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操作员理论知识

2019年操作员理论知识

一、交存类

1．郑州市人民政府令第186号自2010.3.1起开始施行。

2．《郑州市房屋专项维修资金管理办法》是规范我市行政区域内房屋专项维修资金交存、使用、管理和监督的依据。

3．《住宅专项维修资金管理办法》主要是根据《物权法》、《物业管理条例》制定的

4．加强房屋专项维修资金管理的实质是：

建立房屋维修保障机制，维护房屋专项维修资金所有人的合法权益。

5．房屋专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当建立房屋专项维修资金查询制度。

6．住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

7．房屋专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

8．国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

9．商品房屋专项维修资金管理按小区开户，分楼幢、单元、户门号建立信息。

10.房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括：

房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

11.房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

12.凡单幢房屋或者一个物业管理区域内房屋有两个以上产权人的，应当建立房屋专项维修资金。

13.专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。

14.首期房屋专项维修资金按下列标准交存：

（一）出售公有住房的，由售房单位从售房款中提取30％交存；

（二）无电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米35元交存；有电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米65元交存。

市房地产主管部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价，适时调整并公布首期房屋专项维修资金的交存标准。

15.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

拆迁安置房屋参照商品房，交存时提交安置协议、通知单、分户图或网签的合同。

公有住房出售按面积交存的参照商品房，交存时提交经房改办审定过的房改请示。

16.首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。

委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋专项维修资金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

17.逾期未将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户的，房地产开发企业应当按同期银行定期存款利率补交双倍利息。

18.业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期房屋专项维修资金数额30%的，应当由业主续交。

19.房屋专项维修资金的续交，已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由房屋专项维修资金管理机构决定。

20.商品房买卖合同面积与测绘面积不一致的，按测绘面积计交。

21.规划的地下室（共用部位、人防工程除外）由所有权人交存房屋专项维修资金。

22.地下室归属两个及以上所有权人且有共用电梯的，按照65元/㎡标准交存；其余的按照35元/㎡标准交存。

23.在核算地下部分交存面积时,应减去人防工程（按人防工程竣工验收备案表的面积，没有验收的取人防核定批准书和实际测绘面积的最小值）、四个一工程（居民文体活动中心、警务工作室、卫生服务站、离退休人员管理站）、为小区服务的公共设施设备使用的房屋（消防控制室、水泵房等）、物业管理用房等产权登记为全体业主的房屋所占用的面积。

24.同一幢楼，有的单元有电梯，有的单元无电梯。

此类情况按有无电梯分别建立房屋专项维修资金。

25.主体结构为一体，楼下一层或几层是临街商铺，上面是住宅，电梯只为楼上住宅使用，不通到商铺。

此类情况可把商铺和住宅分开建立房屋专项维修资金，即分别按有无电梯确定交存标准。

26.层高低于2.2米的房屋，不办理房屋所有权证的，不建立房屋专项维修资金。

27.在自有的房屋内设有电梯自用的，可按无电梯的标准建立房屋专项维修资金。

28.与小区相连临街的楼幢（如学校、幼儿园、宾馆、写字楼等），整体办理在一个产权人名下，与小区没有共用设施设备，该楼幢视为独立产权，不建立房屋专项维修资金。

29.房屋专项维修资金交存当年按银行同期活期存款利率计息；次年起，按银行同期一年期定期存款利率计息。

30．依据法院协助执行通知书或已生效法律文书办理房屋所有权转移登记时，房屋专项维修资金余额随房屋所有权同时过户。

31.续交房屋专项维修资金，可以一次性足额续交，也可以分期续交。

32.已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由房屋专项维修资金管理机构决定。

33.商品房屋的房屋专项维修资金数额续交后应不少于首期房屋专项维修资金。

34.利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，应当主要用于补充房屋专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。

35.商品房买卖合同面积与测绘面积不一致的，按测绘面积计交。

36.商品房屋的房屋专项维修资金数额续交后应不少于首期房屋专项维修资金。

37.开发企业已办理初始登记交存的，因房屋买卖行为终止办理房屋专项维修资金余额退款，退还的数额应由开发企业补足。

38.业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期房屋专项维修资金数额30%的，应当由业主续交。

39.商品住宅的业主应当在商品房买卖合备案前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

40.办理房屋专项维修资金余额过户时，直接在不动产登记机构办理的房屋所有权转移或变更业务、在房管局办理的单位房所有权转移或变更等业务，都要在维修资金窗口办理过户手续。

