城市的区域经济状况.docx
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城市的区域经济状况
钦州·阳海城市广场
项目建议书
广西宝资诚房地产项目管理有限责任公司
二00四年十月
目录
第一章城市的区域经济状况3
第二章房地产现状与发展7
第三章项目发展总体构思12
第四章项目市场支持分析13
第五章项目建设条件分析16
第六章项目规划纲要18
第七章项目计划与组织20
第八章投资估算及资金投入23
第九章项目的经营预测27
第十章项目社会经济效益29
第一章城市的区域经济状况
一、区位与资源概况
1、城市基本概况
钦州位于中国广西壮族自治区南部，北部湾的最北端，是广西兰州自治区主要的地级市之一，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。
钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口310多万，其中市区人口109.76万人，全市非农业人口占总人口9.45%，少数民族人口占总人口10.7%。
人口密度每平方公里284人，钦州城市化率为25.6%，钦州市建成区的人口总数为29万人。
总面积10843平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长520.8里。
有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。
钦州是广西沿海金三角上的一块宝地。
这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。
自然资源丰富，依水临海，山川美丽，浏览风景迷人，名优产品繁花似锦，有兴旺发达的农业。
也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。
2、优越的地理区位
钦州市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线长达520.8公里，地处东经107°2′~109°56′，为东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉。
市区距自治区首府南宁市际交通119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。
南宁~防城、钦州~北海、黎塘~钦州、钦州~钦州港等铁路在钦州市区交汇；南宁~北海、南宁~防城、钦州~灵山、钦州~犀牛脚等9条高等级公路横贯钦州市区；北海、南宁机场距钦州均只有100公里左右。
具有“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、南宁、海南）之称。
1994年，在改革开放的大潮中，钦州人民以“钦州精神”捐资献劳，建成钦州港两万吨级起步码头，实现了孙中山先生的百年夙愿。
钦州具有独特的区位优势和便利的交通条件，它位于北部湾顶部，地处广西沿海中心位置；是华南经济圈与西南经济圈、港澳台经济圈与内陆经济圈以及东南亚经济圈与内经济圈的结合部，在西部磊开发中具有“承东启西“的战略作用。
二、城市经济现状
钦州市总体城市经济发展水平属广西欠发达地区，各项主要经济指标均低于广西平均水平。
2003年钦州市GDP增长率低于广西1个百分点：
2003钦州GDP年较上年增长9.1%，广西的GDP较上年增长10.1%。
低于广西的GDP增长率。
钦州全市人均GDP水平低于广西平均水平5%，2002年广西人均GDP49901元，而钦州市2002的的人均GDP9为4663元，比全区低5%；
全市城镇居民可支配收入在水平不高，属广西中下水平，2002年广西城镇居民的人均可支配收入为7315元，而钦州的为6734元。
钦州市第三产业在经济问题中所占比例低于广西水平；钦州市2003年三次产业的比例为43.76：
24.17：
32.17，2003年广西的三次产业比例；23：
37：
40。
三、钦州市城市发展目标
1、城市发展定位
钦州港城市建设的目标是依托区域地理和资源条件优势，建设现代化滨海城市、独具一格的现代化临海工业大港、广西出海大通道。
2、城市总体规划
“一江两岸”为主轴的城市建设和以三娘湾为龙头的滨海旅游景区开发建设，努力推进建设工业大港、滨海城市和旅游胜地；构建通江大海、环境优美的滨海城市的总体目标
3、城市发展目标
（1）经济目标
全力推进大型临海工业园开发建设，全面加快工业化伐。
（2）城市建设目标
近期城市建设目标
★进行城市道路建设；
