清水湾项目合作意向书0607.docx

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清水湾项目合作意向书0607

（安顺）清水湾项目

销售前期策划、销售和招商代理综合服务

策划纲要及收费标准

目录

第一部分销售和招商前期策划纲要及工作安排

第一阶段：

前期总体策划

一、市场调查研究

二、项目产品划分和业态布局策划方案

三、项目全年营销策划报告和招商方案

四、第一阶段报告的提交

第二阶段：

前期方案调整与开盘前广告创意设计

一、战略资源整合集成服务

二、项目VI系统的推广运用及其广告作品设计

三、代理单位驻场人员进驻现场（招商和销售）

（入场之后所有工作安排按后期提供的年度营销计划和年度招商计划执行）

第二部分收费标准

前言

我代理团队有幸能接触清水湾项目，通过与贵公司的多次了解，我司感觉到，贵司是一间处于整合期、责任型的公司，且综合素质很强的公司。

我司也对贵项目很感兴趣，亦非常有信心，能够希望能通过前期双方的沟通了解，进而能为贵公司项目提供综合专业的一流服务。

我代理团队在贵阳也是有多个项目的操作经验，顺应房地产综合发展的的趋势，2015年底开始整合资源，现在已经完善从运营到招商销售一条龙服务的优质团队，团队管理层涉及扬州建材市场、上海白马小区、云南朱提文化步行街、四川图腾国际、贵阳时光贵州、贵阳银河世纪、贵阳鸿通城、修文凯悦鑫城、紫云惠通今典等项目的参与。

我司能有幸接触到清水湾项目，是一次机会，亦是一次挑战，我司愿以多年的房地运营招商和销售经验和丰富的广告知识，以专业敬业的态度和精神，投入项目的全程策划推广工作。

为进一步加强双方的沟通了解，在此我司就项目推广所提供的服务范围作详尽的介绍，同时附上前期工作纲要及安排，以此谋求双方合作的共识和可能。

我司的宗旨就是为贵司积极的寻求最佳的赢利模式与开发战略，为项目的开发、运营、招商、营销、推广、销售提供一个策略性的安排，促进相关工作能够有节奏、有计划地开展。

一方面为发展商最大化规避市场风险，另一方面则保证合理利润的实现，力争将本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”的终极目标。

第一部分销售和招商前期策划纲要及工作安排

第一阶段：

前期总体策划

项目的第一阶段工作是指我司机构与清水湾项目建立合作关系后，开始全面介入以开盘前期策划工作。

本阶段工作内容提交时间是完成专项市场调查研究工作后30个工作日内。

主要内容包括：

1、市场调查研究

2、项目产品划分和业态布局策划方案

3、项目全年营销策划报告和招商方案

4、第一阶段报告的提交

工作一：

项目的专项市场研究工作

（销售方面）项目的市场调查工作是最为关键一个环节。

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的商业物业市场的供求状况，项目所在区域同类物业的现状及客户的购买行为进行调研；分析进行项目的SWTO分析为项目制定合理的产品划分。

（招商方面）根据安顺商业现状，合理启动外来商家和本地商家的比例分配。

在商业业态上根据项目现状精心布局，按运营思路对产品进行商业经营划分

本次市场专项研究的主要内容为商业销售面积划分和商业经营对物业需求。

一、安顺区域项目市场专项研究主要内容

一）安顺区域宏观市场调查

1、安顺区域经济环境分析

人口、面积、国民生产总值、生活水平、购买力、经济发展速度

2、安顺区域整体商业项目市场调查

施工面积、供求走势、价格走势、配套设施、付款方式、政府补贴政策、运营模式、招商情况等

3、项目所在地块在城市发展中的地位、所在位子对应的商家选择和业态预想

4、安顺业态容量调查和商家经营模式，包括进货渠道，销售方式，客户管理，售后服务等（重点）

5、大型业态如餐饮、娱乐商家经营理念，顾客消费顾虑诠释等（重点）

二）区域竞争项目调查

1、项目所在区主要的竞争项目

⏹区域、占地面积、建筑面积、面积比例、价格、工程进度、销售率、物业管理、配套设施、运营模式、招商情况、现场包装、媒体选择等。

二、市场调查方式

一）深度访谈

1、走访目标消费群

采用座谈形式，针对目标客户的消费心态、生活形态、消费习惯、消费保障等方面进行双向的沟通、交流，提纯出对项目的运营解决方向，为项目策略的制定提供可参考依据。

2、走访政府主管部门

市场调查人员与当地主管房地产部门进行座谈，就安顺城区规划发展、区域的住宅/商业发展现状与发展趋势进行沟通与交流，能够更全面了解安顺区域房地产市场发展现状与趋势的把握。