通过数据共享推送房屋的过户信息至维修资金管理系统的，维修资金管理系统对产权人、证件类型、证件号码和房屋唯一号进行匹配，匹配成功的信息会在后台自动过户，匹配不成功的信息会显示在维修资金管理系统中，需人工处理。

41.单位房转让业务，已交存维修资金的要办理过户；未交存维修资金的，按以下要求办理：

⑴房改出售的房屋，依据房改办审定过的请示建立维修资金。

⑵整幢楼整体转让给一个产权人的，按照是否符合暂不建立维修资金的条件判定是否需要建立维修资金。

⑶整幢楼部分转让，符合下列条件之一的，需把关建立维修资金：

①整幢楼首次拆分转让的；

②整幢楼的部分房屋已建立维修资金的；

③整幢楼的部分房屋已发生转让，转让时未建立维修资金且已转让户数未超过此幢楼总户数50%的。

⑷整幢楼的部分房屋已发生转让，转让时未建立维修资金且已转让户数超过此幢楼总户数50%的，剩余房屋转让时可以出缓交凭证暂缓建立维修资金。

42.重复交存的，则过户最早一次交存的维修资金。

43.房屋买卖行为终止、房屋面积误差、房屋灭失、重复交存的，权利人持身份证明和其他相关材料办理房屋专项维修资金余额退款，原交存凭证全部收回。

44.二手房重复交存，则要提交业主身份证明，将维修资金余额退还最后的交存人。

45.商品房重复交存，需提交商品房买卖合同、业主身份证明，将维修资金余额退还原交存人。

46.商品房买卖合同注销，应当首先审查所在楼幢是否办理未售代交。

如果已办理过未售代交，需要和开发商协商由开发商退款。

如果未办理未售代交，可退还相应的维修资金，收回交存凭证交易登记留存联和业主留存联。

提交注销的商品房买卖合同、原注销合同对应的维修资金交存凭证交易登记留存联和业主留存联、业主身份证明，将维修资金余额退还原交存人。

47.名称变更时，业主为个人需提交户口所在地公安机关出具的证明；业主为单位需提交生效的文件。

48.坐落、门牌号变更需提交房屋所在地公安机关出具的证明。

49.房屋分割或合并时需提交分割或合并后的房产分户图、房屋所有权证明。

50.房屋灭失的，按照下列规定返还房屋专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的房屋专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

二、使用类

1、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

2、维修施工企业不可成为房屋专项维修资金使用申请人。

3、没有业委会也没有引入物业管理企业的老旧小区申请维修资金可以由社区居民委员会抽取最少3名相关业主共同作为申请人。

4、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

5、商品房屋之间共用部位、共用设施设备的维修费用分摊，相关业主无约定的，房地产开发企业未售出的房屋应分摊的费用由由房地产开发企业承担。

6、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照各自所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

7、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。

8、分次划转维修资金的，可已在签订合同、材料进场开始施工后进行第一次划转，第一次划转不超过核准或备案金额的30%。

9、《维修和更新、改造方案》应当由房屋专项维修资金列支范围（相关业主范围）内专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意。

10、没有约定首付款的维修项目，房屋专项维修资金使用款在维修工程竣工验收后一次性划转。

11、某小区已成立业委会，物业公司申请使用维修资金前，下列哪项工作是正确的取得业委会书面委托。

12、物业公司（申请人）制定完善《维修和更新、改造方案》后，应当在本物业管理区域内显著位置公示。

13、《维修和更新、改造方案》附有相关业主见证人的签名和指印，按照普遍性原则抽选，人数不少于3维修项目金额较大、相关楼幢较多的，应根据情况适当增加人数。

14、《维修和更新、改造方案》公示时间不得少于5日。

15、隐蔽工程的验收应隐蔽工程施工结束但未隐蔽前进行。

16、房屋建筑工程保修期从房屋竣工验收合格之日计算。

17、一幢住宅楼共6层，有3个单元，每单元每层东西两户，1单元3-4层之间所邻的东侧外墙有一处损坏，该维修项目需要表决的相关业主范围是该楼全部36个业主。

18、一幢独单元的楼共11层，1-2层全部为底商有单独出入口F1，3层以上全部为住宅有单独出入口F2，3层有1个业主平时习惯步梯出行，出入口F2内的电梯维修项目需要表决的相关业主范围是3层以上（含3层）的全部住宅业主。