★建成市文化艺术中心、东站区行政中心前庭广场、市政广场一期工程、刘永福广场和钦州湾广场城市雕塑工程；
★推进城市亮化、绿化工程建设；
★加快推进钦南、钦北区下放驻地搬迁工作，积极推进县城和中心城镇建设；
★加快钦北区新行政中心的建设步伐，抓紧钦南区新行政中心规划设计、征地拆迁工作，力争尽快开工。
中期城市建设目标
为促进钦州市三大建设（大航道、大工来、大旅游开发建设），实现钦州市三大（大投入、大建设、大发展）美好前景，合力以赴实施沿海基础设施大会战、百项工程大会战和城市建设大会战，储备了346个项目，总投资共计249亿元。
四、人口规划发展目标
根据《广西壮族自治区桂南经济区区域环境保护生物开发（1998~2020年）》预测，钦州未来的人口发展如下：
2010年全市人口数：
364.0万人
2020年全市人口数：
415.0万人
五、钦州城市发展机遇
1、南博会和泛珠三角
南博会在南宁的召开，钦州利用其区域与旅游资源的优势而获得较好的发展机遇：
钦州市处于广西南北钦防沿海经济区的中心位置，是大西南地区通向东南亚最便捷的出海口之一，是距离广西首府南宁最近的沿海城市。
钦州市旅游资源丰富、独特，可满足博览会观光、旅游的需求。
钦州市依托区位优势和政策优势，在泛珠三角经济圈中起中心出海通道作用。
泛珠三角9+2经济指由福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东，九省区推进与港澳的交流与合作，面积199.45万平方公里，人口4.46亿，占全国面积的20.78%，人口的34.76%。
2002年9省（区）国内生产总值34474.2亿元，占全国的33.67%。
2、南北钦防经济圈
广西南北钦防沿海经济区是广西及大西南经济发展的战略区域，在全国区域经济发展和与东南亚地区、亚太地区经济合作中有着重要地位。
自治区对南北钦防的战略目标是：
把广西南北钦防沿海经济区作为一个有机整体，把广西南北钦防沿海经济区建设成经济外向度高、经济实力强、人均GDP和城乡居民收入达到中国沿海地区中上水平的经济区域。
第二章房地产现状与发展
一、钦州市房地产供应状况
目前在售楼盘的潜在供应量约为53万平方米。
约3800~3900个单位（未含港口部份）。
如按2003年10万平方米吸纳量计，那本年度至少还可有43万平方米的潜在供应量；
2004年市场的潜在需求按是在2003基础上增长1.8倍计，期需求量为16万平方米；
二、钦州市房地产需求状况
1、钦州市房价收入比与房地产较发达的南宁市相当。
以家庭平均年收入计算，2003年钦州市家庭平均年收入约为1.5万元，以目前市场是面积比例最多的100平方米计，钦州市区单套住宅平均总价约为11.2万元，计算精得的房价收入比：
7.5左右。
南宁为：
7.6；全国为8~10；按行业经验两者的合理比率5~6为较合适，由此可以看到钦州市房地产市场价格属可接受范围内。
2、房地产市场吸纳量
2003年，钦州市记房地产市场的吸量出现爆炸式的增长，在销售额，比去年增长172.8%，首次突破亿元；销售面积比去年增长96.7%。
接近10万平方米。
3、钦州市房地产市的潜在需求能量还有特放大
近两年，钦州市城镇居民人均可支配收入平均以约9.3%的速度增长，2002年人均收入已达6734元，2003年更是达到了7437元，预计2004年城镇居民收入将达8000元以上，2005年城镇居民收入接近9000元。
按国际经验，当人均收入达1000美元以上时，房地产市场进入高速转型发展时期，今后将不少还有三年的向上发展空间。
4、钦州市近年房地产价格发展
2000年至2003年以来，钦州市的房地产商品房销售平均价格经历两升降，但在2003年度房地产销售平均价格出现了较大幅度的增长，增长率达39%。
期间房地产的销售面积，销售总额也是有大幅度的增长。
5、钦州市房地产分布状况
全市50%的在售楼盘集中于钦北区的钦州湾广场周边：
世纪新城、广场丽园、广厦花苑、万国广场、景华庭、赛格广场等。
主要的原因是：
钦州湾广场将是钦州市未来建设的中心，北进是较好描述钦州房地产楼盘颁布格局。
6、钦州市房地产细分市场状况
钦州市房地产市场还没有形成较明显的细分市场格局。
物业性质分类上，除协盛广场在推广上有较明显的商业定位，但在产品的组合上也是以商住；其它的楼盘都是住商结合的组合。
在楼盘销售价格上，全市的楼盘基本没有明显的差距，1200~1300是所有楼盘的销售均价，包括了钦州港区在内。
7、钦州市房地产产品特征
钦州市房地产市场在楼盘整体上以住商组合，在环境上以人为本的追求理念，在户型上以3居室单位为主，面积多以110~120为主。
8、钦州市房地产市场竞争状况