三、市场调研报告撰写与提交

通过安顺区域市场的总体供求情况和商业市场情况的调查，特别是商业模式的缺失，商业产品的缺失等情况，得出项目招商目标和运营思路。

最终解决销售难点，驱动销售。

《市场专项研究报告》主要内容：

1.安顺区域商业品牌缺失情况

2.安顺区域商业运营模式

3.大型项目、畅销项目调查

4.项目用地周边环境分析

工作二、产品划分方案内容

任何形式地产营销，到最后都要回到销售的话题上来。

因此，好的划分才是最具有市场说服力的。

而商业划分往往分为两个相抵触的方面，一方面是商家经营需要的租赁划分；一方面又是销售需要的小面积划分。

1、租赁划分：

因为商家业态的不同所需面积差距颇大，所以我们在招商中往往分为大型商家、精品商家、品牌商家等等。

根据项目体量制定出相应的比例促使项目人流最大化同时效益也是最大化。

（例：

一家KTV需要的面积一般上千，能吸引的人流量也多，但是租金往往很低的，这就造成了销售价格的压制。

而一家“英氏”需要的面积也许不到百平，但是对项目品牌提升有帮助在其一，另租金的拔高更有利于销售。

）（重点：

商业价值最大化才是成功的定义）

2、销售划分：

商业地产产品在销售上都是一个统一的原则，那就是低总价，因为低总价所以能参与的群众就多，也就是说销售总价决定了面对消费群的广度。

实力强的消费者在商业产品面前没有限购，对于他们来说只是多几个房产证而已。

对于实力弱的则可以更多的参与。

《项目产品策划方案》内容提要：

1.项目开发文化理念的提炼

2.项目招商业态定位的确定

3.项目招商和销售步骤的确立

4.商业产品对于附加值的改造

5.招商活动的选择和推广

6.销售对招商活动的释放和销售节奏的确定

工作三、项目运营及推广报告

我司在项目前期市场调查和项目营销战略与产品划分的基础上，对项目的招商和销售进行综合考虑与设计。

主要包括整体项目的价格策略、销售策略、招商策略、传播策略、媒体策略、传播费用预算等方面的内容。

并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目运营推广的行动方案，使得各项推广事项能够有计划、分步骤地实施。

《项目营销、招商及推广策划报告》内容提要：

1.销售和招商目标

2.销售价格和租赁价格策略

3.单位招、售策略

4.销售和招商网络平台建设策略

5.传播策略

6.招商和营销阶段划分

7.各阶段策略与具体执行

8.推广费用以及分配策略

工作四、第一阶段报告提交

第一阶段报告的提交，我司将安排运营负责人、项目招商负责人、营销负责人等三人直接提案，与清水湾项目负责人就提交的方案进行详尽沟通。

我司提交第一阶段方案后的5个工作日内，清水湾项目就我司提交的报告进行明确回复，方便双方进行下阶段工作更好开展。

第二阶段：

前期方案调整与开盘前广告创意设计

第二阶段是指我司提交第一阶段报告并得到贵司项目组的明确回复后，着手进行前期方案的调整、修改。

此外，我司项目组进行项目年度的营销计划的制定。

完成本阶段的工作时间原则上不超过30个工作日。

本阶段的主要工作内容为：

一、战略资源整合集成服务

二、项目VI系统的推广运用及其广告作品设计

三、代理单位驻场人员进驻现场（招商和销售）

工作一：

战略资源整合集成服务

房地产竞争，很大程度上是资源的竞争。

我司相信，房地产避免风险的最佳方法就是选择与最优秀的专业公司进行合作。

如果我司有幸作为本项目整体推进的中坚力量，我们将根据项目所处的各个专业领域，协助开发商选择和推荐各类专业公司，在实际操作中由开发商与“我司”共同组成主控中心,对项目进行具体的执行和监控，确保推进的整体性和协调性。