19、一幢住宅楼共6层，有3个单元，每单元每层东西两户，该1单元6层西户屋顶漏水，该维修项目需要表决的相关业主范围是1单元1-6层西户的6个业主。

20、一幢住宅楼共6层，有3个单元，每单元每层东西两户，申请维修资金更换全部3个单元门，3个单元门项目分别由本单元12个业主表决。

21、一个住宅小区申请维修资金进行监控改造，工程预算93万，经第三方工程造价审核为50.1万，应当采取招标方式确定施工单位。

22、采取招标方式确定施工单位的，二次招标失败后，可以改为比选方式确定施工单位。

23、采用比选方式确定施工单位的，参选的施工单位应该不少于3家。

24、在核对预分摊名单和业主签名的过程中，如果发现有一个业主在签名同意后把房屋卖掉了，维修资金也已经过户给新业主，但本次申请资料还未递交管理机构核准，那这一票是有效的赞同票。

25、在实践中，使用维修资金更换单元门后，申请人变卖报废单元门所得款项，作为工程款一部分支付给施工单位，并报管理机构在使用款划转前扣除。

26、地基基础工程和主体结构工程的最低保修期是设计文件规定的该工程的合理使用年限。

27、房屋专项维修资金主管部门发现业主委员会报送的使用房屋专项维修资金方案不符合有关法律、法规、规章规定时，应当责令改正。

28、申请使用业主交存的房屋专项维修资金，业主委员会（相关业主）或其委托的物业服务企业是申请人。

29、共有住房售房单位不存在的，申请人的确定按照使用业主交存的维修资金申请规定执行，同时还需提交社区居委会出具的相关证明。

30、维修项目完工后，申请人应当组织业主见证人、施工单位代表等对维修项目进行竣工验收。

电梯、消防等维修项目的竣工验收，应在专业机构验收合格后进行。

31、物业服务企业的下列行为有可能涉嫌侵占或挪用房屋专项维修资金。

1）.将业主委托续交的维修资金借给担保公司吃高息；

2）.将应支付给施工单位的维修资金使用款当作临时周转资金；

3）.隐瞒维修工程实际花销，多余的维修资金使用款不退回维修资金专户；

4）.保管维修资金工程质保金到期后既不支付给施工单位又不退回维修资金专户。

32、组织相关业主见证人在《维修和更新、改造方案书面确认表》签名环节，责任人应当指导维修资金申请人做好以下工作。

1）.提前填写与本次申请涉及的全部业主房屋信息并做好排序

2）.提前计算并填写每个相关业主的预分摊费用

3）.业主需用黑色水笔签名按指印，字迹须清晰可辨

4）.业主在签字前应认真阅读已公示的维修和更新、改造方案。

33、在核对预分摊名单和业主签名的过程中，如果发现有一套房的产权人因历史原因未交维修资金，申请人可采用下列哪几种处理方式：

1）.通知该业主尽快到市房管局办事大厅补建维修资金

2）.通知该业主用现金形式承担本次应分摊的费用

34、房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，不及时维修将严重影响业主使用或者危及房屋安全的，可申请紧急动用维修资金，下列哪几种情况有可能属于严重紧急情况：

1）.电梯钢丝绳断裂

2）.楼体外立面瓷砖脱落

3）.排水设施堵塞、爆裂

35、下列哪些属于维修项目施工开始前公示的书面材料1）.《维修和更新、改造方案》及附件

2）.《维修和更新改造方案书面确认结果》及附表

3）.《维修和更新、改造项目比选施工单位结果》或《中标通知书》

36、列哪些属于维修项目施工开始后公示的书面材料

1）.《维修和更新、改造项目隐蔽工程验收记录》

2）.《竣工验收和结算报告》

37、申请使用维修资金的方式有

1）.电话申请

2）.窗口申请

3）.网上申请

38、下列哪种费用不得从住宅专项维修资金中列支：

1）.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2）.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3）.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4）.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

39、下列哪种资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　1）.住宅专项维修资金的存储利息；

2）.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

3）.住宅共用设施设备报废后回收的残值。

40、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费，不得从房屋专项维修资金中列支。

41、房屋专项维修资金的续交，已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

42、小区内有7幢楼，监控维修的《维修和更新、改造方案》上的7位相关业主见证人可以分别在七幢的业主中各选取一位。

43、《维修和更新、改造方案》公示期间有业主提意见，申请人对方案进行了修改，修改后的方案必须再次公示。

44、某高层住宅楼设计使用年限为50年，在正常使用条件下，该楼竣工验收合格后的第17年，3层楼梯间的墙体和梁出现了开裂，能否动用专项房屋专项维修资金维修？

为什么？

答：

不能动用专项房屋专项维修资金维修。

因为该楼设计使用年为50年，在正常使用条件下使用17年尚未过保修期，应由原施工单位承担质量保修责任。

45、因天气炎热某小区变压器负荷过重，变压器烧毁严重影响了业主的正常生活，业委会能否申请动用专项房屋专项维修资金维修？

为什么？

答：

不能动用专项房屋专项维修资金维修。

因为按照建设部财政部165号令规定，应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用不能从专项房屋专项维修资金中列支。