由于潜在供应量与潜在需求存在一个圈套的差别，预计2004年以后，市场的竞争强度会更大。
钦州房地产总体看同性较高，各楼盘在销售价格，位置分布，产品特征的差别都不大，这使楼盘间的竞争更加直接。
9、钦州市房地产市场的客户来源
从现场考察来看，商业空间的购买客来源比居住空间要广；由于受城市规模，经济规模的影响，钦州市的城市聚集能力还未达到一定的量级，因此房地产的购买者以本地居住占绝大部份比例；而商业空间的购买者则会吸引如浙江、广东等一些经济发达，经商意识较强的地域疫资者。
三、钦州城市商业
1、钦州市商业分析
（1）钦州市商业中心区演变格局
A上世纪80年代，钦州市以1街，2街头为商业中心区。
B上世纪90年代，钦州市的商业中心向北移至人民路，新兴路，直至目前。
C未来，钦州市的城市规模向北的扩张，政府的搬迁至钦州湾广场，可以预测，以钦州湾广场为核心将成为另一商业中心区。
（2）钦州市商铺租金以人民路最高
人民路目前的租金约为每月每平方米100元，南珠大道次之，该街每月每平方米约80至40元间，依离中心商业区越远租金水平越低，
专业市场的租金效平均，以东平市场为例，该市场的租金为每月每平方米15~25元间。
2、钦州市缺少大型的商业企业和商业空间
目前钦州市上千平方米的商业经营空间只在两年，一是商业大厦，三层楼，经营面积约3000平方米，另一是服装广场，经营面积约3000平方米。
3、品牌经营和连锁经营店是钦州小型商业零售单位较多见的方式。
4、商业地产没有形成规模和独立的项目。
钦州市商业类物业地产项目都是以商住结合的方式出现，目前最典型的商业类物业协盛大厦在其商铺以上建的就是住宅。
1、钦州市房地产房业在总体上处于初期发展阶段；钦州市房地产在城市总体经济中处于弱小地位，该市房地产投资占全社会固定资产投资比重，房地产销售总额占全市GDP的比重都远低于南宁的水平。
2、钦州市房地产总体供应大于需求格局已经建立。
3、钦州市的房价收入比与广西房地产发达的地区南宁市相当，这使得市场的需求因房而受到一定的抑制。
4、购房客的地域来源单一，这是由城市的综合能力决定的。
第三章项目发展总体构思
一、项目名称
阳海城市广场（暂定名）
二、项目性质
阳海城市广场，拟通过房地产开发建设，建成一个目标定位于中高收入客户群体、侧重于投资的城市商业、商务公寓型的商住楼。
三、项目目标
针对钦州市中高档商业及商务公寓楼的稀缺、房地产市场发展滞后的现状和区域商住楼的发展需要，通过项目的发展，满足钦州市不断提升商业商务公寓的品质，满足钦州部分投资者的需求。
四、项目选址
本项目位于广西钦州市区永福大道与钦州湾大道交汇处东南侧，总用地面积约10亩，项目用地的基本开关呈长方形。
本项目处于钦州湾广场的东面，是目前钦州市最中心最繁华的地段，地理位置优越，交通方便。
五、项目内容
根据钦州城市的发展目标以及经济开发区的总体规划，结合场地所蕴涵的自然和社会资源条件，市场的初步分析和定位，阳海城市广场项目，将以现代化的城市建设为切入点点和发展高度，综合实施房地产项目的开发和后续经营管理。
项目初步定位为一个融商业、商业公寓、住宅为一体的城市商住楼。
第四章项目市场支持分析
一、项目的目标市场
1、以阳海城市广场项目开发的初步总体构想，项目最直接面对的是城市投资市场，其最直接客户群体就是钦州市部分投资者、商务办公的客户及收入较高的住宅客户。
2、本项目客户群体的支持由4大类人群组成：
A钦州市中高收入的家庭
B追求较高居住环境条件及品质的人群
C需要提高商务办公条件的小型公司
D完全的投资者
二、城市的住宅市场
1、目前在售楼盘的潜在供应量约为53平方米。
约3800~3900个单位（未含港口部份）。
2、如按2003年10万平方米吸纳量计，那本年度至少还可有43万平方米的潜在供应量。
3、2004年市场的潜在需求按是在2003基础上增长1.8倍计，则需求量为16万平方米。
三、区域住宅市场现状
全市50%的在售楼盘都集中于钦北区的钦州湾广场周边：
世纪新城、广场丽园、广厦花苑、万国广场、景华庭、赛格广场等。
物业性质分类上，除协盛广场在推广上有较明显的商业定位，但在产品的组合上也是以商住；其它的楼盘都是住商结合的组合。
在楼盘销售价格上，全市的楼盘基本没有明显的差距，1200~1300是所有楼盘的销售均价，包括了钦州港区在内。
钦州市房地产市场在楼盘整体上以住商组合，在环境上以人为本的追求理念，在户型上以3居室单位为主，面积多以110~120为主。
四、钦州城市商业
上世纪80年代，钦州市以1街，2街头为商业中心区。
到
90年代，钦州市的商业中心向北移至人民路，新兴路，直至目前。
未来，钦州市的城市规模向北的扩张，政府的搬迁至钦州湾广场，可以预测，以钦州湾广场为核心将成为另一商业中心区。