一、专业平台搭建

我司将凭借多年的地产运作经验和庞大的业内外资源网络，为开发商度身组建最合理而最高效的专业工作团队，确保项目运作的专业化和高效化。

■核心专业公司

招商团队、广告公司、运营管理公司、物业公司

■其它专业公司

室内设计装饰工程公司、效果图绘制公司、公关及礼仪公司、模型制作公司、、智能化平台建设公司等

✧所有资源选择均以提升综合性价比为原则。

房地产运营中的资源整合是一项高度专业化的工作。

我司将发挥整合资源的经验，协助开发商建立起一套完整的资源整合管理体系，使资源整合集成系统下的各项资源能够发挥出最大的效能。

工作二：

项目VI系统的推广运用及其广告作品设计

我司与发展商进行充分沟通并对清水湾项目进行充分了解后，我策划人员汇同广告公司针对项目情况，开展项目的整体VI系统的运用创新工作。

推广内容明细：

⏹基础部分

1.标志概念的文化解释

⏹办公系统

1、项目信封、信纸、传真纸等设计规范

2、项目名片、工作牌等设计规范

⏹公关系统

1.礼品袋的设计规范

2.请柬、邀请函的应用规范

⏹广告系统

1.户外广告牌（横版、竖版）应用规范

2.报纸广告（横版、竖版）应用规范

3.影视广告标版应用规范

4.道旗的设计规范

5.楼书、海报、车身、灯箱、指示牌等现场综合设计

⏹展示系统

1、展示板的应用规范

2、公司形象宣传活动的主题背景板应用规范

工作三：

驻场人员进驻现场工作

我司进行第二阶段报告进行提交并与清水湾地产进行沟通后，双方对项目进场前工作进行明确。

我司驻场同事工作职责说明：

一）项目销售经理：

1、履历要求：

⏹具有房地产工作至少5年以上，在我司服务至少2年以上；

⏹具有独立操作大型项目营销环节整体协调的能力；

⏹熟悉房地产营销、策划运作，能够独立制定、撰写、监控营销活动方案及实施；

⏹良好的语言沟通能力以及文字表达能力；

2、工作职责：

⏹与项目负责人进行对接与沟通，协调项目营销工作的整体推进；

⏹跟进本项目的发展以及营销策划，主持每周的例会与不定期的沟通，并以书面方式报我司会审，以做好下阶段工作调整和任务安排；

⏹全面负责项目的广告设计、宣传资料设计修改、调整的沟通工作，并对宣传资料设计、印刷进度进行监控；

⏹协助现场销售主管形成每周、每月的报表提交甲方审阅；

⏹协助项目完成项目发展建议并完成每个阶段的具体现场执行报告。

二）销售主管：

1、履历要求：

⏹从事房地产销售工作5年以上，在我司服务至少2年以上；

⏹具有独立操作大型项目销售管理的能力；

⏹拥有较强的独立分析能力，以及组织管理能力，对开盘等重要阶段应付自如；

⏹对市场、项目的发展变化有着较强的判断与预测能力。

2、工作职责

⏹负责销售人员招聘、完成销售架构的建立；

⏹制定销售部日常管理制度；

⏹全面负责销售人员的培训工作；

⏹负责销售现场的日报表、周报表、月报表的撰写，一式三份；项目部一份，甲方负责人一份，我司负责人一份。

三）招商经理：

1、履历要求：

⏹从事房地产招商工作5年以上，在我司服务至少2年以上；

⏹有大型项目综合招商能力；

⏹有品牌商家资源储备，能及时的运作商家和项目之间的对接工作；

⏹有大型活动的运作能力；

⏹对于商家的意愿有着强力的预见性。

2、工作职责

⏹负责项目整体招商运作

⏹制定招商进度报告

⏹负责项目商家一切考察接待工作

⏹负责项目商业业态调整工作

⏹对招商物料进行核查

⏹组织大型商业活动和招商活动

三）招商主管：

1、履历要求：

⏹从事房地产招商工作5年以上，在我司服务至少2年以上；

⏹有大型综合项目的招商现场管理能力；

⏹拥有较强的独立分析能力，以及组织管理能力，对开街、商家签约会等重要阶段应付自如；

2、工作职责

⏹完成招商人员的招聘和培训工作；

⏹制定销售部日常管理制度；

⏹负责项目招商情况的日报表、周报表、月报表的撰写，一式三份；项目部一份，甲方负责人一份，我司负责人一份

我司服务承诺：

1、我司确保以最适合的服务阵容及高水准为清水湾项目提供约定的服务内容；

2、本项目各项前期核心策划均由我司团队完成，以保证出品的水准；

3、我司运营负责人整体把握项目运作事宜与工作进度控制；安排销售负责人全面跟进、负责对清水湾项目的服务工作，并与清水湾项目相关负责人保持密切联系和沟通，我司承诺运营负责人头三个月驻扎现场时间每月不低于十天；

4、如清水湾项目甲方管理人员对我司派驻的现场工作人员产生任何不满意并提出撤换要求的，我司在十个工作日内予以重新安排到位。

5、如发展商提出的关于我司在开展工作过程中不足之处的建议和批评，我司在三日内给予书面答复，在五个工作日内完成工作流程的检讨和调整。

6、我司在常态工作中总负责人每月不低于四次前往清水湾与贵司项目负责人进行工作例会。

第二部分收费标准

〈一〉销售和招商月服务费：

甲方按我司入驻人员和提供的工资明细结算，我司承诺在服务费方面不赚取一分钱利润，一切只为了服务二字，让项目快速有序的发展下去。

（服务费详见清单）备注：

甲方有权删减我司提供人员数量和岗位，删减部分费用清除。

〈二〉销售代理费：

销售代理费与项目实际销售业绩挂钩，以实际销售总额的3%为基础计提起点，根据双方约定的分阶段销售进度，递进式提取，最高可按4%比例计提。

〈三〉招商代理费：

实际租金的三个月费用结算

工作人员岗位和数量名单

附件1：

清水湾各阶段费用分配表

附件2：

清水湾项目架构图及运营思路