县政府政策扶持、开发商倾力打造的商业中心，位于紫云县新商业中心的黄金位置，是集美食、购物、休闲、娱乐于一体的大型商贸城，现已基本建成，进入招商阶段。

另外，值得注意的一点是在我省商业步行街项目中，目前还没有失败的例子。

四、我省消费品市场的消费潜力在县及县以下城市

随着改革开放的进一步深入，市场经济高速发展也由以前的高度集中在省会城市、州府城市，开始向一些中小型城市，县级城市发展。

2007年贵州省统计局公布的社会消费品零售总额汇总表：

指标名称

绝对数（亿元）

比上年增长（%）

社会消费品零售总额

821.75

19.1

其中

市

475.55

16.2

县

163.95

23.4

县以下

182.25

23.4

其中

批发零售贸易业

690.23

15.5

住宿餐饮业

116.28

44.8

由以上数据可以清楚看出，目前贵州省县及县以下城市消费品零售总额增长速度已经超过了市级城市的增长速度，市场潜力巨大，这也是我们选择到县级城市投资运作的重要原因。

五、望谟县社会经济结构调查分析

1、望谟县社会经济结构调查分析：

⑴、总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

望谟县总人口数为29.3万人，其中望谟县城人口数为3.59万人，有布依、苗、汉等15个民族。

望谟县城人口结构为：

城镇非农业人口1.5万人左右，干部3000人左右，教师及其他人员2700人左右。

⑵、GDP发展状况及产业结构情况

①、GDP发展状况

望谟县全年生产总值2005年为5.2亿元，2006年为5.74亿元，2007年约为6亿元左右；年均增长率为10％；

②、2007年产业结构情况为：

第一产业32000万元，比2006年增长5.5％；

第二产业7300万元，比2006年增长9％

第三产业24700万元，比2006年增长21.3％；

第三产业的比重超过38％。

⑶、消费品零售总额

社会消费品零售总额2005年为1.1亿元，2006年为1.2亿元，2007年为1.28亿元；年均增长率为7％左右；

⑷、城乡居民的人均可支配收入

2005年城镇居民可支配收入6350元，年均增长13.8%；农民人均纯收入1508元，年均增长4.4%；

2006年城镇居民可支配收入6800元，实际增长6.4%；农民人均纯收入1540元，实际增长2.1%（由于受“6.12”特大洪灾影响）；

2007年城镇居民可支配收入7300元，比上年增长7.4%；农民人均纯收入1640元，比上年增长6.5%；

⑸、城乡居民储蓄存款余额

2007年城乡居民储蓄存款余额4.18亿元左右；

由以上数据可以看到，望谟县现有经济水平仍然属于以农业为主，经济总量较低的城市，要发展经济一是要抓农业，二就是要从第三产业着手发展。

2、望谟县商铺分布及经营状况调查

⑴、城区内商铺分布情况

望谟县县城现共有商家约为681家左右，其中服装125家，占总体比例的18％，生活时尚类（渔具、包、眼镜店、婚纱店、花店、女性用品、日化）：

72家，占总体比例的11％，家居类40家，占总体比例的6％，儿童类12家，占总体比例的2％，家电35家，占总体比例的5％，饮食60家，占总体比例的9％，电脑及耗材12家，占总体比例的2％，文体用品6家，占总体比例的0.9％。

⑵、商家满意度调查情况

在实地调查过程中，我们针对商贸桥附近的148家正在经营的商家，就现有经营环境的满意度进行调查，结果显示：

对现有环境满意的约占24％，一般的占47％，不满意的占29％。

其中，有45%的商家愿意到商业步行街经营。

⑶、大型商铺及品牌经营的调查情况

望谟县城内几家大型商铺主要集中经营日用百货、家电、摩托车等，品牌经营主要是国内品牌，集中在服装类、家电类，调查发现，类似这些大型商铺和品牌店在经营理念，服务质量、产品陈列、广告宣传等方面都略显不足。

3、消费者消费行为调查

⑴、消费人群细分调查

望谟县现有人口数量为3.59万人左右，城镇非农业人口1.0938万人左右，干部3000人左右，教师2700人左右。

主体消费人群为：

县城常住人员和外来人员

附体消费人群为：

附近乡镇人员

⑵、经济状况细分调查分析

干部、教师的月收入约为人民币1800元左右

⑶、消费者交通和出行方式

由于望谟县县城不大，出行方式主要以三轮车、摩托车及自行车为主。

大部分选择步行。

⑷、消费者消费心理及行为调查

多数消费者的消费心理是：

商品的价格因素决定消费取向。

消费意识较为理性。

六、望谟县城市规划分析

1、望谟县城市现状分析

①、县行政中心初具规模

虽然目前望谟县新的政府办公大楼还未建成，但在天马新区内建成了县工商局、县财政局、县城建局、县广电局、县供电局等，还有配套设施如市政广场、天马宾馆、金鼎公园、图书馆等。