1、钦州市商铺租金以人民路最高
（1）人民路目前的租金约为每月每平方米100元，南珠大道次之，该街每月每平方米约80至40元间，依离中心商业区越远租金水平越低，
（2）专业市场的租金效平均，以东平市场为例，该市场的租金为每月每平方米15~25元间。
2、钦州市缺少大型的商业企业和商业空间
目前钦州市上千平方米的商业经营空间只在两年，一是商业大厦，三层楼，经营面积约3000平方米，另一是服装广场，经营面积约3000平方米。
3、品牌经营和连锁经营店是钦州小型商业零售单位较多见的方式。
4、商业地产没有形成规模和独立的项目。
钦州市商业类物业地产项目都是以商住结合的方式出现，目前最典型的商业类物业协盛大厦在其商铺以上建的就是住宅。
第五章项目建设条件分析
一、基地区位与交通条件
1、阳海城市项目选址于钦州市钦州湾广场东侧，总建设用地约10亩，拟建设一个融商业及商务办公、居住为一体的高档城市商住楼。
2、项目现状可供利用的交通主要为地块西侧的钦州湾大道和背面的永福大道。
沿永福大道往东，距离政府新区（东站区）约1.5公里。
3、项目用地不利点：
项目用地的东、南面较为凌乱，会给项目的外部环境带来一定的影响。
二、基地自然条件
1、项目总占地面积约10亩，用地为基本上为规则的长方开。
用地现状有部分两层的建筑物，没有太多动迁的工作量，有利于项目的迅速启动建设。
2、根据现场的勘测，项目用地范围内地势较平，用地内的地质状况绝大部分土质良好，有较好的工程施工条件。
三、市政配套协作条件
1、目前项目周边配有给排水、电力、电讯等工程管线，可为阳海城市广场的启动开发提供市政管线支持。
2、项目用地周边具有较好的公用设施条件，形成了初步的文化、教育、商业、医疗、体育等功建设施和机构，并随着城市的建设进程会得到进一步的完善的强化。
这些商业及公用设施，将给本项目提供良好的社区配套服务和支持。
四、区位的发展趋势
以城市商业中心为规划发展目标的钦州湾广场，正在展开新一轮城市改造与建设的高潮，阳海城市广场的开发建设，从城市宏观层面呼应了钦州市的城市发展趋势，同时，进一步强化城市发展的格局，达到项目开发和城市发展互动促进的双赢局面。
第六章项目规划纲要
一、规划指导思想
根据项目提出的总体构思，目标要求及资源条件，阳海城市广场的替指导思想是：
1、以新都市主义为规划原则，按照国际文明的商居标准，规划出融商业、商务办公及居住为一体的高档住空间。
2、充分利用项目基地的周边资源优势，并结合区域的环境条件，与城市区域建设相结合，合力发展成为高档的城市商住楼。
二、总体规划布局及功能分区
1、根据项目基地内自然条件及其与市政道路的关系，将项目的城市商务公寓住宅型规划和开放性的商业服务设施，与周边道路的结合处。
2、本项目建设用地约10亩，五层以上的物业产品为12~18层的商务公寓和住宅，户型面积在30~120平方米之间。
3、本项目的商业规划为裙楼一~四层的整层面积，单层面积约2500平方米。
4、项目地下规划一层作为停车场及人防设施，面积约3000平方米。
三、项目的交通规划
由于本项目发展的地域及商业、商务、居住的特点，区域交通规划以公车交通为主，私车为辅。
四、空间景观规划
1、根据阳海城市广场规模，充分利用项目的位置优势进行商业规划。
充分利用两个道的交汇外修建一个商业休闲广场，创造一个浓厚的商业氛围。
2、最充分地利用基地现有的市政条件优势（钦州湾广场），进行项目的景观专项规划，将项目的开发与本地的环境景观实现最融洽地结合。
五、经济技术指标
根据项目的发展目标及规划构思，项目的规划技术经济指标初步设定如下表：
规划总技术经济指标汇总表
序号
指标内容
单位
数值
备注
一
总用地面积
M⒉
666
10亩
二
总建筑面积
M⒉
39660
1
公寓住宅
建筑面积
M⒉
26660
2
商业面积
M⒉
10000
3
地下层
M⒉
3000
三
道路用地
M⒉
1533
四
容积率
5.50
五
绿化率
%
约42
六
建筑密度
%
约37
七
总户数
户
约300
八
总人口
人
约600
第七章项目计划与组织
一、项目的边界与合作
1、阳海城市广场项目的发展，涉及到两个不同的层面，政府场面和企业层面，在其计划与组织的设计中，有必要从上述两个层面项目进行边界定义。
2、在政府层面，本项目是一个城市中心区的开发项目，其责任与义务范围是按城市总体规划要求实施建设。
3、在企业方面，本项目是一个商住楼的综合开发项目，按房地产项目的边界，投资完成约10亩用地范围内的各项基础设施的建设及房屋的建设。
二、项目的组织管理
1、阳海城市广场项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方——钦州双鹏商贸有限公司投资开发，作为本项目的直接业主单位。