46、《郑州市房屋专项维修资金管理办法》中关于房屋维修应急处理是如何描述的？

答：

房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，不及时维修将严重影响业主使用或者危及房屋安全的，有业主委员会的，由业主委员会先行组织维修；没有业主委员会的，由相关业主推选的2名以上业主代表先行组织维修，所发生费用按照规定分摊。

47、采用固定总价方式结算，维修项目验收合格后，工程量发生变化的，应如何结算费用？

答：

工程量减少的，应如实核减费用。

工程量增加的，增加部分的费用不超过合同价款的5%且超出额小于2万元的，经业主代表确认后可以如实增加费用；增加部分的费用超过合同价款的5%或超出额大于2万元的，增加部分需要重新申请核准或备案。

三、综合类

1.房屋专项维修资金自交存之日起，按照国家规定的银行存款利率计息，由代管单位与专户管理银行按年结存到户。

房屋专项维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息；一年后，按银行同期一年期定期存款利率计息。

2.《河南省物业管理条例》自2018年1月1日起施行。

3.《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行。

4.房屋专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

5.房屋专项维修资金管理机构或者业主委员会应当在所在地委托商业银行作为房屋专项维修资金专户管理银行，并开立房屋专项维修资金专户。

开立房屋专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

已售公有住房的房屋专项维修资金专户，按售房单位设账，按幢设分账；业主续交时，按房屋户门号设分户账。

6.房屋专项维修资金档案材料中，需要填写的内容应当用碳素墨水填写。

因特殊原因出现不耐久字迹（如圆珠笔、复写纸、铅笔、纯蓝墨水）的档案和单据应当进行复印，复印件应与原件一并保存。

7.房屋专项维修资金档案资料中的各种表格、证明材料、复印材料均使用A4型纸张。

对于大小未达到A4型纸张的材料，应当按照由小到大的顺序叠放；对于大小超过A4型纸张的材料，应于外边沿齐边对折。

8.需要复制档案资料的，应填写档案复制登记本，登记档案复制内容、经办人、时间、份数、联系方式等信息，经相关科室负责人和档案管理科负责人批准后方可复制。

9.房屋专项维修资金档案原则上不得外借。

工作人员确因工作需要借阅的，应严格履行借阅登记手续，按要求填写档案借阅登记本，登记借阅人、借阅时间、用途、份数、页数以及联系方式等信息，经分管领导批准后方可进行借阅。

10.借阅档案最长不超过3天，确需延长借阅时间的，需重新办理借阅手续。

11.最新的研究和统计表明，安全攻击主要来自企业内部网。

12.用于实现身份鉴别的安全机制是加密机制和数字签名机制。

13.VPN的加密手段为VPN内的各台主机对各自的信息进行相应的加密。

14.根据公安部信息系统实现登记保护的要求，信息系统的安全保护等级分为5级

15.保密法自2010年10月1日起施行

16.随着信息时代特别是网络时代的到来，信息空间被称为“第五空间”。

17.通常说的“计算机病毒”是指特制的具有破坏性的程序。

18.计算机病毒分为外壳型和入侵型。

19.存在“开发费用高，维护困难，系统维护需要开发单位长期支持等缺陷的企业IT项目建设模式是委托开发方式。

20.信息系统安全保护法律规范的基本原则是：

谁主管谁负责的原则、突出重点的原则、防范为主的原则、安全审计的原则和风险管理原则。

21.监督、检查、知道计算机信息系统安全保护工作是公安机关。

22.漏洞威胁按照严重度可以分为3个等级。

23.信息网络的物理安全要从环境安全和设备安全两个角度来考虑。

24.计算机场地在正常情况下温度保持在18--28摄氏度。

25.涉密岗位根据涉及国家秘密的成都分为核心、重要和一般三个等级。

26.数据备份按数据类型划分可分为系统数据备份和用户数据备份。

27.所谓“裸机”是指不装备任何软件的计算机。

28.计算机网络是由两个或者多个计算机设备互联而成的，其主要目的是共享资源。

29.经审查合格，进入涉密岗位的人员须按照规定签订保密责任书或承诺书，承担相应的保密责任。

30.计算机病毒的特点有：

潜伏性、隐蔽性、传染性、破坏性。