可以说目前望谟县的行政中心已初具规模。

在老城区发展受多种因素制约时，依据城市中心随行政中心迁移的这种城市发展模式，由此推断望谟县城市中心正在逐渐北移，随着更多更好配套设施的完善，天马新区将会成为望谟县政治、经济、文化的新中心。

②、现有商业中心发展已滞后

现以商贸桥为核心的商业中心，由于是老城区，发展受多种因素的制约，虽然聚集了一些商业氛围，但是目前经营状况是：

缺乏科学的规划、合理的布局、经营模式落后、经营内容杂乱、基础设施不完善等，这既不利于经营户的自身发展，也不利于城市形象的树立。

③、天马新区——构建和谐社会，提高城市品位

群山怀抱中，清澈的望谟河，秀丽的宁波桥，宽敞的天马大道，优美的高尚社区，美丽的市政广场，繁华的商业步行街，体现了人与自然的和谐，不同文化的和谐，城市建设的和谐。

我们希望“天马金街”商业步行街是这幅充满和谐之美画卷中亮丽的一笔，把她呈现在世人面前。

在我们调查的众多县城中，还没有一个地方象望谟天马新区这样

已经具备了打造商业步行街的成熟条件。

七、“天马金街”商业步行街初步规划

“天马金街”商业步行街位于望谟县城市规划的中心地段，天马大道旁，望谟河畔，宁波桥头。

交通四通八达，区位优势明显。

在规划时注重整体环境的协调，把商业规划和环境规划融为一体。

她将是望谟县第一条真正意义的集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的“一站式”商业步行街。

1、“天马金街”商业步行街规模优势

“天河花园”和“望江新城”两个住宅区全部完工后，可容纳居住人口约4000人，人口密度大，小区内共有商铺350余间，商业面积约17000m2，步行街单幅长度400米，已完工部分环境较好，配套设施完善，已具备建商业步行街的条件（但是现在大部分商铺关门未营业，是一种资源浪费，非常可惜！

）。

目前望谟县其他地方尚没有一个商铺如此集中的地方，因此我们规划的“天马金街”商业步行街是注重环境及配套设施建设的、大型的、综合性的商业中心。

2、强强联合、携手打造

贵州杰晟和贸易有限公司和贵州省城乡建材建筑开发公司，将共同打造“天马金街”商业步行街项目，并且统一规划、统一运营、统一管理。

八、“天马金街”商业步行街项目投资计划

1、投资分三个阶段进行

第一阶段：

打造“望江新城”D、B区商铺；

第二阶段：

打造“望江新城”A区和“天河花园”商铺；

第三阶段：

打造“望江新城”C区商铺；

预计2009年年底“天马金街”商业步行街全部开业。

2、资金主要用途

①、修建商业步行街相应配套设施（如：

双向自动扶梯/卫生间/休息设施/停车场/保安监控系统等）；

②、完善商业步行街的环境打造，广告宣传；

③、租赁商铺；

④、修建儿童游乐场、大型超市、集贸市场等；

⑤、组建物流公司及其他自营项目；

3、投资总额

商业步行街项目预计投资总额约为人民币600万元左右；

九、“天马金街”商业步行街的目标是三个满意

1、政府满意

完善了城市功能、树立了城市形象、提升了城市品位、新增了就业岗位、增加了财政收入、促进了地方商业发展，政府满意。

2、老百姓满意

有了新的就业岗位，丰富了精神和物质文化生活，提供更多、

更新、更好的商品和消费、休闲方式及优质服务，老百姓满意。

3、开发商、经营户满意

投资有回报，开发商满意。

有了更多、更好的发展机会，经营户满意。

十、政府是否可以考虑予以支持

1、凡进入商业步行街的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自步行街开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收

2、进入商业步行街的合法经营户，所得税实行地方留成部分前三年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的，另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策

3、在商业步行街成立的从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税

4、政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收

5、商业步行街内有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用

6、对进入商业步行街的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。

有关部门必须主动为经营户提供优质服务

7、尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向商业步行街倾斜并给出相应的政策支持。

附：

平面图、初步规划图、效果图