2、项目的开发建设将推动深度专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。
三、项目的建设计划
综合考虑到本项目的各项状况，估计本项目前期启动的市场预热期会较短，故项目的投资回收会立竿见影，项目开发建设的头一年内，资金流入将增长较快，经济效益很容易体现。
1、根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本地地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用一期开发的模式。
本项目计划的主要开发建设经营周期为2年，时间跨度从2005年至2006年。
四、项目的销售计划
1、销售的政策限定
根据国家现行的商品房销售政策，房地产项目须投资达到总投资额的25%后方可预售，一般的执行原则是完成基础工程后即可发给《预售许可证》。
2、销售计划
A按目前行业的惯例，初步考虑项目在工程建设计划2005年5月开始正式对市场发售期房，至2006年12月止销售期与投资建设期同步进行。
B根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析，每个销售期完成的销售面积按项目总销售面积的25%、35%、40%的比例来估定。
五、项目实施进度安排
整个项目从2005年1月开始，到2006年12月竣工，历时年左右。
第八章投资估算及奖金投入
一、投资估算说明
1、估算的范围
本建议书的投资估算只包括阳海城市广场项目企业投资开发部分，未包括属政府投资的区域市政基础设施配套及环境整治工程投资部分。
对于企业投资的居住社区项目部分，本报告按一个商业性房地产项目所涵盖的成本构成进行测算，包括从建设用地的使用权受让到开发建设的投资等。
2、估算的依据
本建议书的投资估算依据为：
（1）本建议书对本项目的发展总构思、规划设计纲要及估定的技术经济指标。
（2）广西区内、钦州市同类建设项目的投资估算指标；
（3）企业方项目用地出让价格；
（4）及钦州市政府有关基建、房地产项目的种类规费文件；
二、部分费用的计算指标
1、土地费用
项目公司从法院拍卖中获取的土地面积为本项目基地总面积，受让面积为10亩。
地价暂定为150万元/亩。
2、前期工作费
项目前期工作费包括项目规划、勘察、设计、可行性研究等项费用按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算；
3、项目管理费
项目管理费为项目发展商为开发本项目的日常动作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的3%；
4、建安工程费
按钦州市目前的工程成本水平，对本项目内的各种建筑的建造成本，未包括精细装修部分，按1100元/建筑平方预计。
5、营销费用包括市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等，按目前广西及钦州市的同业水平，大致以销售总额3%计算。
6、不可预见费
不可预见费按项目投资（含前期开发费、政府报建规费、工程费用、营销费）的3%计列
7、由于本项目的奖金计划是利用自有资金，所以就不存在货款费用等财务费用。
三、项目投资测算结果
根据初步测算，本项目总投资约7221万元。
详见下表一《项目投资综合估算表》
项目投资综合估算表
序号
费用内容
工程量
指标
单位
支出
备注
一
土地费用
10亩
150万元/亩
万元
1500
二
前期开发费用
万元
145
1~5的和
1、
项目调研费
约为建安工程费的0.3%
万元
13
2、
水文、地勘费
约为建安工程费的0.5%
万元
22
3、
规划设计费
6666m⒉
10元/m⒉
万元
7
总用地面积
4、
建筑方案及施工图设计费
39660m⒉
25元/m⒉
万元
99
5、
环艺设计费
2500m⒉
15元/m⒉
万元
4
扣除建筑物投影及道路
三
政府报建规费
39660m⒉
70元/m⒉
万元
278
四
工程费用
万元
4512
一）+二）
一）
市政工程及环境
万元
29
1+2
1、
道路工程费
1533m⒉
100元/m⒉
万元
16
2、
环境工程费
2500m⒉
50元/m⒉
万元
13
二）
建安工程费
万元
4483
1+2+3
1
总建筑面积
36660m⒉
1100元/m⒉
万元
4033
2
地下建筑面积
3000m⒉
1500元/m⒉
万元
450
五
营销费用
销售总额的3%
万元
270
升级会员 